文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的(de)全国住房和(hé)城(chéng)乡建设工作会议提出(chū)“有(yǒu)条件(jiàn)的可以进行现房(fáng)销售”，不足一个月(yuè)时间，已有山东、安徽、河(hé)南、四(sì)川、广(guǎng)东等地(dì)明确表态，试点(diǎn)现房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制了，用你的(de)钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱(qián)谁建(jiàn)房，没钱(qián)没(méi)实力的别建了，不(bù)能把包袱甩给老百姓和(hé)社(shè)会，这是(shì)房(fáng)地产从(cóng)大开(kāi)发时代步入高质(zhì)量发展阶段的(de)必然趋势(shì)，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺房(fáng)子，开发(fā)商缺钱(qián)，预(yù)售(shòu)制是权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大(dà)开发进入存量时代(dài)，对购(gòu)房民众不公平的预售制已(yǐ)经过时了(le)，该(gāi)取消了，改为现(xiàn)房销售。以后一手交(jiāo)钱，一手(shǒu)交房，天经(jīng)地义。当(dāng)然二次房改是个技术活(huó)，兼顾(gù)化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市(shì)场(chǎng)信心(xīn)以及长效(xiào)机制，长效机制(zhì)四大关(guān)键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定和房地产税。如果按(àn)照(zhào)经济(jì)规(guī)律办事(shì)，中国一定(dìng)能(néng)实现房地产软着陆和长期(qī)平稳健康发展，跨(kuà)过这道(dào)关，解好这道世界难题。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改为(wèi)现房销售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手交货，预售制是对(duì)购买(mǎi)者的单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付的风险。从(cóng)个人层面看，预售制对购房(fáng)者(zhě)非常不(bù)公(gōng)平，比(bǐ)如，交房(fáng)等待期一(yī)般为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交房的(de)风(fēng)险(xiǎn)。从行业层面看，预(yù)售(shòu)制助(zhù)推(tuī)部(bù)分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行(xíng)周期(qī)，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险。取消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，这样有助于落实中央房住不炒精神(shén)、有助于保障购房(fáng)老百(bǎi)姓权益、有(yǒu)助于(yú)房企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制度(dù)？预售制度怎么(me)来(lái)的？国外(wài)什么情况？简单科普(pǔ)一(yī)下：商品房预(yù)售(shòu)最早源于中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放(fàng)杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香(xiāng)港，引入了商品房预(yù)售(shòu)制度(dù)。其实，当前世界不(bù)少国家存(cún)在预售制。但(dàn)是，重点来了！发达国(guó)家一般有严格的监管保障措施，开(kāi)发商在项目获得政府(fǔ)批准后才可以开始销售(shòu)，买家在购买期房后并非(fēi)像中国(guó)一样在(zài)支付完首付款后(hòu)从银行一(yī)次性贷款支付剩余全部房款(kuǎn)，而是根据(jù)开发商工程进度在(zài)完全(quán)交房前进行分(fēn)期支付。所以，预(yù)售制(zhì)度是需要严格的资(zī)金监管、分期支(zhī)付(fù)以及违约处(chù)罚措施(shī)作为保障的，如(rú)果没有这些保障措施，一定会触发(fā)风险，对(duì)购房民众不公平，所以不如借(jiè)机取消预售制度，以后(hòu)改为现房销售(shòu)。客观讲预售(shòu)制(zhì)度有一定(dìng)历史阶段性，现在中(zhōng)国(guó)住(zhù)房进入存量时代，取(qǔ)消预售制(zhì)度有助于降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给老百姓和社会，当然这需要(yào)配套房企债务重(zhòng)组、复(fù)工(gōng)保交楼、恢(huī)复市场信心(xīn)和房地产长效机(jī)制。这是个技术活(huó)，只要坚持(chí)市场化改(gǎi)革，中国一定(dìng)能化解这个难题，让房地(dì)产(chǎn)回归实体经济和居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发(fā)商(shāng)将拼(pīn)的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手段(duàn)，而是(shì)所(suǒ)见即所得(dé)的过(guò)硬的(de)产(chǎn)品质(zhì)量和诚(chéng)信，这才是对(duì)购房民众的最根本最(zuì)实质的保障，这样(yàng)将极大(dà)的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币(bì)驱逐劣币。所有商业的本(běn)质是向善，是(shì)以客户为(wèi)中心，房地产也不(bù)能例(lì)外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一家人。从这个角(jiǎo)度(dù)，取消预售制、实施现房销售(shòu)是实现老(lǎo)百(bǎi)姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安(ān)、行业(yè)企业健康(kāng)发展的(de)重(zhòng)大措施。在当前(qián)的(de)情况下(xià)，取(qǔ)消预售制要(yào)结(jié)合稳(wěn)楼(lóu)市、房地产软着陆、打通金融支(zhī)持当期三好生、新模式(shì)等综合施策。

