5月以来(lái)，房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)个股多(duō)出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地(dì)产(chǎn)指数本月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金为代表的机构对于这一板块(kuài)已(yǐ)经在悄然(rán)布局(jú)。数(shù)据显示，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所(suǒ)公(gōng)布的总份额均(jūn)较4月28日(rì)时有小(xiǎo)幅增(zēng)长。根据基金(jīn)一季报统计(jì)，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数量占(zhàn)流通股比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作(zuò)成共(gòng)识

　　从公募基金对(duì)房地产的配置看(kàn)，2019年末，公募所持有的房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业(yè)标(biāo)的市值约1188亿元，占其所持股票市(shì)值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色，但(dàn)公(gōng)募所持房地产公司市值在(zài)股票资产中的占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一(yī)数值更是(shì)进一步(bù)降至1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终(zhōng)于出现(xiàn)了三(sān)年来的(de)首(shǒu)次回升，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)的(de)持股比例(lì)也(yě)同步回(huí)升，从2021年(nián)底(dǐ)的(de)6.94％提(tí)高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头(tóu)似乎在今(jīn)年一季度(dù)得以延续。数据(jù)统计显示，公募重仓持(chí)有(yǒu)房地产板块一(yī)季(jì)度市(shì)值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较(jiào)2022年(nián)四季度(dù)提升6.71％。持仓(cāng)市值(zhí)前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发(fā)股份(fèn)、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块比(bǐ)重合计达(dá)47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不难(nán)发现，公募对于(yú)房地产的投资愈发有(yǒu)集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公募基(jī)金一季报(bào)汇总(zǒng)的重仓股中，房(fáng)地(dì)产板块排(pái)名最(2016年是什么年zuì)高的是保利发展，在基金(jīn)重(zhòng)仓第(dì)33位。排名(míng)第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比(bǐ)去年四季报，变化之处首先在于几只房(fáng)地(dì)产龙(lóng)头股从排(pái)位上看(kàn)均有退步，尤其(qí)是万科(kē)最为明显；其次(cì)是金地集团退出百大之列。但(dàn)考虑到房地产是复苏(sū)链上最后一环(huán)，且首季并非行(xíng)业销售旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓上还(hái)需要时间周期(qī)。

　　形成共识的是(shì)，经济圈判断房地产已经(jīng)进入大分化(huà)时(shí)代，一二(èr)线城市好于三四线城市(shì)。而映(yìng)射到二级(jí)市场投资上，配置房(fáng)地产行业轻松收获行(xíng)业(yè)贝塔的红利期一去(qù)不返了。“如果(guǒ)按照产业(yè)周期来(lái)分类，包括房地产(chǎn)等几类行业在(zài)盖特纳(nà)曲线里属(shǔ)于(yú)成熟期或者衰退期的行业，传统(tǒng)认知上没有什么投资机会的。但(dàn)在(zài)这几年(nián)特(tè)殊的行情(qíng)里包(bāo)括煤(méi)炭、电解铝等类(lèi)似(shì)的(de)行业也出(chū)现了一(yī)些机会，背(bèi)后(hòu)的逻辑是供给侧(cè)发(fā)生(shēng)了更大的变化(huà)。”一不(bù)愿具名的(de)上海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不(bù)过(guò)也有公募(mù)人(rén)士持(chí)谨慎乐观(guān)态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面积(jī)很(hěn)难再出现了，2022年光是(shì)居民存款(kuǎn)数(shù)量增加了15万亿元(yuán)。中国存量有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考虑存(cún)量(liàng)地(dì)产(chǎn)的更新(xīn)，也有近10亿平方(fāng)米。需求(qiú)端(duān)还需要有(yǒu)一定的政(zhèng)策(cè)出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也(yě)2016年是什么年指出：“时至(zhì)今日，无论(lùn)从城(chéng)镇化的进(jìn)程，还是(shì)人均住房(fáng)面积(jī)（接(jiē)近(jìn)30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿(yì)元的销售额，以及过快上(shàng)行(xíng)的房价，因而行(xíng)业(yè)高增的(de)时代已经过去，未来(lái)行业(yè)的需求或将回落，在此过程中，伴随着地产的高(gāo)杠杆属性，就很容(róng)易(yì)出现信用风(fēng)险问(wèn)题（类似2022年的民营地(dì)产爆雷），行业进(jìn)入到供给侧出清的过程。这个(gè)过程中，综合(hé)竞争(zhēng)力强的公司(sī)就能够通过大(dà)鱼(yú)吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求(qiú)见顶回落时(shí)，行业的贝塔(tǎ)已经过去(qù)了，但不(bù)代表没有投资机会，机会在于城市(shì)、位置、产品的(de)阿尔法(fǎ)，而对应到股票(piào)投资，就(jiù)是强竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也(yě)是基于这样的认识转变(biàn)，精耕细作个(gè)股(gǔ)成为(wèi)公募(mù)乃至整体机构的(de)务实(shí)之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风物(wù)长宜放(fàng)眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。从具体的个股(gǔ)来(lái)看(kàn)，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万(wàn)房地产板(bǎn)块个股，在纳入统(tǒng)计的124只房地产类标的股中，本月以来实现股价上(shàng)涨的(de)达到(dào)了81家。

