近两年火爆的创新(xīn)产品公募(mù)REITs进入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公(gōng)募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额(é)的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示(shì)，强制分(fēn)红机制是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红体现出该类(lèi)产品长(zhǎng)期投资价值，通(tōng)过观(guān)测经营活动(dòng)现金流、可(kě)供(gōng)分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类项目相比，特许经营(yíng)REITs项目在经营(yíng)权12岁小女孩拔萝卜怎么拔，拔萝卜又叫又疼的过程到期后不再(zài)产生现(xiàn)金收(shōu)益(yì)，特许经营权分红目前已包含了利润分配和本金的归(guī)还，在选(xuǎn)择投资标的时应了解(jiě)资产类型和分(fēn)红的(de)特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息(xī)日(rì)，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚未公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了(le)高比例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分(fēn)配金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大(dà)部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收(shōu)益来源(yuán)为持有期分红收益，以及基(jī)金份(fèn)额交(jiāo)易价(jià)格的变化(huà)。基(jī)金份额二级(jí)市场价格受到公募REITs资产(chǎn)运营情况及市(shì)场(chǎng)因素的(de)综(zōng)合影响，较易引起(qǐ)波动。与此相比，基金分红(hóng)预期则更有规律可(kě)循。公(gōng)募REITs的分(fēn)红主要来自基础设施资产的经营现金流，投资人(rén)通过基金募集材(cái)料和信息(xī)披露文件，结合(hé)行业及市场情况，可以(yǐ)分析基础设施项目的(de)经营业绩，作为进行投资(zī)决策的重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级(jí)市(shì)场价格变化导致的浮盈(yíng)或浮(fú)亏，分红作为基(jī)金份额持有(yǒu)人(rén)实际获得的现金收益，对于长期投资(zī)者更(gèng)具参考价值。”中金(jīn)基金相关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副(fù)总监(jiān)李(lǐ)华(huá)平也表示，根据《公开募集基础设(shè)施证券投资基(jī)金指引（试行(xíng)）》及相关法(fǎ)规(guī)要(yào)求(qiú)，基础设施基金(jīn)应当将90％以上(shàng)合并(bìng)后基金(jīn)年(nián)度可分配金额以现金形式分(fēn)配给投资者，强(qiáng)制分红(hóng)机(jī)制是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳(wěn)定的分(fēn)红机制体现出(chū)REITs产品长期(qī)投资价(jià)值。

　　中航(háng)基金也(yě)认为，从投资角度来看，基(jī)础设施公募REITs同(tóng)时(shí)具(jù)备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映(yìng)这类产品(pǐn)“股性(xìng)”的(de)一(yī)面，分(fēn)红体现了这类产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类似于债券派(pài)息，但不等(děng)同于债券的固定利息回(huí)报，而(ér)是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度(dù)来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的(de)投资品类，为(wèi)资产(chǎn)配置多元化提(tí)供抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够(gòu)帮(bāng)助机(jī)构投资者稳定收(shōu)益(yì)。机(jī)构(gòu)投(tóu)资者公募REITs能(néng)够通过分(fēn)红获取相对于投资债(zhài)券相对高的收益性，在有效(xiào)控制风险的前提(tí)下，增厚(hòu)资产包收益，起到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安(ān)”外，市场对于未来分红水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格(gé)走势的(de)关键因素之一(yī)。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级(jí)市场表现看(kàn)，截至4月(yuè)21日(rì)，今(jīn)年以来中证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债(zhài)券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只12岁小女孩拔萝卜怎么拔，拔萝卜又叫又疼的过程公募REITs发(fā)布了2022年年(nián)报(bào)，部分产品受宏观经济(jì)的(de)影响，可分配(pèi)金(jīn)额完(wán)成率不达(dá)预期，一定程(chéng)度上影响了公(gōng)募REITs二(èr)级市(shì)场(chǎng)的价格。”李华(huá)平称，公(gōng)募REITs二级(jí)市场的价格波(bō)动受多重因素(sù)的影响，投资(zī)收益是(shì)影响REITs二级市场价格的(de)主要因素之一，而稳(wěn)定(dìng)的分红有利于吸(xī)引投资者参与公(gōng)募REITs二(èr)级(jí)市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人也表示(shì)，近(jìn)期经济预期恢复，一方面市(shì)场(chǎng)热点(diǎn)呈现向股票和债(zhài)券回归的过程；另一方面，基础设施项目的经营业绩相对经(jīng)济活(huó)力的改善(shàn)有一定的滞(zhì)后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日，将对基(jī)金份(fèn)额的开盘指导价做调(diào)减处理，调减金额根据单位(wèi)基金份额的分红金额(é)进行计算。除权(quán)操作是(shì)对分红前(qián)后基金份额净(jìng)值变化(huà)的(de)修(xiū)正，使投资人在基金分红(hóng)前后均(jūn)可以获得公平(píng)的投(tóu)资(zī)机会。

