近两年火(huǒ)爆的创(chuàng)新产品公募REITs进(jìn)入密集分红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产品，平均分(fēn)红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人(rén)士对此(cǐ)表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分红(hóng)体现出该类(lèi)产(chǎn)品长期(qī)投资(zī)价值，通过观(guān)测经营活动现(xiàn)金流、可供分(fēn)配现金(jīn)等指标，也(yě)是观察REITs项目底层资产运(yùn)营情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通(tōng)投资者注意，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营(yíng)REITs项目在经营权到期后(hòu)不再(zài)产(chǎn)生现(xiàn)金收益，特(tè)许经(jīng)营权分红目前已包含了利润分配和本金的归还，在选择投(tóu)资标的时应了解资产(chǎn)类(lèi)型和分(fēn)红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续(xù)迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未(wèi)公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出(chū)了(le)高比(bǐ)例(lì)的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配(pèi)比例(lì)在96％以上(shàng)。

　　中金(jīn)基(jī)金相关(guān)负责人对此表(biǎo)示，投资公募(mù)REITs的(de)主要(yào)收益来(lái)源为(wèi)持(chí)有期(qī)分红(hóng)收(shōu)益，以及(jí)基(jī)金份额交(jiāo)易价格的变化。基金份(fèn)额二级市场价格受到公募REITs资产运营(yíng)情况(kuàng)及(jí)市场因素的(de)综合影响，较易引起波动(dòng)。与此相(xiāng)比，基金分红预期则更有规律可(kě)循。公募REITs的分红主要(yào)来自基础设施(shī)资产的经营现金流，投资人(rén)通(tōng)过基金(jīn)募(mù)集材料和信息披露文件，结合行业(yè)及市场(chǎng)情(qíng)况，可(kě)以分析基(jī)础设(shè)施项目的经营业绩，作为(wèi)进行(xíng)投资决策的(de)重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级市场价(jià)格变化(huà)导致(zhì)的浮(fú)盈或浮(fú)亏，分红作(zuò)为基金份额持有人实际(jì)获得的(de)现金收益，对于长期投资(zī)者更具参(cān)考价(jià)值(zhí)。”中金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中(zhōng)心运(yùn)营(yíng)高级副总监李华(huá)平也表示，根据《公(gōng)开募集基(jī)础(chǔ)设施证券投资基金指引（试行）》及(jí)相关法规要求(qiú)，基础设施基(jī)金应(yīng)当将90％以上合并(bìng)后基金年度可分(fēn)配金额以现金形式(shì)分配给(gěi)投资者(zhě)，强制分红(hóng)机(jī)制是公募REITs的主要特征之一(yī)，稳(wěn)定的分红机制体现出REITs产品长期(qī)投(tóu)资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础设施(shī)公募REITs同(tóng)时具备“股性(xìng拉斯维加斯在美国的哪个地方 拉斯维加斯是沙漠城市吗)”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市(shì)场价格反映这类产品“股性”的一面，分红体现(xiàn)了这类产品的“债性(xìng)”特(tè)点(diǎn)。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分(fēn)红类似于债券派息，但(dàn)不等(děng)同于债券的固定利息回报，而是由可供分配现金(jīn)决定。

　　从(cóng)机构投资(zī)者(zhě)的角度来(lái)看，一方面是公募REITs丰富了(le)机构投资者(zhě)的投资(zī)品(pǐn)类，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的配置价(jià)值。另一(yī)方面(miàn)，公募REITs的(de)分红(hóng)能够(gòu)帮助(zhù)机构投资者稳定收益。机构投资者(zhě)公募REITs能(néng)够通过分(fēn)红获取相对于投资债券相对(duì)高的收益性，在有效控制风险(xiǎn)的前提下，增(zēng)厚资产(chǎn)包收益，起到(dào)投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资(zī)收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的(de)预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走(zǒu)势的关键因素(sù)之一。

