文：任(rèn)泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月(yuè)17日(rì)召开的全(quán)国住(zhù)房(fáng)和城乡建设工作(zuò)会(huì)议提出“有条件的可以进行现(xiàn)房销(xiāo)售”，不足一个(gè)月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等(děng)地明确(què)表(biǎo)态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房(fáng)预售制了，用你的钱，建你的(de)房(fáng)子，还烂尾了，这是对(duì)购(gòu)房者的不公平(píng)。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建(jiàn)了，不(bù)能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从(cóng)大(dà)开发(fā)时代(dài)步入高质量发展阶段的(de)必然趋势，也是对购房老百姓(xìng)的最大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发进入存(cún)量时代，对(duì)购房民众不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一(yī)手交房，天经地义。当然二次(cì)房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机(jī)制，长(zhǎng)效机制四大(dà)关(guān)键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。如果按照经济(jì)规(guī)律办(bàn)事(shì)，中(zhōng)国一定能实(shí)现房地产软着陆和(hé)长期平稳健康发展，跨过这道(dào)关，解好这(zhè)道世界(jiè)难题。

　　2、为什么(me)要取消预售(shòu)制、改为现房销售(shòu)？大家(jiā)想想，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是一(yī)手交钱一手交货(huò)，预售制是(shì)对(duì)购买者的(de)单(dān)方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不(bù)能交付的风(fēng)险。从个人(rén)层面看，预售(shòu)制对购房者非常不公平，比如，交(jiāo)房等待期(qī)一般为(wèi)两(liǎng)年，在此期(qī)间(jiān)，购房(fáng)者不仅承担银行(xíng)利(lì)息，还要承担延迟交房、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不能交房的(de)风(fēng)险。从行业层(céng)面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风(fēng)险。取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制，改为(wèi)现房销售，这样(yàng)有助(zhù)于落实(shí)中央房(fáng)住不炒精神、有助于保(bǎo)障购房(fáng)老百姓权(quán)益、有助于房企稳健发(fā)展，一(yī)举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取消预(yù)售制度？预售制(zhì)度(dù)怎么(me)来的？国外什么情况？简(jiǎn)单(dān)科普一下：商品房预售(shòu)最早(zǎo)源于中国香港，俗称卖楼(lóu)花(huā)，卖期房(fáng)，是(shì)一种开发(fā)商放(fàng)杠杆的方(fāng)式(shì)。98年房(fáng)改(gǎi)，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国(guó)香(xiāng)港，引(yǐn)入了商品房预售制度。其实，当前世界不少国家存在(zài)预售制(zhì)。但是(shì)，重(zhòng)点来了！发(fā)达(dá)国家(jiā)一般有严格的监管(guǎn)保障措施，开发商在(zài)项目获得政府批准(zhǔn)后才可以开始销售，买家在购买期房后并非像(xiàng)中国一(yī)样(yàng)在支付完首(shǒu)付款后从银行一次(cì)性贷款支(zhī)付剩余全部房款，而是根据开发商工程进度在完全交房(fáng)前进行(xíng)分期支付。所以，预售制(zhì)度是需要严格(gé)的资金监管、分期支付以及违约处罚措(cuò)施作为保障的(de)，如果没有这些(xiē)保障措施，一定(dìng)会触发风险，对购房民众不公平，所以不(bù)如借机(jī)取消预售制度(dù)，以后(hòu)改为(wèi)现房销售。客观讲预(yù)售(shòu)制度(dù)有一定历史阶段性，现在中(zhōng)国住房进入存量时代，取(qǔ)消预(yù)售制度有(yǒu)助(zhù)于降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社(shè)会，当然这(zhè)需要(yào)配套房企债(zhài)务(wù)重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场(chǎng)信心和房地产长效机制。这(zhè)是(shì)个技术(shù)活，只要坚持市(shì)场化改革(gé)，中国一定能化解这(zhè)个难题(tí)，让房地产回(huí)归实体经济和居(jū)住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预(yù)售制，改为(wèi)现房销售，开(kāi)发商将拼(pīn)的不(bù)是五花八(bā)门、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知道(dào)能不能兑现的(de)营销手段，而(ér)是(shì)所见(jiàn)即所得(dé)的过(guò)硬的产(chǎn)品质量和诚(chéng)信，这才是(shì)对购房民众的最根本最实(shí)质(zhì)的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币(bì)。