　　作者(zhě)十年(nián)前(qián)在国务院(yuàn)发展研究中心参与财税改革方案研究时，对(duì)预售(shòu)制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等(děng)进行(xíng)过长(zhǎng)期(qī)系统的(de)专(zhuān)项研究(jiū)。（参(cān)考后来形成(chéng)的专著《房地产(chǎn)周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大(dà)、供给(gěi)量少，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成(chéng)“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售(shòu)制推(tuī)动城市化进(jìn)程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售资金第三(sān)方全(quán)程监管，交付(fù)时(shí)开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付(fù)购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房(fáng)交易立法(fǎ)，设(shè)置期房预付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金由银行监管，享(xiǎng)1年(nián)保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品房(fáng)预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中国香港，楼(lóu)宇出租是地产(chǎn)行业盛行的方式(shì)，但有着转让难(nán)、出(chū)租(zū)资金周转期长等问题，分层销售(shòu)孕(yùn)育(yù)而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港(gǎng)还未推行公共房屋制度，许多人栖(qī)身于木屋或者其他(tā)临(lín)时住宅(zhái)，住房的需求是相(xiāng)当高，不过大多数居(jū)民的(de)储(chǔ)蓄(xù)很少。当时楼(lóu)宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的资金实(shí)力才能购买。虽然楼宇出租(zū)是中国香(xiāng)港地(dì)产行业盛行的(de)方式(shì)，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期长等问题。针对这一系列问(wèn)题，不少地产商开始探求新的方(fāng)式，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分(fēn)契(qì)”，然后(hòu)将(jiāng)楼(lóu)宇分层出(chū)售。这模式一经推行(xíng)，购买楼宇的市民数量有所增加(jiā)，开发商资金周(zhōu)转加(jiā)快。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将“按(àn)揭”模式引入房地产(chǎn)销售，霍英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模(mó)式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置(zhì)业有限公(gōng)司，凭(píng)借商业(yè)直觉和(hé)多年经营杂货(huò)铺、海上驳运业(yè)务(wù)的经验，对于商(shāng)品流通、资金周转有(yǒu)着独到(dào)的见(jiàn)解，在(zài)努力寻求方法加(jiā)快(kuài)自身资金周转。当(dāng)时其(qí)在购下九龙(lóng)的一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明书(shū)，上有文字详尽说明(míng)楼(lóu)宇的地势(shì)环境、建筑(zhù)材料(liào)、分层价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖(mài)楼花”是(shì)另(lìng)外(wài)一(yī)个亮点(diǎn)，即先收取买(mǎi)家的订金，采用类似租金的分(fēn)期付款形式，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家(jiā)的钱，买家就拥有了(le)自己的房产。这种(zhǒng)方式减轻了民众购房的资金压力，加速了房屋(wū)的建造(zào)和销售，也解(jiě)决了制造(zào)商的资金问题，降低(dī)投资风险(xiǎn)，在当时(shí)可谓(wèi)是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼(lóu)花(huā)+分期付(fù)款”的销售模(mó)式成为当时中国香港(gǎng)房地(dì)产市场的一大(dà)特色(sè)，纵观中国(guó)香港房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解决了核(hé)心的住房供不应求的(de)问(wèn)题，使(shǐ)房(fáng)市(shì)发展进(jìn)入新(xīn)阶(jiē)段(duàn)。