　　从近期公(gōng)募(mù)REITs的二级(jí)市场表现看，截至4月21日，今(jīn)年以(yǐ)来(lái)中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于(yú)975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债(zhài)券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏(hóng)观经济的影(yǐng)响，可分配金(jīn)额完成率不达(dá)预期，一定程度(dù)上影(yǐng)响了公募REITs二级市场的价格(gé)。”李华平称，公募(mù)REITs二级市(shì)场的价格波动受多重因素的影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市场价格(gé)的主要(yào)因(yīn)素之一，而稳定的分红有利于(yú)吸引投资(zī)者参与(yǔ)公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负(fù)责(zé)人(rén)也(yě)表示(shì)，近(jìn)期经济预期恢复，一(yī)方面市场热点呈现向股(gǔ)票和债(zhài)券(quàn)回归的过程(chéng)；另一方面，基础设施(shī)项目的经(jīng)营业绩相对经(jīng)济活力(lì)的改善有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日，将(jiāng)对基金份(fèn)额的开(kāi)盘指导价做调(diào)减处理，调(diào)减金额根据单位基金份额的(de)分红金额进行计算。除权操(cāo)作(zuò)是(shì)对分红(hóng)前后基(jī)金份额净值(zhí)变化的修正，使投资人在基金(jīn)分红前后(hòu)均(jūn)可以获得公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期(qī)投(tóu)资的信心，同时需结合持有产(chǎn)品的(de)特性，关注二级市场扰动对整(zhěng)体收益的(de)影(yǐng)响程(chéng)度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金归还

　　普通投(tóu)资(zī)者应(yīng)了解(jiě)底层资产情况(kuàng)

　　多位(wèi)业(yè)内人士还提醒(xǐng)，与现有(yǒu)公募基金分(fēn)红前提是本金之上的增(zēng)值部分(fēn)不(bù)同，特许经营权REITs基(jī)金运作期间拉斯维加斯在美国的哪个地方 拉斯维加斯是沙漠城市吗的“分红(hóng)”界定(dìng)为“分派(pài)”更为准确，分派(pài)的是本金与(yǔ)增值(zhí)两个(gè)部分，两个部分(fēn)之间的比例(lì)是(shì)变动的，与现有公募基金分(fēn)红差异很大拉斯维加斯在美国的哪个地方 拉斯维加斯是沙漠城市吗，大多数普(pǔ)通投资者可能(néng)把“分派”金额误(wù)认为是持(chí)续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限(xiàn)到(dào)期后基金价值面(miàn)临(lín)极大(dà)不确定(dìng)性，这是该类投(tóu)资者应(yīng)该(gāi)注意的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产(chǎn)权类(lèi)两大资产(chǎn)类型(xíng)，持有产权(quán)类产(chǎn)品的收益(yì)主要包括(kuò)每(měi)年的现金(jīn)分红及资产增(zēng)值的收益(yì)，而持(chí)有特许(xǔ)经营类产品的(de)收益主要来自项目每年的现金分红。其中，特许经营权类资产的(de)分(fēn)红包括了利润分配和本金的归还，两者(zhě)的比率也(yě)是变动(dòng)的(de)，对(duì)特(tè)许经营(yíng)权类资(zī)产(chǎn)的公募(mù)REITs可以内(nèi)部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投资者在选择投资标的时，应了(le)解公募REITs底(dǐ)层资产(chǎn)的类(lèi)型。

　　中航基(jī)金也表示，从(cóng)细分来看，各类(lèi)公募REITs分红因底层资(zī)产属性不同而(ér)形(xíng)成区别(bié)。特许经营权类的公募REITs产(chǎn)品因其分红相当(dāng)于包含(hán)“本金(jīn)+收益”，分红(hóng)相对较多(duō)，债性偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分红主要为“收益(yì)”，更(gèng)看重(zhòng)底层(céng)资产的(de)价值(zhí)增值，所以相对股性偏强(qiáng)。普通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑底层资(zī)产属性，对(duì)所选择(zé)产(chǎn)品(pǐn)的二级(jí)市场价(jià)格和分红有合理(lǐ)预(yù)期。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人也(yě)认为，与产权类(lèi)项目相比，特许经营项目在经营(yíng)权到期后不再能产生(shēng)现(xiàn)金收益，因此将(jiāng)可供分(fēn)配金(jīn)额的分配理解为(wèi)“分派(pài)”比“分红”更(gèng)加(jiā)准确。基(jī)于这个特点，剩余经(jīng)营期限(xiàn)较短(duǎn)的特许经营项(xiàng)目，通(tōng)常具备更(gèng)高的(de)分派率水平。对于剩余期限较长(zhǎng)的(de)特许经营权项目，即使分(fēn)派(pài)率相对较低，也有足够年限收(shōu)回本金并取(qǔ)得收益(yì)。

