OPPO宣布(bù)关停旗下芯(xīn)片子公(gōng)司哲库科技，引发了(le)公募REITs扩(kuò)募风波，如今，二(èr)级市场的影响仍(réng)未停(tíng)歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示(shì)，5月15日，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT开盘继续延续(xù)此前(qián)几日的下跌(diē)走(zǒu)势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天(tiān)收(shōu)跌6.22％，最(zuì)近3个(gè)交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大(dà)园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库(kù)科(kē)技(jì)是其(qí)扩募拟新购入基础(chǔ)设施资产(chǎn)张润(rùn)大(dà)厦的(de)重要承租方之一，目前未收到哲(zhé)库科(kē)技及OPPO方面(miàn)关于停止执行已(yǐ)签租(zū)赁协议的(de)通知。同(tóng)时(shí)，在(zài)公告中，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光大园REIT进(jìn)一(yī)步表示，原始权益人将继续密切(qiè)关注哲(zhé)库科技后续情况，积(jī)极做好相关应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募购入项目的(de)原始权(quán)益(yì)人(rén)相(xiāng)关负(fù)责人也表示(shì)，近期(qī)已同步启(qǐ)动了应急预案，排摸储(chǔ)备租户，积极(jí)应对哲库提前退租(zū)的可能(néng)事项。由(yóu)于(yú)张润大厦是全国首(shǒu)批(pī)REITs申报扩(kuò)募项目，公司领导高度(dù)重(zhòng)视，浦东新区国(guó)资委也高度关(guān)注(zhù)。

　　多位业内人士表示(shì)，华安(ān)张江光大(dà)园REIT近期市场(chǎng)波动较大，但其实不动产公募REITs项目短期出租率下跌(diē)并不会从根本上影(yǐng)响其内外价(jià)值，投资者应理(lǐ)性看待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二级(jí)市场价格继续波动

　　本(běn)周，OPPO关(guān)停旗下芯片子(zi)公司哲(zhé)库(kù)科技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元(yuán)的价格小幅低开，此后(hòu)二级市场价格开始震荡走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后(hòu)价格有所回升，最终(zhōng)报收3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江光大(dà)园REIT最近几个交易日二级市场(chǎng)价格表(biǎo)现欠佳，5月11日(rì)以来，3个交易(yì)日跌(diē)幅达到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日上(shàng)市(shì)以来，华安张江光大园REIT累计(jì)涨(zhǎng)幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前(qián)列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看(kàn)，目(mù)前上市(shì)的8只产业园(yuán)区基础设(shè)施REITs中，仅博时(shí)招商蛇(shé)口(kǒu)产业园(yuán)REIT微幅上涨，其余7只均有不同程(chéng)度下(xià)跌，8只产(chǎn)业(yè)园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平均(jūn)跌(diē)幅(fú)5.17％。

　　“此(cǐ)前(qián)，张(zhāng)江REIT一季报中已经披露张江光大(dà)园项目出(chū)租率有所下降，如今拟扩募的(de)项(xiàng)目又遭遇突(tū)发(fā)事件，因此导致二级市场价格出现波动。”一(yī)位业内人(rén)士分析称。

　　不过，在上述人士(shì)看来，尽管出于风(fēng)险规避的原因(yīn)，最近几个交易日场(chǎng)内资金有所流出，但是，不动产公(gōng)募REITs项目短期出(chū)租率(lǜ)下跌并不会从根本上影响其内外价值。

　　他(tā)也同时(shí)表示，目(mù)前随着二级市场(chǎng)价格下跌(diē)，风险也得到一定释放(fàng)，但是价(jià)格涨跌会受到基本面(miàn)、情(qíng)绪面等多重因素影响，不好判断价格是不是已经完全触底。

　　此外，还(hái)有一位业内人士(shì)表示(shì)，今(jīn)年(nián)整体REITs市场(chǎng)表现低(dī)迷(mí)，不少(shǎo)产品(pǐn)年内二级市场(chǎng)跌幅(fú)较(jiào)大，其实有些隐含收益率高(gāo)的产品具备一(yī)定的投资价值，很适合(hé)稳健类投资者。此外，伴随着经济复苏的步(bù)伐，产业园区、物流类(lèi)等REITs产品具备一定的投(tóu世界上女性最开放的是哪个国家)资价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募(mù)基金执行董事高(gāo)如(rú)星对此表示，若张(zhāng)江(jiāng)园区(qū)最终能顺利解决招商，平稳过度对经营现金流(liú)没有造成(chéng)大(dà)的影响(xiǎng)，“事(shì)件性利空下调(diào)至得这么(me)急、这么(me)深，加上前(qián)期本身园区类资产就回调不(bù)少(shǎo)了，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最(zuì)终还是落到(dào)租金收入受不受(shòu)影响，影响多大，估计园区(qū)会最终解决。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT紧急回应(yīng)