所(suǒ)有(yǒu)商业的(de)本质是向(xiàng)善，是以客户为中心(xīn)，房地产也不能例外，老百姓买房(fáng)子是天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一家人。从这个角(jiǎo)度(dù)，取消预售制、实施现房销售是实(shí)现老百姓安(ān)居乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的重大措施。在当前的情况(kuàng)下，取消预售制(zhì)要结合稳楼(lóu)市(shì)、房地(dì)产软着陆、打通金融支持当期三好(hǎo)生(shēng)、新模式等综(zōng)合(hé)施策(cè)。

　　作者十年(nián)前在国务院发展研究中(zhōng)心参与财税(shuì)改革方案(àn)研究时，对预售制、房地(dì)产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进(jìn)行(xíng)过长期系统(tǒng)的专(zhuān)项研究。（参考后来形(xíng)成的专著《房地(dì)产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城(chéng)市(shì)化进程，但背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前(qián)预售资金(jīn)第三方(fāng)全程监管，交付时(shí)开发(fā)商凭验(yàn)收(shōu)凭(píng)证(zhèng)取(qǔ)得(dé)房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房(fáng)交易(yì)立法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年(nián)保修期后(hòu)付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世(shì)纪五十年代在(zài)中国香港，楼(lóu)宇出租(zū)是地(dì)产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难(nán)、出租资(zī)金(jīn)周转期长等(děng)问题，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪(jì)50年代，中国香港(gǎng)还未推(tuī)行公共(gòng)房屋制度，许多(duō)人栖身(shēn)于木屋(wū)或者其他临时住宅，住(zhù)房的(de)需求是相当高，不过大多(duō)数(shù)居民的储(chǔ)蓄很(hěn)少。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一(yī)整栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的资金实力才(cái)能购(gòu)买。虽然楼宇出租是(shì)中国香港地产(chǎn)行业盛(shèng)行的方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金周(zhōu)转期长等(děng)问(wèn)题。针(zhēn)对这一系列问题，不少(shǎo)地(dì)产商开始探求新的方式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇(yǔ)分层出售。这模(mó)式一经推行，购买楼宇(yǔ)的市民数量(liàng)有所增加(jiā)，开发商资金(jīn)周转加快。

　　在分层出(chū)售(shòu)的(de)基础上，将“按揭”模式引入房地产销售(shòu)，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式。1953年底霍英东创办立信置(zhì)业有限(xiàn)公司，凭借(jiè)商业(yè)直觉和多年经(jīng)营(yíng)杂货铺、海上驳运业务的经验(yàn)，对于(yú)商品(pǐn)流(liú)通、资(zī)金(jīn)周转有(yǒu)着独到(dào)的见解(jiě)，在努力(lì)寻求方法(fǎ)加快(kuài)自身资金(jīn)周转。当时其(qí)在(zài)购下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层(céng)价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即先收(shōu)取买家的订金，采用类(lèi)似租金的(de)分期付款形(xíng)式，等新楼落成时，收齐买家的(de)钱，买家就拥有了自(zì)己的房(fáng)产(chǎn)。这种(zhǒng)方式减轻了(le)民(mín)众购房的资金压力(lì)，加速了房(fáng)屋的建造和销售，也解决了(le)制(zhì)造商的资金问题，降低投(tóu)资风(fēng)险，在(zài)当时(shí)可(kě)谓(wèi)是“双赢”的举措(cuò)。