近两年火(huǒ)爆(bào)的创新产品公募REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整体(tǐ)呈现(xiàn)出高比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分(fēn)配金额的REITs产品，平均分红比例接(jiē)近9对方说莫辜负是什么意思，已赞莫辜负是什么意思9％。

　　多位(wèi)业(yè)内人士(shì)对此表示，强制分(fēn)红机制是公(gōng)募REITs主要特征之一(yī)，稳定分(fēn)红体(tǐ)现出该类产品长期投资(zī)价值，通过观测经营活动现金流(liú)、可供分配现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目(mù)底层资产运营情况的“窗口”。他们也提(tí)醒普通投资者注意，与产权类项目相比，特(tè)许经营REITs项目在经营权到期后(hòu)不(bù)再产(chǎn)生现金收益，特许经营权分红(hóng)目(mù)前已(yǐ)包含(hán)了利润分配和本金的归(guī)还，在选择投资(zī)标的时应了解资产类型(xíng)和(hé)分(fēn)红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平(píng)均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入(rù)密集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息(xī)日，此(cǐ)外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供(gōng)分配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年(nián)全年分(fēn)配金额占可供分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝(jué)大(dà)部分分配比(bǐ)例在96％以(yǐ)上。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人对此表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要(yào)收(shōu)益(yì)来源为持有期分红收益(yì)，以及基金份额交(jiāo)易价格(gé)的变化。基金(jīn)份(fèn)额二级市场(chǎng)价格(gé)受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影响，较(jiào)易引起波动。与此相比(bǐ)，基金(jīn)分红预期则更有规(guī)律可循。公募(mù)REITs的分红主要来自(zì)基础设施(shī)资(zī)产(chǎn)的经营现(xiàn)金流，投资人(rén)通过基金募集材料和信息披露文件，结合行业及市场(chǎng)情况，可以分(fēn)析(xī)基础设施项目(mù)的经营业绩，作为(wèi)进行投资(zī)决策的重(zhòng)要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额(é)二级市场价格变化导(dǎo)致(zhì)的(de)浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基金份额(é)持有(yǒu)人实际(jì)获(huò)得的现(xiàn)金收益，对于长期投资者更具参考价值。”中金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运(yùn)营(yíng)高级(jí)副总监李(lǐ)华平也表示，根据《公(gōng)开募集基础设施证券投资基(jī)金指引(yǐn)（试(shì)行）》及相关法规要求，基(jī)础设施基金应当将90％以上合并后基金(jīn)年度可分(fēn)配金额以现金形式(shì)分(fēn)配给投资者，强制分红机(jī)制(zhì)是公募(mù)REITs的(de)主要(yào)特征之(zhī)一，稳定的分红机制(zhì)体现出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也(yě)认为，从投资角(jiǎo)度来看，基(jī)础设施公募REITs同时(shí)具备(bèi)“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这类产(chǎn)品“股性”的一面，分红体现(xiàn)了这类产品的(de)“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制(zhì)分红(hóng)要求，分红类(lèi)似于(yú)债券派息，但(dàn)不等同于债券的固定(dìng)利息回报，而(ér)是由可供分配(pèi)现金决定。

　　从机构投资者的角度来看(kàn)，一方面是公(gōng)募REITs丰(fēng)富(fù)了机构投资者的投资(zī)品类(lèi)，为资产(chǎn)配置多(duō)元化提供抓手(shǒu)，具有较(jiào)强的配置价(jià)值。另(lìng)一(yī)方面，公募(mù)REITs的分红能够(gòu)帮助(zhù)机构投(tóu)资者(zhě)稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相对于(yú)投资债券(quàn)相对高(gāo)的收益(yì)性，在有效控制风(fēng)险(xiǎn)的(de)前提下，增厚资产(chǎn)包收益，起到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未(wèi)来分红水平的预期，也是(shì)影(yǐng)响REITs基(jī)金二(èr)级市场价格(gé)走势的关键(jiàn)因素(sù)之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年(nián)内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基(jī)指数。

