近两年火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入密集分(fēn)红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比(bǐ)例稳定(dìng)分红(hóng)，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配金(jīn)额的REITs产品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此表(biǎo)示，强制分红机制是公募(mù)REITs主要特征之一，稳定分红(hóng)体现出该类产品长期投资(zī)价值(zhí)，通过观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金等指(zhǐ)标，也是(shì)观察REITs项目(mù)底层资产运营情况(kuàng)的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他(tā)们也提(tí)醒普通投资(zī)者注意，与(yǔ)产(chǎn)权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特(tè)许经营REITs项目在经营权到(dào)期(qī)后(hòu)不再产(chǎn)生现金(jīn)收益，特许经营权(quán)分(fēn)红目前已包含了利润分配和(hé)本金的归还，在选(xuǎn)择投资标(biāo)的(de)时应了(le)解(jiě)资(zī)产类型和分红(hóng)的特征(zhēng)。

　　15只公(gōng)募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆(lù)续迎(yíng)来除息日，此外尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚(shàng)未公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高(gāo)比例的(de)稳定(dìng)分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的(de)公募REITs产(chǎn)品中，2022年(nián)全年分(fēn)配(pèi)金额占(zhàn)可(kě)供(gōng)分配金额(é)比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部(bù)分(fēn)分(fēn)配比例(lì)在(zài)96％以上。

　　中金基(jī)金(jīn)相(xiāng)关(guān)负责人(rén)对此表示，投(tóu)资公(gōng)募REITs的(de)主要收益(yì)来(lái)源(yuán)为持有期(qī)分红(hóng)收益，以(yǐ)及基金份额交(jiāo)易价(jià)格(gé)的变化。基金份额二级市场(chǎng)价格受到公募REITs资产运(yùn)营情况及市场因素的综合影响(xiǎng)，较易(yì)引起(qǐ)波动(dòng)。与此相(xiāng)比(bǐ)，基(jī)金分(fēn)红(hóng)预期则(zé)更有规律(lǜ)可循。公(gōng)募REITs的分(fēn)红主要来自基础设(shè)施(shī)资产的经(jīng)营现(xiàn)金流，投资(zī)人通(tōng)过基金募集材料(liào)和信(xìn)息披(pī)露文件，结合行业及市场情况，可(kě)以(yǐ)分(fēn)析(xī)基础设施项目的经营(yíng)业绩，作为进行投(tóu)资决策(cè)的重要参(cān)考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级(jí)市场价格变化导致的浮盈(yíng)或(huò)浮亏，分红作(zuò)为基金(jīn)份额持(chí)有人实(shí)际获得(dé)的现金收益，对于长期投资(zī)者(zhě)更具参考(kǎo)价(jià)值。”中金(jīn)基金(jīn)相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营(yíng)高级副总监李华平也表示(shì)，根据《公(gōng)开募集基础设施证券投资基(jī)金指引（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基础设施基金应当将(jiāng)90％以上(shàng)合(hé)并后(hòu)基金年(nián)度可分配金额以现金形(xíng)式分配给投资(zī)者，强制分(fēn)红(hóng)机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的(de)分红机制体现(xiàn)出REITs产品长期(qī)投资(zī)价值。

　　中航基金也认为，从投资(zī)角度来看，基础设施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格(gé)反(fǎn)映这类产(chǎn)品“股性”的一(yī)面(miàn)，分红(hóng)体(tǐ)现了这(zhè)类产品的(de)“债性”特(tè)点。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分红类似于债券派息，但不等(děng)同于债券的固定利息回报，而是由可供分配现金(jīn)决定。