“预(yù)售(shòu)楼花+分期付款”的销售(shòu)模式成为当时中国香港房地产市场的一大特色，纵(zòng)观中国香港房地产市场的改革(gé)，“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模(mó)式(shì)高效率(lǜ)地(dì)解(jiě)决(jué)了核心(xīn)的住房供(gōng)不(bù)应求的问题，使房市发展(zhǎn)进(jìn)入新(xīn)阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动了(le)中国香港楼市几十(shí)年繁荣，但(dàn)期(qī)间也出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善(shàn)、规范化，建立健(jiàn)全(quán)的监管机制，促进市场(chǎng)健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位(wèi)于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑(zhù)费(fèi)用超(chāo)支停工，出(chū)现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部(bù)门提升了对于预售(shòu)楼(lóu)花制(zhì)度的监管，即要求开发商在预售(shòu)前，确保地价款已经(jīng)全部支付，还要(yào)证(zhèng)明自(zì)身有(yǒu)资(zī)金等能力(lì)把项目完成(chéng)，资(zī)金需放入律师(shī)所托管，支(zhī)取时需律所(suǒ)和建筑(zhù)师的核准(zhǔn)。为了防止开发(fā)商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套取监管账(zhàng)户(hù)资金，中国香(xiāng)港(gǎng)要求律师(shī)行(xíng)在银行开设(shè)的信(xìn)托(tuō)账户(hù)（监管账户(hù)）、开发商操作(zuò)等采取全透明化机制，且银行(xíng)的责任上升，如(rú)出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风(fēng)险方，后续需自身推动项目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地(dì)版预售制(zhì)”

　　二十世(shì)纪(jì)九十年代，中国内地面临住(zhù)房需求大(dà)和(hé)供给(gěi)量短缺问题(tí)，引入“卖楼(lóu)花”制(zhì)度。建国以来，中国(guó)内地优先发展重工业，强调(diào)基础建设，这一导向(xiàng)使(shǐ)前期发展工业化(huà)的进程大(dà)于(yú)城市化进程，唯有解决住房基础等城(chéng)市化配(pèi)套问题，才(cái)能进一步推进城市化。但当时推(tuī)行的是(shì)“统一(yī)管理(lǐ)，统(tǒng)一分配，以(yǐ)租(zū)养房”的福利分房制度，住房市场发展起步较(jiào)晚(wǎn)、增(zēng)速较(jiào)慢，福(fú)利(lì)分房(fáng)制度(dù)也出现(xiàn)了(le)分(fēn)配(pèi)不(bù)公、效(xiào)率低、配套差等问题，因此福利(lì)分房(fáng)制度不(bù)再适用于当时(shí)的国情(qíng)。叠(dié)加房地产市场(chǎng)面(miàn)临商品房的需求量(liàng)大(dà)，而社会缺少大型房地产(chǎn)开发商，商品房供(gōng)应量(liàng)小的困境，此时(shí)引(yǐn)入中国香港的(de)“卖楼花”模式无疑是对内(nèi)地(dì)房(fáng)地产(chǎn)市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起(qǐ)，中(zhōng)国内地逐步引进中国(guó)香港预售商品房制度(dù)，先后出台(tái)多项(xiàng)文件，大力支(zhī)持(chí)国内(nèi)房地产市场改革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制度改(gǎi)革，加快住房建设的通知》文件，决定停止住房(fáng)无偿实物分配，逐步(bù)实行住房(fáng)分配货币(bì)化、住房(fáng)供给(gěi)商品(pǐn)化(huà)、社会化的住房新体制，从(cóng)计(jì)划经济下(xià)的福利分房(fáng)转向(xiàng)市场(chǎng)经(jīng)济的商(shāng)品房。房地产市场采用预售制，允许开(kāi)发商(shāng)卖(mài)期房，解决了房企缺少资金和开发(fā)时间(jiān)周(zhōu)期长的两大(dà)难题，开发商以(yǐ)预售款撬(qiào)动下一个项目的开发(fā)，形(xíng)成滚动开发模式(shì)，住房(fáng)供应速(sù)度加快(kuài)。自此(cǐ)中(zhōng)国(guó)内地开(kāi)始房(fáng)改货币化，中国人民银(yín)行等多方(fāng)迅速出台相关的(de)信(xìn)贷政策(cè)，支持(chí)购房者，极大作(zuò)用推动了房地产市(shì)场的(de)发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中国香港“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)后，经调整形(xíng)成契(qì)合(hé)中国(guó)内地(dì)的商(shāng)品房(fáng)预售制度。预售制(zhì)的初衷(zhōng)是为了缓解房(fáng)企(qǐ)资金(jīn)压(yā)力，加(jiā)快城镇(zhèn)住房(fáng)建(jiàn)设。具体来(lái)说，是(shì)指房地产开发企业将(jiāng)正在建(jiàn)设中的房(fáng)屋预先(xiān)出售给购房者，由购房者支(zhī)付定金或房款的(de)行为。区(qū)别于中国香港，在中国内地实践过(guò)程中，商品(pǐn)房预售流(liú)程为：房地产(chǎn)开发商办理预售(shòu)许可证-签订(dìng)商(shāng)品房买卖合同-进行备案登(dēng)记和预(yù)告登记(jì)-交付房屋。在购房过程中，购房者(zhě)需要一次性付清首(shǒu)付款，并采用银(yín)行贷款的(de)形(xíng)式一次性付清剩余房(fáng)款，换言之(zhī)，房屋未建成，开发商(shāng)可能已拿(ná)到了全部购房款，这点与中(zhōng)国(guó)香港的按照工程(chéng)进度付款有所(suǒ)不同。对中国内地的开发商而言(yán)，预(yù)售制商品房也开启了(le)高周转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜(qián)藏的(de)风险确实存在

