近(jìn)两(liǎng)年火(huǒ)爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入密集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日(rì)，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比(bǐ)例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额(é)的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体(tǐ)现出该类产品长期投资(zī)价值，通(tōng)过(guò)观测经营(yíng)活动现(xiàn)金流、可供分(fēn)配现金等(děng)指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产运营(yíng)情况的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们也(yě)提醒普通(tōng)投资者注意(yì)，与产权类项目相(xiāng)比，特(tè)许经(jīng)营REITs项(xiàng)目在经营权到期后不再产生(shēng)现(xiàn)金收益(yì)，特许经营权分红目前(qián)已包含了利(lì)润分配和本金的归还，在选择投资标的时应了(le)解资产(chǎn)类型和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密(mì)集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实(shí)际分(fēn)配情况(kuàng)尚未公布(bù)。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了高比例的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金额占可供分配金额(é)比例(lì)平均为98.89％，且(qiě)绝大(dà)部分分配比例在(zài)96％以上(shàng)。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责(zé)人对(duì)此表示(shì)，投资公募REITs的主要(yào)收益来源为(wèi)持有(yǒu)期分红(hóng)收(shōu)益，以及基金(jīn)份额交(jiāo)易价格的(de)变(biàn)化。基金份额二级(jí)市场(chǎng)价格受到公募REITs资产(chǎn)运(yùn)营(yíng)情况及市场因素的综合影响，较(jiào)易引起(qǐ)波动。与(yǔ)此相比，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红大学所在年级怎么填写才正确，大学所在年级一栏填什么主要来(lái)自基础设施资产的经营现金流，投资人通过基金募集材(cái)料和信(xìn)息(xī)披露文件，结(jié)合行业及(jí)市场情(qíng)况，可(kě)以(yǐ)分析基础(chǔ)设施项(xiàng)目的经营业绩，作为进行投(tóu)资决策的重要(yào)参考。

　　“相对于基(jī)金(jīn)份额二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格(gé)变(biàn)化导致的(de)浮盈或浮(fú)亏(kuī)，分红作为基金(jīn)份额持有人实际(jì)获得(dé)的现(xiàn)金收益，对(duì)于长期(qī)投资者更具参考价值。”中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人(rén)称。

　　平安基(jī)金REITs 投(tóu)资(zī)中心运营高(gāo)级副总(zǒng)监李华平也表示，根据(jù)《公开(kāi)募集基础设(shè)施证(zhèng)券投资基(jī)金指引（试行）》及(jí)相(xiāng)关法规要求，基础设施(shī)基金应(yīng)当将(jiāng)90％以(yǐ)上合并(bìng)后基金年度可分配金额以现(xiàn)金形式分配给投资者，强(qiáng)制(zhì)分(fēn)红机(jī)制是(shì)公募REITs的主要(yào)特(tè)征之一，稳定的(de)分红机制(zhì)体现(xiàn)出REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资角度来(lái)看，基础设施公(gōng)募REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市场价(jià)格反映这类产品“股性”的一面，分红(hóng)体现了这(zhè)类产品(pǐn)的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制(zhì)分红(hóng)要求，分红类似于债券派息(xī)，但不等(děng)同于债券(quàn)的固定利息回报(bào)，而是由(yóu)可供(gōng)分(fēn)配现金决定。

　　从(cóng)机构投资者(zhě)的(de)角(jiǎo)度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机构投资者的投(tóu)资(zī)品类，为(wèi)资产配置(zhì)多元化提供(gōng)抓(zhuā)手，具有较强的配置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机构(gòu)投资(zī)者稳(wěn)定收益(yì)。机构投资(zī)者(zhě)公募REITs能(néng)够通过分红(hóng)获(huò)取相对(duì)于投资债券相对高的收(shōu)益性，在有效(xiào)控(kòng)制(zhì)风险(xiǎn)的前提(tí)下，增厚资产包(bāo)收益，起到(dào)投资“压舱石”的(de)作(zuò)用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋为安”外(wài)，市场对于未来(lái)分红(hóng)水(shuǐ)平(píng)的预期，也是影响REITs基金(jīn)二级(jí)市场价格走势的关键因素之(zhī)一。

