文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日召(zhào)开的(de)全国住房和城乡建设工作会(huì)议提出“有条件的可以(yǐ)进(jìn)行现房销售”，不(bù)足一个月时间，已有山(shān)东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等地明确(què)表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消商(shāng)品房预售制了(le)，用你的钱(qián)，建你的房子(zi)，还烂尾了，这(zhè)是对购房者的不公平(píng)。以后谁有钱(qián)谁建房(fáng)，没钱没实力的(de)别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大开发时(shí)代步入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也(yě)是对(duì)购房老百姓的最大保护。98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺房子(zi)，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发进入(rù)存(cún)量(liàng)时(shí)代，对购(gòu)房民(mín)众不公平(píng)的预售(shòu)制已经过(guò)时了，该取消了，改为现房销售。以(yǐ)后(hòu)一手交钱，一(yī)手交(jiāo)房(fáng)，天经地(dì)义。当然二次(cì)房改(gǎi)是个技术活，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企(qǐ)债务(wù)、恢复市场(chǎng)信心以(yǐ)及长效(xiào)机制(zhì)，长效机(jī)制四大关键是推动城市群战(zhàn)略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。如果按照经济(jì)规律办事，中(zhōng)国一定(dìng)能(néng)实现房地产软着陆和长期平(píng)稳健康(kāng)发(fā)展，跨过这道关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一(yī)手交货，预售制是对购(gòu)买(mǎi)者的单(dān)方面不公平制(zhì)度(dù)，购房老百姓几乎承(chéng)担了(le)所有商品不能交付的风险(xiǎn)。从个(gè)人(rén)层面(miàn)看，预售制(zhì)对购房者非(fēi)常(cháng)不公平，比如(rú)，交房(fáng)等待期一(yī)般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行(xíng)利息，还(hái)要(yào)承担延迟(chí)交房、房(fáng)屋(wū)质(zhì)量、房产证延期(qī)办(bàn)理(lǐ)甚至(zhì)不(bù)能交房(fáng)的风(fēng)险。从行业层面看，预售制(zhì)助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆(gān)扩张，若(ruò)遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断(duàn)裂、项目搁置(zhì)等系列(liè)风险。取消预售制，改为(wèi)现房销售，这样(yàng)有助于(yú)落(luò)实中(zhōng)央房住(zhù)不炒精神、有助于保障(zhàng)购房老百姓权(quán)益、有(yǒu)助于房企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制(zhì)度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单科普一(yī)下：商品(pǐn)房(fáng)预售最早源(yuán)于中(zhōng)国香港(gǎng)，俗称(chēng)卖(mài)楼花，卖期房(fáng)，是一种开发商放杠杆(gān)的方式。98年房(fáng)改，由(yóu)于商品房短(duǎn)缺(quē)，房企(qǐ)缺资金(jīn)，借鉴(jiàn)中国香港，引入(rù)了商品房预售(shòu)制(zhì)度。其(qí)实，当(dāng)前世界不少(shǎo)国家存在预售制。但(dàn)是，重点来(lái)了(le)！发达国家一般有严格的监(jiān)管(guǎn)保障措施(shī)，开发商在项目获得政府批准后才可以开始销售，买家在(zài)购买(mǎi)期房后并非像(xiàng)中(zhōng)国(guó)一样在支付完(wán)首付款后从(cóng)银行一(yī)次性贷款支付剩余全部房款，而是根据(jù)开发商工程进度在完全交房前(qián)进行(xíng)分期支(zhī)付(fù)。所以(yǐ)，预售制度(dù)是(shì)需要严格的资金监管、分期支付以及违约处(chù)罚(fá)措施(shī)作为保障的，如果没有这(zhè)些保障(zhàng)措施，一(yī)定会触(chù)发风险(xiǎn)，对购房(fáng)民众不公平，所以不如借机取(qǔ)消(xiāo)预售制度，以后改为现房销售。客(kè)观讲预售制度有一定(dìng)历史阶段性，现在中国(guó)住房进入存量时(shí)代，取消预(yù)售制度有(yǒu)助(zhù)于(yú)降负债降(jiàng)杠(gāng)杆，不(bù)再把烂尾(wěi)风险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然这需(xū)要(yào)配套房企债(zhài)务(wù)重组、复工保交楼、恢复市场(chǎng)信心和房地产长效机制。