　　作为中(zhōng)国内地(dì)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)销售的最主要方(fāng)式，预售(shòu)制极大(dà)缩短房企现金(jīn)回(huí)笼周期，同时增加市(shì)场商品房供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多年对中国内地房地产市场的稳步发(fā)展起到了重要作用，不仅解决(jué)了房地产市(shì)场快速发展阶段(duàn)的资(zī)金需求，也(yě)提(tí)高了居民居住水平，中(zhōng)国内地城镇(zhèn)居民从(cóng)筒子楼(lóu)住到(dào)住宅小区，从全民蜗居到(dào)基本(běn)适居，住房事业取得巨大进步，数十(shí)年时间走完发(fā)达国家几百年城镇化路程。改(gǎi)革(gé)开(kāi)放以来，城镇化(huà)进程进(jìn)入快速发(fā)展(zhǎn)时期。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇人(rén)口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面(miàn)积由7438平方公里增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍(bèi)。根据(jù)我们发(fā)布的《中国住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内(nèi)地城镇住(zhù)宅存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套(tào)数从(cóng)约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已(yǐ)成为中(zhōng)国(guó)内地(dì)商(shāng)品房销(xiāo)售(shòu)最主要方式，2005年中国(guó)内地商(shāng)品住宅期房销售(shòu)面积(jī)占总(zǒng)销(xiāo)售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升(shēng)至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中国内地房(fáng)地产行业的发展(zhǎn)。中国内地房地产历(lì)经(jīng)二十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积(jī)从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完(wán)成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元(yuán)，累计(jì)上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售金额分(fēn)别(bié)从1.5亿平增(zēng)至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业(yè)的快速(sù)发展，房(fáng)地产企(qǐ)业(yè)从无到有、从(cóng)国企先行到民企崛起，队(duì)伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产(chǎn)也成为拉(lā)动中国内地经济高增长的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产(chǎn)带动的上下游产业链特别(bié)长，高达50多个行业(yè)。2020年房地产(chǎn)及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其(qí)中房(fáng)地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其(qí)中房地产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完全拉(lā)动的投资占全社会(huì)固(gù)定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产(chǎn)开发投资(zī)占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷(dài)款占银(yín)行各项贷款余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通道业(yè)务(wù)，占比超过三分之一。从房地产融(róng)资存量占社(shè)融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积违约(yuē)，将导致银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富(fù)效(xiào)应渠道，根据我(wǒ)们(men)的《中国住房(fáng)市(shì)值(zhí)测算报告(gào)》，2020年(nián)中国住房(fáng)市值为(wèi)62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万(wàn)亿美元(yuán)、英(yīng)法(fǎ)德三(sān)国合计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市(shì)值(zhí)占股债(zhài)房市值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高(gāo)于美(měi)国(guó)的27％、日(rì)本的37％、英国(guó)的(de)49％、法(fǎ)国的56％、德国(guó)的64％。