万(wàn)柳(liǔ)书院，暴(bào)雷了(le)。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的意外走(zǒu)红，让这个位于北京(jīng)海淀的豪宅被全国知(zhī)晓(xiǎo)，其背后曾宣称要(yào)做地产界(jiè)“劳斯(sī)莱斯(sī)”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书院再次(cì)受到(dào)舆论关注(zhù)，起因中赫集团成了共(gòng)同(tóng)债务人(rén)被中国信达追债，中国信达为了收回钱款不(bù)得不将(jiāng)中(zhōng)赫抵(dǐ)押的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可(kě)问题是(shì)，这(zhè)些房子早已售出，业(yè)主(zhǔ)并非中赫(hè)集团，那些真正(zhèng)斥(chì)巨资购入房(fáng)产的有钱人，房子(zi)现在莫名奇妙地被拍卖，算是(shì)被割了(le)！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到这些业(yè)主的维权(quán)信(xìn)息，难怪有网(wǎng)友(yǒu)调侃：“富(fù)人被割韭(jiǔ)菜的时候，他们的(de)姿势都(dōu)那么(me)优(yōu)雅。”

　　不(bù)过事件背后(hòu)，可能没你想(xiǎng)象的(de)那(nà)么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨(cǎn)的可能还是债主

　　“北(běi)京(jīng)豪宅的尽头是(shì)万柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这(zhè)个位(wèi)于海淀核心区位，名校环绕的(cos180°是多少，cos180度等于多少de)顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中国信达在京东拍卖(mài)上，上架了(le)“北(běi)京赫华恒瑞(ruì)房地(dì)产(chǎn)开发有限公司不良债权转(zhuǎn)让项目(mù)”，债(zhài)权总额高(gāo)达近47亿，该项目的抵押物(wù)中，包括(kuò)75套万(wàn)柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权(quán)转(zhuǎn)让项目的(de)处置主体是中国(guó)信达(dá)资产管理(lǐ)股份有限公司北京市分公(gōng)司（下称中(zhōng)国信达北分），处置的是(shì)对北京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房地(dì)产开发有限公司（下称赫(hè)华恒(héng)瑞）的不良债权。截(jié)至2023年1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债(zhài)权(quán)本(běn)金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公司是共同(tóng)债(zhài)务人。目前，该项目已有1万(wàn)次围(wéi)观(guān)，35名意向人(rén)。

　　从表(biǎo)面上(shàng)看，这(zhè)就是一起中(zhōng)国信达北分讨(tǎo)债的故事(shì)，但实(shí)际(jì)上(shàng)，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳书(shū)院总(zǒng)共301户，而且早(zǎo)已(yǐ)售罄。如果该报道属实，说明这些(xiē)房子实际(jì)上都是卖(mài)出去了的，是有人(rén)住的(de)。

　　那为(wèi)什么中国信(xìn)达(dá)的拍卖(mài)页面上又注明这(zhè)75套房子(zi)是(shì)“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能(néng)说明这些房(fáng)子根本没有(yǒu)网签，也没有房产证！

　　第(dì)一财经的(de)报道证实了上述内容。有豪宅中介透露(lù)，中赫集(jí)团早(zǎo)就把这75套房(fáng)子(zi)抵(dǐ)押出去(qù)，现在还没资(zī)金(jīn)解抵(dǐ)押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的(de)顶(dǐng)级(jí)豪宅，最强(qiáng)学(xué)区(qū)房，万柳(liǔ)书院的业主基本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬也是万柳书(shū)院的业主。另据地(dì)产自(zì)媒体(tǐ)“地产八卦女”爆(bào)料，万(wàn)柳书院的业主中(zhōng)，还有不少中赫集团(tuán)的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网(wǎng)友(yǒu)感叹，“富人也被(bèi)精准收(shōu)割了(le)！”

　　不过(guò)，如果这些(xiē)业cos180°是多少，cos180度等于多少(yè)主确实已经支付价款并(bìng)实际占有，那么，中国信达转让这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损(sǔn)失最大的，没准(zhǔn)还是债(zhài)主中(zhōng)国信(xìn)达。

