5月(yuè)以来，房地产板(bǎn)块个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代(dài)表的机(jī)构对(duì)于这一板块已经在(zài)悄然布局(jú)。数据(jù)显示，以(yǐ)南方和华(huá)夏的两只(zhǐ)老牌ETF基(jī)金为(wèi)例，5月9日时(shí)所(suǒ)公布的(de)总份(fèn)额均较4月28日时有小幅增长。根据(jù)基金一季报统计(jì)，龙(lóng)头与地(dì)方国企(qǐ)央企获得增持，持仓数量占流通(tōng)股比重增幅五只个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置(zhì)房地产或“底部(bù)回升”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕细作(zuò)成共识

　　从公募基金对房地产(chǎn)的配置看(kàn)，2019年末，公募所(suǒ)持(chí)有的房地产行业标的市值约(yuē)1188亿元，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现出色，但(dàn)公募所(suǒ)持房地产公司市值在(zài)股票资(zī)产中的占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是(shì)进一步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年来的(de)首(shǒu)次回升，年底这一数(shù)值从(cóng)1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时，公募(mù)对房地产行业的(de)持股强迫症会把人折磨死吗，强迫症的大脑到底出什么问题比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延续。数据统计显示，公募(mù)重仓持有房地产板(bǎn)块一季度市值(zhí)TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持(chí)仓(cāng)市值前五个股分(fēn)别为保利发展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)、万科(kē)A、华发股份、滨江(jiāng)集团(tuán)，持(chí)仓市值(zhí)占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环(huán)比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难发现(xiàn)，公募对于房地产的(de)投(tóu)资(zī)愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金(jīn)一(yī)季(jì)报汇总的重(zhòng)仓股中，房地产(chǎn)板块排名(míng)最(zuì)高的(de)是保利发展，在基金重仓第(dì)33位(wèi)。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位(wèi)。对(duì)比去年(nián)四(sì)季报，变化之处首先在于几只房地产龙(lóng)头股从排位上看(kàn)均有退(tuì)步，尤其(qí)是(shì)万科(kē)最为明显；其(qí)次是金地集团退(tuì)出百大之列。但(dàn)考虑到(dào)房地产是复苏(sū)链上(shàng)最后一(yī)环，且首季(jì)并(bìng)非行(xíng)业销售旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓上还需(xū)要(yào)时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产(chǎn)已(yǐ)经(jīng)进入大分化时(shí)代(dài)，一二线城市(shì)好(hǎo)于三四(sì)线城市。而映射到二(èr)级(jí)市(shì)场投(tóu)资上，配置房地产行业(yè)轻松收获行(xíng)业贝(bèi)塔的红利(lì)期一去不返了。“如果按照产业周(zhōu)期来分类，包括房地(dì)产等几类(lèi)行(xíng)业在盖特(tè)纳曲线(xiàn)里属于成(chéng)熟期或者衰退期的行(xíng)业，传统认知(zhī)上(shàng)没(méi)有什么(me)投(tóu)资机会的(de)。但在这几年特殊(shū)的行(xíng)情(qíng)里包括煤炭(tàn)、电(diàn)解铝(lǚ)等类似的行业也出现了一些机(jī)会，背后的逻辑是供给侧发生(shēng)了更大(dà)的变化。”一不愿具名的上海(hǎi)公募基金经(jīng)理指出。

