导读

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产步入大(dà)分化时(shí)代而非(fēi)停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中国房地(dì)产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连(lián)续三年(nián)商品(pǐn)住宅销(xiāo)售面积(jī)超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地产持续(xù)低(dī)景(jǐng)气(qì)，有关中国地产(chǎn)是否(fǒu)过剩(shèng)的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本(běn)文试图厘清中国城(chéng)镇存量住宅真实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲(xuàn)染中国地产存量极度过剩(shèng)，事实是否如(rú)此？

　　住建部披露(lù)全(quán)国有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋(wū)建(jiàn)筑，第七次人(rén)口普查调查数据显(xiǎn)示城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实(shí)上住建部披(pī)露的近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比不到一成，其中还包括大量城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇住(zhù)宅占(zhàn)比极(jí)低。

　　七普(pǔ)显(xiǎn)示(shì)中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适不是人均一间房所(suǒ)能满(mǎn)足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切(qiè)相(xiāng)关。中国的人(rén)均住宅间(jiān)数较发达国家还有很大差距。人均(jūn)住(zhù)宅间数大(dà)于1同样不意味着(zhe)中国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发(fā)现中国城镇居民(mín)户均1套房，其(qí)中每户持有商(shāng)品住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　目前并(bìng)无直接公布中国(guó)家庭户均住宅的数据(jù)，我们根(gēn)据商品住宅套数、商品(pǐn)住宅占比和城镇(zhèn)家庭(tíng)户数，计算出(chū)城(chéng)镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商(shāng)品(pǐn)住宅。若期房顺利交付(fù)，直至2024年(nián)，中国每(měi)户(hù)城镇家庭才拥(yōng)有(yǒu)1套住宅，其中商(shāng)业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而事实(shí)上中国住宅(zhái)市场供(gōng)需并不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地产(chǎn)市(shì)场的住宅套(tào)户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之(zhī)所以(yǐ)说不平衡(héng)，是因为户均一套房无法(fǎ)满足(zú)流动人口的租赁(lìn)和置业需求。全国总人口的近三成都是流动人口，流动人(rén)口(kǒu)会(huì)选择在(zài)大城市租房挣钱，在(zài)老家买(mǎi)房(fáng)，从而产生了额外的(de)住宅需(xū)求(qiú)。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未来地产(chǎn)仍有(yǒu)四大新增需(xū)求动力。

　　第一(yī)，户均人口规模(mó)缩小，一人户、两人户占比不断(duàn)增加，导致家庭(tíng)户数增(zēng)多。小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势将延续，带(dài)来(lái)新(xīn)户购房需求增长。

　　第二(èr)，经济板(bǎn)块的分化日益明显，区域(yù)经(jīng)济资(zī)源(yuán)分(fēn)配的再集中吸引着人口(kǒu)流入，人口净迁入(rù)城市的(de)新增住宅需求有(yǒu)望(wàng)持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住(zhù)在2000年以前(qián)建成的住(zhù)宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿(yì)平方(fāng)米的住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第四(sì)，中(zhōng)国的(de)人均(jūn)住宅(zhái)间数与人(rén)均住宅建筑(zhù)面积均较发达国家有着不(bù)小差距，“住上更大房子”的改善性需(xū)求(qiú)正(zhèng)在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国(guó)地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二十年是(shì)中国地(dì)产黄金发展期(qī)，地产矛盾(dùn)更多(duō)体现为住宅供给存在不足，这是过去二十(shí)年房(fáng)价快速上涨(zhǎng)基石。那(nà)么(me)当下房(fáng)地(dì)产大分化(huà)时代(dài)已至(zhì)，大分化时代(dài)下地产矛盾则更(gèng)多体现在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大(dà)分化必将体现在(zài)不(bù)同能(néng)级城市之间，不同区域板块(kuài)之间，不(bù)同(tóng)品质住宅(zhái)之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官(guān)方披露(lù)全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议(yì)。从(cóng)2月以来，各大城市二(èr)手房挂(guà)牌量突然激增，引发一阵二手房的(de)“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中国的(de)房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给(gěi)过剩，还是(shì)供(gōng)需平衡，或是仍(réng)然(rán)存在不足？可惜由于住(zhù)宅存量数据并未公(gōng)布，我们无法(fǎ)直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子(zi)是(shì)否真的过剩了？据此判断未来房地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一(yī)、如(rú)何(hé)有效观(guān)察中国户均(jūn)拥有住(zhù)宅数(shù)量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩的直(zhí)观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国(guó)自(zì)然灾(zāi)害综合(hé)风险普查工(gōng)作情(qíng)况为主题(tí)的新闻发布会上(shàng)，负责人对(duì)外披露：“住宅城(chéng)乡建(jiàn)设行业(yè)获取了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多(duō)万(wàn)处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每(měi)栋建筑住不到3人，住宅(zhái)市场看似已经过剩(shèng)。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房屋占9成以上，以栋(dòng)数计算的城(chéng)镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括(kuò)了大量商业楼(lóu)、写字楼、学(xué)校、医院等(děng)非住宅。总的算下来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第(dì)七次人口普查(chá)数据公(gōng)布了(le)中国城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居(jū)民(mín)人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味(wèi)着人人都有房间(jiān)居住(zhù)。

