万(wàn)柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的(de)意外走红，让这个位于(yú)北(běi)京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾(céng)宣称(chēng)要做地产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”的神秘开(kāi)发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳(liǔ)书院再次受到舆论关(guān)注(zhù)，起因中(zhōng)赫集团成了共同债务人被中国(guó)信达追债，中国信达为了收(shōu)回钱款不(bù)得不将中(zhōng)赫抵押(yā)的75套万柳书院豪宅拍卖(mài)。可问题是，这(zhè)些房子早已售出，业主并非中赫集(jí)团，那(nà)些真(zhēn)正斥巨资购入房产的有钱人，房子(zi)现在莫名奇妙地被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看(kàn)到这些业(yè)主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割(gē)韭菜的时候，他们的(de)姿(zī)势(shì)都那么优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能(néng)没你想象的(de)那(nà)么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨的可(kě)能还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是(shì)万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)”，但谁都没想到(dào)，这个位于海(hǎi)淀核心区位，名校环(huán)绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友(yǒu)发(fā)现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公(gōng)司不良债权转让项目”，债权总额(é)高达(dá)近(jìn)47亿，该项目的(de)抵押物中，包括75套万柳(liǔ)书(shū)院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显(xiǎn)示，上述不良(liáng)债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目的处置主体是中国信达资产管(guǎn)理股份有(yǒu)限公司北京市分(fēn)公司(sī)（下称中国信(xìn)达北分(fēn)），处置的是对(duì)北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不十斋日是哪几天，十斋日是哪几天是农历良(liáng)债权。截至2023年1月(yuè)31日，债权金额约(yuē)为46.95亿(yì)元(yuán)人民币，其中(zhōng)债(zhài)权(quán)本金37.50亿元。中赫集团有限公(gōng)司是共同债务人。目前，该项目(mù)已有(yǒu)1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北分(fēn)讨债的故事，但实际上(shàng)，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘密(mì)。

　　据(jù)此前媒体(tǐ)报道(dào)，万柳书院总(zǒng)共301户，而(ér)且早(zǎo)已售(shòu)罄。如(rú)果该报道属实，说明这(zhè)些房(fáng)子实际上都是卖(mài)出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国(guó)信达的(de)拍(pāi)卖(mài)页面上又(yòu)注明这75套房子是“未出售(shòu)”的状态(tài)呢？只能说明(míng)这些房子根(gēn)本没(méi)有网(wǎng)签，也(yě)没(méi)有房产证！

　　第(dì)一(yī)财经的报道证实了上述内容。有豪(háo)宅中介透露(lù)，中赫(hè)集团早就把这75套(tào)房子抵押(yā)出去，现在还(hái)没资金解抵押，所以不能网(wǎng)签、没(méi)办房本。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅(zhái)，最强学(xué)区房，万(wàn)柳书院的业主基(jī)本(běn)都是北京的(de)高端(duān)人(rén)士，柳传志、丁磊等知(zhī)名商业(yè)大佬也是万柳书院的业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆(bào)料，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主(zhǔ)中，还有不(bù)少(shǎo)中(zhōng)赫(hè)集(jí)团的高管、合作伙伴(bàn)、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友(yǒu)感叹，“富人(rén)也被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主(zhǔ)确(què)实已经支付价款并实(shí)际占有，那么，中国(guó)信(xìn)达转让这笔不良债权回本的愿(yuàn)望(wàng)，或(huò)将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最(zuì)大的，没准(zhǔn)还是(shì)债(zhài)主中国信(xìn)达。

　　根(gēn)据相关(guān)法(fǎ)律规定，民(mín)事执行中，业主已经支付价款(kuǎn)并实际占有，但未办理(lǐ)过户(hù)手(shǒu)续的，如果(guǒ)业主没有过(guò)错(cuò)，人民法(fǎ)院不得(dé)查封、扣押、冻(dòng)结，已经(jīng)查封的可以向法院提出执行异议申请，请求法院解除(chú)查(chá)封，同时(shí)可以联合起诉开发(fā)商，要求退还(hái)购房(fáng)款或办理房(fáng)产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人民(mín)法院(yuàn)关于商品(pǐn)房消费者权利(lì)保护(hù)问题的批复》，以司(sī)法解释的(de)方式明(míng)确了(le)购(gòu)房人(rén)的优先权：

　　商品(pǐn)房消费者(zhě)以居住为目的(de)购买房屋并已支付全部(bù)价款，主张其房屋交付(fù)请求权优(yōu)先于建设(shè)工程(chéng)价款(kuǎn)优先(xiān)受偿权、抵押权以(yǐ)及其他债权的，人民法院应当予以支(zhī)持。只支付(fù)了部分价款的商品房消费者，在(zài)一(yī)审法庭辩论(lùn)终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前(qián)款规定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房(fáng)子均为“已售未网签”，那么这笔不良(liáng)债权(quán)，实际上是个烫手山芋。可能(néng)不仅不能卖出去回本，抵(dǐ)押(yā)的这75套房子(zi)，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国信达申请不良债(zhài)权转让，可以追溯到金谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查(chá)显示，目前中国信达已(yǐ)经成为赫华(huá)恒瑞唯一股东。但此前，赫(hè)华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集(jí)团、中赫置地(dì)等(děng)选择退出了赫(hè)华(huá)恒瑞的股东(dōng)行列，中国金谷国际信托有限责任公司成为了唯一股东，后者由中(zhōng)国信达资产管理股份有限公司(sī)持股(gǔ)93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相(xiāng)较(jiào)其他房企，中赫集团既没有很大规模，也没有很高的国民(mín)知(zhī)名(míng)度，但却(què)在(zài)北京豪宅圈(quān)留下(xià)一(yī)个个传说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为中赫(hè)集团进入北(běi)京的第一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地(dì)推出钓鱼岛(dǎo)七(qī)号院3号楼(lóu)，高达30万(wàn)/平米(mǐ)的天价，成为当时京城最贵的楼(lóu)盘，引发(fā)了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更(gèng)是(shì)被(bèi)誉为“北京(jīng)海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地(dì)以(yǐ)26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大型知名房(fáng)企手中，抢下了(le)北京(jīng)万柳地块(kuài)，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的(de)姿(zī)态杀入市场，无(wú)论是一块(kuài)块从荷兰(lán)运回(huí)来的灰砖(zhuān)垒起来的五米高(gāo)墙，还是(shì)每棵成本超6万的成年银杏(xìng)树，还是每平米20万(wàn)元(yuán)的价格(gé)，都令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八(bā)的顶(dǐng)儿(ér)、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句(jù)顺口溜(liū)中，就可看出其在北京豪宅圈的(de)地(dì)位。2014年末上市的(de)它，对手是当(dāng)时有(yǒu)名的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆(zhào)业广场(chǎng)、恒大华府等，现(xiàn)如今(jīn)，它远远超过这些对(duì)手。