　　根据相(xiāng)关法(fǎ)律(lǜ)规定，民事执行中，业主已经支(zhī)付价(jià)款并实际占有，但未办理过户手续的(de)，如果业(yè)主没有过(guò)错(cuò)，人民法院(yuàn)不(bù)得查封、扣押、冻结，已经查封的可(kě)以(yǐ)向(xiàng)法院提出执行异议(yì)申请，请求法(fǎ)院解除(chú)查(chá)封，同时可以(yǐ)联(lián)合起诉(sù)开发商，要(yào)求退(tuì)还购房款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法(fǎ)院报公布(bù)《最高人民(mín)法(fǎ)院关(guān)于商品房消费者权利保(bǎo)护问题的批复(fù)》，以司法(fǎ)解释(shì)的(de)方式明确了购(gòu)房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消费(fèi)者(zhě)以居住为目(mù)的(de)购买房屋(wū)并(bìng)已(yǐ)支付全部价款，主(zhǔ)张其(qí)房屋交(jiāo)付请求权优先于建设工(gōng)程价款优先(xiān)受(shòu)偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应(yīng)当(dāng)予以支(zhī)持。只(zhǐ)支付(fù)了(le)部分价款的(de)商品房消费者，在一审法庭辩(biàn)论终结前已实际支付(fù)剩余(yú)价(jià)款的(de)，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也就是说，如(rú)果这(zhè)75套房(fáng)子均为“已售(shòu)未网签”，那么(me)这笔(bǐ)不良债权，实际上是个烫手山芋(yù)。可能不仅不(bù)能卖出(chū)去回本，抵押的这75套房子，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达(dá)，将(jiāng)会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这(zhè)次(cì)债权公司中国信达申请不良债权转让，可以(yǐ)追溯到(dào)金谷(gǔ)信托(tuō)踩雷(léi)赫(hè)华恒瑞(ruì)。

　　天眼查(chá)显(xiǎn)示(shì)，目(mù)前中国信(xìn)达已经成为赫(hè)华恒瑞唯(wéi)一股东(dōng)。但此前，赫(hè)华恒瑞为中赫(hè)集团旗(qí)下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等(děng)选择退出了赫华(huá)恒瑞的股东(dōng)行(xíng)列，中国金谷国(guó)际(jì)信托有限责任公司成为了唯一股东，后者由(yóu)中国信达资产管理股份(fèn)有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中赫集团既没有很(hěn)大规模，也没有(yǒu)很(hěn)高的(de)国民知(zhī)名度，但却在北(běi)京豪(háo)宅圈留下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号(hào)院(yuàn)，作为中赫集团进入北(běi)京的第一(yī)个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当(dāng)时京城最(zuì)贵的(de)楼(lóu)盘，引发(fā)了市场强烈震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳(liǔ)书院，更是被誉为(wèi)“北(běi)京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫(hè)置(zhì)地以26.3亿元(yuán)，溢价率(lǜ)40.9％，从(cóng)融创、保利、万(wàn)科等大型知名房企手中，抢下(xià)了北京万柳地块，成为(wèi)北(běi)京当年的“双料地王”。很(hěn)快，万柳书(shū)院就以神秘高端的姿态杀入市(shì)场，无(wú)论是一块块从荷(hé)兰运回(huí)来的灰砖垒起来(lái)的五米高(gāo)墙(qiáng)，还(hái)是每棵成(chéng)本超(chāo)6万的成年银杏树，还是每平米20万元的价(jià)格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北(běi)平府的(de)院(yuàn)儿(ér)。”从这句顺口溜中(zhōng)，就可看出其在北京豪宅圈(quān)的地位。2014年末上市的它，对手是(shì)当时(shí)有名的(de)融(róng)创观澜嘉(jiā)苑、佳(jiā)兆业广(guǎng)场、恒大华(huá)府等(děng)，现如(rú)今(jīn)，它(tā)远远超过(guò)这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院一(yī)套(tào)300平米(mǐ)的法拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到惊人(rén)的(de)36万(wàn)元/平(píng)米，说明万柳书院虽(suī)然已经推(tuī)出了8年之久，但(dàn)其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫(hè)集团开发(fā)的豪宅(zhái)，也吸引(yǐn)了(le)不少知(zhī)名人士，如知名(míng)演员宋丹(dān)丹，就住(zhù)在钓鱼台七(qī)号院。而(ér)柳传志、丁(dīng)磊等(děng)知名商业(yè)大(dà)佬则居住(zhù)在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪(háo)宅的(de)成功奠定了(le)中赫集团的(de)“高端路线”，也(yě)因此，它被外(wài)界贴(tiē)上了(le)，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿(ná)北京城最贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的(de)标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发(fā)商光环的背后，这个地(dì)产界“劳斯莱斯”却(què)多次成为被执行(xíng)人，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行能力而拒不(bù)履(lǚ)行(xíng)生效法律文(wén)书确(què)定义务，中赫集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被北京国安(ān)坑(kēng)了？

