OPPO宣布(bù)关停旗(qí)下芯片子公司哲库科技，引发了公(gōng)募REITs扩(kuò)募风波(bō)，如今，二级市场的影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT开(kāi)盘继续(xù)延(y见贤思齐下一句是啥，见贤思齐下一句论语án)续此(cǐ)前几日的下跌走势(shì)，午后(hòu)跌幅一度扩(kuò)大，尾盘(pán)有所(suǒ)拉升，全(quán)天收跌6.22％，最近(jìn)3个交(jiāo)易(yì)日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江(jiāng)光大(dà)园REIT曾发布公告，紧急回应称(chēng)，哲库科技是(shì)其(qí)扩(kuò)募(mù)拟新购入基础设施资产张润大厦(shà)的(de)重要承租方之一，目(mù)前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停止(zhǐ)执行已签租(zū)赁(lìn)协(xié)议的通(tōng)知(zhī)。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步(bù)表示，原始权(quán)益人将继续密切关注(zhù)哲库科技(jì)后(hòu)续情况，积(jī)极做好相关应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关(guān)负责人(rén)也表示，近(jìn)期已(yǐ)同步启动了应(yīng)急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退(tuì)租(zū)的(de)可(kě)能(néng)事项。由于张润大厦(shà)是全国首批REITs申报(bào)扩募项(xiàng)目(mù)，公(gōng)司领导高度重视，浦东(dōng)新区国资委也高度关注。

　　多(duō)位业(yè)内(nèi)人士表示，华安张江(jiāng)光大园REIT近期市(shì)场波(bō)动较大，但其实(shí)不动产公募(mù)REITs项目短期(qī)出(chū)租率下跌并不会从根本上影响(xiǎng)其内外价值，投资者应理性看待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级市场价格继续波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子(zi)公司哲库科技的事(shì)件(jiàn)继续(xù)扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT以(yǐ)3.726元(yuán)的价格小(xiǎo)幅低开(kāi)，此后二级市场价格开始震(zhèn)荡走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌(diē)幅一度扩大到8.30％，随后价格有(yǒu)所回升，最终报收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息影响，华(huá)安张江光大园REIT最近几个交(jiāo)易(yì)日二级市场价格表(biǎo)现欠佳，5月(yuè)11日(rì)以来，3个交易日跌(diē)幅达到9.69％，今年以(yǐ)来(lái)跌(diē)幅7.76％。不(bù)过，自(zì)2021年(nián)6月(yuè)21日上市以来，华(huá)安张江光大园REIT累计(jì)涨幅(fú)超过24％，在全市场(chǎng)公(gōng)募REITs中位居前列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场整(zhěng)体表现上看(kàn)，目前上市的(de)8只(zhǐ)产业(yè)园区基础(chǔ)设施REITs中，仅博时(shí)招商蛇口产业园REIT微幅(fú)上涨(zhǎng)，其余7只均有不同程度(dù)下跌，8只产业园(yuán)区基(jī)础设施REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今年以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报(bào)中已经披(pī)露张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园项目出租(zū)率有(yǒu)所下降，如今拟扩募的项(xiàng)目又(yòu)遭(zāo)遇(yù)突发事件，因此导致二级市(shì)场价格(gé)出现波动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于风(fēng)险规避的原因，最(zuì)近几个交易日场内资金有所流出，但(dàn)是，不动产公募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并不会从根(gēn)本(běn)上影响其内(nèi)外价值。

　　他也同时(shí)表示，目前随着(zhe)二级市场价格(gé)下跌，风险也得到一定(dìng)释(shì)放，但是价(jià)格涨跌会(huì)受到基本(běn)面、情绪面等多重因素影响，不好判断价格是不是已(yǐ)经完全(quán)触底。

　　此(cǐ)外(wài)，还有(yǒu)一位业内人士表示，今年(nián)整体(tǐ)REITs市场表现低(dī)迷，不少产(chǎn)品年内二(èr)级市场(chǎng)跌幅较大，其实有些隐含(hán)收益率高(gāo)的产品具备一定的投资价(jià)值(zhí)，很适(shì)合稳(wěn)健类投资(zī)者。此(cǐ)外，伴随着经济复苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产品具备(bèi)一(yī)定的投资价值。

　　先锋瑞驰私(sī)募基金执(zhí)行董事高如星对此表示，若(ruò)张(zhāng)江园区最(zuì)终能顺利解决招商，平稳过度对(duì)经营现金流没有(yǒu)造成大的影响，“事件性利空下调至得这(zhè)么急、这(zhè)么深，加上前期本身(shēn)园区类资产就回调(diào)不少了，这(zhè)就是(shì)黄金坑。”不(bù)过，他(tā)也强调(diào)，最终还是落(luò)到租金(jīn)收入受不(bù)受(shòu)影响，影(yǐng)响多(duō)大，估计园(yuán)区会最终解(jiě)决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回(huí)应

　　扩募路上再迎接考(kǎo)验(yàn)

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗下(xià)芯(xīn)片子公司(sī)哲库科技。随后5月12日晚，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT发布(bù)公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新(xīn)购(gòu)入基础设施资产张润(rùn)大(dà)厦的重要承租方之(zhī)一，目前未收到哲库科(kē)技(jì)及OPPO方面关于停止执行(xíng)已签租赁协(xié)议的通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原(yuán)始权益人将继续密切关注哲(zhé)库(kù)科技后续情况，积极(jí)做好相关(guān)应对。