　　不过也(yě)有公募人士持(chí)谨慎乐观态(tài)度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面积(jī)很难(nán)再出现了，2022年光是居民存(cún)款数量(liàng)增(zēng)加了(le)15万亿(yì)元。中国(guó)存量(liàng)有400亿平方米建(jiàn)筑(zhù)面积，考虑(lǜ)存量地产的更(gèng)新，也有近(jìn)10亿平方米。需求端还需要有一定(dìng)的政策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金(jīn)房地产研(yán)究(jiū)员吕(lǚ)功绩也指出：“时(shí)至今日(rì)，无论(lùn)从(cóng)城镇(zhèn)化的进程，还(hái)是人均住房(fáng)面积(jī)（接近(jìn)30平/人），我(wǒ)国(guó)均(jūn)已(yǐ)告别住(zhù)房短缺时代，而目前居民的(de)杠(gāng)杆(gān)率(lǜ)和房价收(shōu)入也不支撑每年(nián)18万亿元的销售额，以(yǐ)及(jí)过快(kuài)上行的(de)房价，因而(ér)行业高增(zēng)的时代已经过去，未来行业的(de)需求或将回(huí)落，在此过程中，伴(bàn)随着地产的高(gāo)杠杆(gān)属性(xìng)，就(jiù)很(hěn)容(róng)易出现信用风险问题(tí)（类(lèi)似2022年的民营地产爆雷），行业进入(rù)到供给侧出(chū)清的过程(chéng)。这个过程中，综合竞争(zhēng)力强(qiáng)的公司就能够通(tōng)过(guò)大(dà)鱼吃小(xiǎo)鱼的方(fāng)式，获得市占(zhàn)率的提升。当行业(yè)需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去(qù)了，但(dàn)不代表没有投资机会强迫症会把人折磨死吗，强迫症的大脑到底出什么问题，机(jī)会(huì)在(zài)于城市、位(wèi)置、产品的(de)阿(ā)尔法，而对应(yīng)到股票投资，就是强竞(jìng)争(zhēng)力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基(jī)于这(zhè)样(yàng)的认识(shí)转变，精耕细作个股成(chéng)为公募(mù)乃至整体机构(gòu)的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头(tóu)部央国企(qǐ)、优质(zhì)区域(yù)性标(biāo)的(de)成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股多(duō)出现小幅上涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房(fáng)地产指数本(běn)月涨幅(fú)约为2％。从具(jù)体的(de)个股(gǔ)来看，《红(hóng)周刊(kān)》利(lì)用Wind统计申万房地产板块个股，在(zài)纳入统计的124只房地产(chǎn)类(lèi)标的股中，本月以来实现股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其(qí)中，上(shàng)述时间段(duàn)恰(qià)好排(pái)名前(qián)五的公司(sī)月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海、华(huá)夏幸福(fú)、荣安地产。排名第一的上实(shí)发展，五(wǔ)一假期归来后日成(chéng)交量(liàng)明显放大(dà)，4日、5日连(lián)续两个交易日收(shōu)出(chū)涨停。从该股的基(jī)本面(miàn)来看，上实(shí)发(fā)展的主(zhǔ)营业务为房地产(chǎn)开发与经营。公司的主要产品及服务为房地产销售、房地(dì)产租赁、物业管理服务、工程(chéng)项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实(shí)现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少(shǎo)47.85％，归(guī)母净利(lì)润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业总收入27.87亿(yì)元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过(guò)从十大(dà)流通(tōng)股股东(dōng)来(lái)看(kàn)，各类机构都(dōu)有对(duì)其布(bù)局的例子(zi)。以3月(yuè)31日时(shí)的首季十大流通股股东来看， 具体包括公募的上(shàng)银(yín)基金(jīn)、私募的迎(yíng)水文(wén)龙、中央汇(huì)金、长城(chéng)资产管理公司等(děng)都跻身前十的(de)行列。

　　巧(qiǎo)合的是(shì)，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时(shí)排名第二的(de)浦东金桥也是上(shàng)海(hǎi)本地(dì)房企，其第一季度的收入(rù)利(lì)润规模(mó)大(dà)幅度复苏(sū)。究其原(yuán)因，一方面(miàn)是该公司(sī)后疫(yì)情(qíng)时代出租率复苏至近年来最高，另一方面(miàn)则是公司拿地(dì)结算持续性(xìng)向好，从数字上(shàng)看，一(yī)季度新增虹口135、138住(zhù)宅地(dì)块，总(zǒng)建筑(zhù)面积(jī)约(yuē)54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好背景下，自然(rán)也吸(xī)引了知名机构在其中持续驻(zhù)足。从(cóng)第一(yī)季(jì)度十(shí)大(dà)流通股股(gǔ)东来看，知名私募高毅邓晓峰的(de)两只产品依然在前(qián)十(shí)中，这也(yě)是连续第(dì)三个季度他有的两只产品杀入前十。同时(shí)榜单中还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比(bǐ)投(tóu)资局，其当季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家(jiā)上海区域性地产公司外，荣安地产则(zé)是主要布局在深(shēn)圳的地(dì)产公司(sī)，一季(jì)报交(jiāo)出的也(yě)是一份报(bào)喜的成绩单：首季公司实现营业(yè)收入(rù)51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东(dōng)的净利润6.48亿元(yuán)，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看(kàn)，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀入(rù)十(shí)大流通股股东行列。具体说来， 南方(fāng)中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第(dì)七(qī)位，富国中证指数1000增(zēng)强则排名第九位，此(cǐ)外联袂出现的机(jī)构还有QFII高盛(shèng)国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》采访时，兴(xīng)证全球基金相关人士(shì)分(fēn)析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定(dìng)突出；从拿地(dì)端(duān)看(kàn)，2022年(nián)土地市场大幅降(jiàng)温，优(yōu)质(zhì)土地(dì)供给较多（券商测算(suàn)对应(yīng)潜在毛利率在25％以上，目(mù)前房企的(de)利(lì)润率仅20％），绝大(dà)多(duō)数房企受限于信用问题或(huò)者资(zī)金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房(fáng)企趁(chèn)机获取低成本(běn)土地，龙(lóng)头(tóu)房企的拿(ná)地力度（拿(ná)地金额/销售(shòu)金(jīn)额）基本在(zài)30％以上；从融资上看，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净(jìng)负债率基本在70％以下，而其(qí)他(tā)房(fáng)企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从(cóng)融资成本看，龙头房企的融资成(chéng)本(běn)不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房企明显跑赢行(xíng)业(yè)，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中特估的浪(làng)潮下，央国企(qǐ)地产(chǎn)股(gǔ)或存在发展的大好机会(huì)。中信(xìn)证券指(zhǐ)出：“房地产行业的(de)结构性机(jī)会依然存(cún)在，少部分公司尤(yóu)其是央企占据显(xiǎn)著优势，其主(zhǔ)要又体现为库存的优势。央企地(dì)产公司，现(xiàn)阶段表现出(chū)较低的(de)融(róng)资成本，优质(zhì)的开发资源和良好的不(bù)动产资产运营(yíng)能力的(de)多(duō)重竞争优势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没(méi)有(yǒu)中(zhōng)特(tè)估，国央企相较(jiào)于民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减(jiǎn)值、土(tǔ)地(dì)资源债权债务关(guān)系(xì)等问题，市场对民营房开企业的(de)资产会有更多担忧和质疑，所以在(zài)这一(yī)轮(lún)行业(yè)出清的过程(chéng)中(zhōng)，央(yāng)国企相较(jiào)于民企来(lái)说估值(zhí)的修复(fù)更明显。中特(tè)估的角(jiǎo)度从中(zhōng)长期的维度(dù)看(kàn)，行业的逻辑在于集(jí)中度(dù)提(tí)升后，行(xíng)业进入高质量(liàng)发展阶段，具(jù)备(bèi)较(jiào)快速发展阶段更(gèng)稳定(dìng)且可预期(qī)的盈(yíng)利和现金(jīn)流创(chuàng)造能力，以此(cǐ)带来估值(zhí)中枢(shū)的提(tí)升(shēng)，应该(gāi)关注估值(zhí)相对较低(dī)，企业自(zì)身资产的质量好(hǎo)、运(yùn)营(yíng)能力强(qiáng)、可以创造持续(xù)现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较(jiào)低，行(xíng)业(yè)内部将出现分(fēn)化，要(yào)关注将受益于(yú)行业集中(zhōng)度(dù)提升的头部公司(sī)。”星石投资(zī)首(shǒu)席研究(jiū)官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构这一思(sī)路的话，或许还是保利发展、招商蛇(shé)口等国资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银(yín)基金投资部副总监綦(qí)傅鹏表(biǎo)示：“需要客观(guān)地去持续(xù)观(guān)察国企央企在三个方(fāng)面是否可以维(wéi)持，首(shǒu)先(xiān)是融(róng)资成(chéng)本(běn)保持低位，其次是销(xiāo)售份额持续(xù)提(tí)升，再次是(shì)拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机(jī)构需要多给一些(xiē)耐心