　　从近期公(gōng)募(mù)REITs的二(èr)级市场(chǎng)表现看，截至4月(yuè)21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点(diǎn)，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和(hé)债券(quàn)宽基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年(nián)年报，部(bù)分产品(pǐn)受宏观经济的影(yǐng)响，可分配金额(é)完成率不达预期(qī)，一定程度上影(yǐng)响了公募REITs二级市(shì)场的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场的价格波(bō)动受(shòu)多重因素的影响，投(tóu)资(zī)收益(yì)是影响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因(yīn)素之一，而稳(wěn)定的分红有利于吸引投资者参(cān)与公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表(biǎo)示，近(jìn)期经(jīng)济预(yù)期恢复，一方面市场热(rè)点呈现向股票和债(zhài)券回归的过程；另(lìng)一方面，基础(chǔ)设施项目(mù)的经营(yíng)业绩相对经(jīng)济(jì)活力的改善有一(yī)定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对基金份额的开盘指导价做(zuò)调减处(chù)理，调减金额根据单位基金份额的分红(hóng)金(jīn)额进行计算。除权操作是对(duì)分(fēn)红前后基金份(fèn)额(é)净值变化的修正，使投资(zī)大学所在年级怎么填写才正确，大学所在年级一栏填什么人在基金分红(hóng)前(qián)后均可(kě)以(yǐ)获得公平的投(tóu)资(zī)机(jī)会(huì)。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期(qī)投资的信心(xīn)，同时需结合持有产(chǎn)品(pǐn)的特性(xìng)，关注二(èr)级市场(chǎng)扰动对整体收益的(de)影响程(chéng)度。”中(zhōng)航(háng)基金相(xiāng)关人士也(yě)称(chēng)。

　　特(tè)许(xǔ)经营权分红包(bāo)括利润分配和本金(jīn)归还

　　普通投资者应(yīng)了解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现(xiàn)有公募基金(jīn)分红前提是本金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定(dìng)为“分派”更为准确，分派的是本金与增(zēng)值两个部(bù)分，两个部分(fēn)之(zhī)间的(de)比(bǐ)例是(shì)变动的(de)，与现(xiàn)有公募基金分红(hóng)差异(yì)很(hěn)大(dà)，大多数普通投资(zī)者(zhě)可能把“分派”金(jīn)额误认为是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合(hé)同年(nián)限到期后基金价值面临极大不确(què)定性，这是该(gāi)类(lèi)投(tóu)资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经营权类和产(chǎn)权类两大(dà)资(zī)产类(lèi)型，持有产权类产(chǎn)品的(de)收益主要包括每年的现金分(fēn)红及资产增值的收益(yì)，而持有特许经营类产品的收益主要(yào)来自项目每(měi)年的现金分红。其(qí)中(zhōng)，特许经营权类(lèi)资产的(de)分红包括了利润(rùn)分配和(hé)本金的归还，两(liǎng)者的(de)比率也是变(biàn)动的，对特许经(jīng)营权类资产的公募(mù)REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡(héng)量(liàng)投(tóu)资(zī)收益。普通(tōng)投资者在选择投(tóu)资(zī)标的时，应了解公募REITs底层(céng)资产(chǎn)的(de)类(lèi)型。

