5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基(jī)金为代表的机构对于这一板块已经(jīng)在悄然(rán)布(bù)局。数(shù)据显(xiǎn)示(shì)，以南方(fāng)和华(huá)夏的(de)两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额(é)均较4月(yuè)28日时有小(xiǎo)幅增长。根(gēn)据基金一(yī)季报统计，龙(lóng)头与地方国企央企获得增持，持仓数(shù)量占流(liú)通股比(bǐ)重增幅五只个股分别(bié)为华发股份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或(huò)“底(dǐ)部回(huí)升”

　　行(xíng)业红利时代(dài)已(yǐ)过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公(gōng)募(mù)基金对(duì)房地产的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持(chí)有的(de)房地(dì)产(chǎn)行业标的市值约1188亿元，占其(qí)所持股票(piào)市值(zhí)的(de)4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但公募所(suǒ)持房(fáng)地产(chǎn)公司市值在股(gǔ)票(piào)资产中的占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于(yú)出现了三(sān)年(nián)来的首次回(huí)升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地产行业的持股比例也同步回(huí)升，从2021年底(dǐ)的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年(nián)一季度得以延续(xù)。数据统(tǒng)计显示，公募重仓持有房地产板(bǎn)块(kuài)一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分(fēn)别为保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)、万(wàn)科A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓(cāng)市(shì)值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投(tóu)资(zī)愈发有集中于龙头(tóu)的趋势(shì)。Wind显示，在公募(mù)基金(jīn)一季(jì)报(bào)汇总的重仓股中，房地产板(bǎn)块排名最高的是保利发展，在基(jī)金重仓第(dì)33位。排名第(dì)二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙头股万科(kē)A排(pái)在第96位(wèi)。对比去年四季报，变化之处(chù)首先在于几只(zhǐ)房(fáng)地产龙头股从排位上看均(jūn)有(yǒu)退步，尤其是万科最为明显；其次是金地集团退出(chū)百大之列。但考虑到(dào)房(fáng)地产是复苏链上最后一环，且首季(jì)并(bìng)非行业销售旺季(jì)，其传导到二级市(shì)场乃(nǎi)至机构(gòu)持仓上还需要(yào)时间(jiān)周(zhōu)期。

　　形成(chéng)共(gòng)识的是(shì)，经(jīng)济圈判(pàn)断(duàn)房地产已(yǐ)经进(jìn)入大分化时代，一二线城(chéng)市好于三四线(xiàn)城市。而映射(shè)到二级市场投(tóu)资(zī)上，配置房(fáng)地产行(xíng)业轻松收(shōu)获行业贝塔的红利(lì)期一去不返(fǎn)了。“如果(guǒ)按(àn)照产业(yè)周期(qī)来(lái)分类，包括房地产等几类行业在盖特(tè)纳(nà)曲(qū)线里(lǐ)属(shǔ)于成熟期或者衰退期的(de)行业(yè)，传(chuán)统认知(zhī)上没有什么投资(zī)机会的。但在这几年特殊(shū)的行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等类似的行业也出现了一些机会，背(bèi)后的逻辑是供给侧发生了更(gèng)大的变化。”一不愿具名的上海(hǎi)公募基(jī)金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度(dù)：“行业前(qián)几年17亿～18亿(yì)平方(fāng)米的(de)年销售(shòu)面积很难(nán)再出现了，2022年光是(shì)居民存(cún)款数量增加了15万亿(yì)元。中国(guó)存量有400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑存量地产的(de)更新(xīn)，也有(yǒu)近10亿平(píng)方米。需求端还需要有一定的(de)政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基金(jīn)房地(dì)产研究员(yuán)吕功绩也(yě)指出(chū)：“时至今(jīn)日，无论(lùn)从城镇化的进程，还(hái)是人均住(zhù)房面积（接近30平/人），我国均(jūn)已告别住房短缺时(shí)代，而目前居民的杠杆率(护士是事业编制吗 2023年护士还有编制吗lǜ)和房价收入也(yě)不支撑每年18万亿元的(de)销售(shòu)额，以及过快上(shàng)行(xíng)的房价，因而行业高增的时代已经过去，未来行业(yè)的需求(qiú)或将回落，在此过程中，伴随着地产的(de)高杠杆属性(xìng)，就很(hěn)容易(yì)出现信(xìn)用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧(cè)出清(qīng)的过程。这个过程(chéng)中，综合竞争力(lì)强的公司就能够通过(guò)大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已经(jīng)过去了，但不代表没有投资机会，机会在于城(chéng)市、位置、产(chǎn)品的阿(ā)尔(ěr)法，而对应到股票投资，就(jiù)是强竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认(rèn)识转变，精耕细作(zuò)个(gè)股成为公募乃至整体机构的(de)务实之举。