　　而(ér)《红周刊》也(yě)根据(jù)房企(qǐ)一(yī)季报梳理发现，对(duì)于2022年(nián)的业绩出(chū)现的整体下滑，2023年一(yī)季度(dù)的业绩分化更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江(jiāng)集(jí)团等房企营收、净利均实现了业绩的回(huí)正，甚至是较(jiào)大增(zēng)速的增长。而(ér)这(zhè)些公司也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红(hóng)周(zhōu)刊》分析表示，业绩出现明显(xiǎn)改善的(de)房企(qǐ)，主要是因为(wèi)过去两三年时间，尤其是在(zài)2021年(nián)下半年民(mín)营房(fáng)企不怎么投资拿(ná)地(dì)之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集中在核心城(chéng)市，投资力度较大。投(tóu)资的驱动能够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但(dàn)仍处于调(diào)整的过程中(zhōng)，能够保有一个正增长。

　　不过张(zhān强迫症会把人折磨死吗，强迫症的大脑到底出什么问题g)宏(hóng)伟同(tóng)时也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临着一(yī)些(xiē)不确定性(xìng)。其实(shí)整个市(shì)场从四月份开始又在往下掉。除了杭(háng)州、成都等极个别(bié)城市四月环(huán)比三月相(xiāng)对(duì)表现(xiàn)较好之外(wài)，包(bāo)括北京、上海在内(nèi)的绝(jué)大多数城市(shì)都(dōu)出现环比下滑的情况。而现在(zài)五(wǔ)月的市场表现也不太乐观。按(àn)照现在的(de)经(jīng)济状况、收入情况，以及市场的(de)去库存压力、企业的资(zī)金面压力，可能会出现，到六月份(fèn)房企(qǐ)为了半年报冲业(yè)绩出现市场(chǎng)的(de)短期反(fǎn)弹外(wài)的一个(gè)市场乏力现象。也就是说，第二(èr)季度、第三季(jì)度增长不确定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资董事长陈(chén)昊(hào)扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现(xiàn)在(zài)整个房地产以及其上下游(yóu)产(chǎn)业链的复苏速度都比想象的要(yào)慢很多，我(wǒ)们要多给(gěi)一(yī)些耐心，这个时候，在(zài)房地产以(yǐ)及上下游就(jiù)不是赚(zhuàn)快钱的时候(hòu)，只能赚他基本(běn)面(miàn)的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得(dé)比同行好得多的企业，会(huì)伴随整个行业的(de)弱复苏，业绩会逐(zhú)步体(tǐ)现出来(lái)。所以(yǐ)只能耐心地去等待它的基本面(miàn)不断地凸显(xiǎn)出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊(kān)发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举(jǔ)例(lì)分析，不做买(mǎi)卖(mài)推荐。）

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