　　其中，上述时(shí)间(jiān)段(duàn)恰好排名(míng)前五(wǔ)的(de)公司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是上(shàng)实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福(fú)、荣(róng)安(ān)地(dì)产。排名(míng)第一的上实发展，五一假期(qī)归来(lái)后日(rì)成交量明(míng)显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交(jiāo)易日收出涨停。从(cóng)该股(gǔ)的(de)基(jī)本面来看(kàn)，上实发(fā)展(zhǎn)的(de)主(zhǔ)营(yíng)业务(wù)为房(fáng)地产开发与经营。公司(sī)的主要产品及(jí)服务(wù)为房(fáng)地产(chǎn)销售、房地产租(zū)赁(lìn)、物业管(guǎn)理(lǐ)服务、工程项目、酒店经营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同(tóng)比下降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来(lái)看(kàn)，各类机构都有对其布(bù)局的(de)例子。以3月31日时的首季十大流通股股东来看(kàn)， 具(jù)体包括公(gōng)募(mù)的上(shàng)银基金、私募(mù)的迎水(shuǐ)文龙、中央汇(huì)金、长城资产管理公司等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排(pái)名第二的浦(pǔ)东金(jīn)桥也是上海本地房企，其第(dì)一季(jì)度(dù)的(de)收入利润(rùn)规(guī)模大(dà)幅度复苏。究其原(yuán)因，一方面是该公司后疫情时代出租率复苏(sū)至近年来(lái)最高(gāo)，另一方面则是公(gōng)司拿地结算持续性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积(jī)约(yuē)54万平(píng)方(fāng)米。

　　在(zài)这样的业绩势头(tóu)向(xiàng)好背景下，自然也吸引了知(zhī)名(míng)机构(gòu)在其中持(chí)续(xù)驻足(zú)。从第一季度十大流通股股东(dōng)来(lái)看(kàn)，知名私募高毅(yì)邓晓峰的两只产品(pǐn)依(yī)然在(zài)前十中，这也是连续(xù)第三个季度他有(yǒu)的两(liǎng)只产(chǎn)品(pǐn)杀入(rù)前十(shí)。同(tóng)时榜单中还有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资(zī)局(jú)，其当季还小(xiǎo)幅增加了持(chí)股。