这是个技术活，只要(yào)坚持市(shì)场化改革，中(zhōng)国一定(dìng)能化解(jiě)这个难题，让(ràng)房地产回归实体经济和居住属性(xìng)，安居乐(lè)业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开(kāi)发(fā)商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能(néng)不(bù)能兑现的营销手段，而是所见即(jí)所得(dé)的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才(cái)是对购房民众的最根(gēn)本最(zuì)实(shí)质的保障(zhàng)，这样将极(jí)大(dà)的提升开发(fā)商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所有商业(yè)的(de)本质(zhì)是向(xiàng)善(shàn)，是以客户为中心，房地产也不(bù)能例外(wài)，老(lǎo)百姓买房子是(shì)天(tiān)大的(de)事(shì)，烂(làn)尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家人。从(cóng)这个角度，取消预售制(zhì)、实施现(xiàn)房销售(shòu)是(shì)实现老百(bǎi)姓安(ān)居乐(lè)业(yè)、社会(huì)长(zhǎng)治久安、行业企业(yè)健康发展的(de)重(zhòng)大措施(shī)。在当(dāng)前的情况下，取消(xiāo)预售(shòu)制要(yào)结(jié)合稳楼(lóu)市(shì)、房(fáng)地产(chǎn)软着陆、打通金融支持当(dāng)期三(sān)好生、新模(mó)式(shì)等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展(zhǎn)研究中心参(cān)与财税改革方案研究时，对预售(shòu)制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率等进行(xíng)过长期系(xì)统的专项研究。（参(cān)考后来形成(chéng)的(de)专著《房地产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的(de)风险确(què)实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售资金第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购(gòu)房，提供(gōng)期房(fáng)烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房交(jiāo)易立法(fǎ)，设(shè)置期房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金由银(yín)行(xíng)监管，享1年保修期后(hòu)付(fù)尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十(shí)年代在中国香(xiāng)港，楼宇出(chū)租(zū)是地产行业盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租(zū)资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等(děng)问题(tí)，分层销售孕育(yù)而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港还(hái)未推行公(gōng)共(gòng)房屋(wū)制度(dù)，许多人栖身于(yú)木屋或者其他临时住宅，住房的需求是相当高，不过大多数居(jū)民(mín)的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多(duō)数以一整栋楼为单位，需要(yào)雄厚的资金实(shí)力(lì)才(cái)能(néng)购买。虽(suī)然楼宇出租是(shì)中国香港地(dì)产(chǎn)行业盛行的(de)方式，但(dàn)有着转让难、出租(zū)资金周转期长等(děng)问题。针对这一系(xì)列问题，不少地产(chǎn)商开始(shǐ)探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契(qì)”，然后将(jiāng)楼宇(yǔ)分层(céng)出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量有所(suǒ)增加(jiā)，开发商资金周转加快。

　　在分层出售(shòu)的基础(chǔ)上(shàng)，将(jiāng)“按(àn)揭”模式引入房地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创办立信置业(yè)有限(xiàn)公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上(shàng)驳(bó)运业务的经(jīng)验，对于商品流(liú)通、资金周转有(yǒu)着独到的见解(jiě)，在努力寻求方(fāng)法加快自身资金周(zhōu)转(zhuǎn)。当时其(qí)在(zài)购(gòu)下九龙的一块(kuài)地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上有文(wén)字详尽(jǐn)说明(míng)楼宇的地势环(huán)境(jìng)、建筑材料、分(fēn)层价格(gé)、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花(huā)”是另外(wài)一个亮点(diǎn)，即先收(shōu)取买家(jiā)的订金，采用类(lèi)似租金的(de)分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥有了自(zì)己的房产。这(zhè)种方式减轻了民众购房的资金压(yā)力，加速了房屋的建造和(hé)销售，也解决了制造商的资(zī)金问题(tí)，降低投资风险(xiǎn)，在(zài)当时可谓是“双赢(yíng)”的举措(cuò)。