　　预售(shòu)楼花(huā)模式推(tuī)动(dòng)了中(zhōng)国(guó)香港楼市几十年繁荣，但期间也出现过(guò)“烂尾楼”的情况(kuàng)，但(dàn)监(jiān)管部门不断完善、规范化，建立(lì)健全的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的(de)一个(gè)楼盘因建(jiàn)筑费用超支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部门(mén)提升(shēng)了(le)对于预售(shòu)楼花制度的(de)监(jiān)管，即要求(qiú)开发商在预售前(qián)，确保地价款已经全(quán)部支付，还(hái)要证明自身有资金等能力把项目完成，资金需放入律师所托(tuō)管，支取(qǔ)时需律所和建(jiàn)筑师的核(hé)准。为了防止开发(fā)商、律所(suǒ)、建筑师等造(zào)假，套取监管账户资金，中(zhōng)国香(xiāng)港要(yào)求律师行在银行开设的信托账户（监(jiān)管(guǎn)账户）、开(kāi)发商操作等采取全透(tòu)明(míng)化机制，且银行的责任上升，如出(chū)现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成(chéng)最大风险方，后续需自身(shēn)推动项(xiàng)目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给量(liàng)少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十世(shì)纪九十(shí)年代，中国内地面(miàn)临住房(fáng)需求大(dà)和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来(lái)，中国(guó)内(nèi)地优先发展重工业，强调基础建设(shè)，这一导向(xiàng)使前期发展(zhǎn)工业化的进程大于城市化进程，唯(wéi)有解决住(zhù)房基础等(děng)城市化配套(tào)问题，才(cái)能进一(yī)步(bù)推(tuī)进城市(shì)化。但当(dāng)时推行的(de)是“统一管理，统一分配(pèi)，以(yǐ)租养房”的福利分房制度，住房市(shì)场发展(zhǎn)起步较晚、增速较(jiào)慢，福(fú)利分(fēn)房制度也出现了分配(pèi)不(bù)公、效率低、配(pèi)套差等问题，因此福利分房制(zhì)度不再适(shì)用于当时的国(guó)情。叠加房地产市场(chǎng)面临商品房(fáng)的(de)需求量大，而社会缺少大型房地产(chǎn)开发商(shāng)，商品房供应(yīng)量小的困境，此时引入中国香港的“卖(mài)楼花”模式无疑(yí)是对内地房(fáng)地产市场的一针(zhēn)强(qiáng)心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐步引进中(zhōng)国(guó)香港预售商品房制度，先后(hòu)出台多项文件，大力(lì)支持国(guó)内房地(dì)产市场改革。例如，1998年(nián)，国(guó)务(wù)院出(chū)台《关于进(jìn)一步深(shēn)化城镇住(zhù)房制(zhì)度改(gǎi)革，加快(kuài)住(zhù)房(fáng)建设的通知》文件，决定停止住房(fáng)无偿(cháng)实物分配，逐步实行住房分配货(huò)币化、住房(fáng)供给(gěi)商品(pǐn)化、社(shè)会化的住房新体制，从计划经(jīng)济下的福(fú)利分(fēn)房转(zhuǎn)向市场经济的商品房。房地(dì)产市场采(cǎi)用预售制，允(yǔn)许开发商卖期房，解决(jué)了房(fáng)企(qǐ)缺(quē)少资金(jīn)和开发(fā)时间周期长(zhǎng)的两大(dà)难(nán)题，开(kāi)发商以预售款撬动下一个项目的(de)开发，形成滚(gǔn)动开发模式(shì)，住房供应速度(dù)加快。自(zì)此(乐高课程一年大概多少钱，乐高课一年多少钱多少节cǐ)中国内地(dì)开始(shǐ)房改货币化，中国人民银行等多方迅速(sù)出台相关的信贷政(zhèng)策，支(zhī)持购房(fáng)者，极大(dà)作用(yòng)推(tuī)动了房地产市场的(de)发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形成契合中国内(nèi)地的商品房(fáng)预售制度。预售(shòu)制的初(chū)衷(zhōng)是为了(le)缓解房企资(zī)金(jīn)压(yā)力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地产开发企业将正在(zài)建设中的房屋预先出售给购房者，由购房(fáng)者支(zhī)付定(dìng)金或(huò)房款的行为。区别于中国(guó)香港，在中国内地实(shí)践(jiàn)过(guò)程中，商品房预售流程为(wèi)：房地(dì)产开发商办(bàn)理预售许可证-签订商品房买卖(mài)合同-进行备案(àn)登记和预告登记(jì)-交付(fù)房(fáng)屋。在购房过程(chéng)中，购房者需要(yào)一次性付(fù)清首付款，并采(cǎi)用(yòng)银行贷款(kuǎn)的(de)形式一次性(xìng)付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开(kāi)发商可能已拿到了全(quán)部购房款，这点与(yǔ)中国香港(gǎng)的(de)按照工(gōng)程进(jìn)度付款有(yǒu)所(suǒ)不同。对中国内地的(de)开发商而言(yán)，预售制商品房(fáng)也开启了高(gāo)周(zhōu)转、高杠杆的(de)运作(zuò)模(mó)式(shì)。

