5月以(yǐ)来(lái)，房地(dì)产板块个股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅(fú)约为2％。而以公募基(jī)金为代表的机构对于这一板块已经在悄然布(bù)局。数据(jù)显(xiǎn)示，以(yǐ)南方和(hé)华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额(é)均较4月28日时(shí)有小幅增长(zhǎng)。根据基金一季报统计(jì)，龙(lóng)头与(yǔ)地方国企(qǐ)央企获得增持，持仓数量占流通股比重增幅五(wǔ)只个(gè)股分(fēn)别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或(huò)“底部回升”

　　行业(yè)红利时(shí)代已过 精(jīng)耕细(xì)作成共识

　　从公(gōng)募基金对(duì)房地(dì)产的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持(chí)有的房(fáng)地(dì)产行业标的市值约1188亿元，占其(qí)所持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现(xiàn)出(chū)色(sè)，但公募所持(chí)房地产公(gōng)司市值(zhí)在股票资产中的(de)占比(bǐ)却断崖(yá)式(shì)下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了女人长期喝补血口服液好不好，女人补气补血口服液十大品牌(le)三年来的首次回(huí)升，年底(dǐ)这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产行业的持股比例也(yě)同(tóng)步回升(shēng)，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年一季度得以延续。数据统计显示，公募重仓持有(yǒu)房地(dì)产板(bǎn)块一季度市值(zhí)TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板(bǎn)块(kuài)比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募(mù)对于(yú)房地(dì)产(chǎn)的投资(zī)愈(yù)发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股(gǔ)中，房地产(chǎn)板块排名最高(gāo)的(de)是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌(pái)龙头股万科A排在(zài)第96位。对(duì)比去年(nián)四季报(bào)，变化之处(chù)首先在于几只(zhǐ)房地产龙头股(gǔ)从(cóng)排位(wèi)上(shàng)看均有退步，尤(yóu)其是万科最为明显(xiǎn)；其次是金地集(jí)团(tuán)退出百大之列。但考虑(lǜ)到房地(dì)产是复苏链上最后一(yī)环，且(qiě)首季并非行业销(xiāo)售旺季，其传导到二级(jí)市场(chǎng)乃至机构持仓上还需(xū)要时间(jiān)周期。

　　形成共识的是(shì)，经济圈判断房地产已(yǐ)经(jīng)进入大分(fēn)化时代，一二线城市好于三四(sì)线(xiàn)城市。而(ér)映射到二级市场投资上，配置房地产(chǎn)行业轻松收获行业贝(bèi)塔的红利期一去不返(fǎn)了。“如果(guǒ)按照产业周(zhōu)期来分类，包括房(fáng)地(dì)产等几类行业在盖特纳曲线里(lǐ)属于(yú)成熟期或者衰退(tuì)期的行业，传统认知上没(méi)有什么投资机会的。但在这几(jǐ)年特殊(shū)的行情里包(bāo)括(kuò)煤炭、电解铝等(děng)类似的(de)行业也出现了一些机会，背后的(de)逻辑是供(gōng)给侧发生(shēng)了更大的(de)变化。”一不(bù)愿具(jù)名的上海公(gōng)募基金经理(lǐ)指出(chū)。

　　不过也有公募人士持谨慎(shèn)乐(lè)观态度(dù)：“行(xíng)业前(qián)几年17亿～18亿平(píng)方米的年(nián)销售(shòu)面积很难再出(chū)现了，2022年光是居民存款数量(liàng)增加了(le)15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平方(fāng)米(mǐ)建筑面积，考(kǎo)虑(lǜ)存量地产的更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端还需要有一定的(de)政策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员吕功绩也指出：“时至(zhì)今日，无论从城镇化的进(jìn)程，还(hái)是(shì)人均住(zhù)房(fáng)面(miàn)积（接近30平(píng)/人），我国均已告别住房(fáng)短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收(shōu)入(rù)也不支撑(chēng)每(měi)年(nián)18万亿元的销售(shòu)额，以及过(guò)快上行的(de)房价，因(yīn)而行业高增的时代已经过去，未来(lái)行业的需求或将回落，在此过程中，伴(bàn)随着地产的高杠杆属性，就很容易(yì)出(chū)现信用风险问(wèn)题（类似2022年(nián)的民营地(dì)产爆雷），行业进入(rù)到供(gōng)给侧出清的(de)过程(chéng)。这个过程(chéng)中，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得市(shì)占(zhàn)率(lǜ)的提升。当行业需求见顶(dǐng)回落时，行业的(de)贝塔已经过去了，但不代(dài)表(biǎo)没有投资机会(huì)，机会在于城(chéng)市、位置、产品(pǐn)的阿(ā)尔法，而对应到股票投(tóu)资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于(yú)这样的认(rèn)识转变，精耕(gēng)细作个(gè)股成为公(gōng)募乃至整(zhěng)体(tǐ)机构的(de)务实(shí)之举。