　　中赫集团如(rú)今沦(lún)落(luò)到这个(gè)地步，其实是有(yǒu)迹可(kě)循(xún)的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之(zhī)时，深蓝财经就曾深挖(wā)出背后的中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)，发现(xiàn)其深(shēn)陷财务(wù)危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发(fā)商到沦为“老赖(lài)”，中赫集团实控人(rén)周金(jīn)辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根(gēn)溯源，这个转折点(diǎn)，就在于收购北京国安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷开始(shǐ)了(le)多元化转型，但转(zhuǎn)型之路并不好走(zǒu)。早在2008年开(kāi)始，中赫(hè)集团就尝试过多元化业务，先后进军能(néng)源市场、团购网站(zhàn)，但最终(zhōng)都惨(cǎn)淡收场。最终，周(zhōu)金辉(huī)将转型的(de)目(mù)光，放到了体育(yù)领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出后，中赫(hè)集团以35.5亿元参(cān)股国安(ān)足球俱乐部64％股权(quán)，成为国安的新东家(jiā)。接着在2021年6月(yuè)，中(zhōng)赫(hè)集团从中信集团手(shǒu)中(zhōng)拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全(quán)部股权。如果(guǒ)北(běi)京国(guó)安(ān)的估值一直没变，那(nà)么中赫集团拿(ná)下北京国安，总计(jì)花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真的是(shì)这样，中赫为什(shén)么又(yòu)要质(zhì)押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其实控人(rén)周金辉夫(fū)妇将(jiāng)其手(shǒu)中的中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)股份质押陆续质押，据企查查显示，目(mù)前中赫(hè)集(jí)团共(gòng)有11条(tiáo)股(gǔ)权出(chū)质记录。质权(quán)人(rén)包括海金商业保理、北(běi)京(jīng)建工、山东国际信托、中融(róng)信托、中信建(jiàn)设等(děng)。

　　这(zhè)与入主北京(jīng)国安的时间(jiān)完全吻(wěn)合(hé)。

　　然而，入主(zhǔ)北京国(guó)安后，不仅国(guó)安的经营状况没有(yǒu)得到改(gǎi)善，中赫集团也(yě)被(bèi)拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易所官网(wǎng)信息显示(shì)，2020年，北京(jīng)国安足(zú)球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金(jīn)压力，中赫集团和周金(jīn)辉夫妇还在持(chí)续质押手中(zhōng)的中赫集团股份(fèn)，但国安(ān)和中赫的经营状况却(què)持续没有好转。

　　不仅中赫(hè)集(jí)团被5次(cì)列被执(zhí)行人，执行标的(de)高达11亿，北(běi)京国安也3次与中赫集团、中赫(hè)置地、及中赫集团股(gǔ)东周金辉(huī)、李(lǐ)彩霞等共同(tóng)成(chéng)为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行(xíng)能力(lì)而拒不(bù)履行生(shēng)效法律文书确定义务(wù)，上(shàng)述被执行人成为“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在实控人(rén)都(dōu)成(chéng)为老赖的情况下，被执(zhí)行10个多亿(yì)的北京国安，又如何(hé)能独善其(qí)身？

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