　　1.3预(yù)售制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在

　　作为中国内地(dì)商品(pǐn)房(fáng)销售(shòu)的最主要方式，预售制极(jí)大缩短房企(qǐ)现金回笼周期(qī)，同时增(zēng)加市场商品房供应，推(tuī)动(dòng)了城镇化发展进程。预售(shòu)制在过去20多(duō)年对中(zhōng)国(guó)内地(dì)房地产市场的稳步(bù)发展起到(dào)了重要作用，不仅解决了房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场快(kuài)速发展阶段的资(zī)金需求，也提高了居民居住(zhù)水平(píng)，中国内地城(chéng)镇居民从(cóng)筒子楼住到(dào)住宅小区(qū)，从全(quán)民蜗(wō)居(jū)到(dào)基本适居，住房事业(yè)取得(dé)巨大进步，数十年时间走(zǒu)完发达国(guó)家几百年城镇化路(lù)程(chéng)。改革开放以来(l乐高课程一年大概多少钱，乐高课一年多少钱多少节ái)，城(chéng)镇化(huà)进(jìn)程进入(rù)快速发(fā)展时期(qī)。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积由7438平方公里增长至60721平方公里(lǐ)，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地(dì)城镇住宅存(cún)量(liàng)从不到14亿(yì)平增(zēng)至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑面积(jī)从8.1平(píng)方(fāng)米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当(dāng)前已成为中国(guó)内地商品房销(xiāo)售最主要方(fāng)式，2005年中国内地商品住宅期(qī)房销(xiāo)售(shòu)面积占总销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积(jī)达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地(dì)产行业的发展。中国(guó)内地房地(dì)产历经二十多年长周期繁荣，行业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额从(cóng)0.4万亿元(yuán)增至(zhì)14.8万亿(yì)元，累(lèi)计上(shàng)涨35.8倍，年复合(hé)增速(sù)17.8％。商(shāng)品房销售(shòu)面积和销售金额分别从(cóng)1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿(yì)元(yuán)增至(zhì)18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地(dì)产企业从(cóng)无到有、从国企先行到(dào)民企崛起(qǐ)，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产(chǎn)企(qǐ)业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉(lā)动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房(fáng)地产带动的上下(xià)游(yóu)产业链特别长，高(gāo)达50多个(gè)行(xíng)业。2020年房(fáng)地产及(jí)其产业(yè)链(liàn)占GDP的17.2％（完全(quán)贡献(xiàn)），其中房地产业增加值占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡献），房(fáng)地产(chǎn)带动产(chǎn)业链占GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献），其(qí)中房地产对(duì)金(jīn)融、批(pī)发、建材(cái)的带动(dòng)最为明显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠道，2020年房地(dì)产完全拉动(dòng)的(de)投资占全社会(huì)固定资产投资的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房(fáng)地产开发投(tóu)资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从(cóng)房地(dì)产贷(dài)款(kuǎn)占银(yín)行各项贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托(tuō)等(děng)通道(dào)业务，占比超(chāo)过三分(fēn)之(zhī)一。从(cóng)房(fáng)地产融资(zī)存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将导(dǎo)致银行不良率大幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的(de)10.8万亿美元、英法德(dé)三国合计(jì)的31.5万亿(yì)美(měi)元。从住房市值占股债房(fáng)市值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与股债房市(shì)值的比例较高(gāo)，主要是(shì)因为(wèi)住房市(shì)值(zhí)高(gāo)，以及中国资本市场发(fā)育尚不成熟(shú)，直接融资比例(lì)较(jiào)低，股(gǔ)票、债券市值较低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜藏的风险确实(shí)存(cún)在，当前的负(fù)面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个(gè)人层(céng)面看，绝大部分商(shāng)品是一手交(jiāo)钱(qián)一手交货，预售制是对购(gòu)买者的单(dān)方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的风险。比如(rú)，交房(fáng)等待期(qī)一般(bān)为(wèi)两(liǎng)年，在此期间，购房(fáng)者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房等(děng)风险。另外(wài)，购房者(zhě)和开发商之(zhī)间(jiān)的(de)购房合同、购(gòu)房者和银行的按揭贷款合同(tóng)是两(liǎng)个独立的(de)合同关系，如果开发(fā)商发生违约，购房者(zhě)只能根据购(gòu)房(fáng)合同向(xiàng)开发商主张权力(lì)，但依旧(jiù)需要根据按揭贷款合同(tóng)按时向(xiàng)银行进行贷款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预(yù)售制助(zhù)推(tuī)部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进(jìn)行影响自身信用和(hé)购房者对行业的信心(xīn)。