“预售楼(lóu)花(huā)+分期付款”的销(xiāo)售模式成为当时中国香港房地产(chǎn)市场的(de)一(yī)大(dà)特色，纵观中国香(xiāng)港(gǎng)房(fáng)地产市(shì)场的改(gǎi)革，“卖(mài)楼花”模式高(gāo)效率地解决(jué)了核心的住房供不应求的(de)问题，使房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预(yù)售楼花(huā)模式推动了中国香港(gǎng)楼市几(jǐ)十(shí)年繁荣，但期(qī)间也(yě)出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管(guǎn)部门不(bù)断完善、规范化，建立健全(quán)的监管机制，促进市(shì)场健(jiàn)康(kāng)发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费用超(chāo)支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管理部门提(tí)升(shēng)了对于预售楼(lóu)花(huā)制(zhì)度的监管，即要(yào)求开发商在预售前，确保地价款已经全部支付，还要证明自身有(yǒu)资金等(děng)能力把项目(mù)完成，资金(jīn)需放入律师(shī)所托管，支取时需律所和建筑师的核准(zhǔn)。为了(le)防止开发商、律所、建筑(zhù)师等(děng)造假，套取监管账户资金，中国(guó)香港要求(qiú)律师行在银(yín)行开设的信托账户(hù)（监管账(zhàng)户）、开发商(shāng)操作等采取全(quán)透(tòu)明化机(jī)制，且银行(xíng)的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将(jiāng)成最大(dà)风(fēng)险方(fāng)，后续需自身推动项目完(wán)工(gōng)。随着监管体系逐(zhú)步完善，出(chū)现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成(chéng)“中(zhōng)国内地(dì)版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国内(nèi)地(dì)面临住房需求(qiú)大和供给量短缺问(wèn)题，引入(rù)“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中国内(nèi)地优(yōu)先(xiān)发(fā)展重工业，强(qiáng)调基础(chǔ)建设，这一导向使(shǐ)前期(qī)发展工业化的进程大于城市化进程，唯有解决住房基础等城市(shì)化配套(tào)问题，才能(néng)进一步推进(jìn)城市(shì)化。但当(dāng)时推行的是“统一管理，统一分配，以租养房(fáng)”的福利(lì)分房制度，住房市场发展起步较(jiào)晚、增速较慢，福利分房制度也(yě)出(chū)现了分(fēn)配不公、效率(lǜ)低、配(pèi)套差等问题，因此福(fú)利分房制度不再(zài)适用于当(dāng)时(shí)的(de)国情。叠(dié)加(jiā)房地(dì)产市(shì)场面临(lín)商品房(fáng)的需求量大，而(ér)社会缺(quē)少大型房(fáng)地产开(kāi)发商，商(shāng)品房供应量小(xiǎo)的困(kùn)境(jìng)，此时引入中国香港的“卖楼花(huā)”模(mó)式无疑是对内地房地(dì)产市场(chǎng)的一针强心(xīn)剂。从(cóng)1994年起，中国内(nèi)地逐步(bù)引进中国(guó)香港预售商品(pǐn)房(fáng)制度，先后出(chū)台(tái)多(duō)项文件，大力支持(chí)国内(nèi)房地产市场(chǎng)改革(gé)。例(lì)如，1998年，国务(wù)院出台《关(guān)于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文件，决(jué)定(dìng)停止住房(fáng)无(wú)偿(cháng)实(shí)物分配，逐(zhú)步实行住房分配货币化、住房供(gōng)给商品化、社(shè)会化(huà)的住房新(xīn)体制，从计划经济下(xià)的福(fú)利分房转向市场经济的(de)商品(pǐn)房。房地产(chǎn)市(shì)场采用预售制，允许开发商卖期房，解(jiě)决了(le)房(fáng)企缺少资(zī)金(jīn)和开发时间周期长的两(liǎng)大难题，开(kāi)发商以预售款撬动(dòng)下一个项目的开发，形成滚(gǔn)动(dòng)开发模式，住房供应速度加(jiā)快。自此中国内(nèi)地开(kāi)始房改(gǎi)货(huò)币化(huà)，中(zhōng)国(guó)人(rén)民银行等多方(fāng)迅(xùn)速出(chū)台(tái)相关的(de)信贷政策，支持购(gòu)房(fáng)者，极大作(zuò)用推动了房地产市(shì)场(chǎng)的发展。

　　引(yǐn)入中国(guó)香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中(zhōng)国(guó)内地的商品房预售制(zhì)度。预售制(zhì)的(de)初衷是为了(le)缓解房企(qǐ)资金压力(lì)，加快城(chéng)镇(zhèn)住房(fáng)建设(shè)。具体来说，是指(zhǐ)房地产开发企业将正(zhèng)在建(jiàn)设(shè)中的房屋预先出(chū)售给购房(fáng)者(zhě)，由购房(fáng)者支付定金或房款(kuǎn)的行为。区(qū)别于中国香(xiāng)港，在中国内地实践过程中，商品(pǐn)房预(yù)售流程(chéng)为：房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发商办(bàn)理预售许(xǔ)可(kě)证-签订(dìng)商品(pǐn)房买卖(mài)合(hé)同-进行备案(àn)登(dēng)记和预(yù)告登记-交付房屋。在购房过程中，购房(fáng)者需(xū)要一次性(xìng)付清首付(fù)款，并采用银行(xíng)贷款的形式一次性付清剩余房款，换言(yán)之，房(fáng)屋未建成，开(kāi)发商可能已(yǐ)拿到(dào)了全部(bù)购房款，这(zhè)点与中国(guó)香港(gǎng)的按(àn)照工程(chéng)进度付款有所不同(tóng)。对中国内地的(de)开发商而言，预售制商(shāng)品(pǐn)房也开(kāi)启了高周转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存(cún)在(zài)