　　“分红可(kě)增强投资者长期投资(zī)的信心，同时需结合持(chí)有(yǒu)产品的特性，关注(zhù)二级市场扰动对整体收(shōu)益的影响程(chéng)度。”中航(háng)基金相关人(rén)士也称(chēng)。

　　特(tè)许经营(yíng)权分(fēn)红(hóng)包(bāo)括利(lì)润分配和本金归(guī)还

　　普通投资者应了解底层(céng)资产情况

　　多位(wèi)业内人士(shì)还提醒(xǐng)，与(yǔ)现有(yǒu)公募基(jī)金分红(hóng)前提是(shì)本金之上的增(zēng)值部分不同，特许经(jīng)营权REITs基金(jīn)运作(zuò)期间的“分红”界定为“分(fēn)派”更为(wèi)准确，分派的是本金与增值(zhí)两(liǎng)个部分，两个(gè)部分之间的比例(lì)是变动的(de)，与现有公募(mù)基金分红差(chà)异很大，大多数普通(tōng)投资者(zhě)可(kě)能把“分派(pài)”金额误认为是持(chí)续分红。一旦30年(nián)、40年(nián)、50年、60年等(děng)合同(tóng)年(nián)限到期后基金价值面临(lín)极(jí)大不确定性(xìng)，这是该(gāi)类(lèi)投(tóu)资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目(mù)前公募(mù)REITs主要有特许经营权类和产权(quán)类(lèi)两大资产类型，持有产权类(lèi)产品的收益主要包括每年的(de)现(xiàn)金分红及(jí)资产(chǎn)增值的收益，而持有特许经营类产品的(de)收益主要来自项(xiàng)目(mù)每年的现金分(fēn)红。其中，特许经营(yíng)权类(lèi)资产的分红包括了(le)利润分配和本金的归(guī)还，两者(zhě)的(de)比率也是(shì)变动(dòng)的，对特许经营权(quán)类资产的公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来(lái)衡(héng)量(liàng)投资(zī)收益。普通投资(zī)者(zhě)在选择投资标的时，应了解(jiě)公募REITs底层资产的(de)类型(xíng)。

　　中航基金也表(biǎo)示(shì)，从细分来(lái)看(kàn)，各(gè)类公募REITs分(fēn)红因底(dǐ)层资产属性不(bù)同而(ér)形成区别。特许经(jīng)营权类(lèi)的公募REITs产(chǎn)品因其分红相当于包(bāo)含“本金+收(shōu)益”，分红相对较(jiào)多，债性偏(piān)强(qiáng)。而产权类的公募REITs分(fēn)红主(zhǔ)要(yào)为(wèi)“收益(yì)”，更看重(zhòng)底(dǐ)层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通(tōng)投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资(zī)产属性，对所选择(zé)产品的(de)二级(jí)市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关(guān)负责人也认为，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营项目在经营权到(dào)期(qī)后不再能产(chǎn)生(shēng)现金收益，因此(cǐ)将可(kě)供分(fēn)配金(jīn)额的分配(pèi)理解(jiě)为“分派”比“分红”更(gèng)加准确。基于这(zhè)个特点(diǎn)，剩余经营期限较短的(de)特许(xǔ)经营项目(mù)，通常具(jù)备更高的分(fēn)派率水平(píng)。对于剩余(yú)期限较长的特许经(jīng)营权项目，即使分(fēn)派(pài)率相对较低，也有(yǒu)足够(gòu)年限收回本(běn)金并(bìng)取得收益(yì)。

