饱受争(zhēng)议的二手房(fáng)交易中介(jiè)费问题，正逐渐得到监管部门的重(zhòng)视。

　　5月(yuè)8日(rì)，住建部、市场监管(guǎn)总(zǒng)局联合发(fā)布了关于规(guī)范房地(dì)产经纪服务的意(yì)见(jiàn)。意见提(tí)及，近年来，部(bù)分房地(dì)产经(jīng)纪机构存(cún)在利用房源客源优势收取过高费用、未明码标价、捆绑(bǎng)收费、滥用(yòng)客户(hù)个人信息等问题，加重交易当事(shì)人负担、侵(qīn)害其合(hé)法权益。

　　基于(yú)上述背景，两部门(mén)从加强(qiáng)从业主体管理、明确经纪服务内(nèi)容、合理(lǐ)确(què)定(dìng)经纪服务收费(fèi)、严格实行明码标价等十方面，提出了意见。

　　中原(yuán)地(dì)产首席分(fēn)析师张(zhāng)大伟称，随着(zhe)城市(shì)发(fā)展，一(yī)二(èr)线(xiàn)城市(shì)二手(shǒu)房(fáng)交易占比逐(zhú)渐增加。以北京(jīng)、上海为例，二(èr)手房占市场成(chéng)交比例超(chāo)过(guò)80％，大量(liàng)二手房成交依赖中介居3寸照片是几x几厘米 3寸照片是多少厘米间成交，房地产调控重(zhòng)心逐渐(jiàn)从开发商(shāng)过(guò)渡到中(zhōng)介公司。

　　广东省(shěng)城(chéng)规院住房政策(cè)研究中(zhōng)心首席(xí)研究员李宇嘉表(biǎo)示，买房对(duì)居民来说属于金额不低的(de)大宗交易(yì)，由于二手房(fáng)交(jiāo)易成本较(jiào)高、交易周期较长，具(jù)有非常强(qiáng)的专业性，居(jū)民往(wǎng)往通过中介来(lái)完成。但很多中介(jiè)利用(yòng)信息不对称等问题(tí)，将非必要的收费夹带其中，如(rú)收取过桥(qiáo)融资(z3寸照片是几x几厘米 3寸照片是多少厘米ī)、按揭费、担保费等，对居民造成额外(wài)的(de)负担，而(ér)且这些(xiē)服(fú)务事项(xiàng)并(bìng)未明码(mǎ)标价。

　　对于二手房市场交易(yì)过程中存在的(de)“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出，对包括(kuò)经纪服务在内(nèi)的(de)相关市场(chǎng)交(jiāo)易行为(wèi)及其主体进行规范和秩(zhì)序整顿，是房地产市场管理和调控的主题。“当下，推(tuī)进这项工作的意义(yì)更大，也更急迫(pò)。”

　　中(zhōng)介收(shōu)费问题(tí)成(chéng)监(jiān)管重点

　　二手房市场中，历来对房地产经纪服务行(xíng)业(yè)关(guān)注最多的一个(gè)话(huà)题，便是房地产经纪服务费(fèi)的问题。

　　张大(dà)伟认为，未来相关部门主要(yào)监管的重(zhòng)点，将是对房地产经纪(jì)服(fú)务收费及(jí)中(zhōng)介交易(yì)进行规范。

　　在(zài)热点(diǎn)城市(shì)，二手房屋交易过程中，部分价(jià)值(zhí)不菲的(de)房屋(wū)，往往要(yào)缴纳一(yī)笔金(jīn)额不低的中介费。以北京某(mǒu)房地产经(jīng)纪服务机构2.7％的(de)服务费率计算，一(yī)套1000万元的房屋，中介(jiè)费约为27万。

　　在合理确定经(jīng)纪服务收费上，两(liǎng)部(bù)门(mén)在此次意见中提及(jí)，房(fáng)地产经纪(jì)机构要(yào)合理降(jiàng)低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照(zhào)成交(jiāo)价(jià)格越高(gāo)、服(fú)务费(fèi)率越低的原则实行分(fēn)档定价(jià)。引导由(yóu)交易双方共同承担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)服务(wù)收(shōu)费标准的最早(zǎo)依据是1995年国(guó)家计委(wěi)建设部(bù)下发的《关于房地产中介服务(wù)收费的通知》（971号文(wén)），其(qí)中(zhōng)第六条(tiáo)规定(dìng)：房屋(wū)买卖代理收费(fèi)，按(àn)成(chéng)交(jiāo)价(jià)格总(zǒng)额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为(wèi)例，目前北京市执(zhí)行的2014年更(gèng)新(xīn)后的收费(fèi)标准，即根据这样的(de)规(guī)定：“少数特别复杂的住宅买卖经纪服务，经交(jiāo)易各方协(xié)商同(tóng)意，可在规定(dìng)的收费标准(zhǔn)基础上适当上(shàng)浮，上浮(fú)幅度最高不(bù)得超过10％。”这意味着，当(dāng)前北京(jīng)二手(shǒu)房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟(wěi)表示，本着(zhe)“简政放权(quán)”的精神(shén)，北京(jīng)2015年取消了房(fáng)地产中介服务(wù)等57个(gè)政府定价，房地产(chǎn)经纪(jì)服务(wù)收费(fèi)多少由各中介机构(gòu)自行(xíng)决(jué)定。