　　从机构(gòu)投(tóu)资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机(jī)构(gòu)投资者的投资品(pǐn)类，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的配置(zhì)价值。另一(yī)方面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机构投资者稳定(dìng)收益。机构投资者(zhě)公(gōng)募REITs能够通(tōng)过分(fēn)红(hóng)获取相对(duì)于投资(zī)债券(quàn)相对高的收(shōu)益性(xìng)，在有效(xiào)控制风险的前提下(xià)，增厚(hòu)资产包(bāo)收益，起到投(tóu)资(zī)“压(yā)舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋(dài)为安”外，市场对(duì)于未来分红水(shuǐ)平(píng)的(de)预期，也是影(yǐng)响REITs基金(jīn)二级市场(chǎng)价格走(zǒu)势的关键因(yīn)素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二(èr)级市场表现看，截至4月21日，今年以来(lái)中(聚酯纤维对人体有害吗 聚酯纤维是塑料吗zhōng)证(zhèng)REITs（收盘）指(zhǐ)数(shù)收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未(wèi)跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年(nián)3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分(fēn)产(chǎn)品受宏观经济的影(yǐng)响，可分(fēn)配(pèi)金额完成(chéng)率不达预期，一定程度上影(yǐng)响了公募(mù)REITs二(èr)级(jí)市场的价(jià)格。”李(lǐ)华平称(chēng)，公募(mù)REITs二级市场的价格(gé)波动受多重因素(sù)的影(yǐng)响(xiǎng)，投(tóu)资收益是影响REITs二级(jí)市场价格的主要因素之一，而稳定的分红(hóng)有利(lì)于(yú)吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关(guān)负(fù)责人也表(biǎo)示，近(jìn)期经济预期恢复(fù)，一(yī)方面市场热点呈现向股票和(hé)债券回(huí)归的过程(chéng)；另一方(fāng)面，基础设施项目的经(jīng)营业(yè)绩(jì)相对(duì)经济活力的改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分(fēn)红除权日(rì)，将对(duì)基(jī)金份额的开盘指导(dǎo)价做(zuò)调减处理，调减金额(é)根据(jù)单(dān)位基金份额的分红金额进行计算(suàn)。除权操作是(shì)对(duì)分(fēn)红前后基(jī)金份额净值变化(huà)的修(xiū)正，使(shǐ)投资人在(zài)基金分红前后(hòu)均可以(yǐ)获得公平的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期投(tóu)资(zī)的信(xìn)心，同时(shí)需结合持有产品的特(tè)性，关(guān)注(zhù)二级市场扰动对整体收益的影响程度。”中航基金相关(guān)人(rén)士(shì)也称。

　　特许(xǔ)经营(yíng)权分红包括(kuò)利润分配和本金归还

　　普通(tōng)投资(zī)者应了解底层资产情况(kuàng)

　　多(duō)位业内人士还提(tí)醒，与现有公募基金(jīn)分(fēn)红前提是本金之上的增值部分不同，特许经(jīng)营权REITs基(jī)金运作(zuò)期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派(pài)的是(shì)本金(jīn)与(yǔ)增值两个部分，两个(gè)部分之间的(de)比例是变(biàn)动的，与现有(yǒu)公(gōng)募基金分(fēn)红差(chà)异很大(dà)，大多数普通投资者可能把(bǎ)“分派”金额误认为(wèi)是(shì)持续分红。一(yī)旦30年、40年(nián)、50年、60年等(děng)合同年限到期(qī)后基(jī)金价(jià)值面临极(jí)大不确定性，这(zhè)是该类投资者应该注意的情况。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主要有特许经(jīng)营权类和(hé)产权类(lèi)两(liǎng)大资(zī)产类(lèi)型，持有产权类产品的收益(yì)主(zhǔ)要包(bāo)括每年的现(xiàn)金分红及(jí)资(zī)产增值的收益(yì)，而(ér)持有特许(xǔ)经(jīng)营类(lèi)产(chǎn)品的收益主要来自项(xiàng)目每年的现金分(fēn)红。其中，特许(xǔ)经营权(quán)类资产的分红(hóng)包(bāo)括了利润分配和本(běn)金的(de)归还(hái)，两(liǎng)者的比率也是变动的(de)，对特(tè)许(xǔ)经营权(quán)类资产的(de)公募REITs可以内部收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡(héng)量(liàng)投资收益(yì)。普通投资者在选择投资标的时(shí)，应(yīng)了(le)解公募REITs底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)的类型。

　　中航基金也(yě)表示，从细(xì)分来看，各类公募REITs分红因底层(céng)资产(chǎn)属(shǔ)性不同而形成区别。特许经(jīng)营权类的公募REITs产品因其分红相当于包(bāo)含“本(běn)金+收益(yì)”，分(fēn)红(hóng)相(xiāng)对较多，债(zhài)性偏(piān)强(qiáng)。而产权类(lèi)的公募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重(zhòng)底层资产的(de)价值(zhí)增值，所(suǒ)以相对(duì)股性偏强(qiáng)。普通(tōng)投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属性(xìng)，对所选择产品的二级(jí)市场价(jià)格和分红有合理预(yù)期。