　　从金融(róng)层面(miàn)看(kàn)，银行作(zuò)为按揭贷款的(de)发放方，一旦房企(qǐ)因为市场波动或经(jīng)营不善，出现资金链(liàn)断裂等一系列(liè)问(wèn)题(tí)，导致“烂尾”等情况，而房企通过(guò)与(yǔ)购房者签(qiān)订(dìng)的预(yù)售(shòu)合(hé)同和按揭合同，已(yǐ)经从银行获得房款，如果购房者(zhě)丧失还款能(néng)力或短期(qī)不能还款等，则风(fēng)险完全由银行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度(dù)看，购房者的预售监管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那(nà)就是(shì)“没(méi)钱”，即没钱(qián)付(fù)工程款。在2004版的《城(chéng)市(shì)商品房(fáng)预售管理办法》中明确(què)规定了开发企业预(yù)售商品房所得款项(xiàng)应当用于有关的工程(chéng)建设，商品房(fáng)预售款监管的具体办(bàn)法，由房地产管理部门制定。但多(duō)年以(yǐ)来全国并没有统一的预售资金监管规定，各地实(shí)行“一城一策(cè)”。例如，太(tài)原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市(shì)重点监管资金比例为总预(yù)售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左右，郑州(zhōu)、福(fú)州、合肥(féi)等城市则按(àn)照项(xiàng)目的建安成(chéng)本乘(chéng)以建筑面积或者项目工程总额报价计(jì)算重点资金。而(ér)事实是，不少购房款(kuǎn)未进入监(jiān)管账户、或进(jìn)入监管(guǎn)账户(hù)后(hòu)被挪用，导致(zhì)楼盘没有资金(jīn)继续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被(bèi)迫继续还款。那么(me)，监管账(zhàng)户资金如何被挪(nuó)走的？实际(jì)上，在过(guò)去房地产(chǎn)大开(kāi)发时代的(de)高周(zhōu)转背景下(xià)，抽(chōu)调预售款监管账户(hù)资金，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程总承包方，以工程建设名义(yì)，获得监(jiān)管账户拨付资金，再由工程(chéng)方将资金转给房(fáng)企(qǐ)，而拨付(fù)的工程款，远超工程进度所(suǒ)需。通(tōng)过这些方(fāng)式套取的资金，在房企各(gè)地项目间流(liú)动，变相加杠杆，这样做提(tí)供了资金流动性，房企抽(chōu)调(diào)资金统(tǒng)筹拿地(dì)、还款(kuǎn)和楼盘建设，形(xíng)成一种资(zī)金循环高周转模式(shì)，但一定程(chéng)度上(shàng)把风(fēng)险(xiǎn)甩(shuǎi)给了购房(fáng)者。

　　2 国际(jì)经验

　　整(zhěng)体来(lái)说，国(guó)外商(shāng)品房预售制度呈现以(yǐ)下(xià)特(tè)点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房(fáng)者(zhě)预付资金，一般设有定金或预付款保护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重(zhòng)：要求(qiú)购房(fáng)者(zhě)支付的预付(fù)款比(bǐ)例相对较低，绝大部(bù)分(fēn)房(fáng)款在(zài)房屋交(jiāo)付后开(kāi)始支付；