　　“房产中介机构在实际收取费用过程中(zhōng)，相关监管部门当前并未明确具(jù)体的中介费率，中介机(jī)构仅需在服务过程中(zhōng)对收(shōu)费标准进行(xíng)明码标价即(jí)可(kě)。而房地(dì)产经纪服务机构(gòu)在(zài)具体收(shōu)取过(guò)程中，会结(jié)合房(fáng)屋(wū)价(jià)值及工资标准(zhǔn)，综(zōng)合计(jì)算(suàn)出合适的中介费(fèi)率。”张大伟(wěi)补充道。

　　对于明码标价问题(tí)，两部门(mén)在此次意见中提及，房地产经纪(jì)机构(gòu)应当在经营门店、网(wǎng)站、客户端等场所或渠(qú)道，公示服务项目、服务(wù)内容和收费标准，不得(dé)混合标价(jià)和捆绑收(shōu)费。房地产经纪机(jī)构提供的基本(běn)服务和延伸服务(wù)，应当(dāng)分别(bié)明(míng)确服(fú)务项目和收费标准(zhǔn)。房地产经(jīng)纪机(jī)构收费前应(yīng)当向交(jiāo)易当事(shì)人(rén)出具(jù)收费清(qīng)单，列明(míng)收(shōu)费(fèi)标准、收费(fèi)金额(é)，由当事人签字确认(rèn)。

　　另外，对收费明(míng)显高(gāo)于市场平均(jūn)水平的房地产经纪机(jī)构，住房(fáng)和城乡建设部门将会同市(shì)场监管等(děng)部门采取(qǔ)约谈等综合(hé)措施进(jìn)行重点(diǎn)监管。市(shì)场监(jiān)管(guǎn)部门(mén)会同有关部门依法查处不按规定明码标(biāo)价、操纵经纪服(fú)务收费等违反价格和反垄断法(fǎ)律(lǜ)法规的行(xíng)为。对(duì)房(fáng)地产经(jīng)纪机构(gòu)相关违法违规信息，市场监管部门要依(yī)法依规纳入(rù)国家(jiā)企业信用信息公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服(fú)务费率越低的原则(zé)实行分档定价，是否(fǒu)意味着，未来豪宅的中介费有望(wàng)大幅降低(dī)？

　　中原(yuán)地产华(huá)南区总裁(cái)兼深圳中原总经理郑叔伦(lún)称，住(zhù)建部发文(wén)鼓励按(àn)照成交(jiāo)价格越高(gāo)、服(fú)务费率越(yuè)低的原则(zé)实行(xíng)分档定价，合(hé)理降低住(zhù)房买卖和(hé)租赁经纪服务费用(yòng)，主要还是规范行业(yè)，打击收(shōu)费过高的经纪机(jī)构(gòu)，但(dàn)对(duì)市(shì)场影响有限，“以(yǐ)深圳为例，深圳(zhèn)市场(chǎng)豪宅和(hé)普宅本来收(shōu)费(fèi)就不同，各家收费普遍在合理范围内，加上经纪服务费用对市(shì)场的(de)影响不大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由于当前两(liǎng)部门提出的意见(jiàn)仅为(wèi)鼓励性质，即(jí)只(zhǐ)是纲领性文件而非规定，未来如何具体认定(dìng)其中的细(xì)则，还需(xū)要看各(gè)城市落(luò)地执行情况(kuàng)。

　　不过，张大(dà)伟表示，“从目前市场看，经(jīng)纪(jì)服务领域的(de)调整改善、规范化，有(yǒu)利于(yú)行业健康发展(zhǎn)。同时，由于二手(shǒu)房很多房源在产权(quán)方面有瑕疵，如(rú)产权抵押(yā)、不(bù)同(tóng)税费等都可能对交易(yì)产生影响，这对房地产(chǎn)经纪服务(wù)行业的(de)专业性提(tí)出更(gèng)高的要求(qiú)。”

　　58安居客研究院研(yán)究总监(jiān)陆(lù)骑麟指(zhǐ)出，在二手房买卖过程中(zhōng)，原本应(yīng)该由上下家(jiā)各支付一半的中(zhōng)介费，但(dàn)在(zài)一些热(rè)点城市的二(èr)手房交易过程中，往(wǎng)往会有这样的情(qíng)形，因部分(fēn)购房者(zhě)处于弱势地(dì)位，从而会出现中介费及税(shuì)费均由购房者(zhě)来承担。即使一些房东愿意承担中介(jiè)费，这部分费用也可能通过转嫁的方(fāng)式，在房价中有(yǒu)所体现。

　　“上家(jiā)把中介费转嫁给下(xià)家，市场这(zhè)种所谓‘约(yuē)定俗成(chéng)’的情况，一些房产中(zhōng)介公(gōng)司将其(qí)视为向购房者(zhě)单(dān)边收费的行为(wèi)。部分中介公司可能会(huì)利(lì)用其支配(pèi)地位，在原先经纪服务收(shōu)费的基础(chǔ)上(shàng)，再次向房东(dōng)收取费(fèi)用，而这部(bù)分费用，房(fáng)东往往会将其转(zhuǎn)再(zài)次转嫁给购房者，这实际上相当于变相推高(gāo)了(le)房价。两部门提出严禁操纵经纪服(fú)务收费，不仅有(yǒu)利于提高交(jiāo)易中(zhōng)操作的透明度，也有利于房价的稳(wěn)定。”陆骑(qí)麟(lín)称。

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