　　机构(gòu)配(pèi)置房地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优(yōu)质(zhì)区(qū)域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日(rì)收(shōu)盘，中信房地(dì)产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。从(cóng)具(jù)体的个股来看，《红周(zhōu)刊(kān)》利用Wind统计申(shēn)万房地(dì)产板块个(gè)股，在纳入统计的(de)124只房地产类标的股中(zhōng)，本月以来(lái)实现股(gǔ)价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排名前五的公司月(yuè)内涨幅超(chāo)过了10％，它(tā)们分别是上实发(fā)展(zhǎn)、浦(pǔ)东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排(pái)名第一的上实(shí)发展，五(wǔ)一(yī)假期归来后日成交(jiāo)量明显放(fàng)大(dà)，4日、5日连(lián)续两个交易日收出涨停。从(cóng)该股的基本(běn)面(miàn)来(lái)看，上实发展的主营业(yè)务(wù)为房地产开发与经营。公司的主要产品及服务为房地产销(xiāo)售、房地产租赁、物业(yè)管理(lǐ)服(fú)务、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现(xiàn)营业总收(shōu)入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母(mǔ)净(jìng)利润(rùn)2.86亿元，同比(bǐ)扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股股东(dōng)来看，各(gè)类机构都有对其布局的例子。以3月31日(rì)时(shí)的首季(jì)十大流通股(gǔ)股东来(lái)看， 具体包括公募的上银基金、私募(mù)的(de)迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城资产管理(lǐ)公(gōng)司等(děng)都跻(jī)身前十的(de)行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名第(dì)二的(de)浦东金桥(qiáo)也是上(shàng)海本地房企，其第(dì)一季度的收入利润(rùn)规模大幅度复(fù)苏。究其原因，一方面是该公(gōng)司后(hòu)疫(yì)情时代出租率复苏(sū)至近(jìn)年来最高，另一方面则是公(gōng)司拿地结算持续性向好(hǎo)，从数(shù)字上看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约54万平(píng)方米。

　　在这(zhè)样(yàng)的业绩势头向好背(bèi)景下(xià)，自然也吸引了(le)知名机构(gòu)在其中持续驻足(zú)。从第一季度十大流通股股东来看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产(chǎn)品(pǐn)依(yī)然在前十(shí)中，这也是连续(xù)第三个(gè)季度(dù)他(tā)有的两只产(chǎn)品杀入前十。同时榜单中还有(yǒu)一支(zhī)大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季还小(xiǎo)幅(fú)增(zēng)加了(le)持(chí)股。

　　除去上述两家上(shàng)海区域(yù)性地(dì)产公司外，荣(róng)安地产则是主要布局在(zài)深(shēn)圳(zhèn)的地产公(gōng)司，一季报交(jiāo)出的(de)也是一份(fèn)报(bào)喜的成绩(jì)单：首季(jì)公司实现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看(kàn)，《红周刊》注意到(dào)两只(zhǐ)公募(mù)指(zhǐ)基首季新杀入十大流通股股东行列。具体(tǐ)说(shuō)来， 南(nán)方(女人长期喝补血口服液好不好，女人补气补血口服液十大品牌fāng)中证全指房地(dì)产ETF上榜排名(míng)第(dì)七(qī)位，富国中证指数1000增(zēng)强则排名第(dì)九位，此外联袂出(chū)现的机构(gòu)还有QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证全球(qiú)基金(jīn)相关人(rén)士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的(de)价值更为笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地(dì)供给较多（券(quàn)商(shāng)测(cè)算对(duì)应潜(qián)在毛(máo)利率在25％以上(shàng)，目前房企的利润率仅20％），绝大多(duō)数房企受限于信用问题(tí)或者(zhě)资金紧张没(méi)法(fǎ)拿地(dì)，龙头房企(qǐ)趁(chèn)机获(huò)取低成本土地，龙头房企的拿地(dì)力度(dù)（拿地金额/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)杠(gāng)杆(gān)率(lǜ)较(jiào)低(dī)，净(jìng)负债(zhài)率(lǜ)基(jī)本(běn)在(zài)70％以下，而其他房企的(de)净负债率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从融(róng)资成本看，龙头房企的(de)融资成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年(nián)的销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月(yuè)百(bǎi)强房企的(de)销售额增速为9％，而(ér)TOP14的(de)销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中特估的(de)浪潮下，央国企地产股或(huò)存在发(fā)展的大好机会。中信证券指出：“房(fáng)地产行业的(de)结构性机会依(yī)然(rán)存在(zài)，少部分公司尤(yóu)其是央企占据显著优势，其主要(yào)又体现为库(kù)存的优势。央(yāng)企地产公司(sī)，现阶(jiē)段(duàn)表现(xiàn)出较低的融资成本(běn)，优(yōu)质的(de)开发资源和(hé)良(liáng)好的不(bù)动产(chǎn)资产(chǎn)运营能(néng)力的多(duō)重竞(jìng)争优势(shì)。”