中国(guó)住房市值与股债房市值的比例较高，主要是因为住(zhù)房市(shì)值高，以及中(zhōng)国资本市场发育尚不成熟，直接融资比(bǐ)例较(jiào)低，股(gǔ)票(piào)、债券(quàn)市值较低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售(shòu)制背后潜藏的(de)风险确实存(cún)在，当前的(de)负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分(fēn)商(shāng)品是一手(shǒu)交钱一(yī)手交货，预售(shòu)制(zhì)是对购买者的单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承(chéng)担(dān)了所有商品不能(néng)交付的风险。比如，交房(fáng)等待(dài)期一般为两(liǎng)年，在此期间，购(gòu)房(fáng)者不仅(jǐn)承(chéng)担银(yín)行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不(bù)能交房等(děng)风险。另外，购房者(zhě)和开发商之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合(hé)同是两个独立的(de)合同关系，如(rú)果开发商发(fā)生违(wéi)约，购房者只能(néng)根据(jù)购房(fáng)合同向开发商主张权(quán)力，但依旧(jiù)需要根(gēn)据按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同按时向银行(xíng)进行贷款(kuǎn)偿还(hái)，因此购房者承担的风险较大。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助(zhù)推(tuī)部(bù)分房企(qǐ)过度举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置(zhì)等系列风险，进行(xíng)影响自身信用和购(gòu)房者(zhě)对行(xíng)业的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因(yīn)为市(shì)场波动或经营不善，出(chū)现资金(jīn)链断裂(liè)等一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情(qíng)况，而房企(qǐ)通过与购房者签订的预售合同和(hé)按揭合同，已经(jīng)从银(yín)行获得房款，如果(guǒ)购房者丧失还(hái)款能力或短期(qī)不能还(hái)款等，则风险完全由(yóu)银行承担，银(yín)行将面临较大的(de)坏(huài)账压力(lì)。

　　从监管角度(dù)看(kàn)，购房者(zhě)的预售监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾(wěi)”，归根结底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房(fáng)预售管理办法》中明(míng)确规(guī)定了开(kāi)发企业预(yù)售商品房所得款项应当用于有关的工程建设，商品(pǐn)房预(yù)售款监管的具体办(bàn)法，由房(fáng)地产管(guǎn)理部(bù)门制定。但多年(nián)以(yǐ)来全国并没有统一的(de)预售资金监管规定，各(gè)地实行“一城(chéng)一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙等城市重点监(jiān)管资金比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市则按照项(xiàng)目的建安成(chéng)本(běn)乘以建筑(zhù)面积(jī)或者项目工程总额(é)报价计算重点资金。而事实是(shì)，不少购房(fáng)款(kuǎn)未进入监管账户、或进入(rù)监管账户(hù)后(hòu)被挪用，导致楼盘没(méi)有(yǒu)资金继(jì)续建设。收楼遥遥无(wú)期，月供却被迫继续还(hái)款。那么，监(jiān)管(guǎn)账户资金如何被(bèi)挪走的(de)？实际(jì)上，在过去房地产大开发时(shí)代(dài)的高周(zhōu)转背景(jǐng)下，抽(chōu)调(diào)预售(shòu)款监管账户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获(huò)得(dé)监管账(zhàng)户(hù)拨付资金，再(zài)由工程方将(jiāng)资金转给房企，而(ér)拨付的工程款，远超工程进(jìn)度所需。通过这些方式套(tào)取的资(zī)金，在(zài)房企各地项目间(jiān)流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽(chōu)调资金(jīn)统筹(chóu)拿地、还款和(hé)楼盘建设，形成一(yī)种资金(jīn)循环(huán)高周(zhōu)转模式，但一(yī)定程度上把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房(fáng)预售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者(zhě)预付资金，一般设(shè)有定金或预付款保护机制，如(rú)英国、日(rì)本(běn)；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求(qiú)购房者支付的预(yù)付款(kuǎn)比(bǐ)例相(xiāng)对较低，绝(jué)大部分房(fáng)款(kuǎn)在(zài)房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预(yù)付(fù)款(kuǎn)一般以定金方式支付，或按工程进度(dù)分