　　对方说莫辜负是什么意思，已赞莫辜负是什么意思p>

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部(bù)分(fēn)产品受宏观(guān)经济的影响，可分配金额完成率不(bù)达预(yù)期，一定程度(dù)上影响了公募(mù)REITs二级市(shì)场的(de)价格(gé)。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素(sù)的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要(yào)因素之一，而稳定的分红有利于吸引投(tóu)资(zī)者参与(yǔ)公募REITs二(èr)级市场的(de)投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也表示，近期经济预期恢复(fù)，一方面(miàn)市场(chǎng)热点呈现向股票和债券回归的过程；另一(yī)方面，基础设(shè)施项目的经(jīng)营业绩相对(duì)经济活力的(de)改善有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公(gōng)募(mù)REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘(pán)指导价做调(diào)减处理，调减金额根据单位基(jī)金(jīn)份(fèn)额的(de)分红金额进行(xíng)计(jì)算(suàn)。除权操(cāo)作是对分红前后基金份额净值(zhí)变化的修正，使(shǐ)投资人在基金分红前后(hòu)均可以获得(dé)公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长(zhǎng)期投资的信心，同时(shí)需结(jié)合持有产(chǎn)品(pǐn)的特性(xìng)，关注二级市场(chǎng)扰动(dòng)对整(zhěng)体收益(yì)的影(yǐng)响程度。”中航基金相关人士(shì)也称(chēng)。

　　特许(xǔ)经营权(quán)分红包(bāo)括(kuò)利润分配和(hé)本金归还

　　普通投资者应了解(jiě)底层资产情况

　　多位(wèi)业内人(rén)士还提醒，与(yǔ)现有公募(mù)基(jī)金分红前提是本金之上的增值部分不(bù)同，特许经营权REITs基金运作期(qī)间的“分(fēn)红(hóng)”界定为“分派”更为准确(què)，分派的是本金与(yǔ)增值两个部分，两个部分之(zhī)间(jiān)的比例是变(biàn)动的，与现有公(gōng)募基金分红差异很大，大多数(shù)普通投资者可能把“分派(pài)”金额误认(rèn)为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期后(hòu)基金价(jià)值面临极大(dà)不(bù)确定性，这是该(gāi)类投(tóu)资者应该注意的情(qíng)况。

　　李华(huá)平表示，目前公(gōng)募(mù)REITs主要有(yǒu)特(tè)许经营权类和产权类两大资产类型，持(chí)有产权类产品的(de)收(shōu)益主要包括(kuò)每年的(de)现金(jīn)分(fēn)红(hóng)及(jí)资产增值的收益，而持有特许经(jīng)营(yíng)类产品的收益主要来自项(xiàng)目(mù)每年的现金分红。其中，特许经营权类资产(chǎn)的分红包(bāo)括了(le)利润分配和本(běn)金的归还，两者(zhě)的比率也是(shì)变(biàn)动的(de)，对特(tè)许经(jīng)营权类资(zī)产(chǎn)的公募(mù)REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡(héng)量(liàng)投资收益。普(pǔ)通投资者在选(xuǎn)择投资标的(de)时(shí)，应了解公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基(jī)金也表示，从细分(fēn)来(lái)看，各类(lèi)公募REITs分红(hóng)因底层资产(chǎn)属(shǔ)性不同而(ér)形(xíng)成(chéng)区别。特许经营(yíng)权类(lèi)的公募REITs产品因其分红相(xiāng)当于包含“本金+收益”，分红相对较(jiào)多，债性(xìng)偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重底层资产的价值增值，所以相(xiāng)对股性偏强。普(pǔ)通投资者在选择(zé)公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产(chǎn)属性(xìng)，对所选择产(chǎn)品(pǐn)的二级市场价格和分红(hóng)有合理预(yù)期。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关(guān)负责人(rén)也认为，与产权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经(jīng)营项目(mù)在经营权到(dào)期后不再能产生现金收益，因此将可(kě)供分配金(jīn)额的分配理解为“分派”比“分(fēn)红”更加准确。基于这个特点，剩余经(jīng)营期限较短的特许经营项(xiàng)目，通常具备更(gèng)高的分派率水平。对于剩余期限较长的(de)特许(xǔ)经营权项目，即使分派率相(xiāng)对较低，也有足够年限收回本(běn)金并(bìng)取得收(shōu)益。