　　扩募(mù)路上再(zài)迎接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子(zi)公司哲库科技(jì)。随后5月12日晚，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT发(fā)布公告，紧急(jí)回应(yīng)称，哲库(kù)科技是其(qí)扩募(mù)拟新购入基础设施(shī)资产(chǎn)张润大厦的重要承租方之一(yī)，目前未收到哲库科技(jì)及OPPO方面(miàn)关于停止执行已(yǐ)签租赁协议的通知。同时，在公告中(zhōng)，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT进(jìn)一步(bù)表示，原始权(quán)益人将继续密切关注哲(zhé)库科技后续情况，积极做好相关(guān)应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一季(jì)报中披露的(de)张(zhāng)江光(guāng)大园项目出租(zū)率下降事项(xiàng)，一(yī)度二级市(shì)场价格出现回落。在随(suí)后召开的业绩说明会中管理人就相(xiāng)关(guān)事项(xiàng)进(jìn)行了解释(shì)说明，市(shì)场信心得到了一定(dìng)提振，二级市场价格(gé)表现也趋(qū)于(yú)平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的(de)线上和线下的(de)扩募说明会上，运营团队表示了对张江光大园项目的信心，预计(jì)签署意(yì)向(xiàng)书和合同(tóng)谈判中的(de)储备租户正常转化后(hòu)，项目(mù)出租率将得到回升。没想到仅过了(le)不到三周的时间(jiān)，张江REIT的扩募之路(lù)又迎(yíng)来了(le)新的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公告引起了市场各方的广(guǎng)泛关注，张江REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始权(quán)益人相关(guān)负责人坦言(yán)，事发突(tū)然确实始料(liào)未及，在(zài)获(huò)悉OPPO关停(tíng)哲(zhé)库(kù)科技(jì)消(xiāo)息的第(dì)一时间(jiān)即奔赴(fù)现(xiàn)场进行(xíng)了沟通和核实工作，并同步启动了应急预案，排(pái)摸储备租户(hù)，积极应对哲库提前退租的(de)可能(néng)事项(xiàng)。由(yóu)于张润大厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公司领导(dǎo)高度(dù)重视，据悉(xī)新(xīn)区(qū)国(guó)资(zī)委也高度关(guān)注。

　　当谈及储备租户情(qíng)况，相(xiāng)关(guān)负责人介绍说，目前储备租户(hù)还(hái)是(shì)比较丰富的，覆(fù)盖了芯片(piàn)测(cè)试、人工智能、航天(tiān)产业(yè)、信息(xī)技术等产业(yè)客(kè)户，租赁意(yì)向面积超过(guò)了2万方。从意向储(chǔ)备转(zhuǎn)化为实(shí)际(jì)租(zū)户(hù)需要(yào)一些时间(jiān)。

　　“我们(men)正在(zài)着手通(tōng)过签署租赁意向(xiàng)书来尽快锁定一些重要(yào)租户。虽然收了三个(gè)月(yuè)履约(yuē)保证金(jīn)给了(le)我们一些空(kōng)间，但本着对首批扩募、对市(shì)场负责的态度，我们肯定要全力(lì)与时间赛跑(pǎo)，把这些面积在短期(qī)内完成去化。”相关负责人说(shuō)道(dào)。

　　张江REIT已持(chí)有的同区(qū)域的张江光(guāng)大园(yuán)项目一季(jì)度(dù)末也有将近30％的(de)空置率，原(yuán)始权(quán)益人有那(nà)么多储(chǔ)备租(zū)户，之(zhī)前(qián)的空置率为(wèi)何(hé)未能得到解决(jué)。

　　对此相关(guān)负责人(rén)解释，张江光大(dà)园一(yī)直(zhí)以来都坚持以市场化运营为(wèi)导向，历史运营表(biǎo)现稳定，租户的(de)调租和换租都属于正常情况，而(ér)这次项目的大租(zū)户(hù)退(tuì)租正(zhèng)好发生在市场活跃(yuè)度的短期低点，目前市场(chǎng)情况已有所好(hǎo)转。在看到出租率下滑情(qíng)况没有得到及时(shí)修复后，张江(jiāng)这边也作了一定的资源调配和(hé)倾斜，引入了(le)一些储(chǔ)备(bèi)租户。

　　另外，张(zhāng)润(rùn)大厦和张江光大园项目在(zài)给租户的分(fēn)隔空间(jiān)、交付(fù)标准、租金水平等方面也有一些差(chà)异(yì)化，张润大厦多是(shì)两千多平的大平层，楼的成(chéng)新(xīn)度(dù)高(gāo)一些，单价(jià)也(yě)贵一些，张江光大园(yuán)单(dān)层以一千平的面(miàn)积为主，还有(yǒu)一些(xiē)独栋形态的物业。租户自身也会有诉求，也会根据(jù)自身需(xū)求(qiú)和预算挑选区(qū)域内的不同(tóng)物业。

　　“如果扩募(mù)完成以后，新老资产的管理人都变(biàn)成了一家，后续我们在资(zī)源(yuán)共享和联合营销方面能更加充分发挥(huī)协(xié)同效应，相信(xìn)可(kě)以做得更(gèng)好(hǎo)。”上述负责人补(bǔ)充说道。

　　最后谈及对(duì)于(yú)张江REIT的(de)世界上女性最开放的是哪个国家定位和展(zhǎn)望，相(xiāng)关负责人(rén)表示，张江集团(tuán)和张江高(gāo)科(kē)目(mù)前在管资产约五(wǔ)百(bǎi)万(wàn)方，还(hái)有一些其他在(zài)开发的(de)储备项(xiàng)目(mù)，这些都将成为(wèi)张江REIT实(shí)现(xiàn)打造(zào)张江(jiāng)园区(qū)产业(yè)空间资产上市平台目标(biāo)的(de)坚(jiān)实(shí)后盾和储备(bèi)资源。“我们非常重视张(zhāng)江REIT这个资(zī)本平台和它(tā)未来的(de)发展。”相关(guān)负责人表(biǎo)示，“这次扩(kuò)募是我们实现基金扩容的第(dì)一(yī)步(bù)，也是至关重要的一步，眼下我们可能面临了一些突发情况需要解决，但是这和(hé)我们在张江科学城这三十年建(jiàn)设发(fā)展过(guò)程(chéng)中(zhōng)所经历的(de)相比(bǐ)，只能算(suàn)是一个(gè)非常(cháng)小的插曲(qū)。我们有信心排除万(wàn)难，尽一切可(kě)能化解当前突发事件的所有负(fù)面影响(xiǎng)，维持预期(qī)和市场(chǎng)的信心。”

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