　　居住(zhù)水平不仅与(yǔ)房间数量有关，更你有一双会说话的眼睛什么歌曲 你有一双会说话的眼睛是谁唱的与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住面积(jī)、配套设施(shī)等因(yīn)素密切相关。单单(dān)从人均住宅间(jiān)数(shù)不(bù)能完全(quán)反映出城镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为(wèi)单(dān)位购买成(chéng)套住宅，一(yī)套设施齐全的(de)住(zhù)宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国(guó)户均住宅(zhái)的测算思路、数据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主要分两(liǎng)大(dà)类，一类是(shì)商品住宅，另一(yī)类是保障(zhàng)房、原(yuán)公有住宅、自建房等(děng)非商品住宅。

　　目(mù)前缺(quē)乏统计数据，并没有(yǒu)直接公布城镇住宅数量(liàng)。居民住宅(zhái)相关数(shù)据有两处可以直(zhí)接(jiē)公布，一是每年商品(pǐn)住(zhù)宅销售套(tào)数（统(tǒng)计局）；二(èr)是(shì)居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居(jū)民户均住(zhù)宅数(shù)量(liàng)，我们主要用到上(shàng)述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改(gǎi)革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品(pǐn)住(zhù)宅数量极少，可忽略不(bù)计(jì)。估算(suàn)城(chéng)镇居民户均住宅套数分(fēn)三步(bù)走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套(tào)数(shù)相加(jiā)，我们就能够得到当(dāng)前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民(mín)拥有的商品住宅和非商品住宅比例(lì)，推算(suàn)得(dé)到居民(mín)住宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有的(de)商品住宅总数除(chú)以家庭户(hù)数，我们就能(néng)够得(dé)到城(chéng)镇户均拥有的(de)住宅(zhái)数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比(bǐ)=住宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多(duō)少，目前缺乏(fá)一个准确(què)统(tǒng)计。我们(men)利(lì)用既有(yǒu)统计数据，大(dà)致测(cè)算(suàn)得到中国存量房地产套(tào)数，并进一(yī)步(bù)推算中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我(wǒ)们计算得(dé)到(dào)：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.64套商品(pǐn)住宅（包(bāo)含(hán)现(xiàn)房和期房）。

　　中国(guó)的房(fáng)地(dì)产销售以(yǐ)期房为(wèi)主，从2019年开始(shǐ)，新房销售中期(qī)房占比近(jìn)9成。本文去(qù)除(chú)商(shāng)品住宅(zhái)累计销售套数里的(de)期房销售，得到商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数=截(jié)止到(dào)2022年(nián)商(shāng)品住宅累计销售(shòu)套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣工(gōng)周期(qī)在(zài)2-3年(nián)，并(bìng)考(kǎo)虑到交(jiāo)房后装修的时间，取(qǔ)最大(dà)值3年。

　　将商(shāng)品住宅(zhái)现房套(tào)数(shù)除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一步(bù)推算中国城镇居民拥(yōng)有的户均住(zhù)宅套(tào)数。