　　除去上(shàng)述(shù)两家上海区域性地产(chǎn)公司(sī)外(wài)，荣安地产则(zé)是主要布局在(zài)深圳的地产(chǎn)公司，一季报交出的也是(shì)一份(fèn)报喜(xǐ)的成绩(jì)单：首季公司实(shí)现营业收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公(gōng)司股东的净(jìng)利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊》注意到两只公(gōng)募指基首季新杀(shā)入十大流通股(gǔ)股东行列(liè)。具(jù)体说来， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第(dì)七位，富(fù)国(guó)中证指数1000增强(qiáng)则排(pái)名第(dì)九位(wèi)，此外联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访(fǎng)时，兴(xīng)证全球基金相关人士分析：“经历过(guò)行业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头的价值(zhí)更为笃(dǔ)定突出；从拿地端(duān)看，2022年土(tǔ)地市场大幅(fú)降(jiàng)温，优质土(tǔ)地供给(gěi)较多(duō)（券(quàn)商测算(suàn)对(duì)应潜在毛利率(lǜ)在25％以上(shàng)，目前房企的利润率仅20％），绝大(dà)多数房企受限于信用问题或者资金紧张没法拿地，龙(lóng)头房(fáng)企趁机获取低(dī)成本(běn)土地，龙(lóng)头(tóu)房企的拿地(dì)力(lì)度（拿地金(jīn)额/销售金额）基本在30％以上；从融资(zī)上(shàng)看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净负债率(lǜ)基本在70％以下，而其他房企(qǐ)的净(jìng)负债率普遍都在(zài)100％以上，加杠(gāng)杆(gān)空间有限，从融资成本看，龙头房企的融资成本不断(duàn)下滑(huá)，基本在(zài)3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增(zēng)速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中特估(gū)的浪潮下，央国企地产股(gǔ)或存在发展的(de)大(dà)好机会。中信证(zhèng)券指出：“房地产(chǎn)行业(yè)的(de)结(jié)构(gòu)性机会依然存在，少部(bù)分公司尤其是央企占据显著优势，其(qí)主要又体现(xiàn)为库存(cún)的优(yōu)势。央企地产公司，现阶(jiē)段表(biǎo)现出(chū)较低的融(róng)资成本，优(yōu)质的开(kāi)发资(zī)源和良(liáng)好的不动产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企(qǐ)相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债(zhài)务关系等问题，市(shì)场对(duì)民营房开企(qǐ)业的资(zī)产(chǎn)会有更多担忧和质(zhì)疑(yí)，所以在这(zhè)一(yī)轮行(xíng)业出清的过程中(zhōng)，央国企(qǐ)相(xiāng)较于民企来说估值的修复更明(míng)显。中特估的角(jiǎo)度从中长期的维度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行(xíng)业进入高质量发展阶段，具备(bèi)较快速发(fā)展阶段更稳定且可预期的盈(yíng)利和现(xiàn)金(jīn)流创造能力，以此带来估值中枢(shū)的提升，应该关注(zhù)估值相(xiāng)对较低，企业自身资产的质量(liàng)好、运营能(néng)力强、可以创造持续现金流(liú)的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存(cún)量时代中行业普(pǔ)涨(zhǎng)的概率比较低，行(xíng)业(yè)内部(bù)将出现分化，要关(guān)注将受益于行业集中度提升的头(tóu)部公司(sī)。”星石(shí)投资首席研究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这(zhè)一思路(lù)的话，或许还是保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)等国资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基(jī)金投资部副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地去持续(xù)观(guān)察国企央(yāng)企在三个(gè)方(fāng)面是否可以(yǐ)维持，首先(xiān)是融资成本保持(chí)低位，其(qí)次是销售份额持续提升，再次是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复苏(sū)速度缓(huǎn)慢

　　机(jī)构需要(yào)多给一(yī)些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一季报梳理发现，对于(yú)2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度(dù)的业绩分(fēn)化更趋(qū)明显，保利发展、滨江集团等(2016年是什么年děng)房企(qǐ)营收、净利均实(shí)现(xiàn)了(le)业绩的回正，甚至是较大增速的增(zēng)长(zhǎng)。而这些公(gōng)司也(yě)是(shì)机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产业内(nèi)人士张宏伟(wěi)向《红周刊(kān)》分析(xī)表(biǎo)示，业(yè)绩出(chū)现明显改善的房企，主要是因为过去两(liǎng)三年(nián)时(shí)间(jiān)，尤其是在2021年下半年民(mín)营房企不怎(zěn)么投资拿地之(zhī)后，国有企业仍(réng)在(zài)持续性地拿地，且主要集中在核心城市，投资(zī)力(lì)度较大(dà)。投资的驱动能够推动房企(qǐ)销售(shòu)业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢(huī)复但仍处(chù)于调整的过程中，能够(gòu)保有一(yī)个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同(tóng)时也提醒(xǐng)表示，在房地产的复苏过程中(zhōng)，还面(miàn)临(lín)着一(yī)些不确定(dìng)性(xìng)。其实整(zhěng)个(gè)市场(chǎng)从四月份开始又(yòu)在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环比(bǐ)三月相对表现(xiàn)较好之外，包括北京、上海在(zài)内的绝大多数城市都出现(xiàn)环比下滑(huá)的情况。而(ér)现在(zài)五月的市场表(biǎo)现也不太乐观。按(àn)照现在的经济状况、收入情况，以及市场的去库存压力(lì)、企业的资金面压力，可能会出现，到六月(yuè)份房(fáng)企为(wèi)了半年报冲业绩出现市场的短期反弹外的一个(gè)市场乏力现(xiàn)象(xiàng)。也就是说，第(dì)二(èr)季度(dù)、第三季(jì)度增长(zhǎng)不确(què)定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也(yě)向(xiàng)《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房地产(chǎn)以及其上下游产(chǎn)业链的(de)复苏速度都比想象的要慢很多，我们要(yào)多给一(yī)些耐心，这个时(shí)候，在房(fáng)地产以及(jí)上下游就(jiù)不是赚快钱的(de)时候，只能赚他(tā)基本面的钱(qián)。但(dàn)这也意味着(zhe)，只(zhǐ)有极为少数的、做得比同行好得多的企业，会伴(bàn)随整个行业的弱复(fù)苏，业绩会逐步体现出来。所以(yǐ)只能耐心地去等待它的基本面不断地凸显(xiǎn)出来，这需要时(shí)间(jiān)。

　　（本文已刊(kān)发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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