　　机构(gòu)配(pèi)置房(fáng)地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成(chéng)香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股(gǔ)多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产(chǎn)指数本(běn)月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统(tǒng)计申(shēn)万房(fáng)地产板块个股，在纳入(rù)统计的(de)124只房地产类标的股中，本月以(yǐ)来实现股(gǔ)价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰好排名前五的公(gōng)司月(yuè)内(nèi)涨(zhǎng)幅超过了(le)10％，它们分别是上实(shí)发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣(róng)安(ān)地产。排名第一的上(shàng)实(shí)发展(zhǎn)，五一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨(zhǎng)停(tíng)。从该股的(de)基本面来(lái)看(kàn)，上实发展的主(zhǔ)营业务为房地产开(kāi)发与经营。公司的(de)主要产品及服务为房地产销售、房地产(chǎn)租赁(lìn)、物业管理服务(wù)、工程项(xiàng)目、酒店经营(yíng)。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其(qí)实现(xiàn)营业收(shōu)入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其(qí)实现营业总(zǒng)收入27.87亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净(jìng)利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大(dà)流通股股(gǔ)东来(lái)看，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时(shí)的首季十大流通股股东来(lái)看， 具体包括(kuò)公(gōng)募的(de)上银基金、私募的(de)迎水文龙、中央汇(huì)金、长(zhǎng)城资产(chǎn)管理公(gōng)司等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第(dì)二的浦东金桥也(yě)是上海本地房企，其第一季度的(de)收入利润规模(mó)大幅度(dù)复苏(sū)。究(jiū)其(qí)原因，一(yī)方面是该公(gōng)司后疫情时代出租率复苏(sū)至近年来最高，另一方面(miàn)则(zé)是公司拿地结算持续性向好，从数字(zì)上(shàng)看(kàn)，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好背景下，自然也吸引了知名机(jī)构在其中持(chí)续驻(zhù)足。从第一(yī)季度十大流(liú)通股股东来看，知名私(sī)募高毅邓晓(xiǎo)峰的(de)两只产品依然在前十中，这(zhè)也是连续第三个季(jì)度他有的(de)两只产品杀入前十(shí)。同时榜单中(zhōng)还有一支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除(chú)去上述两家上海区域性地产公司(sī)外，荣(róng)安地产则(zé)是主要(yào)布局(jú)在深(shēn)圳(zhèn)的地产公司，一季报交出的也是一份报喜的成绩(jì)单：首季公司实(shí)现营(yíng)业收(shōu)入51.85亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)增长35.51％。归属于(yú)上市公司(sī)股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周(zhōu)刊》注意到两只公募(mù)指基首季(jì)新(xīn)杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南方(fāng)中(zhōng)证全(quán)指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位(wèi)，富国(guó)中证(zhèng)指(zhǐ)数1000增强则排名第九位，此外(wài)联(lián)袂出(chū)现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头的价值(zhí)更为笃(dǔ)定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给(gěi)较多（券商测算对应潜在(zài)毛利率在25％以(yǐ)上，目前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多(duō)数房企受限于信(xìn)用问题或者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头(tóu)房企趁(chèn)机获取低(dī)成本土(tǔ)地(dì)，龙头房企的拿地力(lì)度(dù)（拿地(dì)金(jīn)额/销售金额(é)）基本(běn)在(zài)30％以上；从融(róng)资上(shàng)看，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净负债率基(jī)本在(zài)70％以下，而(ér)其(qí)他(tā)房企的(de)净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限(xiàn)，从融资成本看，龙头房企的(de)融资成本不(bù)断(duàn)下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额(é)增速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中特估的浪潮下，央(yāng)国企地产(chǎn)股或存在发展的大好机会。