近两年(nián)火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募(mù)REITs整体呈现(xiàn)出(chū)高比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的REITs产品(pǐn)，平均(jūn)分(fēn)红比例接近99％。

　　多位(wèi)业(yè)内人士(shì)对此(cǐ)表(biǎo)示，强制分(fēn)红机(jī)制(zhì)是公募REITs主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳定分红体现出该类产品长期投(tóu)资(zī)价值，通过观(guān)测(cè)经营(yíng)活动现金流、可供(gōng)分配现金等指标，也是观察REITs项目(mù)底层资产(chǎn)运(yùn)营情况的(de)“窗口”。他们也提醒(xǐng)普(pǔ)通投(tóu)资者注意(yì)，与产权类项目相比，特许精益求精下一句是什么意思，精益求精下一句是什么德经营(yíng)REITs项目(mù)在经营权到期后不再产(chǎn)生现(xiàn)金收益，特许经(jīng)营权分红(hóng)目前已包含了利润分配和本金的归(guī)还，在选择投资(zī)标的时应了解资产类型和(hé)分红的特(tè)征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例(lì)98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集(jí)分红期(qī)，近日(rì)7只(zhǐ)REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日(rì)）陆(lù)续迎来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公布。整体(tǐ)来(lái)看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例(lì)的稳定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年(nián)可供分配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年(nián)全年分配(pèi)金额(é)占可(kě)供分配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝(jué)大部分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负(fù)责人对此表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为(wèi)持有期分(fēn)红收益，以及基(jī)金份额交易价(jià)格的变化。基金份(fèn)额(é)二级(jí)市场价格受(shòu)到公募REITs资产运营(yíng)情况及市场因(yīn)素的综合影响，较易引起(qǐ)波动。与此相比(bǐ)，基金分红预期(qī)则更(gèng)有规律可循。公募REITs的分红(hóng)主要(yào)来自基础(chǔ)设(shè)施资产(chǎn)的经营现金流，投资人通(tōng)过基(jī)金募集材料(liào)和信(xìn)息披露文件，结合(hé)行业及市场情况，可(kě)以分(fēn)析基础设施(shī)项目的经营业(yè)绩，作(zuò)为(wèi)进行投(tóu)资决(jué)策的重要参考。

　　“相对于基金份额(é)二(èr)级市场(chǎng)价格变化(huà)导致(zhì)的(de)浮盈或浮亏，分(fēn)红作为基金份额持有人实际(jì)获(huò)得的现金(jīn)收益，对于长期投资(zī)者更(gèng)具(jù)参(cān)考价值。”中金基(jī)金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副(fù)总监(jiān)李(lǐ)华平也表示，根据《公(gōng)开募集基础设施证券投资基金指引（试(shì)行）》及(jí)相关法规要(yào)求，基础设施基金应当将90％以上合并后基金年度可分配(pèi)金额以现金(jīn)形式分配给投(tóu)资者，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的主要(yào)特征之一(yī)，稳定(dìng)的分红(hóng)机制体现出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中(zhōng)航(háng)基金也认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性(xìng)”和“债(zhài)性”双重特点(diǎn)。二(èr)级市场价格反(fǎn)映这类(lèi)产品“股性”的一面，分红体现了这类(lèi)产品的(de)“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红要求，分(fēn)红类似于债(zhài)券派(pài)息，但不(bù)等(děng)同于债(zhài)券的固定利息回报，而是由可供分(fēn)配现金(jīn)决定。

　　从机构投资者(zhě)的(de)角度(dù)来看，一方(fāng)面是(shì)公募REITs丰富(fù)了机构(gòu)投资者的投(tóu)资(zī)品(pǐn)类，为资产配置多元化提供抓手(shǒu)，具(jù)有较强的配置价值。另(lìng)一方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮助机(jī)构投资者稳定收益。机构投资者公(gōng)募(mù)REITs能够通过分红获取相对于投资债券相对(duì)高的收益性，在有(yǒu)效(xiào)控(kòng)制风险的(de)前提下，增厚资(zī)产包收(shōu)益，起(qǐ)到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资收益(yì)“落袋为安”外(wài)，市(shì)场对于未来分红水(shuǐ)平的预(yù)期，也是影(yǐng)响REITs基(jī)金二(èr)级市场价格走势的关(guān)键因素(sù)之一。