　　中航基金也表示(shì)，从(cóng)细(xì)分来看，各类公募REITs分红因底层资产(chǎn)属(shǔ)性不同而形成区(qū)别。特许经(jīng)营权类的公募(mù)REITs产品因其分红(hóng)相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权(quán)类的公募(mù)REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重(zhòng)底层(céng)资产的(de)价(jià)值增值，所以(yǐ)相(xiāng)对股性偏强。普通(tōng)投资者在(zài)选择公募(mù)REIT时(shí)，需(xū)要考虑底层(céng)资产(chǎn)属性(xìng)，对(duì)所选(xuǎn)择(zé)产品的二级市(shì)场价(jià)格和(hé)分(fēn)红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相关负责(zé)人(rén)也认为，与产权类项目相比，特许经营项目在(zài)经(jīng)营权到期(qī)后不再能产生现(xiàn)金收益，因此将可供分配金额的分配理解(jiě)为(wèi)“分派(pài)”比“分红”更加准(zhǔn)确。基(jī)于这个特(tè)点，剩(shèng)余经营期限较短的特(tè)许(xǔ)经营项目(mù)，通常(cháng)具备更高的分派率水平。对于剩余(yú)期限较长的特(tè)许经(jīng)营权(quán)项(xiàng)目，即使(shǐ)分派率相对较低，也有(yǒu)足够年限收回本(běn)金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负责人(rén)提醒投资者注意，特许经营权项目(mù)的分派金(jīn)额包含了投资本金，在不进(jìn)行扩募的(de)情况下(xià)，基金份额(é)单价(jià)随(suí)着分派(pài)进度(dù)逐年下降是正常现象，投资特许经营权(quán)REITs的收(shōu)益来自项目剩余(yú)期限产生的现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与(yǔ)特(tè)许经营项目(mù)相比，产权类项目的(de)土(tǔ)地或建筑的(de)剩余使用年限一(yī)般较(jiào)长，再加(jiā)上到(dào)期后通过对建筑(zhù)的(de)更新改造(zào)或补缴(jiǎo)土(tǔ)地出(chū)让金等(děng)追加投资，有机会进(jìn)一步延长经营期限。这种类似永续经营的假设反映(yìng)在基础(chǔ)资产的(de)估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性(xìng)。”该负责(zé)人称(chēng)。

　　观测内部收(shōu)益率等(děng)指(zhǐ)标

　　评估项目底层资(zī)产(chǎn)运营情况

　　在基金分红的时(shí)点，多(duō)位业(yè)内人士还表示(shì)，在产品分红期，投(tóu)资者可以观测经营活(huó)动现金流、可(kě)供分配现金、内部收益(yì)率(lǜ)等指(zhǐ)标(biāo)，来观察和评估项目底层(céng)资产(chǎn)的(de)运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中(zhōng)，跟(gēn)现金相关的指标(biāo)有两个：一(yī)是年报中披露的经营活动现金流，二是可(kě)供分配现金，二者存(cún)在本质性区别。经营活动产生的现金净流(liú)量是(shì)指企业(yè)经营、筹资、投(tóu)资产生(shēng)的(de)现(xiàn)金流(liú)，基于企(qǐ)业(yè)本身经营活动产生；可(kě)供分(fēn)配的(de)现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润(rùn)表的项目进(jìn)行调整，加(jiā)期初现金，最终(zhōng)得到(dào)的账(zhàng)面现金。

　　李华(huá)平也表(biǎo)示，公募REITs作为(wèi)资产配置新选(xuǎn)择，投资价值体(tǐ)现在相对股债市场独(dú)立的资(zī)产配置功能，比较适合长期持有。建议投资者对经营权类的资产可以更多(duō)关注内部收益(yì)率的高(gāo)低(dī)，对产权类(lèi)的(de)资产更多关(guān)注分派(pài)率高低。因为公(gōng)募(mù)REITs可分(fēn)配收益主要来自底(dǐ)层资产的经营净现(xiàn)金流，所(suǒ)以底层资产(chǎn)运营情况(kuàng)直(zhí)接影响投资回(huí)报，投资者可综合(hé)考(kǎo)虑原始权(quán)益人综合实力、运营(yíng)管(guǎn)理机构实力(lì)、公募基(jī)金管理人(rén)实力等多重因素(sù)来(lái)选(xuǎn)择投资(zī)标的。

　　中信(xìn)证券(quàn)研报也显示，公(gōng)募REITs进(jìn)入(rù)密集分红(hóng)期，由于分红交易带来(lái)的短期博(bó)弈机会(huì)仍在，叠加此前市(shì)场(chǎng)接连回调(diào)，建议投(tóu)资者关注有(yǒu)基本面支撑、填权效应相(xiāng)对明(míng)显、同时分红规模较为(wèi)可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书(shū)均会载(zài)明REITs在(zài)发行首年(nián)及次年的可供(gōng)分配金额预测。投资(zī)者可以将REITs的实际分红金额与募集材料中(zhōng)披露预测进行比较分析，结合经济及市(shì)场的实际环境，对基础设施项目的运营业绩及(jí)REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中金基金上(shàng)述负(fù)责(zé)人(rén)也称。

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