期(qī)支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采(cǎi)用两种方式发(fā)放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭(jiē)贷款按照工程进(jìn)度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预(yù)售商品房提供期房(fáng)烂尾保险，在商(shāng)品房出(chū)现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房(fáng)屋交付保(bǎo)护：房屋交付质(zhì)量的保障有两种方(fāng)式，一是(shì)期房由(yóu)政府或第三(sān)方验(yàn)收合格并(bìng)提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者支付的(de)房款(kuǎn)。二是(shì)开发(fā)商为购(gòu)房(fáng)者提(tí)供一定的(de)保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程(chéng)监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭(píng)验收凭(píng)证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　美国期(qī)房(fáng)定金(jīn)一定期限内无条(tiáo)件(jiàn)返还，最低首付(fù)比(bǐ)例为3.5％，交房前(qián)仅支付(fù)首付，其余房款交付后按揭(jiē)还款，交付前(qián)资金由第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定(dìng)金(jīn)及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低(dī)可低(dī)于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年(nián)美国(guó)平均(jūn)首付(fù)比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或首付(fù)外，购房者在房屋交付后通过按揭(jiē)贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资(zī)金监管方面，美国为防止开(kāi)发商挪(nuó)用资金，购房(fáng)者的定金及首付(fù)款由第三(sān)方(fāng)公证行或(huò)产权保险(xiǎn)公司的信(xìn)托账户监管。如果(guǒ)开发商倒闭(bì)导致(zhì)楼盘烂尾，购房者资金可通过(guò)申请仲裁取回(huí)，且不承(chéng)担任何责任(rèn)与损(sǔn)失(shī)。而开发(fā)商在房屋建设过程中的资金全部来自银行，银(yín)行(xíng)根据(jù)工程进度(dù)向开发商提供一定比(bǐ)例的贷款，由于(yú)开发(fā)商挪用资金(jīn)直接损害银行利益(yì)，银行有充分动机监(jiān)管(guǎn)开(kāi)发商(shāng)施工进度(dù)。开发商在房(fáng)屋交付时需取得由政府(fǔ)相(xiāng)关(guān)部门经审查(chá)后(hweather可数吗感叹句，a bad weather可数吗òu)发放的验收凭证，通过验收凭(píng)证向银(yín)行得到购(gòu)房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险weather可数吗感叹句，a bad weather可数吗ng>

　　德国期房可零首付购(gòu)房，房款按建造工期进度(dù)支付，按揭按(àn)工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利(lì)率采用(yòng)固定(dìng)利率，开发(fā)商(shāng)或购(gòu)房者可购买期(qī)房烂(làn)尾(wěi)保险。

　　预售(shòu)门槛方(fāng)面，德国开发商在项目(mù)获批后(hòu)即可预售房屋(wū)。签署(shǔ)购房(fáng)合同(tóng)前，购房者需(xū)支(zhī)付约(yuē)2000欧的(de)定金并进行预约公证，签订(dìng)合(hé)同后定(dìng)金退(tuì)还(hái)。如由于任何原(yuán)因(yīn)不(bù)能购(gòu)买，定金按(àn)照德国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合(hé)同后，购房者需支付公证费(fèi)和(hé)土(tǔ)地交易税，分别为(wèi)房屋(wū)售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房款中，属于购房(fáng)附加(jiā)费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规(guī)定最(zuì)低(dī)首付比例，可零(líng)首付(fù)购房。

　　余(yú)款(kuǎn)方面(miàn)，德国(guó)也采取按工期支(zhī)付房款的制(zhì)度，一般分7笔进行(xíng)支付，具体(tǐ)支付节(jié)点(diǎn)、比(bǐ)例因项目而异。一(yī)般来(lái)说，支付节点可分为公证后、主体完工(gōng)、内部水暖电(diàn)路完(wán)工、窗户玻(bō)璃完(wán)工、室内清洁及墙面完工、地(dì)板(bǎn)完工(gōng)、全部(bù)完(wán)工(gōng)，支(zhī)付比例可能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支付房款前(qián)申请(qǐng)房(fáng)贷，房贷利率采用固定利率，银行按施(shī)工节奏分多次发放(fàng)贷(dài)款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者(zhě)一定(dìng)使(shǐ)用期限，期限结束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房(fáng)设计了两种(zhǒng)保险，保险(xiǎn)的(de)功能是当房屋出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保险公(gōng)司(sī)保(bǎo)证(zhèng)开发商赔偿或(huò)修复，开发(fā)商破(pò)产，由保(bǎo)险(xiǎn)公司负责(zé)相应(yīng)赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支(zhī)付(fù)

