万柳书院，暴(bào)雷(léi)了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的意外走(zǒu)红，让这个位于北京(jīng)海淀的豪(háo)宅被全(quán)国知晓，其背后(hòu)曾宣(xuān)称要(yào)做地产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发商(shāng)——中赫集团(tuán)，也被(bèi)拉向台前。

　　而(ér)如今，万(wàn)柳(liǔ)书院再次受到舆论关注，起(qǐ)因(yīn)中赫集团成(chéng)了共同债(zhài)务(wù)人被中国信达追债，中国信达为(wèi)了收(shōu)回钱款不得不将中(zhōng)赫抵押的75套(tào)万柳书院豪宅拍卖(mài)。可问题是(shì)，这些(xiē)房子早已售出，业主并(bìng)非(fēi)中赫集团，那些真正(zhèng)斥巨资购入房产的有钱人(rén)，房(fáng)子现在莫名奇妙地被(bèi)拍卖(mài)，算是被(bèi)割(gē)了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看(kàn)到这些(xiē)业主(zhǔ)的维权信息，难怪有(yǒu)网友调侃(kǎn)：“富人(rén)被割韭菜的(de)时候，他们的姿势都那么(me)优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能没你(nǐ)想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的(de)尽(jǐn)头(tóu)是万柳书院”，但谁都没想到，这个位(wèi)于海淀(diàn)核心区(qū)位，名校环(huán)绕(rào)的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日(rì)，有网友(yǒu)发现，中(zhōng)国信达在京东拍卖(mài)上，上(shàng)架了“北京赫(hè)华恒瑞(ruì)房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)有限公司不(bù)良债权转让项(xiàng)目”，债权(quán)总额高达(dá)近47亿(yì)，该项(xiàng)目的抵押物中(zhōng)，包括75套(tào)万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述不良债权转让项目(mù)的处置主体是中国信达资产管理股份有限(xiàn)公司(sī)北(běi)京市分公司（下(xià)称中国信(xìn)达北分），处置(zhì)的是对北(běi)京赫(hè)华恒瑞(ruì)房(fáng)地(dì)产开发有限公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良债权(quán)。截(jié)至2023年(nián)1月(yuè)31日(rì)，债权金(jīn)额约为(wèi)46.95亿(yì)元人民币，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务人。目前，该项目已有1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就(jiù)是一起中国信达北(běi)分(fēn)讨债的(de)故事，但实际上(shàng)，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体(tǐ)报道(dào)，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该(gāi)报道属实，说(shuō)明这些(xiē)房子(zi)实(shí)际上都是卖出去了的，是有人(rén)住(zhù)的。

　　那为什(shén)么中国信(xìn)达(dá)的拍卖页面上又注明这75套房子是(shì)“未出售”的状态(tài)呢？只能说明这(zhè)些房子根本没有(yǒu)网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财经的报道证实了上述内容(róng)。有豪宅中介透露，中赫集团早就(jiù)把(bǎ)这75套房(fáng)子抵押出(chū)去，现在还没资金(jīn)解抵押，所以不能网签(qiān)、没办房(fáng)本。

　　作为海淀(diàn)的顶(dǐng)级(jí)豪宅(zhái)，最强学(xué)区房，万柳书院(yuàn)的业主基本都是北京的高端(duān)人(rén)士，柳传(chuán)志(zhì)、丁(dīng)磊等知名(míng)商业大(dà)佬(lǎo)也是(shì)万柳(liǔ)书院的(de)业主。另(lìng)据地产(chǎn)自媒体(tǐ)“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还(hái)有不(bù)少中赫集团的(de)高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富人(rén)也被精准收割了！”

　　不过(guò)，如果(guǒ)这些(xiē)业主确(què)实已经(jīng)支付价款并实际(jì)占有，那么，中国(guó)信达转让这笔不良债权回本的愿望，或将(jiāng)泡汤(tāng)。这次拍卖损失最大的，没准还是债(zhài)主中(zhōng)国信达。