　　首先，七普数据显示中(zhōng)国城(chéng)镇居(jū)民(mín)的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住(zhù)宅占比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉(lián)租房(fáng)与其他(tā)住宅(zhái)。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其他住宅和购买二手房(fáng)都是商品住宅，因此(cǐ)将租(zū)赁其他住宅、购(gòu)买商品住宅与购买二手(shǒu)房加总，得到商(shāng)品住宅占居民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住宅占(zhàn)比(bǐ)为59.2％，粗略假(jiǎ)设(shè)2021年(nián)-2022年期间商品住宅增(zēng)幅为过去十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实际变化比例，从而我们估(gū)算出2022年商品住宅所(suǒ)占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国(guó)平均每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套(tào)住宅。但考虑已(yǐ)购期(qī)房，中国平均每(měi)户(hù)城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)拥(yōng)有(yǒu)1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已(yǐ)购期房(fáng)会在(zài)2-3年内陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平(píng)均(jūn)每户(hù)城镇家庭(tíng)都会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇(zhèn)户均一(yī)套房(fáng)的三点含义

　　既然城镇居(jū)民已经达到了户均一套房的程(chéng)度，“户户有房”是否意味(wèi)着中国城(chéng)镇(zhèn)化进展终结，甚(shèn)至意(yì)味着(zhe)中国地产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味(wèi)着住宅市(shì)场供需(xū)平衡

　　需要有多(duō)余住宅(zhái)来(lái)满足因人口(kǒu)流动、居民换房等因素产生的住宅需求。因(yīn)此，成熟房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的(de)住(zhù)宅套户(hù)比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英国(guó)和日本的住宅套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户(hù)比最高，为1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好(hǎo)一(yī)套(tào)房，就会造成人口净流入地的住宅市场供(gōng)不应(yīng)求，造成房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七(qī)普指(zhǐ)出(chū)中(zhōng)国的流动人(rén)口3.76亿，省内流动人口和省际(jì)流(liú)动(dòng)人口(kǒu)分(fēn)别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中(zhōng)国城(chéng)乡人(rén)口(kǒu)流动调查数据(jù)显示，在上海、杭州以(yǐ)及南京工作的流动(dòng)人(rén)口(kǒu)在老家拥有(yǒu)住宅比例(lì)分别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大城(chéng)市的高工资吸引打工人，但高房(fáng)价迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据两套房，在(zài)高房价的大城市租赁(lìn)一套房，在(zài)房价较(jiào)低的县(xiàn)城购买一套房。所以说户均一套(tào)房无法(fǎ)满足庞大(dà)流动人口的(de)租赁与置(zhì)业需(xū)求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前(qián)，中(zhōng)国的城镇(zhèn)住宅(zhái)中(zhōng)依然(rán)有不(bù)少老(lǎo)旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是(shì)2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄(líng)至(zhì)少在33岁以(yǐ)上。

　　这(zhè)批(pī)存在着建筑(zhù)结构松(sōng)散、设施陈旧、安(ān)全隐(yǐn)患(huàn)大等(děng)问题，如电线老化(huà)、管道等基础设施陈旧，给住户的(de)生活带来了很大的不便和安全(quán)隐患(huàn)，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅(zhái)面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭没有独立卫(wèi)浴和厨房。这类上世纪修(xiū)建的老旧小区很(hěn)难满足现代(dài)生活需求，在未来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的(de)家庭(tíng)住宅(zhái)为一居室和二居室，户(hù)型偏小。其(qí)中一居(jū)室(shì)占(zhàn)比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家(jiā)庭住宅户型更小，当然(rán)这(zhè)与城市土(tǔ)地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积(jī)扩张(zhāng)是未来地产的需求驱(qū)动(dòng)力

　　根据七普数据测算，2020年城(chéng)镇家庭(tíng)户住宅存量总面积(jī)为294.6亿(yì)平。暂(zàn)不考虑两年间农民(mín)带房进城(chéng)和老旧小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为(wèi)39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住宅建筑面积小于均值，近4成(chéng)家庭人均(jūn)住宅建筑面积在(zài)30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建筑面积不足19平方(fāng)米，不及全(quán)国人均水平(píng)的一半。若去(qù)除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅(zhái)面积(jī)仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑(zhù)面积低于15平方米的家(jiā)庭界定为住宅存在(zài)困难，若按这个标准算的话，中国(guó)有11.3％的(de)家庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若人均可(kě)使用住宅面积为(wèi)40平，即人均住宅(zhái)建筑面积(jī)为50平(píng)，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目(mù)前至(zhì)少(shǎo)新增82亿(yì)平。

