饱受争议的二手房交(jiāo)易(yì)中介费问(wèn)题(tí)，正逐渐得到(dào)监管部门的重视(shì)。

　　5月8日，住建部、市场(chǎng)监管总局(jú)联合发布了关于规(guī)范房地产(chǎn)经纪服务的意见。意见(jiàn)提及，近年来，部分房(fáng)地产经(jīng)纪机构存(cún)在利用房源客源优(yōu)势收取(qǔ)过高费用、未明码标价、捆绑收费(fèi)、滥用客户个人(rén)信息等问题，加重交易(yì)当事(shì)人(rén)负担、侵害其合法(fǎ)权益。

　　基于上述背景，两部门从加强从业主体管理、明确经(jīng)纪服务内容、合(hé)理确定经纪服(fú)务收费(fèi)、严格实行(xíng)明码标价等十方(fāng)面，提出了意见(jiàn)。

　　中原地产首席分析师(shī)张(zhāng)大(dà)伟称，随(suí)着(zhe)城市发展，一(yī)二线城市(shì)二手房交易占比逐渐(jiàn)增加。以北京、上海(hǎi)为例，二手(shǒu)房占市场(chǎng)成交比例超(chāo)过(guò)80％，大量二手房(fáng)成交依赖中介居间成交(jiāo)，房地产调(diào)控(kòng)重心逐渐从(cóng)开发商(shāng)过渡到(dào)中介公司。

　　广东(dōng)省(shěng)城(chéng)规院(yuàn)住房政(zhèng)策研究中心首席(xí)研究员李宇嘉(jiā)表示，买房(fáng)对居(jū)民来(lái)说属于金(jīn)额不(bù)低的大宗交易，由于(yú)二手房(fáng)交易成本较高、交(jiāo)易周期较长(zhǎng)，具有非常(cháng)强的专业(yè)性(xìng)，居民往往通过中介来完成。但很多中(zhōng)介利用(yòng)信息不对称等问题(tí)，将非必(bì)要的收费夹带其中，如收(shōu)取过(guò)桥融资、按揭费、担保(bǎo)费等，对居民造成额外(wài)的(de)负(fù)担，而且这(zhè)些服务(wù)事项并未明码标价。

　　对于二手房(fáng)市场交易过程(chéng)中存在(zài)的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出(chū一周期是什么意思是多少天)，对(duì)包括(kuò)经(jīng)纪服务在内(nèi)的相关(guān)市场交(jiāo)易行(xíng)为及其主体进行规范和秩序(xù)整顿，是房地产市场管理和调控的主题。“当(dāng)下，推进(jìn)这项(xiàng)工作的意义更大，也更(gèng)急迫(pò)。”

　　中(zhōng)介收(shōu)费(fèi)问题成监管重点

　　二手房市场中，历来(lái)对(duì)房地(dì)产经(jīng)纪服(fú)务行业关注最多的一个话题(tí)，便是房地产经纪服(fú)务(wù)费(fèi)的问题。

　　张大伟认为(wèi)，未(wèi)来(lái)相关部门主要(yào)监管的重点，将是(shì)对房地(dì)产经纪服务收费(fèi)及中介交(jiāo)易进行规范(fàn)。

　　在热点城市(shì)，二手房屋交易过程中(zhōng)，部分价值不菲的(de)房屋，往往要缴纳一笔金额不低的中介(jiè)费。以北京某房地产经纪服务(wù)机构2.7％的(de)服务费率计算，一套1000万元的房屋，中(zhōng)介费约为27万。

　　在合理(lǐ)确(què)定经纪服(fú)务收(shōu)费上(shàng)，两部门在此次(cì)意见中提及，房地(dì)产经纪机(jī)构要(yào)合(hé)理降低住房买卖和租赁经(jīng)纪服务费用。鼓励按照成交价(jià)格越高、服务费率(lǜ)越低的原(yuán)则实行分档定(dìng)价(jià)。引导由交易双方共同承担经纪服务费(fèi)用(yòng)。

　　据张大伟介绍，目前房地(dì)产经纪服务收(shōu)费标准的最(zuì)早(zǎo)依据是1995年国家计(jì)委建设部下发(fā)的《关于房地产(chǎn)中(zhōng)介服务收(shōu)费的通(tōng)知》（971号(hào)文），其(qí)中第六(liù)条(tiáo)规定：房屋买(mǎi)卖代理收费(fèi)，按(àn)成交价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例(lì)，目(mù)前(qián)北京市执行的2014年更(gèng)新(xīn)后(hòu)的收(shōu)费(fèi)标准(zhǔn)，即根据(jù)这(zhè)样的(de)规(guī)定：“少数特(tè)别复杂的住宅买卖(mài)经纪(jì)服务(wù)，经交易各(gè)方协商同意，可在规定的收(shōu)费标准基础上适当上浮(fú)，上浮幅度最(zuì)高不得(dé)超(chāo)过(guò)10％。”这意味着，当(dāng)前北京二手房中介费上(shàng)限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着(zhe)“简政(zhèng)放(fàng)权”的精(jīng)神，北京2015年取消了(le)房(fáng)地产中(zhōng)介服务等(děng)57个政府定价，房地产经纪服务收费多少由各中介机构自行决定。