　　根据相(xiāng)关(guān)法(fǎ)律规(guī)定，民事执(zhí)行(xíng)中，业(yè)主已经(jīng)支付(fù)价款并实际占(zhàn)有，但未办理过户手续的，如果业主没有过错，人民(mín)法院不得(dé)查(chá)封、扣押、冻结，已经查(chá)封(fēng)的可以向法院提出执行(xíng)异议申请，请求法院(yuàn)解除查封，同时可以(yǐ)联合起(qǐ)诉开发(fā)商，要求(qiú)退还购房款或办(bàn)理(lǐ)房产(chǎn)证，并承担(dān)违约责任。

　　此(cǐ)外，今年(nián)4月，人(rén)民法(fǎ)院报公布《最高人民法院关于商品房(fáng)消费者权利(lì)保护问题的批复》，以司法解释的方式明确了购房(fáng)人的(de)优(yōu)先权：

　　商品房(fáng)消费者以居(jū)住(zhù)为目的(de)购买房屋并已支(zhī)付全部价(jià)款，主(zhǔ)张其房屋交付请求权优(yōu)先于建设工程价(jià)款优(yōu)先受偿权、抵押(yā)权以及其他债权的，人民法(fǎ)院应(yīng)当予(yǔ)以(yǐ)支持。只支付了部分(fēn)价(jià)款的商品房消(xiāo)费者(zhě)，在一审(shěn)法庭辩论终结前已实际支付剩(shèng)余价款的，可(kě)以适用前(qián)款规定。

　　也就是(shì)说，如(rú)果这75套房子均为“已售未网签(qiān)”，那么(me)这笔(bǐ)不(bù)良(liáng)债权，实际(jì)上(shàng)是(shì)个烫手山芋(yù)。可能(néng)不仅不能卖出去回本，抵押(yā)的这75套房(fáng)子，还(hái)会(huì)被业主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫人(rén)又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳(láo)斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司(sī)中(zhōng)国(guó)信达申请不良债(zhài)权转让，可以追(zhuī)溯到(dào)金(jīn)谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目(mù)前中国信(xìn)达已经成为赫(hè)华恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华恒(héng)瑞为(wèi)中赫集(jí)团旗下子(zi)公司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地(dì)等(děng)选(xuǎn)择退(tuì)出了赫华恒瑞(ruì)的(de)股东(dōng)行列，中国金谷(gǔ)国际信托有限责任(rèn)公司成(chéng)为(wèi)了唯(wéi)一股(gǔ)东，后者由中国(guó)信达(dá)资产管理(lǐ)股份有限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地(dì)产开发商，相较(jiào)其他(tā)房企，中赫集团既没(méi)有很大规模，也(yě)没有很高(gāo)的国(guó)民知名度，但(dàn)却在北(běi)京豪(háo)宅圈留(liú)殖民地和半殖民地区别通俗易懂，中国7个殖民地下一(yī)个(gè)个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为中赫集(jí)团进(jìn)入北京的第一(yī)个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达(dá)30万/平米的(de)天(tiān)价(jià)，成为当时(shí)京城最贵的楼盘，引发了(le)市(shì)场强(qiáng)烈震惊(jīng)。

　　随后开(kāi)发的万柳书院，更是被誉(yù)为“北(běi)京海(hǎi)淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢(yì)价(jià)率(lǜ)40.9％，从(cóng)融创、保利、万科(kē)等大型知名房(fáng)企手中，抢下了(le)北(běi)京万柳地块，成为北京当年的“双料(liào)地王”。很(hěn)快，万柳书院就以(yǐ)神(shén)秘高端(duān)的姿(zī)态杀入市场，无论是(shì)一块块从(cóng)荷兰运回来的灰砖垒起来(lái)的五米高墙(qiáng)，还是每棵成本超6万的成(chéng)年银杏树(shù)，还是每平(píng)米20万元的价(jià)格，都令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融创的(de)湖、紫辰院的树、北平府的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜(liū)中(zhōng)，就可看(kàn)出其在北京豪(háo)宅圈的地位。2014年末(mò)上(shàng)市(shì)的(de)它，对(duì)手是当时有名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大华(huá)府等(děng)，现如(rú)今，它(tā)远远超过这些对(duì)手。