　　“即使没有中(zhōng)特(tè)估，国央企相较于民营地产公(gōng)司也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩(jì)强(qiáng)调，“对于减值(zhí)、土(tǔ)地资源债权债务关系等问题，市场对(duì)民营(yíng)房开企业的资产会(huì)有更多担忧和质疑，所(suǒ)以在这一(yī)轮行业出清的过程(chéng)中(zhōng)，央国企(qǐ)相(xiāng)较于民企来(lái)说估值(zhí)的修复更明显。中特(tè)估的角度(dù)从中长期的维(wéi)度看，行业(yè)的(de)逻辑在(zài)于集中(zhōng)度(dù)提升后，行业进(jìn)入(rù)高(gāo)质量发(fā)展(zhǎn)阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶段更稳定且可预(yù)期的(de)盈(yíng)利和现金(jīn)流(liú)创造能力，以此带来(lái)估值(zhí)中枢的提升(shēng)，应该(gāi)关注估值相对(duì)较低(dī)，企业自身资产的质(zhì)量好(hǎo)、运(yùn)营能力强、可(kě)以创造持(chí)续现金(jīn)流的(de)企业。”

　　“存量(liàng)时(shí)代中行业普涨的概率比较(jiào)低，行(xíng)业内(nèi)部将出(chū)现分化(huà)，要关注将(jiāng)受益于行业(yè)集中(zhōng)度提升的(de)头部公司。”星石投资(zī)首席(xí)研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资(zī)背景(jǐng)龙头前途更为光明。不过国(guó)投瑞(ruì)银基金投(tóu)资部(bù)副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地去持续(xù)观察国企央企在三个(gè)方面是否可以维(wéi)持(chí)，首先是融资成本保(bǎo)持(chí)低位，其次(cì)是销售份额持续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓(huǎn)慢(màn)

　　机构需要多给(gěi)一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩(jì)出(chū)现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业(yè)绩分化(huà)更趋明(míng)显，保利发展、滨江集团等(děng)房企营收、净(jìng)利均实现了业绩的(de)回正(zhèng)，甚至是(shì)较大增速的增长(zhǎng)。而这些公司也是机构的重仓(cāng)对象(xiàng)。

　　对(duì)此，知名房地产业内人士张宏(hóng)伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房(fáng)企不怎(zěn)么(me)投(tóu)资(zī)拿(ná)地之后，国有企业仍在持(chí)续性(xìng)地拿(ná)地，且主(zhǔ)要集中在核心城(chéng)市(shì)，投资力(lì)度较大。投资的驱动能够(gòu)推动房企(qǐ)销(xiāo)售业绩的(de)增长，从而在(zài)2023年一季度市场恢(huī)复但仍处于调(diào)整的过程(chéng)中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也(yě)提(tí)醒(xǐng)表示，在房(fáng)地产的(de)复(fù)苏过(guò)程中，还(hái)面临着一(yī)些不确定(dìng)性(xìng)。其实整个市场从(cóng)四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等(děng)极(jí)个别城市四月环比三月相(xiāng)对表现较好之外(wài)，包括(kuò)北京、上海在内的绝大多数城市(shì)都出现环比下滑(huá)的情况(kuàng)。而现在五月的市场表现也不太乐(lè)观。按照现在的(de)经济(jì)状况、收入情况(kuàng)，以及市场(chǎng)的去库存压力、企(qǐ)业的资金面(miàn)压力，可能会出现(xiàn)，到六(liù)月份房企为了(le)半(bàn)年报(bào)冲(chōng)业绩出现市场的(de)短期反弹外的一个市场(chǎng)乏(fá)力现象。也就是(shì)说，第二季度、第(dì)三季度增(zēng)长(zhǎng)不确定性(xìng)的(de)压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈昊(hào)扬也向(xiàng)《红周刊(kān)》指(zhǐ)出，现在整(zhěng)个房地产(chǎn)以及(jí)其上下游产业链的复苏速度都比想象(xiàng)的要慢很多，我们要多给(gěi)一些(xiē)耐(nài)心，这个时候(hòu)，在房地产以及上下游就(jiù)不是赚快钱的时候，只能赚他基本(běn)面的钱(qián)。但这也意(yì)味着(zhe)，只有极为少数(shù)的、做得比同行好得多的企(qǐ)业，会伴(bàn)随(suí)整个行业(yè)的弱复苏(sū)，业绩(jì)会逐(zhú)步体现出来(lái)。所以只(zhǐ)能耐(nài)心(xīn)地去(qù)等待它的基本面不断地凸显出来(lái)，这需要时(shí)间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提及个股仅为举例分(fēn)析，不(bù)做(zuò)买卖推荐。）

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