OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公司哲库科技(jì)，引发了公募REITs扩(kuò)募风波，如今，二级(jí)市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园REIT开盘继续延续此(cǐ)前几日的下跌走(zǒu)势，午后跌(diē)幅一度扩大，尾盘有所(suǒ)拉升，全天收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日(rì)跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大园REIT曾发布(bù)公告(gào)，紧(jǐn)急(jí)回(huí)应(yīng)称，哲库科技是(shì)其扩募(mù)拟(nǐ)新(xīn)购入基础设施资产张润大厦的重要承租(zū)方之一(yī)，目(mù)前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签(qiān)租赁协议的通知。同时，在(zài)公(gōng)告中，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT进一(yī)步表示(shì)，原始(shǐ)权(quán)益人将继续密切关(guān)注哲库(kù)科技后续情(qíng)况(kuàng)，积极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始权(quán)益人相关(guān)负责(zé)人也表示，近期已同步启(qǐ)动了应(yīng)急预(yù)案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租的可(kě)能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申(shēn)报(bào)扩募项目，公(gōng)司领(lǐng)导(dǎo)高度(dù)重视(shì)，浦东新区国资委也(yě)高度关注。

　　多位业内人士表示，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT近期(qī)市场(chǎn嫦娥二号拍到外星人已经证实g)波(bō)动较大，但其实不动产公(gōng)募REITs项目短期(qī)出(chū)租(zū)率下跌并不会从根本上(shàng)影(yǐng)响其内(nèi)外价值，投资者应(yīng)理性看待。

　　张江光(guāng)大园(yuán)REIT

　　二级市场价格继(jì)续波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下芯片子(zi)公司哲(zhé)库科技的事件继续(xù)扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安(ān)张江光大园REIT以(yǐ)3.726元的(de)价格小幅低开，此后二级市(shì)场(chǎng)价格开始震(zhèn)荡走低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江光大园REIT跌幅(fú)一度扩(kuò)大到(dào)8.30％，随后价格有所回升，最终(zhōng)报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利(lì)消(xiāo)息影响(xiǎng)，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT最(zuì)近几个交易日二级市场价格表现(xiàn)欠佳，5月11日(rì)以来，3个交(jiāo)易日跌幅(fú)达到9.69％，今年以(yǐ)来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上市以来，华安张(zhāng)江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市(shì)场公募REITs中位居(jū)前列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场整体表现(xiàn)上看，目前上市的8只产(chǎn)业园(yuán)区基(jī)础(chǔ)设施REITs中，仅(jǐn)博时(shí)招(zhāo)商蛇口产业园(yuán)REIT微幅(fú)上涨(zhǎng)，其余7只均有不(bù)同程度(dù)下(xià)跌，8只产业(yè)园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江(jiāng)REIT一(yī)季报中已经披露张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)项目出(chū)租率有所下降，如今(jīn)拟扩募的(de)项(xiàng)目又遭遇突发事件，因此(cǐ)导致二级市场价格(gé)出现(xiàn)波(bō)动(dòng)。”一(yī)位(wèi)业内人士分析称。

　　不过(guò)，在上述人士看(kàn)来，尽管出(chū)于风(fēng)险规(guī)避的原因，最近(jìn)几个交易日场(chǎng)内资(zī)金有(yǒu)所流出，但是，不动产(chǎn)公(gōng)募REITs项目短期出租率下跌(diē)并(bìng)不会从根本上影响(xiǎng)其内外价值。

　　他也(yě)同时表示(shì)，目前随着二(èr)级市(shì)场价格下跌，风险也(yě)得(dé)到一定(dìng)释放，但是价格涨跌(diē)会受到基本(běn)面、情绪(xù)面等多重因素影响，不好判断价格(gé)是不是已经完全触底。

　　此(cǐ)外(wài)，还有(yǒu)一位(wèi)业内人士表(biǎo)示，今年(nián)整体(tǐ)REITs市场表现低迷，不少(shǎo)产品年内(nèi)二级市场跌幅较大(dà)，其实有些(xiē)隐含收益率高的产品具备一定的投资(zī)价值，很(hěn)适合稳健类(lèi)投资(zī)者。此外，伴随着(zhe)经济(jì)复苏的步伐(fá)，产(chǎn)业园(yuán)区、物(wù)流类(lèi)等REITs产(chǎn)品具(jù)备一(yī)定的投资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如星对此表示，若张(zhāng)江(jiāng)园区(qū)最终(zhōng)能顺利解决招(zhāo)商，平稳过度对经营现金(jīn)流没有造成(chéng)大的影响，“事件(jiàn)性利(lì)空下(xià)调至得这(zhè)么(me)急、这么深(shēn)，加(jiā)上前期本身(shēn)园区类资产(chǎn)就回(huí)调不(bù)少(shǎo)了，这就是黄金坑。”不过(guò)，他也强(qiáng)调，最(zuì)终还(hái)是落到租金收入受不受(shòu)影(yǐng)响，影响多大，估计(jì)园区会最终解(jiě)决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回(huí)应(yīng)

　　扩募路(lù)上再迎(yíng)接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关停(tíng)旗下(xià)芯片子公司哲(zhé)库科技。随后5月12日晚(wǎn)，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施资产张润大厦的重(zhòng)要承(chéng)租(zū)方之一，目前未(wèi)收到哲(zhé)库科技及OPPO方(fāng)面关于停止(zhǐ)执(zhí)行已签(qiān)租赁(lìn)协议的通知。同时，在(zài)公(gōng)告中(zhōng)，华(huá)安张江光大(dà)园REIT进(jìn)一(yī)步(bù)表示，原始(shǐ)权益(yì)人将继续密切关注(zhù)哲库科技后续情(qíng)况，积极(jí)做好相(xiāng)关(guān)应对。