　　去(qù)年，万柳书院(yuàn)一套300平米的法(fǎ)拍房，最(zuì)终成交价(jià)1.09亿、单价(jià)达(dá)到惊人(rén)的36万元(yuán)/平米，说明万柳书(shū)院虽(suī)然已经(jīng)推出了8年之久，但(dàn)其(qí)依旧在(zài)北京豪(háo)宅圈备受追(zhuī)捧(pěng)。

　　中赫集(jí)团开发的(de)豪宅，也吸引了(le)不少(shǎo)知名人(rén)士(shì)，如知名(míng)演员宋丹丹十斋日是哪几天，十斋日是哪几天是农历，就住在(zài)钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬则居(jū)住(zhù)在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪(háo)宅的成(chéng)功奠定了(le)中赫集(jí)团的“高端(duān)路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖(mài)北京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳(láo)斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背(bèi)后，这个地(dì)产界“劳斯莱斯”却(què)多次成为被执行人(rén)，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行能力而(ér)拒(jù)不(bù)履行(xíng)生(shēng)效法律文书确定义务，中赫集团(tuán)正(zhèng)式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北(běi)京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到(dào)这个地步，其实是有迹可(kě)循的。

　　事实(shí)上，早在今(jīn)年年初“万(wàn)柳书院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团，发现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从知名豪宅(zhái)的开发商(shāng)到沦为(wèi)“老赖”，中(zhōng)赫(hè)集团实控人周金(jīn)辉的(de)人生轨迹跟(gēn)着急转直下。而(ér)追根(gēn)溯源，这个(gè)转折点，就在于(yú)收购北京国安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开始了多元化转型，但(dàn)转型之路并不好走。早在2008年(nián)开始，中赫集团就(jiù)尝试过多(duō)元化业务(wù)，先后进(jìn)军能源市场、团购网站，但最终(zhōng)都惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉将转型的目光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服(fú)与IDG资本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿元参股国(guó)安足球俱乐部(bù)64％股权(quán)，成为国安(ān)的新(xīn)东家(jiā)。接着(zhe)在(zài)2021年6月，中(zhōng)赫集(jí)团从中(zhōng)信集团(tuán)手中拿下北京国安俱(jù)乐(lè)部36％股权，至(zhì)此拿下北京国安俱(jù)乐部全部(bù)股权。如果北京国安(ān)的(de)估值一直没变，那(nà)么(me)中赫集团拿下北京国(guó)安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人(rén)也许会感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真(zhēn)的是这样，中(zhōng)赫为什么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团(tuán)及其实控(kòng)人周(zhōu)金辉夫(fū)妇将其手中的(de)中赫集团股份(fèn)质押陆续质(zhì)押，据企查查显(xiǎn)示，目前(qián)中赫集团共有11条股权出质记录。质权人(rén)包括海金商业保理、北(běi)京(jīng)建工、山东国际信托、中融信托(tuō)、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主北京(jīng)国安的时间完全吻合。

　　然(rán)而，入主(zhǔ)北京国安后，不仅国安(ān)的经(jīng)营(yíng)状况没(méi)有得到改善(shàn)，中赫集团(tuán)也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所(suǒ)官网(wǎng)信息(xī)显(xiǎn)示，2020年，北(běi)京国(guó)安足球俱(jù)乐部(bù)实现营业(yè)收(shōu)入(rù)1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐部(bù)资产总(zǒng)计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金(jīn)压力，中赫集团(tuán)和周(zhōu)金辉夫妇还(hái)在持续(xù)质(zhì)押手(shǒu)中(zhōng)的中赫集团股份，但国安(ān)和中(zhōng)赫的(de)经营(yíng)状况(kuàng)却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列被(bèi)执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与(yǔ)中赫集团、中赫(hè)置地、及中(zhōng)赫集团股东周金辉、李(lǐ)彩霞等共同成(chéng)为被执行人，执(zhí)行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而(ér)拒不履行生(shēng)效法律(lǜ)文(wén)书确(què)定义务，上述(shù)被(bèi)执行人成为(wèi)“老(lǎo)赖”。只有北京国安(ān)，目前幸免(miǎn)于(yú)难。不过在实控人(rén)都成为老(lǎo)赖(lài)的情况下，被(bèi)执(zhí)行10个(gè)多亿的(de)北京国安，又如何能独善(shàn)其身？

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