　　作(zuò)为中国内地商(shāng)品房销(xiāo)售的(de)最主(zhǔ)要方式(shì)，预售制极大缩短房企(qǐ)现金回(huí)笼周期，同(tóng)时增加市场(chǎng)商品房(fáng)供应，推动(dòng)了城镇化发(fā)展进程。预售制在过去20多年对中国内地(dì)房地产市场的(de)稳步伊朗打工一个月多少钱，伊朗工资多少钱一个月发展(zhǎn)起到了重要作(zuò)用，不仅解决了房地产(chǎn)市场快速发展阶段的资金需求，也提高了居民居住水平(píng)，中(zhōng)国内(nèi)地城(chéng)镇居民从筒子楼住(zhù)到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居(jū)到基本(běn)适(shì)居，住房(fáng)事业取得巨大(dà)进步，数(shù)十年时间(jiān)走完(wán)发达国家(jiā)几百年城镇化(huà)路(lù)程。改(gǎi)革(gé)开(kāi)放以来，城镇化进程(chéng)进入快速(sù)发展时(shí)期。1978-2021年，城(chéng)镇人(rén)口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积由7438平方公(gōng)里增长至60721平方(fāng)公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房(fáng)建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约(yuē)3100万套增至(zhì)3.63亿套(tào)，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制(zhì)在当前已(yǐ)成为中(zhōng)国内地(dì)商(shāng)品房销售最主要(yào)方式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅期房销售面积占总销售面积(jī)的(de)比重为(wèi)63％，而2021年期房累计(jì)销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国内地房地产(chǎn)行(xíng)业的发展。中(zhōng)国内地房(fáng)地产历经二十(shí)多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新(xīn)开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计(jì)上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地(dì)产开发投资完(wán)成额从(cóng)0.4万亿元增至(zhì)14.8万(wàn)亿元(yuán)，累计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复合(hé)增速(sù)17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销售(shòu)面积(jī)和(hé)销售(shòu)金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿(yì)元，累(lèi)计(jì)上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发展，房地产企业从无到有、从国企先行到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万(wàn)个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地(dì)产也成为拉(lā)动中国(guó)内地经济高(gāo)增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产(chǎn)带动(dòng)的上下(xià)游产业(yè)链(liàn)特别长(zhǎng)，高达(dá)50多个行业(yè)。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡(gòng)献），其中房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产对(duì)金(jīn)融、批发、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完全(quán)拉(lā)动的投资占全社(shè)会固(gù)定(dìng)资产(chǎn)投资的51.5％，其(qí)中，房(fáng)地产开(kāi)发投资(zī)占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠道(dào)，从房地(dì)产(chǎn)贷款(kuǎn)占银(yín)行各项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上(shàng)信(xìn)托(tuō)等通道(dào)业(yè)务，占比超过三分之一。