　　“房(fáng)产(chǎn)中介(jiè)机构在实际(jì)收取费用过程(chéng)中，相关监管部门当(dāng)前并未明确具体的中介费(fèi)率，中(zhōng)介机构(gòu)仅(jǐn)需在(zài)服务过(guò)程中对(duì)收(shōu)费标(biāo)准(zhǔn)进(jìn)行明(míng)码标价即可。而房地产经纪服务机构在具体收取过程中，会结(jié)合房(fáng)屋价值及(jí)工资标(biāo)准，综合(hé)计算出合(hé)适的中介费率(lǜ)。”张大伟补充道。

　　对于明码标价(jià)问题，两部门(mén)在(zài)此次意见中提及，房地产经(jīng)纪机构应当在经(jīng)营门(mén)店、网(wǎng)站(zhàn)、客(kè)户(hù)端等场所(suǒ)或渠道，公示服务项目(mù)、服务(wù)内容和(hé)收费(fèi)标(biāo)准(zhǔn)，不得混合标(biāo)价和捆绑(bǎng)收费(fèi)。房(fáng)地产经纪机构提供的基本服务(wù)和延伸(shēn)服务，应当分(fēn)别明确服务项目和收(shōu)费标准。房地(dì)产经纪机构(gòu)收费前应(yīng)当向(xiàng)交(jiāo)易(yì)当事人出(chū)具收费清单，列明(míng)收费标(biāo)准(zhǔn)、收费金(jīn)额，由当事人签字(zì)确认。

　　另(lìng)外(wài)，对收费(fèi)明(míng)显高于市场平均(jūn)水平的房地(dì)产经(jīng)纪机构，住(zhù)房和城乡建设部门将会(huì)同市场监管等部门采取约谈(tán)等(děng)综合措(cuò)施进行重点监(jiān)管。市场监管部门会(huì)同(tóng)有关部门依法查(chá)处不按规定(dìng)明码标价、操纵经(jīng)纪服务收费等违(wéi)反价格和反垄断法(fǎ)律法规的行(xíng)为。对(duì)房地产经纪机(jī)构相(xiāng)关违(wéi)法违(wéi)规信息，市场监(jiān)管部门要依法(fǎ)依规纳入国(guó)家(jiā)企业信(xìn)用信息公示系统。

　　房屋中介费(fèi)要降(jiàng)了？

　　鼓励按照(zhào)成交价格越高、服务(wù)费率越低的原则实行分(fēn)档定价，是否意味着，未来豪(háo)宅的中介(jiè)费有望大幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中原总经理(lǐ)郑叔伦称，住建部发(fā)文鼓励按照成交价格(gé)越(yuè)高、服务费率越低(dī)的原则实行分档定(dìng)价，合理降(jiàng)低住房买卖和租赁经纪(jì)服务费用，主要(yào)还是规范行业，打击收费过高的经纪机(jī)构(gòu)，但对市(shì)场影响(xiǎng)有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普宅(zhái)本来(lái)收费就不(bù)同，各家收费普遍在合理范围内(nèi)，加上经纪服务费用对市场的(de)影(yǐng)响不大(dà)。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由一周期是什么意思是多少天于(yú)当前两部门提(tí)出的意见仅为(wèi)鼓励性质(zhì)，即只是纲领性文件而非规定，未来如何具体认定(dìng)其中的细则，还需要看各城市落地执(zhí)行情况。

　　不过，张(zhāng)大(dà)伟表示(shì)，“从目(mù)前市场看，经纪服务(wù)领域的调整改善、规范化，有(yǒu)利于行业健康发(fā)展。同时，由于二手房很多房源在产(chǎn)权方面(miàn)有瑕疵(cī)，如产权抵押、不同税费等都可能对交易(yì)产(chǎn)生影响，这对房地产经纪服务行(xíng)业(yè)的专业性提出更高的要求。”

　　58安(ān)居客研究院(yuàn)研(yán)究总监陆骑麟指出，在二手房买(mǎi)卖过程中，原本应该由上下家各(gè)支付一半(bàn)的(de)中介费，但在一(yī)些热(rè)点城市的(de)二手(shǒu)房交易(yì)过(guò)程中，往(wǎng)往会有这(zhè)样的情形，因部分(fēn)购(gòu)房(fáng)者处于弱势地位(wèi)，从而会(huì)出现中介(jiè)费及(jí)税费(fèi)均由购房(fáng)者来承(chéng)担。即(jí)使一些(xiē)房东愿意承担中介费，这部分费用也(yě)可能通过转(zhuǎn)嫁(jià)的(de)方式，在房(fáng)价(jià)中有所体现。

　　“上家(jiā)把中介费转嫁给(gěi)下家(jiā)，市场这种所谓‘约(yuē)定俗成’的情况，一些房产中介公司将其视(shì)为(wèi)向(xiàng)购房者(zhě)单边收费的行(xíng)为(wèi)。部分中介公司可能会利(lì)用其支配地(dì)位，在原先经纪服务(wù)收费的(de)基础上(shàng)，再次向房东收取费用，而这部分费(fèi)用(yòng)，房东往往会将其转再次转嫁给购房者(zhě)，这实际上相当于变相推高了房价。两部(bù)门提出严禁(jìn)操纵经纪服务(wù)收费(fèi)，不仅(jǐn)有利于(yú)提高交易中操(cāo)作(zuò)的透明度，也有利(lì)于房价的稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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