　　3）预(yù)付款支付(fù)方式：预付款一(yī)般以(yǐ)定金方式支付，或按(àn)工程(chéng)进度(dù)分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两种方式发放按揭贷(dài)款，一是(shì)按工程进度付款，按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)按照工程进度(dù)逐渐(jiàn)发放，购房者开(kāi)始月供；二是房屋交付后(hòu)发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商品(pǐn)房提供期房烂(làn)尾保险，在(zài)商(shāng)品房出现重大延期或重大缺(quē)陷时(shí)，保(bǎo)障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付质量的保(bǎo)障有(yǒu)两种方式，一是(shì)期房由(yóu)政府或第(dì)三方验收合格并提供验收凭证(zhèng)后，开发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)购房(fáng)者支付的房款(kuǎn)。二是开(kāi)发商为购房者(zhě)提供一(yī)定的保修期(qī)，通(tōng)常1-5年，保修期(qī)满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售资(zī)金第三方全(quán)程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房(fáng)定金一定期(qī)限内无条件返还(hái)，最低首(shǒu)付比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付(fù)后按揭(jiē)还款，交付前(qián)资金由(yóu)第三方全程监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首(shǒu)付环节，定金比例一般(bān)为房款的(de)1％-5％，首付(fù)比例最(zuì)低可(kě)低(dī)于(yú)3.5％，根据美国(guó)官方数(shù)据(jù)，2021年美(měi)国平均首付比例(lì)为12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付方(fāng)面，除定金(jīn)或首(shǒu)付外，购房者在房(fáng)屋(wū)交付后通过按揭贷款支付剩(shèng)余(yú)房款。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，美国为防止开发(fā)商挪用资(zī)金，购房者的定金(jīn)及首付款由第三(sān)方公证行或产(chǎn)权保(bǎo)险公(gōng)司的信托账户监管。如果开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可通过申请仲裁取回，且(qiě)不承担(dān)任(rèn)何责(zé)任(rèn)与损失。而开发(fā)商在房(fáng)屋(wū)建(jiàn)设(shè)过程(chéng)中(zhōng)的资(zī)金全(quán)部来自(zì)银行，银行(xíng)根据工程进度(dù)向开发商提供一定(dìng)比例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资(zī)金直接(jiē)损(sǔn)害(hài)银行利益(yì)，银行有(yǒu)充分动机监管开(kāi)发商(shāng)施工进度。开发商在(zài)房屋(wū)交付时(shí)需取得由政府相关部门经审查后发放的验收凭证(zhèng)，通过(guò)验(yàn)收凭证向(xiàng)银行得到购房者支(zhī)付(fù)的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购(gòu)房(fáng)，提供期(qī)房烂(làn)尾险

　　德(dé)国(guó)期(qī)房可零首付(fù)购(gòu)房(fáng)，房(fáng)款按(àn)建造工期(qī)进(jìn)度支(zhī)付，按揭(jiē)按工期放款后还贷(dài)，房贷利率采用固定利率(lǜ)，开发商或购房者可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批后即可预售房屋。签署购房合(hé)同前，购房者(zhě)需支付约(yuē)2000欧的(de)定金并进行预约公证(zhèng)，签订(dìng)合同后定金退还。如由于任何(hé)原(yuán)因不(bù)能购买，定金按照德国(guó)法律全部退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购房者(zhě)需支付公证费和土地(dì)交(jiāo)易税，分(fēn)别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用(yòng)不包含在购房款中(zhōng)，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定最(zuì)低首付比例，可零首付购(gòu)房(fáng)。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房(fáng)款的(de)制度(dù)，一般分7笔进(jìn)行支(zhī)付(fù)，具体支(zhī)付节(jié)点、比例(lì)因项目(mù)而异。一般来说，支付节(jié)点可分为公(gōng)证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路(lù)完工、窗户玻璃完工、室内清洁及(jí)墙面完工、地(dì)板完(wán)工、全部(bù)完工(gōng)，支(zhī)付比例可能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者(zhě)可(kě)在(zài)支付房款前申(shēn)请房贷(dài)，房贷(dài)利率采用固定利率，银行按(àn)施工节奏(zòu)分多次(cì)发放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房者一定(dìng)使用(yòng)期限，期(qī)限结束后(hòu)，购房(fáng)者(zhě)开始(shǐ)还贷(dài)。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针对期房设(shè)计了两(liǎng)种(zhǒng)保险(xiǎn)，保险的功能是当房屋出(chū)现重大延期或重大缺(quē)陷时，保险公司(sī)保证开发商赔偿或修复(fù)，开发商破产，由保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)负责相应赔(péi)偿(cháng)。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金保险保护机制，交房前(qián)付(fù)款比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金由(yóu)买卖双方(fāng)律师严格(gé)监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均有(yǒu)一名律师，负责沟通期房交易中的(de)房产、资金、合同等各个环节，各(gè)环节内容确(què)认无误后签订首(shǒu)付(fù)交换(huàn)合同。