从房地产融资(zī)存(cún)量占(zhàn)社(shè)融存量比重看，2021年(nián)12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约，将(jiāng)导致银行不良率大幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根(gēn)据我们的《中国住房市值测算(suàn)报告》，2020年中国(guó)住房市(shì)值为62.6万(wàn)亿美元(yuán)，大于(yú)美(měi)国(guó)的33.6万亿(yì)美元、日(rì)本的(de)10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合(hé)计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值(zhí)占股债房(fáng)市值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中(zhōng)国住房(fáng)市(shì)值与股债房市值的比例较高，主要是因(yīn)为住房市(shì)值高，以(yǐ)及中(zhōng)国资本市场发育(yù)尚不成熟，直接(jiē)融资比(bǐ)例较低，股票、债(zhài)券市值(zhí)较低(dī)，居民投资(zī)渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前(qián)的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是(shì)一手交钱(qián)一手交货，预(yù)售制(zhì)是对购(gòu)买者的单(dān)方面不(bù)公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不(bù)能(néng)交付(fù)的风险。比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行利息(xī)，还(hái)要承担延(yán)迟交房、“一(yī)房二(èr)卖”、房屋(wū)质(zhì)量、房(fáng)产证(zhèng)延期办理甚(shèn)至(zhì)不能交房等(děng)风险。另外，购房者和开(kāi)发商之间的购房(fáng)合(hé)同、购房者(zhě)和银行的按揭贷款合(hé)同是两个独立的合同关系，如果开发商发生违约，购房者只能根据购房合同(tóng)向开发商主(zhǔ)张权力，但依旧需(xū)要根据(jù)按揭贷款合(hé)同按时(shí)向银行进行(xíng)贷款(kuǎn)偿还，因此购房者(zhě)承(chéng)担的风(fēng)险较大。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助推部分(fēn)房企过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张，资(zī)金若遇到下行周期(qī)，会引发(fā)资金链(liàn)断裂、项目(mù)搁(gē)置等系列风(fēng)险，进行影响自身(shēn)信用和(hé)购房者对(duì)行业的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作为(wèi)按揭贷款的发放方，一旦房(fáng)企因为市场波动或(huò)经(jīng)营(yíng)不(bù)善，出现(xiàn)资金链断裂(liè)等一系(xì)列问题(tí)，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过(guò)与购房者签订的预售合同和按揭合同，已(yǐ)经(jīng)从银行获得房款，如果(guǒ)购房者丧失还款能力或短期(qī)不能还款等，则风险完全由(yóu)银行承担，银行将面临较大的坏账压(yā)力。

　　从监(jiān)管角度看(kàn)，购房(fáng)者的预售监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商(shāng)品房预售管理办法》中明确(què)规定了开发企业预售商品房所得款项应当用(yòng)于有关的工(gōng)程(chéng)建设，商品房(fáng)预售款(kuǎn)监管(guǎn)的具体办法，由房地产(chǎn)管(guǎn)理部门制定。但多年以来全(quán)国(guó)并没有统一的预售资金监(jiān)管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙等城市重(zhòng)点监管(guǎn)资金(jīn)比例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按(àn)照项目的建安成本乘以建筑面积或者项目工程总额报价计算重(zhòng)点资金。而事实是，不少(shǎo)购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)未进(jìn)入(rù)监管账户(hù)、或进(jìn)入(rù)监管账户后被(bèi)挪用，导致(zhì)楼盘没有(yǒu)资金继续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月供(gōng)却被迫(pò)继续还款。那么，监管账户资金如何(hé)被挪走(zǒu)的(de)？实际上，在过去房地产大开(kāi)发时代(dài)的高(gāo)周转背景下，抽调预(yù)售款监管账户资金(jīn)，是行业“潜规(guī)则(zé)”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获得监管(guǎn)账户(hù)拨付资金，再(zài)由工程方将资金(jīn)转(zhuǎn)给房企，而(ér)拨付的工程款，远(yuǎn)超工程(chéng)进度所需(xū)。