　　此前，张江REIT因(yīn)其一季(jì)报中披露的张江光大园(yuán)项目出租率下降(jiàng)事项，一度二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格(gé)出现回(huí)落。在随后(hòu)召开的业绩(jì)说明会中(zhōng)管理人就相(xiāng)关(guān)事(shì)项进行(xíng)了解释说明，市场信心得(dé)到(dào)了一定提振，二级市场价格表现(xiàn)也(yě)趋(qū)于平稳。据了(le)解(jiě)，张江 REIT在(zài)5月11日(rì)召开的线上和线下(xià)的扩募说(shuō)明会上，运(yùn)营团(tuán)队表示(shì)了(le)对张(zhāng)江光大园(yuán)项目的信心，预计签署(shǔ)意向书和(hé)合同(tóng)谈判中的储备租户正常转化(huà)后，项(xiàng)目出租率将得到(dào)回升(shēng)。没想到仅过了(le)不到三周(zhōu)的时间，张江(jiāng)REIT的扩募之路又迎来了(le)新的考验(yàn)。

　　因张江REIT的上述公(gōng)告引起了市(shì)场各方的(de)广泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原(yuá见贤思齐下一句是啥，见贤思齐下一句论语n)始(shǐ)权益人相关负(fù)责(zé)人坦言(yán)，事(shì)发突然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲(zhé)库科技(jì)消息的第一时(shí)间即奔赴现场进行了沟通和核实工作(zuò)，并同步启动(dòng)了应急预案，排摸储备(bèi)租户，积极应对(duì)哲库(kù)提前退租(zū)的可能事项。由于张润(rùn)大(dà)厦是全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目(mù)，公司(sī)领导高度重视，据悉(xī)新(xīn)区国资(zī)委(wěi)也高度关注。

　　当谈(tán)及储备租户情况，相关负责人介绍(shào)说，目前储(chǔ)备租户(hù)还是比较(jiào)丰富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航(háng)天(tiān)产(chǎn)业、信息技(jì)术(shù)等产业(yè)客户，租赁(lìn)意向面(miàn)积超过(guò)了(le)2万方。从(cóng)意向(xiàng)储备转化为实(shí)际租户需要一些时间(jiān)。

　　“我们正在着手通过(guò)签署租赁(lìn)意向书来(lái)尽快锁(suǒ)定一些重要租户(hù)。虽然(rán)收了(le)三个月履约保(bǎo)证(zhèng)金(jīn)给(gěi)了我们一些(xiē)空间，但本(běn)着对首(shǒu)批扩募、对市场负责的态(tài)度，我们肯定要全力与时(shí)间赛(sài)跑，把这些(xiē)面积在短期内完成去(qù)化。”相(xiāng)关负(fù)责人说道。

　　张江REIT已(yǐ)持有的同区(qū)域的(de)张江光大园项(xiàng)目一季度末(mò)也有将近30％的空置率，原始权益人有那么多储备租(zū)户，之前的空(kōng)置率(lǜ)为何(hé)未能(néng)得到解决。

　　对此相(xiāng)关(guān)负责(zé)人解释(shì)，张江光大园一直以来都坚持以市场化运营为导向，历史运营表(biǎo)现稳(wěn)定，租户的调租和换租(zū)都属(shǔ)于正常情况，而(ér)这次(cì)项目(mù)的大租户退(tuì)租(zū)正(zhèng)好(hǎo)发生在市场(chǎng)活跃(yuè)度的短期低点，目前市场(chǎng)情况(kuàng)已有所好转。在看到出租率下滑(huá)情(qíng)况(kuàng)没有得到及时修(xiū)复后，张江这边也作了一定的(de)资(zī)源调配和倾斜，引入(rù)了一些储备租(zū)户。

　　另外，张(zhāng)润大(dà)厦和(hé)张江光(guāng)大园(yuán)项目在给租户的分隔空间、交付标准(zhǔn)、租金水平等(děng)方面也(yě)有一些差(chà)异(yì)化，张润(rùn)大厦多是两千(qiān)多平的大平层(céng)，楼的成新度高一些，单(dān)价也贵(guì)一些，张江光大园单层以一千平的面积为主，还有(yǒu)一(yī)些独栋形态的物业。租户自身也会有诉求，也会根据自(zì)身需(xū)求和预算挑(tiāo)选区域内的不(bù)同物业。

　　“如果扩募完成以(yǐ)后，新老资产的管理人都变(biàn)成(chéng)了一家(jiā)，后续我们(men)在资(zī)源共(gòng)享(xiǎng)和联合营销(xiāo)方面能更加充分发挥协同效应(yīng)，相(xiāng)信(xìn)可以做得更好(hǎo)。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定(dìng)位和(hé)展(zhǎn)望(wàng)，相关(guān)负责(zé)人表示(shì)，张江集团和(hé)张江高科目(mù)前在(zài)管资产约五百万方，还(hái)有一些其他在(zài)开发的储备项目，这些都将(jiāng)成为张江REIT实现打造(zào)张江园(yuán)区(qū)产业空间资产上市平台(tái)目(mù)标的坚(jiān)实后盾和(hé)储备(bèi)资源。“我们非常重视张江REIT这(zhè)个资(zī)本平台和它未来的发展。”相关负责人表(biǎo)示，“这(zhè)次扩(kuò)募是我(wǒ)们实现(xiàn)基金扩容的第一步，也是至关重(zhòng)要的一步，眼(yǎn)下我们(men)可能面临(lín)了一(yī)些突发情况(kuàng)需要(yào)解决(jué)，但是(shì)这(zhè)和我(wǒ)们(men)在(zài)张江科学(xué)城(chéng)这三十年建设(shè)发(fā)展过程中(zhōng)所(suǒ)经历(lì)的(de)相比，只(zhǐ)能算是一(yī)个非常小(xiǎo)的插(chā)曲。我们有信心排除万难，尽一切可(kě)能化解当前突发事件(jiàn)的所有负面影(yǐng)响(xiǎng)，维持预期(qī)和市场的(de)信心。”

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