　　中金基金该负(fù)责人提(tí)醒投资者注意，特许经营权项目的分派金(jīn)额包(bāo)含了(le)投资本金，在不进行(xíng)扩(kuò)募的(de)情况下，基金份额单价随(suí)着分派进度逐年下降是正(zhèng)常(cháng)现(xiàn)象，投资(zī)特(tè)许经营(yíng)权REITs的(de)收益来自项(xiàng)目(mù)剩余期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目(mù)相比，产权类(lèi)项目的土地或建筑的剩余(yú)使用年限一般较长，再(zài)加上到期(qī)后通过(guò)对建筑的更(gèng)新(xīn)改造或补(bǔ)缴土(tǔ)地出让金等追加投资，有(yǒu)机(jī)会进一(yī)步(bù)延长经(jīng)营期(qī)限。这种类似永续经营的假设反映在(zài)基础资产的(de)估(gū)值上，使(shǐ)产权类(lèi)REITs具备(bèi)更显著的资产(chǎn)投资属性。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收(shōu)益率等指标

　　评估项(xiàng)目底层资产运营情况

　　在(zài)基金分红的时点(diǎn)，多位(wèi)业内人士还表示(shì)，在产品分(fēn)红期，投资者(zhě)可以观测经营活动现金(jīn)流、可(kě)供分配现金(jīn)、内部收益率等指(zhǐ)标，来(lái)观(guān)察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航(háng)基(jī)金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相(xiāng)关的指标有两(liǎng)个(gè)：一是年报(bào)中披露的经(jīng)营活动现金流(liú)，二是可供(gōng)分配现金，二者存在本(běn)质性区别。经营活动(dòng)产(chǎn)生的现金(jīn)净流(liú)量是指企业(yè)经(jīng)营、筹资、投资产生的现金流，基于(yú)企业本身经(jīng)营活动产生；可供分配的(de)现(xiàn)金实质上(shàng)是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润表(biǎo)的(de)项(xiàng)目进(jìn)行调整，加期初现(xiàn)金，最终得(dé)到的(de)账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为资产(chǎn)配(pèi)置新选择，投资价值体现(xiàn)在相(xiāng)对股债市场独立的资产配置功能，比(bǐ)较适合(hé)长(zhǎng)期持(chí)有。建议投资者(zhě)对经营权类的资(zī)产(chǎn)可以更多(duō)关注内部(bù)收(shōu)益率(lǜ)的(de)高低，对(duì)产权类的(de)资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可(kě)分配收(shōu)益主(zhǔ)要(yào)来自底层资产的经营净现金流，所以底层(céng)资产运营(yíng)情况直接(jiē)影响(xiǎng)投资回报，投(tóu)资者可(kě)综合(hé)考虑原始权益人综合实力、运营(yíng)管理机构实(shí)力(lì)、公募基金(jīn)管(guǎn)理(lǐ)人实力(lì)等多重因素来选择(zé)投资(zī)标(biāo)的。

　　中信证券研报也(yě)显示，公募REITs进入密集分红期(qī)，由(yóu)于分(fēn)红交易带(dài)来(lái)的短期博弈机会仍在，叠加此前市(shì)场(chǎng)接(jiē)连(lián)回调，建议投资者关注有基本面支撑(chēng)、填权效应相对明显、同时(shí)分红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的招募(mù)说明书均会载(zài)明REITs在发行首年(nián)及(jí)次(cì)年的可供分配(pèi)金额预(yù)测。投资者(zhě)可(kě)以将REITs的实际分红金额与募集材料中披露预(yù)测进行比较(jiào)分析，结合经济及市场的实际环境，对基础设施项目的运营业(yè)绩及REITs的管理能力进(jìn)行(xíng)判断。”中金(jīn)基(jī)金上述负责人也称。

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