通过这些方式套取的资金，在房(fáng)企(qǐ)各地项(xiàng)目间流动，变相加(jiā)杠杆，这(zhè)样做(zuò)提供(gōng)了资金流动性，房企抽调(diào)资金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘建设，形(xíng)成(chéng)一种资金(jīn)循环高周转(zhuǎn)模式，但一定程度上把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国(guó)外商(shāng)品房预售制度呈(chéng)现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者预付资金，一(yī)般设(shè)有定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购(gòu)房(fáng)者支付的预(yù)付款(kuǎn)比例(lì)相对较低，绝大部分房(fáng)款(kuǎn)在房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款一般(bān)以定金方式支付，或(huò)按(àn)工(gōng)程进(jìn)度分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭(jiē)贷款(kuǎn)方式：一般(bān)采用两种方式发放按揭贷款，一是(shì)按工程(chéng)进度(dù)付(fù)款，按揭(jiē)贷(dài)款按(àn)照工(gōng)程进度逐渐发放，购(gòu)房者开始月(yuè)供；二是房屋交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护(hù)：为预售商品房提供期房烂尾保险，在(zài)商品房(fáng)出现重大延期或重大缺陷时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付质量的保(bǎo)障有两种方式，一是期房由(yóu)政(zhèng)府(fǔ)或第三(sān)方验收(shōu)合格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭(píng)证取得购房者支付的房款。二是开发商为购房(fáng)者(zhě)提供一(yī)定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修(xiū)期(qī)满，购房者支(zhī)付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金(jīn)第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　美国(guó)期房(fáng)定金一定(dìng)期限内无条件(jiàn)返还，最低(dī)首付比例(lì)为3.5％，交房(fáng)前(qián)仅支(zhī)付(fù)首(shǒu)付，其余房款交(jiāo)付(fù)后按揭还款，交(jiāo)付前资金(jīn)由(yóu)第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款。

　　定金及首付环节，定(dìng)金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美国平(píng)均首(shǒu)付比(bǐ)例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或首(shǒu)付外，购(gòu)房者在房屋交付后通过按(àn)揭贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余房(fáng)款。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，美国为防止开发商挪用(yòng)资金，购房者的(de)定金及首付款(kuǎn)由第(dì)三方公证行或产权保(bǎo)险公司的信(xìn)托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可通过申请仲裁取回，且(qiě)不承担任何(hé)责任(rèn)与损失。而开发商在房屋建设过程中(zhōng)的资金(jīn)全部(bù)来自银(yín)行，银行根据工(gōng)程(chéng)进度向开发商提供(gōng)一定比例(lì)的贷(dài)款，由于(yú)开发(fā)商挪用资(zī)金直接损害银(yín)行利益(yì)，银(yín)行有充分动机监管(guǎn)开发(fā)商施工进(jìn)度。开发商在房屋交付时需取得由政府相关部门经审查后(hòu)发放的验收(shōu)凭证，通过(guò)验收凭(píng)证向银行(xíng)得到购房者(zhě)支付的(de)房款。

　　伊朗打工一个月多少钱，伊朗工资多少钱一个月2.2 德国：可零(líng)首付购(gòu)房(fáng)，提供(gōng)期房烂(làn)尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付购房，房款按建(jiàn)造工期进(jìn)度(dù)支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固定利率，开(kāi)发(fā)商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发(fā)商在项目获批后即可预(yù)售房屋。签(qiān)署购房合(hé)同前(qián)，购房(fáng)者需支(zhī)付约2000欧(ōu)的(de)定金并进行预约公证(zhèng)，签订(dìng)合(hé)同后定(dìng)金退还。如由于(yú)任何原因不能(néng)购买，定金按照德国(guó)法律全(quán)部退还。

　　签(qiān)署购房合(hé)同后，购房者需支付(fù)公证(zhèng)费和土地交易税，分(fēn)别(bié)为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房款中，属于(yú)购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德(dé)国(guó)没有规定最低首付(fù)比例(lì)，可零首付(fù)购房。