　　英国(guó)预售制设有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双(shuāng)方律师(shī)严格监管。

　　订(dìng)立合同前(qián)，买卖(mài)双(shuāng)方均(jūn)有一名律师，负责沟(gōu)通期房交易中的房产、资金、合同等各个(gè)环节(jié)，各环节(jié)内容确认(rèn)无误后(hòu)签(qiān)订首付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，当开发(fā)商出现(xiàn)财务(wù)、经营(yíng)问题时，购房(fáng)者(zhě)10％的定(dìng)金(jīn)由保险公司(sī)赔付，而超(chāo)出10％的部(bù)分较难(nán)追回。

　　首付(fù)方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在合(hé)同签订21天内支(zhī)付(fù)。

　　余款支付环节，英国(guó)采取按(àn)工程进度付款的方式，但是交房前付款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个(gè)月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余(yú)款项交房(fáng)后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋(wū)必须经过房产公(gōng)证(zhèng)公司的(de)检验验(yàn)收后才能交付，交付后方可按揭(jiē)还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国期房预(yù)售(shòu)资金监管极为严(yán)格，资金也由(yóu)律师监管，在确(què)认工程进度、支付相关款项(xiàng)过程中，由买房律师将资金转(zhuǎn)给(gěi)卖方律师，卖方律师(shī)转(zhuǎn)给开发商，即资(zī)金在进入开发商账户(hù)前经过两(liǎng)道关口，有利于保障(zhàng)购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房交易立法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　日本期房(fáng)交(jiāo)易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必须完(wán)成“预售房定金(jīn)保全措施”，交房前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开发商违(wéi)约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法(fǎ)方面(miàn)，日(rì)本(běn)二(èr)战结束后(hòu)由于房屋供给(gěi)严重失(shī)衡，叠加法律空白(bái)，社会上(shàng)“一房二卖(mài)”现象普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台(tái)《宅(zhái)地建筑物交易法》，经(jīng)多次(cì)修订，目(mù)前是唯一一部规范(fàn)期房交易(yì)的(de)法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本(běn)《宅地建(jiàn)物取引业法(fǎ)》，对购房(fáng)者支付(fù)定金超过5％或超1000万日元的部(bù)分，法(fǎ)律要求开发商必须完成定金保全措施才可(kě)预售。什么是定金(jīn)保全措(cuò)施？即买卖双(shuāng)方签订购房合同时(shí)，开发商向金(jīn)融机构或指定保(bǎo)证(zhèng)机构或(huò)保险机构(gòu)签订定金保证委托合同，设置购房者定金的保(bǎo)证或保险，并将相(xiāng)应的(de)保证金(jīn)证明书(shū)交付给购房者。除定(dìng)金外，其他预(yù)先支付的(de)购房款也受该措施保护。若开发商(shāng)倒(dào)闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者可凭(píng)保证(zhèng)金证(zhèng)明书(shū)向金融机构(gòu)或(huò)保证机(jī)构或保险公司(sī)兑付(fù)，同时，开发商(shāng)需(xū)向(xiàng)购(gòu)房者赔(péi)付(fù)违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前(qián)只需支(zhī)付(fù)最多(duō)不超20％的定金，签订购房合同后，购房(fáng)者即可向(xiàng)银行(xíng)申请贷款，但交房(fáng)后才开始按揭贷款，除定(dìng)金外的(de)剩余房款在交房(fáng)后(hòu)开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡期房购房者违(wéi)约(yuē)可返还(hái)相(xiāng)当于3.75％房(fáng)款的订金(jīn)，首(shǒu)付比例(lì)20％，余款按(