　　去年(nián)，万柳(liǔ)书院一套(tào)300平米的(de)法拍房，最终成(chéng)交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万元/平米，说明万柳(liǔ)书院虽然已(yǐ)经(jīng)推出了8年(nián)之(zhī)久，但其依旧在北京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也(yě)吸殖民地和半殖民地区别通俗易懂，中国7个殖民地: 24px;'>殖民地和半殖民地区别通俗易懂，中国7个殖民地引了不少知名人士，如知名演员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的(de)成功(gōng)奠定了中赫集团的“高(gāo)端路线”，也(yě)因此，它被外界(jiè)贴上了，“卖北京(jīng)城最贵(guì)的房(fáng)，拿北京(jīng)城(chéng)最贵的(de)地”，“做地产中(zhōng)的(de)‘劳斯(sī)莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商光(guāng)环的背后(hòu)，这个地产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”却多次成为被执(zhí)行人，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生效(xiào)法律文书确定义务，中赫(hè)集(jí)团正(zhèng)式成了(le)“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中(zhōng)赫集(jí)团如今沦落(luò)到这个地(dì)步，其实是有迹可(kě)循的。

　　事实上(shàng)，早在(zài)今年年(nián)初(chū)“万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)少爷(yé)”走红(hóng)之时，深蓝财经(jīng)就曾深挖(wā)出背后(hòu)的中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)，发现其深(shēn)陷财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开发(fā)商(shāng)到沦为“老赖”，中赫(hè)集团实控人周金辉的人生轨迹跟着(zhe)急转直下。而追根溯源，这(zhè)个转折点，就(jiù)在于收购(gòu)北京(jīng)国安。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始了多(duō)元化转型，但(dàn)转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化(huà)业务，先后进(jìn)军能源市场、团购网站(zhàn)，但最终都惨淡收场。最终(zhōng)，周(zhōu)金辉将转型的目光，放到了(le)体育领域。

　　2016年(nián)，在(zài)蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿(yì)元参股国安足球(qiú)俱乐部64％股权，成为国(guó)安的(de)新东家。接着在2021年6月(yuè)，中(zhōng)赫集(jí)团从中信集团手中拿(ná)下北京(jīng)国安(ān)俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北(běi)京国(guó)安俱乐(lè)部全(quán)部股(gǔ)权。如果(guǒ)北(běi)京(jīng)国安的估值一直没变(biàn)，那么中赫集团(tuán)拿下北(běi)京国安，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里(lǐ)，有人也许(xǔ)会(huì)感(gǎn)叹：卖豪宅真(zhēn)是(shì)赚(zhuàn)钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫(hè)集团及其实控人周金辉夫(fū)妇(fù)将(jiāng)其手中(zhōng)的中赫集团股份质押陆续(xù)质押(yā)，据企查查显示，目前中赫集(jí)团共有11条股权出质记录。质权人包括海(hǎi)金商业(yè)保(bǎo)理、北京建工、山东国际信(xìn)托、中融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这(zhè)与入主北京国安的时(shí)间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不(bù)仅国安的经营(yíng)状况没(méi)有得到改善，中赫集团也被拉(lā)入(rù)泥(ní)淖。

　　据北(běi)京(jīng)产权交易所官网信息显(xiǎn)示(shì)，2020年，北(běi)京国(guó)安足(zú)球俱(jù)乐部(bù)实现营(yíng)业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截(jié)至(zhì)2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金(jīn)压(yā)力(lì)，中赫(hè)集团和周金(jīn)辉夫(fū)妇还在(zài)持续质押手(shǒu)中的中(zhōng)赫集团股份，但国安和(hé)中赫的(de)经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行(xíng)人，执行标的高(gāo)达11亿(yì)，北京(jīng)国安也3次与中赫集团、中赫(hè)置地、及中赫(hè)集团股东(dōng)周(zhōu)金辉(huī)、李彩霞等共同成(chéng)为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能(néng)力而(ér)拒不履行生效法律文(wén)书确定义务，上(shàng)述(shù)被执行人成为(wèi)“老赖”。只有北(běi)京国安，目前幸免于难。不(bù)过在(zài)实控人都成为老赖的(de)情(qíng)况下，被(bèi)执行10个多亿的北京国安，又(yòu)如何能(néng)独善(shàn)其身？

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