　　余款方面(miàn)，德国(guó)也采(cǎi)取按工期支付(fù)房款的制度(dù)，一般分7笔进行支付(fù)，具体支付节(jié)点、比(bǐ)例(lì)因项目而异。一般(bān)来说，支付节(jié)点可分为(wèi)公(gōng)证(zhèng)后、主体完工(gōng)、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁及墙面完工(gōng)、地板(bǎn)完工(gōng)、全部完(wán)工，支付(fù)比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支付房款前(qián)申(shēn)请房贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用固定利率，银行按(àn)施工(gōng)节奏分多次发放贷(dài)款，每笔贷(dài)款给予购房者一定使(shǐ)用期限，期限(xiàn)结束后，购房(fáng)者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公(gōng)司针对(duì)期(qī)房设计了(le)两种(zhǒng)保(bǎo)险，保(bǎo)险的功(gōng)能是当房(fáng)屋出现重(zhòng)大延期或重大缺陷(xiàn)时，保险公司保证开发(fā)商赔偿或修复，开发商破产，由保(bǎo)险公(gōng)司负责相应赔偿。保险由开发商或(huò)购房者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖(mài)双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方(fāng)均有一(yī)名律师(shī)，负责沟通期房(fáng)交易中的房产、资金、合同等各(gè)个环节，各环(huán)伊朗打工一个月多少钱，伊朗工资多少钱一个月节内容确认(rèn)无(wú)误(wù)后签订首付交换合(hé)同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定金保险保护(hù)机制，当开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由(yóu)保险公(gōng)司赔付，而超出10％的(de)部(bù)分(fēn)较难追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付(fù)方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合(hé)同签订21天内支付。

　　余(yú)款支付环(huán)节，英国采取按工(gōng)程进度付款的方式，但是交(jiāo)房前付款比(bǐ)例相对较低(dī)，一般会在合同签订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交(jiāo)房后支(zhī)付。

　　交(jiāo)付环节，英(yīng)国规定房屋必须经过房产公证公司的检(jiǎn)验(yàn)验收后才能交付(fù)，交付后(hòu)方(fāng)可按(àn)揭还贷。

　　资金监管环节，英国期(qī)房预售资金监管(guǎn)极为严(yán)格，资金(jīn)也由律师监管，在确认工程(chéng)进度、支(zhī)付相关(guān)款项过(guò)程中，由买房律师将资金转(zhuǎn)给卖(mài)方律(lǜ)师，卖方律师转给开发商，即资金在(zài)进入开发商账(zhàng)户(hù)前经过(guò)两(liǎng)道关口，有利于保障购房(fáng)者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置期(qī)房(fáng)预付款保全(quán)措(cuò)施(shī)

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开发商必(bì)须完成“预售房定金保全措(cuò)施”，交房(fáng)前(qián)付款比例不超(chāo)房款的(de)20％，开发商违(wéi)约(yuē)需(xū)返还(hái)定(dìng)价并赔(péi)偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面(miàn)，日本二战结(jié)束后(hòu)由于房屋供给严重失衡，叠加(jiā)法律空白，社(shè)会上(shàng)“一(yī)房二(èr)卖(mài)”现象普遍，为(wèi)此，日本政(zhèng)府(fǔ)1952年出台《宅地(dì)建筑(zhù)物交易法》，经(jīng)多次(cì)修订，目前是唯一一(yī)部规范期房交易的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日(rì)本《宅(zhái)地建(jiàn)物取引业法》，对购房者(zhě)支付定金(jīn)超过5％或(huò)超1000万(wàn)日元的(de)部分，法律(lǜ)要求(qiú)开发商必须完(wán)成(chéng)定金(jīn)保全措施才可预售。什么是(shì)定金保全措(cuò)施？即买卖双方签订购(gòu)房合同(tóng)时，开(kāi)发商(shāng)向金融机构或指定保证机构或保(bǎo)险(xiǎn)机构签订(dìng)定金保证委托合同，设置购房者定金(jīn)的保证或保险，并将相应(yīng)的保证金证明书交付给购房者。除定金外(wài)，其他预先(xiān)支付的购房款也(yě)受(shòu)该措施保(bǎo)护。