　　定金方(fāng)面(miàn)，英国设置了(le)10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开发(fā)商出现财务(wù)、经(jīng)营问题(tí)时，购(gòu)房者10％的定金由保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司赔(péi)付，而超出(chū)10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付(fù)方面，首付比例通常为10％-25％，首付(fù)需(xū)要(yào)在合同签(qiān)订21天(tiān)内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取按工程进(jìn)度付款的方式，但(dàn)是交房前付款比(bǐ)例相对较低(dī)，一般会在合(hé)同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房(fáng)后(hòu)支付。

　　交付环(huán)节，英国规(guī)定房屋必须经过(guò)房(fáng)产公证(zhèng)公司(sī)的检验(yàn)验(yàn)收后才(cái)能交(jiāo)付，交付后方可按揭还(hái)贷(dài)。

　　资金(jīn)监管(guǎn)环节，英国期房预售资金监管极为严格，资金也由(yóu)律师监管，在确(què)认工程(chéng)进度、支付相关款(kuǎn)项过程中，由(yóu)买房(fáng)律(lǜ)师将(jiāng)资金转(zhuǎn)给(gěi)卖(mài)方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即资金在进入开发商账户(hù)前经过两(liǎng)道关口(kǒu)，有利于保障购房(fáng)者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立(lì)法，设置期房预(yù)付款保全措(cuò)施

　　日(rì)本期房交易立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必(bì)须完成(chéng)“预售房定金保(bǎo)全措施”，交房前付款比(bǐ)例(lì)不超房款的20％，开(kāi)发商违约需返还定价并(bìng)赔(péi)偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二(èr)战结(jié)束(shù)后由(yóu)于房(fáng)屋供(gōng)给严(yán)重(zhòng)失衡，叠加法律空(kōng)白，社会上(shàng)“一(yī)房二卖”现象(xiàng)普(pǔ)遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台(tái)《宅地(dì)建筑物(wù)交易法(fǎ)》，经多次修(xiū)订，目前是(shì)唯一一部规(guī)范(fàn)期房交易的法(fǎ)律。