　　此前(qián)，张江REIT因其一季报中披露的张江光大园项目出租(zū)率下降事项，一度二级市场价(jià)格出现回(huí)落。在随(suí)后召开(kāi)的业绩说(shuō)明会中管理人就相(xiāng)关事项(xiàng)进行了解释说明，市场信心得(dé)到了一定提振，二级市场价格(gé)表(biǎo)现也趋于平(píng)稳。据了解，张江 REIT在5月11日召(zhào)开的线上和(hé)线下的扩(kuò)募说明会上，运营(yíng)团队表示了对张(zhāng)江光大(dà)园项目(mù)的(de)信心，预计签署意向书(shū)和合同谈判中的(de)储备(bèi)租户正(zhèng)常转化(huà)后，项目出租率(lǜ)将得到回(huí)升。没(méi)嫦娥二号拍到外星人已经证实想到仅过了不到三周(zhōu)的时间，张江REIT的扩募之路又迎来了新的考验(yàn)。

　　因(yīn)张江REIT的上述公告引起了(le)市场各(gè)方的(de)广泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩募购入(rù)项目的(de)原始权益(yì)人相关负责(zé)人(rén)坦言，事发突然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第一时间即(jí)奔赴现场进行了(le)沟通(tōng)和核实工(gōng)作，并(bìng)同步启动了(le)应急(jí)预案(àn)，排摸(mō)储备租户，积极应对哲库提前退租的(de)可能事项。由于张润大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩(kuò)募项目(mù)，公司领导高度重视，据悉新区(qū)国资(zī)委也高度关注。

　　当谈及储备(bèi)租户(hù)情况(kuàng)，相(xiāng)关负责人介绍说，目前储备租户还(hái)是(shì)比较丰(fēng)富的(de)，覆盖了芯(xīn)片测(cè)试、人工智能(néng)、航天产(chǎn)业(yè)、信(xìn)息技术等产业客户，租赁意向面积超过了2万方(fāng)。从意向储备转化(huà)为实际租户需要一些时(shí)间。

　　“我们正在着(zhe)手通过(guò)签署(shǔ)租赁意向书来尽快锁定一些(xiē)重要租户。虽然收了三个月履约保证(zhèng)金给了我们一些空间，但(dàn)本着对(duì)首批(pī)扩募、对市(shì)场(chǎng)负责的态度，我们肯定要(yào)全力(lì)与时间赛跑，把这(zhè)些面(miàn)积在短(duǎn)期内完(wán)成(chéng)去(qù)化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已(yǐ)持有的同(tóng)区域的(de)张江光(guāng)大园项目一季度末也(yě)有将近30％的空(kōng)置率，原始权益人有那么多储备租户，之前的空置(zhì)率为何未能得到解(嫦娥二号拍到外星人已经证实jiě)决。

　　对此相(xiāng)关(guān)负责(zé)人解释(shì)，张江(jiāng)光(guāng)大园一直以来都坚持以市场(chǎng)化(huà)运营为导向，历史运营表现稳(wěn)定，租户(hù)的(de)调租和换租(zū)都属(shǔ)于正常情况，而(ér)这次项目的大(dà)租户退(tuì)租正(zhèng)好发生在(zài)市场活(huó)跃度的短期低点，目前市(shì)场情况已有所好(hǎo)转。在看到出(chū)租率下滑情况没(méi)有得到(dào)及时修复后，张(zhāng)江(jiāng)这边也(yě)作了一定的资(zī)源调(diào)配(pèi)和倾斜，引入(rù)了一(yī)些储备(bèi)租户。

　　另外(wài)，张润大厦和(hé)张江光大园项目在给租户(hù)的(de)分(fēn)隔空间(jiān)、交付标准、租金水平等方面也(yě)有一些差异化，张(zhāng)润大厦(shà)多是两(liǎng)千(qiān)多平(píng)的(de)大平(píng)层，楼的(de)成新度(dù)高一些，单价也贵一些，张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园单层以(yǐ)一(yī)千平的面积为主，还有一些独栋形(xíng)态(tài)的(de)物业(yè)。租户(hù)自身也会有诉求，也(yě)会根据自(zì)身需求和预算挑选区域内(nèi)的不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的管理人都变成(chéng)了一家，后续(xù)我们(men)在资源共(gòng)享和联合营销方面能更(gèng)加充(chōng)分(fēn)发挥协(xié)同效应，相信(xìn)可(kě)以(yǐ)做得(dé)更好。”上述负责(zé)人补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的(de)定位和展望，相关负责人表(biǎo)示(shì)，张江(jiāng)集团(tuán)和张江高科(kē)目前在管资产约五百万方，还(hái)有(yǒu)一些其他在开(kāi)发的储备项目，这些(xiē)都(dōu)将成(chéng)为张江REIT实现打造张(zhāng)江园区(qū)产业(yè)空间资产上市平台目标的坚实后盾和储(chǔ)备(bèi)资(zī)源。“我们非(fēi)常重视张江REIT这个资本平台和(hé)它未(wèi)来(lái)的发展。”相关负(fù)责人表(biǎo)示，“这次扩募是(shì)我们(men)实现基金扩容(róng)的第一步，也(yě)是至关重要的(de)一步，眼下(xià)我们(men)可能面临了一些突发情(qíng)况需要解(jiě)决，但(dàn)是(shì)这(zhè)和我们在(zài)张江科学(xué)城(chéng)这三十(shí)年(nián)建(jiàn)设发(fā)展过程中所经历的相比，只能(néng)算是一个非常小的(de)插曲。我们有信心(xīn)排(pái)除(chú)万难，尽(jǐn)一切可能化(huà)解当前突发事(shì)件的所有负面(miàn)影响，维持预期和市场的信心。”

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