若开发商倒闭导致(zhì)期(qī)房烂(làn)尾，购(gòu)房(fáng)者可凭保证金(jīn)证(zhèng)明书向(xiàng)金融机构(gòu)或保证机(jī)构(gòu)或保险公(gōng)司兑(duì)付(fù)，同(tóng)时(shí)，开发商需向(xiàng)购房者赔付违约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支付(fù)环节，交房前(qián)只(zhǐ)需支付(fù)最多(duō)不超20％的定金(jīn)，签(qiān)订购房合同后，购房者即可向(xiàng)银行申请贷款，但交房后才开(kāi)始(shǐ)按揭贷款，除定金(jīn)外的剩余房(fáng)款在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者违(wéi)约(yuē)可返(fǎn)还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款按(àn)工程(chéng)进度支(zhī)付，所有资金进银行专门(mén)项目资金(jīn)账户，交房后满1年保修期(qī)后(hòu)支(zhī)付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加(jiā)坡开发商有统一的选购权合同以及订(dìng)金(jīn)返(fǎn)还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则(zé)进一步签(qiān)订购买合同，不执行OTP则退(tuì)还(hái)3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签订购房(fáng)合(hé)同后，购房者(zhě)需支付15％的(de)首(shǒu)付(fù)及印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取(qǔ)按工程进度付款的方(fāng)式，《发(fā)展商条(tiáo)例》对期房(fáng)付款(kuǎn)流程做了统(tǒng)一(yī)详细(xì)规(guī)定，要求所(suǒ)有开发(fā)商遵守，支付节点(diǎn)一般为合同签订后(hòu)、地基完工(gōng)、框架完工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)也依照工程进(jìn)度(dù)放款，月供在此过程中随着放出贷款(kuǎn)的增加而增加(jiā)，未(wèi)放款部分(fēn)无需月(yuè)供。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方(fāng)面，购房者的订金与付款(kuǎn)会存入银(yín)行专门的项目资金账户，账户资金提取须与房屋建设有(yǒu)关。房屋交付(fù)后，购房者享受(shòu)1年的房屋保修期，此(cǐ)后(hòu)购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产到了政策(cè)出手(shǒu)临(lín)界点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改善型需求的支持力度，长短兼(jiān)顾(gù)妥善(shàn)应对局部停贷现象，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼保复工保民(mín)生，给予强有力的金融工具(jù)支持。另一(yī)方面，从现(xiàn)在起(qǐ)，对(duì)还(hái)在正(zhèng)常运转的房企包括民营(yíng)企业，加大支持力(lì)度，由优质房企(qǐ)牵(qiān)头并购重(zhòng)组整个行业(yè)，为每个(gè)房企配套AMC和(hé)财(cái)团，给予金融工具配套(tào)。

　　二(èr)，中期(qī)来看，应充分(fēn)估(gū)计形势复杂性和人性复杂(zá)性(xìng)，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以及长效机制。长效机制四(sì)大关键是(shì)推(tuī)动城市(shì)群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。定金环节，建(jiàn)立开发(fā)商违约(yuē)后定(dìng)金保护机制，如将(jiāng)已支付定(dìng)金冻结(jié)至房(fáng)屋交付阶(jiē)段，保障(zhàng)购房者定金安(ān)全(quán)。签订(dìng)合同(tóng)环(huán)节(jié)，鼓励(lì)保险公司介(jiè)入(rù)，为房屋重大延期以(yǐ)及重大缺陷等情况提供充分的保障。余款支付环节，建立按(àn)工程进度付款(kuǎn)机(jī)制或交(jiāo)房(fáng)后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保(bǎo)护购房者的权益(yì)。资金监(jiān)管环(huán)节，引入独立于开发商(shāng)、银(yín)行的第三(sān)方资金监管机构，或由政府相关部门直接监管，以此防(fáng)止资金(jīn)挪用现象。交付环节，建立商品房保修(xiū)期制度。保修期(qī)内，开发商应对房(fáng)屋质量问题全(quán)权负责、免费维修，购房者(zhě)在(zài)保修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预(yù)售(shòu)制(zhì)是大势(shì)所(suǒ)趋(qū)。一(yī)方面(miàn)，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计(jì)，现在(zài)全国(guó)套户比超过(guò)1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房民(mín)众不公平的预售(shòu)制已经过时了(le)，该取消了(le)，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门(mén)、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和(hé)诚信(xìn)，这才是对购(gòu)房民众的(de)最根本(běn)最(zuì)实(shí)质的(de)保障，这样将极大(dà)的(de)提升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣(liè)币。

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