　　中金基金该负责人提醒(xǐng)投(tóu)资者注意，特(tè)许经营(yíng)权项目的分派金额包(bāo)含了(le)投资本(běn)金，在(zài)不进行扩募(mù)的情况下，基(jī)金份(fèn)额单(dān)价(jià)随(suí)着(zhe)分派进度逐年下(xià)降是正(zhèng)常现象，投资(zī)特许经营权REITs的(de)收益来自项(xiàng)目剩余期限(xiàn)产(chǎn)生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营(yíng)项目(mù)相比，产权(quán)类项(xiàng)目的土地或(huò)建筑(zhù)的剩余(yú)使用年限一般(bān)较(jiào)长，再加(jiā)上到期后通过对建筑(zhù)的更新改造或补缴土地出(chū)让金(jīn)等追加投资，有机会进(jìn)一步(bù)延长经营期限(xiàn)。这种类似永续经营的假设反映在基础资产的估(gū)值上，使产(chǎn)权类(lèi)REITs具备更显著的资产(chǎn)投资属性。”该(gāi)负责人称(chēng)。

　　观测内部收益(yì)率等指(zhǐ)标

　　评估(gū)项目底层资产运营(yíng)情况(kuàng)

　　在基(jī)金(jīn)分红的时点，多(duō)位(wèi)业内人士(shì)还表示(shì)，在产品分红(hóng)期，投资(zī)者可以观测(cè)经(jīng)营活动现金(jīn)流、可(kě)供分配(pèi)现金、内部收益(yì)率等(děng)指标，来(lái)观察和评估项目底层资(zī)产(chǎn)的(de)运营情况。

　　中航(háng)基(jī)金表(biǎo)示，年(nián)报指标中，跟(gēn)现金相关的指标有(yǒu)两(liǎng)个：一(yī)是年报中披露的经营(yíng)活(huó)动现金流，二(èr)是可供分(fēn)配现金(jīn)，二者存(cún)在本(běn)质性区别。经营(yíng)活动(dòng)产生的现(xiàn)金(jīn)净流量是指(zhǐ)企(qǐ)业(yè)经营、筹资、投资产(chǎn)生的现金流，基(jī)于(yú)企业本身经(jīng)营活(huó)动(dòng)产生(shēng)；可供分配的(de)现(xiàn)金(jīn)实(shí)质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润表的项目进行(xíng)调整(zhěng)，加期初现金，最终(zhōng)得到的(de)账面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为资(zī)产配(pèi)置(zhì)新选择(zé)，投资价值体现在相对股(gǔ)债(zhài)市场独立的资(zī)产配(pèi)置功能(néng)，比(bǐ)较(jiào)适合长期持有。建议投资者对(duì)经(jīng)营权(quán)类的(de)资产可以更(gèng)多关注内部(bù)收益率的高低(dī)，对产(chǎn)权类的(de)资(zī)产更多关注分派率高低。因为公(gōng)募REITs可分配收益(yì)主要来自底层资产(chǎn)的经营(yíng)净现金流，所以底层资产运营情况直接影响投资(zī)回报，投资(zī)者可(kě)综合考虑原始权(quán)益人综合实力、运(yùn)营管理机构(gòu)实力、公募基金管理人(rén)实力等多重因(yīn)素来选择投资标的。

　　中信证券研报(bào)也显示，公募REITs进入密集(jí)分红期，由于分(fēn)红交易(yì)带来的短(duǎn)期(qī)博弈机会(huì)仍(réng)在，叠加(jiā)此前市场接连回调，建议投(tóu)资者关注有基本面支撑、填权效应相对明显、同时分红(hóng)规(guī)模(mó)较为可(kě)观的(de)个(gè)券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会载(zài)明REITs在发行(xíng)首年及(jí)次(cì)年的可(kě)供分配金(jīn)额预(yù)测(cè)。投资(zī)者可(kě)以将REITs的实际分红金(jīn)额与募集(jí)材料中(zhōng)披露预测进行比较分析，结合经济及市(shì)场的实(shí)际环境，对(duì)基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能(néng)力进(jìn)行判断(duàn)。”中金基金上述(shù)负责人也称。

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