　　定(dìng)金保护方(fāng)面，根(gēn)据(jù)日(rì)本《宅地建物(wù)取引业(yè)法》，对(duì)购房者支(zhī)付(fù)定金(jīn)超过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律要求(qiú)开发商(shāng)必须完(wán)成定(dìng)金保(bǎo)全措施才可预售。什么是定金保(bǎo)全措施(shī)？即买卖双方(fāng)签(qiān)订购房(fáng)合(hé)同时，开发(fā)商向金融机(jī)构或指定保证机构或保险机构(gòu)签(qiān)订定金保证委托合同，设(shè)置购房者(zhě)定金的保证或保险，并将相应的保证金(jīn)证(zhèng)明书交付给购房者。除(chú)定金外，其他预先支付(fù)的购房款也受该措施保(bǎo)护。若开发商倒闭(bì)导致期房(fáng)烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金(jīn)证明书向(xiàng)金融机构或保证(zhèng)机构或保险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付(fù)违约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前(qián)只需支(zhī)付最(zuì)多不超(chāo)20％的(de)定金，签订购房(fáng)合同(tóng)后，购(gòu)房者(zhě)即可向(xiàng)银行申请贷款，但交房后(hòu)才开(kāi)始按揭(jiē)贷款，除定金外(wài)的剩余房(fáng)款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期(qī)房(fáng)购房者(zhě)违约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订(dìng)金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进度支(zhī)付(fù)，所有资金(jīn)进银行专(zhuān)门项目资(zī)金账户，交房后(hòu)满1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开(kāi)发商有统一的选购权合同(tóng)以及订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支(zhī)付5％房(fáng)款(kuǎn)作为订金，OTP有(yǒu)效期(qī)14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执(zhí)行OTP则(zé)退(tuì)还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签(qiān)订(dìng)购房合同后(hòu)，购房者(zhě)需支付15％的首付(fù)及印花税(shuì)，同时购房者向(xiàng)银行申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房同(tóng)样采取按工(gōng)程(chéng)进度付款的方式，《发展商条例》对期房付款流程(chéng)做了(le)统一(yī)详细规定，要(yào)求所有(yǒu)开发商遵(zūn)守，支付节点一(yī)般为(wèi)合(hé)同(tóng)签(qiān)订后、地(dì)基(jī)完工、框架完工、管道(dào)门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照工程进(jìn)度放款，月供在(zài)此过(guò)程中随(suí)着放出贷款的增加而增(zēng)加，未(wèi)放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)方(fāng)面，购房者的订金与付(fù)款会存(cún)入银行(xíng)专门的项目资金(jīn)账户，账(zhàng)户资(zī)金提取(qǔ)须(xū)与房屋建(jiàn)设有关。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此(cǐ)后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房(fáng)地产到了政策(cè)出手(shǒu)临界(jiè)点，重点(diǎn)是(shì)保交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大对刚需和改善型需(xū)求(qiú)的(de)支持力度，长短兼顾妥善(shàn)应对局部(bù)停(tíng)贷现(xiàn)象，重(zhòng)点是(shì)保交楼保(bǎo)复工保民生，给予强有力的(de)金融工(gōng)具(jù)支持(chí)。另一(yī)方面，从(cóng)现在起，对(duì)还(hái)在正常运转的房企包括民(mín)营企业，加大支持力度，由(yóu)优质房(fáng)企牵头并(bìng)购重(zhòng)组整个行业，为每个房企配套(tào)AMC和财团，给(gěi)予金融工具配套(tào)。

　　二(èr)，中期(qī)来看，应充分估计形(xíng)势(shì)复(fù)杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制(zhì)。长效机制四(sì)大关键是(shì)推动(dòng)城市群战略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融中性稳(wěn)定和房地产税。定金环节，建立开发(fā)商违约后定金保护机制(zhì)，如将已支(zhī)付定金冻结(jié)至(zhì)房屋交(jiāo)付(fù)阶段，保障购房者定金安全。签(qiān)订合同环节，鼓(gǔ)励保(bǎo)险公司介入，为房屋(wū)重大延期(qī)以(yǐ)及重大缺(quē)陷(xiàn)等情况提供(gōng)充分(fēn)的(de)保障。余款支付环节(jié)，建立按工程进度付款(kuǎn)机制(zhì)或(huò)交(jiāo)房后按揭贷款机制(zhì)，充分保护(hù)购(gòu)房者的权益。资金监管环(huán)节(jié)，引入独立于开(kāi)发商、银行的第三方资(zī)金监管机构，或由政府相关部(bù)门直接监管，以此(cǐ)防止资金挪(nuó)用现象。交付环节，建立商(shāng)品房保修期制度。保修期内，开发商应(yīng)对房屋质量问题全权负责、免费维修(xiū)，购房者在保修期结束后支(zhī)付(fù)尾款。

　　三(sān)，长(zhǎng)期(qī)来看(kàn)，取消商品房(fáng)预售制(zhì)是大势所趋。一方面，98年房改时，全国(guó)缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对(duì)购房民(mín)众不公平的预售制(zhì)已经过时了，该取消了(le)，改为现房(fáng)销售。另(lìng)一方(fāng)面(miàn)，取(qǔ)消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知(zhī)道(dào)能不能(néng)兑现的营(yíng)销手(shǒu)段(duàn)，而是所见即所(suǒ)得的(de)过(guò)硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是(shì)对购房民众(zhòng)的最根本最实质(zhì)的保障，这(zhè)样将极(jí)大的提升开(kāi)发商的建筑(zhù)质(zhì)量，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣币(bì)。

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