中(zhōng)信(xìn)证(zhèng)券指出：“房地产(chǎn)行业的(de)结构(gòu)性机会(huì)依然存在，少部分公司尤(yóu)其(qí)是央企占据(jù)显(xiǎn)著(zhù)优势(shì)，其主要又体现为库存的优势。央(yāng)企地产公司，现阶段表(biǎo)现(xiàn)出较低的(de)融资成本，优质(zhì)的开发资源(yuán)和良好的不动产资产运营能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央企相(xiāng)较于(yú)民(mín)营地(dì)产公司也是更(gèng)有(yǒu)优势的(de)。”吕(lǚ)功(gōng)绩强(qiáng)调(diào)，“对(duì)于减(jiǎn)值、土地(dì)资(zī)源(yuán)债权(quán)债务关系等问题(tí)，市场(chǎng)对民营房开企业(yè)的资产会有更多担(dān)忧(yōu)和质疑，所以(yǐ)在(zài)这一轮行(xíng)业出清(qīng)的过(guò)程中，央国(guó)企相较于民企来(lái)说估值(zhí)的修(xiū)复更明显。中特估的角度从中长(zhǎng)期的维度看，行业的逻辑在于集中度(dù)提升后，行(xíng)业进(jìn)入高质量发展(zhǎn)阶段，具备较快速发(fā)展阶段(duàn)更(gèng)稳定且可(kě)预期的(de)盈利(lì)和现金流(liú)创造能力，以此带来估值中枢的提(tí)升，应(yīng)该关注估值相对较低(dī)，企业自身资产的质(zhì)量好(hǎo)、运营能力强、可以创造(zào)持续现(xiàn)金流的企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的概率比较低，行(xíng)业内部将出现分化，要关注将(jiāng)受益于行(xíng)业集中度提(tí)升的头部公(gōng)司。”星(xīng)石投(tóu)资首席研究官(guān)方(fāng)磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这一(yī)思路的话，或许(xǔ)还是保利发(fā)展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口等国资(zī)背(bèi)景龙头前途更为光明。不过(guò)国投瑞银(yín)基金投(tóu)资部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客观地(dì)去持续(xù)观察国企(qǐ)央(yāng)企在(zài)三个方面是否可以维持，首先是融资成本保持低位，其次(cì)是销(xiāo)售份额持续(xù)提升，再次是(shì)拿地份额(é)持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多(duō)给一(yī)些耐(nài)心

　　而《红周(zhōu)刊(kān)》也根据房企一(yī)季报梳理(lǐ)发(fā)现，对于2022年的业绩(jì)出现的(de)整体(tǐ)下滑，2023年一(yī)季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团(tuán)等房企(qǐ)营收、净利(lì)均实(shí)现了业绩(jì)的回正，甚至是较大增(zēng)速的增长。而这些公司(sī)也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产业内(nèi)人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明显改(gǎi)善的房企，主要是因为过(guò)去(qù)两三年时间，尤(yóu)其是在2021年下半(bàn)年民营房企不怎么(me)投资(zī)拿地之后(hòu)，国(guó)有企业仍在持续性地拿地，且主要(yào)集中在核心城市，投(tóu)资力度较(jiào)大(dà)。投资(zī)的驱动能够推动房企(qǐ)销售业绩的增(zēng)长，从而在(zài)2023年一季度市场恢复但仍处(chù)于调整的过程(chéng)中，能够保有一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提醒(xǐng)表示，在房地(dì)产的复(fù)苏过(guò)程(chéng)中护士是事业编制吗 2023年护士还有编制吗，还面(miàn)临着一些不(bù)确(què)定性。其实整个市场(chǎng)从四月份开始又在(zài)往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四(sì)月环比三月相对表(biǎo)现较好之外，包括(kuò)北京、上海在内(nèi)的绝大多数城市都出现环(huán)比(bǐ)下滑的情况(kuàng)。而现在五月的市场(chǎng)表现(xiàn)也不太乐观。按照(zhào)现在(zài)的经(jīng)济状况、收入情况，以及市(shì)场的(de)去库存(cún)压(yā)力(lì)、企业(yè)的资金面压力，可能会出现，到六月份(fèn)房企为了半年报冲业绩(jì)出(chū)现市场的短期反(fǎn)弹外的一个市场乏力(lì)现象。也就(jiù)是(shì)说，第二季(jì)度(dù)、第(dì)三季度增(zēng)长不(bù)确定性的(de)压力仍旧较大。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀(tán)投资董事长陈昊(hào)扬也(yě)向《红(hóng)周刊》指出，现(xiàn)在整个房地(dì)产以及其上下(xià)游(yóu)产业链的复苏(sū)速度都(dōu)比(bǐ)想象的要慢很多，我们要多给一些耐(nài)心(xīn)，这个时(shí)候，在房(fáng)地产以及上下游就不是(shì)赚快钱的时(shí)候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但这也意味着(zhe)，只有极为(wèi)少数的、做得比同行好(hǎo)得多的企(qǐ)业，会(huì)伴随整(zhěng)个行业(yè)的弱复苏，业(yè)绩会逐(zhú)步体现出来。所以(yǐ)只能耐心地去等待(dài)它的基本面(miàn)不断(duàn)地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个(gè)股仅为举(jǔ)例(lì)分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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