　　从(cóng)近(jìn)期(qī)公募(mù)REITs的(de)二(èr)级市场(chǎng)表(biǎo)现看(kàn)，截至4月21日(rì)，今(jīn)年以(yǐ)来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和(hé)债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品(pǐn)受宏观经济的影响，可分配金(jīn)额完(wán)成(chéng)率不达预期，一定程度上影响了(le)公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素(sù)的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格(gé)的主(zhǔ)要因(yīn)素(sù)之一(yī)，而(ér)稳定的分红有利于(yú)吸引投资者参与公募(mù)REITs二级(jí)市场的投(tóu)资。

　　中金基金相关负(fù)责人也表示(shì)，近期(qī)经济预期(qī)恢复，一方面市场热点呈现(xiàn)向(xiàng)股票和债券(quàn)回(huí)归(guī)的过程(chéng)；另一方面，基础设(shè)施项目的经营业绩相对经(jīng)济活力的改(gǎi)善有一(yī)定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日(rì)，将对基金份额的开盘指导价做调(diào)减处理，调(diào)减金额根据单位基(jī)金份额的分红金额进行计算(suàn)。除(chú)权操作是(shì)对(duì)分红前后基金份额净值变化的修正(zhèng)，使(shǐ)投资人在基金分红前(qián)后均可以获得公平(píng)的投资机会(huì)。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期投资的信心(xīn)，同(tóng)时需结合持有产品的(de)特性，关注二级市场扰(rǎo)动对整体收益的影响程度。”中(zhōng)航基金相关人士也(yě)称(chēng)。

　　特(tè)许经营权分红包括利润分配和本(běn)金归还

　　普通投资者(zhě)应了(le)解底层(céng)资(zī)产情况

　　多(duō)位业内人士还提醒(xǐng)，与(yǔ)现有公(gōng)募基金分红前提(tí)是本金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金(jīn)运作期(qī)间的“分红”界定为“分派”更为(wèi)准确，分(fēn)派的(de)是(shì)本金(jīn)与增值两个部(bù)分，两个(gè)部分之间的比例是变(biàn)动(dòng)的，与现有公(gōng)募基金分红差(chà)异(yì)很大，大多数普通投资(zī)者可(kě)能把(bǎ)“分派”金(jīn)额误认为是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年(nián)等合同年限到期后基金价值面临极大(dà)不确(què)定性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类(lèi)和产(chǎn)权类两大资产(chǎn)类型，持有(yǒu)产(chǎn)权类产品的收益主要包(bāo)括每(měi)年的现(xiàn)金分红及资产增值的收益，而持有特许经(jīng)营类产品(pǐn)的收(shōu)益主要来自(zì)项目每年的现金分红(hóng)。其(qí)中，特许经营权(quán)类资(zī)产的分(fēn)红(hóng)包括了利润分配(pèi)和(hé)本金(jīn)的归还，两者的比率也是变动的(de)，对特(tè)许经营权类资产的公募(mù)REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普通投(tóu)资者(zhě)在选择投资标的时(shí)，应了解(jiě)公(gōng)募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分来(lái)看(kàn)，各类公募(mù)REITs分红因底层资产(chǎn)属性不同而形成区别。特(tè)许经营权类(lèi)的(de)公募REITs产品因其分红(hóng)相当于(yú)包含“本(běn)金+收益”，分红(hóng)相(xiāng)对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看(kàn)重(zhòng)底(dǐ)层资产的价值增值(zhí)，所以相(xiāng)对股性偏(piān)强。普通(tōng)投资者(zhě)在选(xuǎn)择(zé)公募REIT时(shí)，需要(yào)考虑底层(céng)资(zī)产属性，对所选择产品的二级(jí)市场价格和(hé)分红有合(hé)理预期。