　　中金基金(jīn)该负责人(rén)提醒投资(zī)者注(zhù)意，特(tè)许经(jīng)营权项目的(de)分派金额包含(hán)了投(tóu)资本金，在不进行扩募的情况下，基金份额(é)单价随着分派进(jìn)度逐年下降(jiàng)是正常(cháng)现象，投资特(tè)许经营权(quán)REITs的收益来自项目(mù)剩余期(qī)限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项(xiàng)目相比，产权类项(xiàng)目的(de)土地或建筑(zhù)的剩余使用年限一般较长，再加上到期后通过对建(jiàn)筑(zhù)的更(gèng)新改造或补缴土地出让(ràng)金等(děng)追加投资，有机会进一步(bù)延长经营期限(xiàn)。这种(zhǒng)类(lèi)似永续经营的假设反映(yìng)在基(jī)础资产的估值上，使产权类REITs具(jù)备更显著的资产投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观(guān)测内(nèi)部收益率(lǜ)等指标

　　评(píng)估项目(mù)底层资产运(yùn)营情(qíng)况

　　在基(jī)金(jīn)分红(hóng)的(de)时点，多位(wèi)业内人士还表示，在产品分红期，投(tóu)资者可以(yǐ)观(guān)测(cè)经营活动现(xiàn)金流(liú)、可(kě)供分(fēn)配现金、内部收益率(lǜ)等(děng)指标，来(lái)观察和评估项(xiàng)目底层资(zī)产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示(shì)，年报(bào)指标中，跟现(xiàn)金相关的指标有两(liǎng)个：一(yī)是年报(bào)中披露的(de)经营活(huó)动现金流，二(èr)是可供(gōng)分配(pèi)现(xiàn)金，二者存在本质性区别(bié)。经营(yíng)活动产生的现金净流(liú)量是指(zhǐ)企(qǐ)业经营(yíng)、筹资(zī)、投资产生的现(xiàn)金流，基于企业本(běn)身经营(yíng)活(huó)动产生；可供分配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出(chū)发，对(duì)非现金(jīn)影(yǐng)响利润表的(de)项(xiàng)目进(jìn)行调(diào)整(zhěng)，加期初现金，最终(zhōng)得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为(wèi)资(zī)产(chǎn)配置新(xīn)选择(zé)，投资价值体现(xiàn)在(zài)相对股债市场独(dú)立的(de)资(zī)产(chǎn)配置(zhì)功能，比较适合长期持有。建议投(tóu)资者对经营权类的(de)资(zī)产可(kě)以更多关注内部收益率(lǜ)的高低，对产权(quán)类(lèi)的资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自(zì)底层资(zī)产的(de)经营净现(xiàn)金流，所(suǒ)以底层资产运营(yíng)情况直(zhí)接影响(xiǎng)投资回报，投资者可综合考虑(lǜ)原始权益人综合实力、运营(yíng)管理机构实力、公募基金(jīn)管(guǎn)理人实(shí)力等多重因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显示，公募REITs进(jìn)入(rù)密集分红(hóng)期(qī)，由于分(fēn)红交易带来(lái)的短期博弈机(jī)会仍在(zài)，叠加此前市场(chǎng)接(jiē)连回调，建(jiàn)议投(tóu)资者关注有(yǒu)基本面支撑、填权效应相对明显、同时分红(hóng)规模较为可观的个(gè)券。

　　“公(gōng)募REITs的招(zhāo)募说明(míng)书均会载明REITs在发行首(shǒu)年(nián)及次年的可(kě)供分(fēn)配(pèi)金额预(yù)测。投资者(zhě)可以(yǐ)将(jiāng)REITs的实际分红金额与(yǔ)募(mù)集材料中披露预测(cè)进行比(bǐ)较分析，结合经(jīng)济及(jí)市场的实(shí)际环境，对(duì)基(jī)础设施(shī)项目的运(yùn)营(yíng)业绩(jì)及REITs的(de)管理能(néng)力进(jìn)行判断。”中金(jīn)基金上述(shù)负责人也(yě)称。

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