科兴是美国的还是中国的

　　OPPO宣(xuān)布(bù)关停旗下芯片(piàn)子公(gōng)司(sī)哲库科技，引发了(le)公募REITs扩募(mù)风波(bō)，如今，二级市场(chǎng)的(de)影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园REIT开盘继续延续(xù)此前几日的下跌走势(shì)，午后跌幅一度扩大，尾(wěi)盘有所拉(lā)升，全天收跌(diē)6.22％，最近(jìn)3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发(fā)布公告(gào)，紧急回应(yīng)称，哲库(kù)科技是(shì)其扩募(mù)拟(nǐ)新购入基础设施(shī)资(zī)产张润大厦的重要(yào)承租方之一，目前未收到哲库科技(jì)及OPPO方面关(guān)于停(tíng)止执(zhí)行已签(qiān)租赁协议(yì)的通知。同(tóng)时，在公告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原始权(quán)益人(rén)将继续(xù)密(mì)切关注哲库科技(jì)后续情况，积极做好相关(guān)应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关(guān)负责人(rén)也表示，近期已(yǐ)同步启动了应急(jí)预案，排摸(mō)储备租户(hù)，积极(jí)应对哲库(kù)提前退租的可能(néng)事项。由于(yú)张润大(dà)厦是全国首批REITs申报(bào)扩募项目，公司领导高度重视，浦东新区国资委也(yě)高度关注(zhù)。

　　多位(wèi)业内人(rén)士表示，华(huá)安张江光大园REIT近期市场波动较大，但其(qí)实不动产公募(mù)REITs项目短期出租(zū)率下跌(diē)并(bìng)不(bù)会从根本上影(yǐng)响其内外(wài)价值，投资(zī)者应理性看待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科技(jì)的事件继续扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月(yuè)15日，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT以3.726元的(de)价格小幅低开，此后二级市场价格开(kāi)始震荡走(zǒu)低，午盘收(shōu)跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江光(guāng)大园REIT跌幅(fú)一度扩(kuò)大到(dào)8.30％，随后价格(gé)有所回升，最(zuì)终报收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利(lì)消(xiāo)息影(yǐng)响，华安(ān)张江光大园REIT最近几个交易(yì)日二级市场(chǎng)价格表现欠佳，5月(yuè)11日以来，3个交(jiāo)易日跌(diē)幅达到9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华(huá)安张江光大园REIT累计(jì)涨(zhǎng)幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前列(liè)。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场整体表现上(shàng)看(kàn)，目(mù)前上市的8只产业(yè)园区(qū)基(jī)础设施REITs中，仅(jǐn)博时(shí)招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只(zhǐ)均(jūn)有不同程度(dù)下(xià)跌，8只(zhǐ)产业园区(qū)基(jī)础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报(bào)中已经披露张江光大园项目(mù)出租率(lǜ)有所下降，如今拟扩募的项目(mù)又遭遇突发事件，因(yīn)此导(dǎo)致二(èr)级市场价格出(chū)科兴是美国的还是中国的现波动(dòng)。”一位业内人士分(fēn)析称。

　　不过(guò)，在上述人士看来，尽管(guǎn)出(chū)于风(fēng)险规避的原因，最近几个交(jiāo)易(yì)日场内资金有(yǒu)所(suǒ)流(liú)出，但是，不动产公(gōng)募REITs项目(mù)短期出(chū)租率下(xià)跌并(bìng)不会(huì)从根本上影响其内外价值。

　　他(tā)也同(tóng)时表示，目前随着二级市场(chǎng)价格下(xià)跌，风险也(yě)得到一定(dìng)释放，但是价格涨跌(diē)会受到基(jī)本面、情绪(xù)面(miàn)等多(duō)重因素影响(xiǎng)，不好(hǎo)判断价格是不是已经完全(quán)触(chù)底。

　　此外(wài)，还有一位业内人士(shì)表示，今年整(zhěng)体REITs市场表现低(dī)迷，不少产品年内二(èr)级市场跌幅较大，其实有些隐含收益率高的产品(pǐn)具备(bèi)一定(dìng)的(de)投资价值，很适合稳健类投资者。此外，伴随(suí)着经济复(fù)苏的(de)步伐，产业(yè)园区(qū)、物流类等REITs产(chǎn)品具备一定的(de)投资价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募基金执行董事(shì)高如星对此表示(shì)，若(ruò)张江园区最终能顺利解决(jué)招商(shāng)，平稳过度对经营现金流没(méi)有(yǒu)造成大的影响，“事件性利(lì)空下(xià)调(diào)至得这么急、这么(me)深(shēn)，加上前期本身园区(qū)类资产就(jiù)回(huí)调不(bù)少了，这(zhè)就是(shì)黄金坑。”不过，他(tā)也强调，最终还是落到租金(jīn)收(shōu)入(rù)受不受影响(xiǎng)，影响多(duō)大，估(gū)计园(yuán)区会最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急(jí)回应

　　扩(kuò)募路上(shàng)再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯(xīn)片(piàn)子公司哲(zhé)库(kù)科(kē)技(jì)。随后5月12日晚，华安张江光(guāng)大园REIT发(fā)布公(gōng)告，紧急(jí)回(huí)应称(chēng)，哲库科(kē)技是(shì)其(qí)扩募拟新购入基础设施资产张润大厦的重(zhòng)要(yào)承租方之一，目前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通知。同(tóng)时，在公(gōng)告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原(yuán)始(shǐ)权益(yì)人将继(jì)续密切关注哲(zhé)库科技(jì)后续(xù)情(qíng)况，积(jī)极做(zuò)好(hǎo)相关应对(duì)。