　　中金基金相关负责人(rén)也认为，与产权类(lèi)项目(mù)相比，特许经营项(xiàng)目(mù)在(zài)经营权到期(qī)后不再(zài)能产生现金收益，因(yīn)此将可供分配金(jīn)额的分配理(lǐ)解为“分(fēn)派”比“分红”更加(jiā)准确。基于这个特点，剩(shèng)余(yú)经营(yíng)期限较短的特(tè)许经营项(xiàng)目，通常具备更(gèng)高的分派率水平。对(duì)于剩(shèng)余期限较长的特许经营权项目，即(jí)使分(fēn)派率相(xiāng)对较(jiào)低，也有(yǒu)足够年限收回本精益求精下一句是什么意思，精益求精下一句是什么德金并取得收益。

　　中金基金(jīn)该负责人提(tí)醒(xǐng)投资者(zhě)注意(yì)，特许经营权项目的分派金额包含了投资本金，在不进行扩募的情况(kuàng)下，基金份额单价(jià)随着分派进(jìn)度逐年(nián)下(xià)降是正常现象，投(tóu)资特许经营(yíng)权(quán)REITs的收益(yì)来自(zì)项目剩(shèng)余(yú)期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产权类(lèi)项目的土地或建筑的剩余使(shǐ)用年(nián)限一般(bān)较长，再加上到期后通过对(duì)建筑的更新改造或(huò)补缴土地出让(ràng)金等(děng)追加投资，有机会进(jìn)一步延长经营期限。这种类(lèi)似永续经营的假设反映(yìng)在基(jī)础资产的估值上，使产权(quán)类REITs具备更显著的(de)资(zī)产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益(yì)率等指标

　　评(píng)估项目(mù)底层(céng)资产(chǎn)运(yùn)营情况

　　在基金(jīn)分红的时点，多位业内人士还表示，在(zài)产(chǎn)品分红(hóng)期，投资者(zhě)可以观测经(jīng)营活动(dòng)现金流、可供(gōng)分配现金、内部收益率等指标，来观察和评估项目底(dǐ)层资(zī)产的运营情况。

　　中航(háng)基金表示，年报(bào)指标中，跟现(xiàn)金相关(guān)的指标有两个(gè)：一(yī)是年报中披露的(de)经营活动现金流(liú)，二是可供分配现(xiàn)金，二者存在本质性区别。经营(yíng)活动产生的现金净(jìng)流(liú)量是指企业(yè)经营、筹资、投资(zī)产生的现(xiàn)金流，基于企业本身经(jīng)营活(huó)动产生；可供(gōng)分(fēn)配的现金实质上是从EBITDA出(chū)发(fā)，对非现金(jīn)影响(xiǎng)利润表的(de)项(xiàng)目进行调(diào)整，加期初现(xiàn)金，最终得到的账面(miàn)现(xiàn)金。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作为(wèi)资产配置新(xīn)选择(zé)，投资价值(zhí)体现在相对股(gǔ)债市场(chǎng)独立的资(zī)产配置功能(néng)，比较适合长期持有。建议投资者(zhě)对经(jīng)营权(quán)类(lèi)的(de)资产可(kě)以更多关(guān)注内部收益(yì)率的高低，对产权类的资产更(gèng)多关注分派率高低(dī)。因为公(gōng)募REITs可分配收(shōu)益(yì)主要来自底层资产的经营(yíng)净现(xiàn)金流，所以底层资产(chǎn)运营情况直接影响投资回(huí)报(bào)，投资(zī)者可综合(hé)考虑原始权益人综(zōng)合实力(lì)、运营管(guǎn)理机构实力、公募基金管理人实力等多重因素(sù)来选择(zé)投资(zī)标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显示(shì)，公募REITs进入密集(jí)分红(hóng)期(qī)，由(yóu)于分红交易带来的(de)短期博弈机会仍在，叠(dié)加此前市场(chǎng)接连回调，建议投资者关注(zhù)有基本面(miàn)支撑、填权效(xiào)应(yīng)相对(duì)明显、同时分红规模(mó)较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在(zài)发行首年(nián)及次年(nián)的(de)可(kě)供分配(pèi)金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与(yǔ)募集材料中披(pī)露预测(cè)进行(xíng)比较分析(xī)，结合经济及市场的实(shí)际环境，对基础设施项目的运营业绩(jì)及REITs的(de)管理能力(lì)进行判断。”中金基(jī)金上述负责人(rén)也称。

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