àn)工程进度支付，所(suǒ)有资金进银行专门项目(mù)资金账户(hù)，交(jiāo)房后满1年保修(xiū)期后(hòu)支(zhī)付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环(huán)节，新(xīn)加坡开(kāi)发商有统一的选购(gòu)权合(hé)同(tóng)以(yǐ)及(jí)订(dìng)金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后(hòu)需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购买(mǎi)合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房合(hé)同(tóng)后，购房(fáng)者需支付15％的首付及印花税(shuì)，同时购房者向银行(xíng)申请按(àn)揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房同样采取按(àn)工程进度付款的(de)方(fāng)式，《发展商条例》对期(qī)房付款(kuǎn)流(liú)程做(zuò)了统一详细规定，要(yào)求所(suǒ)有开发商(shāng)遵(zūn)守(shǒu)，支付(fù)节点一般为(wèi)合同(tóng)签订(dìng)后、地基(jī)完工、框架完工、管(guǎn)道(dào)门窗等完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月(yuè)供在此过程中随着放(fàng)出贷款的增加而增加，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监管方(fāng)面，购房者的订金与付(fù)款会存入(rù)银行专门的项(xiàng)目资金账户，账(zhàng)户资金提(tí)取须(xū)与(yǔ)房屋建设有关。房屋交付(fù)后，购房者享受1年(nián)的房屋保修期，此后(hòu)购房者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短期来(lái)看(kàn)，当前房(fáng)地产到了政策出手(shǒu)临(lín)界(jiè)点，重点是保交楼(lóu)和房企重组。一方(fāng)面，加大(dà)对刚需和改善(shàn)型需求(qiú)的支持力度，长短(duǎn)兼(jiān)顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重点是保交楼保复工保(bǎo)民生，给予强有力的金融工具(jù)支持(chí)。另(lìng)一方面，从现(xiàn)在起(qǐ)，对还在正常运转(zhuǎn)的(de)房企包(bāo)括民营企(qǐ)业，加(jiā)大支(zhī)持力度，由优质(zhì)房企牵头(tóu)并购重组整(zhěng)个行业，为每个(gè)房企配套AMC和财团，给予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来(lái)看(kàn)，应充分估计(jì)形势(shì)复杂性和人性复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机制(zhì)。长(zhǎng)效机制四(sì)大关键是(shì)推动(dòng)城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地(dì)产税(shuì)。定金环节(jié)，建立开发商违约后(hòu)定金保护机制，如将已支付(fù)定(dìng)金冻结至(zhì)房屋交(jiāo)付(fù)阶段(duàn)，保障购房者(zhě)定(dìng)金(jīn)安全。签(qiān)订合同(tóng)环(huán)节，鼓励(lì)保险公司介入(rù)，为房屋(wū)重大延期以(yǐ)及重大缺陷等(děng)情况提供充(chōng)分的保障。余(yú)款支付环节，建(jiàn)立按(àn)工程进度付款机(jī)制或交房后按(àn)揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购房者的(de)权益。资金监管环节，引入独(dú)立于开(kāi)发商、银行的第三方资(zī)金监管机构，或由政府相关部门直接监(jiān)管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立(lì)商(shāng)品房保修(xiū)期制度。保修期(qī)内(nèi)，开发商应对房屋质量问题全权(quán)负责、免费(fèi)维(wéi)修，购房者(zhě)在(zài)保(bǎo)修期结束后(hòu)支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品(pǐn)房预售制是大势(shì)所(suǒ)趋。一方面(miàn)，98年房(fáng)改时，全(quán)国(guó)缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是(shì)权宜(yí)之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不(bù)公平(píng)的(de)预售制已经过时了，该取(qǔ)消了(le)，改为(wèi)现(xiàn)房销售(shòu)。另一(yī)方面(miàn)，取消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的不(bù)是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而是所见即所(suǒ)得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民(mín)众的最根本(běn)最(zuì)实质的保障(zhàng)，这(zhè)样(yàng)将极大的提升开发(fā)商的建筑质(zhì)量，实现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。