　　对比发(fā)达(dá)国家(jiā)人均住宅(zhái)面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本(běn)、德国(guó)和英(yīng)国(guó)都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊面(miàn)积(jī)后，中国的人均可使(shǐ)用面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距将变得(dé)明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所(suǒ)需要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算(suàn)得到中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均1套房，看似已经户户(hù)有房。即便如此，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决定了中国(guó)未(wèi)来地产仍(réng)有需求释放。户均1套住宅现(xiàn)实之下，中国未(wèi)来城(chéng)镇住宅需求主要(yào)来自于(yú)四个方面。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口缩小，家庭户(hù)数增(zēng)多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我你有一双会说话的眼睛什么歌曲 你有一双会说话的眼睛是谁唱的国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均人口数不(bù)断下降，六普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均人(rén)口规模为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇(zhèn)户均人口规(guī)模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的(de)占比明显上(shàng)升，人口(kǒu)小家庭化(huà)趋势将继(jì)续延(yán)续，导致户数(shù)会因户均人口(kǒu)规模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导(dǎo)致(zhì)经济发(fā)展带来的新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日益(yì)明(míng)显，资源和生(shēng)产(chǎn)要(yào)素(sù)逐步向经济带、都(dōu)市圈中心城市流入，区域(yù)经(jīng)济资源(yuán)分配的再集中吸引着人口流入。人(rén)口迁(qiān)移势(shì)必(bì)涉及到买房租房，给迁入地住宅市场带来新的增量(liàng)。

　　以(yǐ)浙(zhè)江省为例，2021年(nián)常住人(rén)口增量(liàng)为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人(rén)口为(wèi)38.4万人，自然(rán)增(zēng)加人口(kǒu)仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主(zhǔ)要受益(yì)于人口迁移。

　　第(dì)三(sān)，老旧(jiù)小(xiǎo)区改善(shàn)性需求依(yī)然庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原公(gōng)有住宅(zhái)的家(jiā)庭拆迁(qiān)改建(jiàn)最多。自建房家庭(tíng)比(bǐ)例从(cóng)31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅(zhái)家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和(hé)（27.1％），再(zài)加上其他住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家庭住(zhù)宅建造时(shí)间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合(hé)。

　　十年(nián)间新(xīn)增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原公(gōng)有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净(jìng)需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买(mǎi)商品住宅(zhái)，21％的(de)家庭购买(mǎi)二手房。在新(x你有一双会说话的眼睛什么歌曲 你有一双会说话的眼睛是谁唱的īn)增住宅(zhái)需求(qiú)中，有7成(chéng)家庭购买(mǎi)了商品住(zhù)宅。租房、购买经(jīng)济适(shì)用房和(hé)其他(tā)分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅的占比势必会进一(yī)步上(shàng)升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑面积(jī)还有约81亿(yì)平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户(hù)。破旧的(de)城中(zhōng)村、老公有住(zhù)宅(zhái)，建筑面积小(xiǎo)、质(zhì)量低、基础设施配套差、没有或少(shǎo)有物业管理，居民追求美好、宜(yí)居(jū)生活的环境，背后的改(gǎi)善性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提高生(shēng)活品质(zhì)，以(yǐ)小换(huàn)大、以旧换(huàn)新。2022年(nián)底的中央经济工作会(huì)议明(míng)确(què)指出支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的(de)人(rén)均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住(zhù)宅因素，中国的人均(jūn)住宅间数(shù)较其他国家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒适度(dù)与(yǔ)经济(jì)水平(píng)有(yǒu)着密切(qiè)正向联系(xì)。随着经(jīng)济(jì)发展水平的提高，中国的(de)人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑(zhù)面积将随(suí)之增(zēng)长。

　　如果说过(guò)去二十年(nián)是中国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在(zài)不足(zú)，供(gōng)需出现错配，这是过去二十年(nián)房价快速上涨基(jī)石。那么未来(lái)将(jiāng)是住宅质(zhì)量的供(gōng)需冲突。房地(dì)产(chǎn)大分(fēn)化时代已至，这种(zhǒng)分化不单局限(xiàn)于城(chéng)市能级之间差异，优质(zhì)小区和老旧二手房之间的差异也将(jiāng)越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并(bìng)不是针(zhēn)对住(zhù)宅(zhái)，因此可能(néng)存在统(tǒng)计偏差。商品住宅(zhái)占比实际值可能偏(piān)低，其增速可能(néng)超预期(qī)。

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