　　此前，张江REIT因(yīn)其(qí)一(yī)季报中披(pī)露的张江光大(dà)园项(xiàng)目出租率下降事项，一(yī)度二(èr)级市场价格出现回落(luò)。在随(suí)后召开(kāi)的业(yè)绩(jì)说(shuō)明(míng)会中管理(lǐ)人就相(xiāng)关事项进行了解释说明，市场信心(xīn)得到了一定(dìng)提振(zhèn)，二(èr)级市场(chǎng)价格表(biǎo)现(xiàn)也趋于平稳。据(jù)了解，张江(jiāng) REIT在(zài)5月11日召开的线上和线下的扩募说明会上，运营团队表示了对(duì)张江光大(dà)园项目(mù)的信心(xīn)，预(yù)计签(qiān)署意向书和合同谈(tán)判中的储(chǔ)备租户正常转(zhuǎn)化后，项目(mù)出(chū)租率将得(dé)到回升。没想到仅过了(le)不(bù)到三周的(de)时间，张(zhāng)江REIT的扩募之(zhī)路又迎来了新的(de)考验(yàn)。

　　因张(zhāng)江REIT的上述公告引(yǐn)起了市场各方的广(guǎng)泛关(guān)注，张江REIT拟扩募购入项目的(de)原(yuán)始(shǐ)权益人(rén)相关负责人坦(tǎn)言(yán)，事(shì)发(fā)突然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲(zhé)库科(kē)技消息的第(dì)一时间即奔(bēn)赴现场进行(xíng)了沟通(tōng)和核实工作，并同步(bù)启动(dòng)了应急预案，排(pái)摸(mō)储备租户，积(jī)极应对哲库提前(qián)退租(zū)的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领导(dǎo)高度重视，据悉新区(qū)国资委也高度(dù)关注。

　　当谈及(jí)储备租户情况，相关负责人介绍说，目(mù)前储备租户还是比较丰富的，覆盖了芯片测(cè)试、人工智能、航(háng)天产业、信息技术等(děng)产业客户，租赁意向面积超(chāo)过了2万方。从意向储备转化为实(shí)际(jì)租户需要一些时间。

　　“我(wǒ)们正在(zài)着手通过(guò)签署租赁意向书来(lái)尽快锁定一(yī)些重要(yào)租户。虽然收了三个月履约保证金(jīn)给了我们一些空间(jiān)，但本着对首批扩募、对市场负责(zé)的态度，我们肯定要全力与(yǔ)时间赛(sài)跑，把这些(xiē)面积在短期内完成去化。”相关负(fù)责(zé)人说道(dào)。

　　张(zhāng)江REIT已(yǐ)持有的同区域的张(zhāng)江光大园项目一季度末也有将近30％的空置率(lǜ)，原始权(quán)益人有(yǒu)那么多储备租户(hù)，之前的空置率(lǜ)为何(hé)未能得到解决。

　　对此相关负责人(rén)解释，张江光大(dà)园一直(zhí)以来都坚持(chí)以市场化运营为(wèi)导(dǎo)向，历史运营(yíng)表现稳定，租户(hù)的调租和换租(zū)都(dōu)属于正(zhèng)常情(qíng)况(kuàng)，而这次(cì)项目的大(dà)租户退(tuì)租(zū)正好发生在(zài)市场活跃度(dù)的短期(qī)低点(diǎn)，目前(qián)市场情况已(yǐ)有所好转。在看到出(chū)租(zū)率下滑情况没有得到及时修复后(hòu)，张江这边也作了一定的资源(yuán)调配和倾(qīng)斜(xié)，引入了(le)一些储(chǔ)备(bèi)租户。

　　另(lìng)外，张润大厦(shà)和张江光大园项目在给租(zū)户的(de)分隔空间、交付标准、租金水(shuǐ)平等方面也有一些差异化(huà)，张润大厦(shà)多(duō)是两千多平的(de)大平层，楼的成新度(dù)高一些，单价也贵一些，张江光(guāng)大园单层以一千平的面积为(wèi)主，还有一些(xiē)独栋(dòng)形态的物业。租户自身也会(huì)有诉求(qiú)，也会根据(jù)自身需求和预算挑(tiāo)选(xuǎn)区域(yù)内的不同物(wù)业。

　　“如果扩募(mù)完成以后，新老资产(chǎn)的管理人都变成了(le)一家，后续我(wǒ)们科兴是美国的还是中国的在(zài)资源共享和联合(hé)营销(xiāo)方面能更加(jiā)充分(fēn)发挥(huī)协同效应(yīng)，相信可以做得更好。”上述负责人补充(chōng)说(shuō)道。

　　最后谈及对于张江REIT的(de)定位和展望，相关负责人(rén)表示(shì)，张(zhāng)江集(jí)团和(hé)张江(jiāng)高科目(mù)前在管资产(chǎn)约五百万方，还有一(yī)些其他(tā)在开发的储(chǔ)备项目，这些都将成为(wèi)张江REIT实现打造张江园区产业空间资产上市平台目标的坚实(shí)后盾和储备(bèi)资源。“我们非(fēi)常重视(shì)张江REIT这个资(zī)本平(píng)台和它未来的(de)发展。”相(xiāng)关负责人(rén)表示，“这(zhè)次扩募(mù)是我(wǒ)们实现(xiàn)基金扩容的第一步，也是至(zhì)关(guān)重要(yào)的一步(bù)，眼下(xià)我们可能面(miàn)临了一些(xiē)突发(fā)情况需要(yào)解(jiě)决，但是这和我(wǒ)们在(zài)张(zhāng)江科学(xué)城这三十年建设发展过程中所经历的相比(bǐ)，只能算是一个非(fēi)常小的插曲。我们(men)有信心(xīn)排除万难，尽一切可能化解当前突发事件(jiàn)的所(suǒ)有负面影响，维(wéi)持预期和市场的信心。”

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