　　中金基(jī)金相关负责人也(yě)认为，与产权(quán)类(lèi)项(xiàng)目相比，特许经营项(xiàng)目(mù)在经营(yíng)权到期后不再能产生现金收益，因此将(jiāng)可供分配(pèi)金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个(gè)特点，剩余经营(yíng)期限较短的特许经营项目，通常(cháng)具备更高的分派率水平。对(duì)于剩余(yú)期限较长的特许经营权项目，即使(shǐ)分派率相对较(jiào)低，也有(yǒu)足够年限收回(huí)本金并取得收益。

　　中(zhōng)金(jīn)基金该负责人提醒投(tóu)资者(zhě)注(zhù)意，特(tè)许经营权项目的(de)分派(pài)金额(é)包含了(le)投(tóu)资(zī)本金(jīn)，在不进行(xíng)扩募的情(qíng)况(kuàng)下，基金份(fèn)额单价随(suí)着分(fēn)派进(jìn)度逐年下降是正常现象，投资特(tè)许经营(yíng)权REITs的(de)收益来自(zì)项目剩余期限产(chǎn)生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的(de)土地或建筑(zhù)的剩余使用年限一般较(jiào)长，再加(jiā)上到期后通过对建筑的更新改造或补缴土地出让金等追(zhuī)加(jiā)投资，有机会进一(yī)步延长经(jīng)营期限。这种类似(shì)永(yǒng)续经营的(de)假设反映在(zài)基础资产的估(gū)值上，使(shǐ)产(chǎn)权类(lèi)REITs具备(bèi)更显著的资产(chǎn)投资属性。”该(gāi)负责人(rén)称。

　　观测内部收(shōu)益率等指标

　　评估项目(mù)底层资(zī)产运(yùn)营情况

　　在基(jī)金分红的(de)时点(diǎn)，多位业内人(rén)士还表示，在产品分红期，投资者可以(yǐ)观测(cè)经营活动现金(jīn)流、可供分配现金、内部收益率等指标(biāo)，来观察和(hé)评估项目底层资产的运(yùn)营(yíng)情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标中，跟现金相关(guān)的(de)指标有两个：一是年报中(zhōng)披露的经营(yíng)活动现金流，二(èr)是可供分(fēn)配现(xiàn)金(jīn)，二者(zhě)存在本(běn)质(zhì)性区别(bié)。经营活动产生(shēng)的现金(jīn)净流量是(shì)指企业经(jīng)营、筹资、投资产(chǎn)生的现金流，基于企(qǐ)业本身经营活动产(chǎn)生；可供分配(pèi)的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利润表的项目进行(xíng)调整，加期(qī)初(chū)现金(jīn)，最终得到的账面现(xiàn)金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投资价值体(tǐ)现在相(xiāng)对股债(zhài)市场(chǎng)独(dú)立的资产配置功能(néng)，比较适合长期持有。建议投资者对经营权(quán)类(lèi)的资产可以(yǐ)更多关注内部收(shōu)益率的高低，对产权(quán)类的资产更多关注分派率高聚酯纤维对人体有害吗 聚酯纤维是塑料吗低(dī)。因为公募REITs可(kě)分配(pèi)收(shōu)益主要来(lái)自底层资产的经营净现金流(liú)，所以底层(céng)资产运营(yíng)情况(kuàng)直接影(yǐng)响(xiǎng)投资回(huí)报(bào)，投资者(zhě)可综合考虑(lǜ)原(yuán)始权(quán)益(yì)人(rén)综合(hé)实力、运(yùn)营(yíng)管理(lǐ)机构(gòu)实力、公募基(jī)金管(guǎn)理(lǐ)人(rén)实力等多重因(yīn)素来选择投资标的。

　　中信证券研(yán)报(bào)也显示，公(gōng)募REITs进入密集分红(hóng)期，由于分(fēn)红(hóng)交(jiāo)易带来的(de)短期博弈机会仍在(zài)，叠加(jiā)此前市场接连回调，建议(yì)投资者关注有基本面支撑、填权(quán)效应相(xiāng)对明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的(de)招募说明书均会载(zài)明REI聚酯纤维对人体有害吗 聚酯纤维是塑料吗Ts在发行首年(nián)及次年(nián)的可供(gōng)分配金(jīn)额预测(cè)。投(tóu)资者可以将REITs的实(shí)际(jì)分红(hóng)金额(é)与募集(jí)材料中(zhōng)披(pī)露预测进行(xíng)比较(jiào)分析，结合经济及市场的实际(jì)环境，对基础设施项目的运营(yíng)业绩及REITs的(de)管(guǎn)理能力进行判(pàn)断。”中金基(jī)金(jīn)上述负责人也(yě)称。

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