万柳书(shū)院(yuàn)，暴雷了(le)。

　　今(jīn)年年初“万(wàn)柳少爷”的意外走红，让这个位(wèi)于北(běi)京海淀(diàn)的豪宅被全(quán)国知晓，其背后曾(céng)宣(xuān)称要做地产界(jiè)“劳斯莱斯(sī)”的神(shén)秘开发商——中赫集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关(guān)注，起(qǐ)因中赫集团成了(le)共(gòng)同债务人(rén)被中国(guó)信达追债，中国(guó)信达为(wèi)了收回钱款不得不(bù)将中赫(hè)抵(dǐ)押的75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早(zǎo)已售出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨(jù)资购(gòu)入房(fáng)产的有钱(qián)人，房子(zi)现在莫名奇妙地被(bèi)拍(pāi)卖，算是被割了(le)！

　　截至(zhì)发(fā)稿，暂(zàn)未看到这些业主的维(wéi)权信息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富(fù)人被(bèi)割(gē)韭菜的时候，他们的姿势都那么(me)优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没你(nǐ)想(xiǎng)象的(de)那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是(shì)债主

　　“北京豪宅(zhái)的(de)尽(jǐn)头是万柳(liǔ)书(shū)院”，但谁都没想到，这(zhè)个(gè)位于海淀核心区位，名(míng)校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟(jìng)然暴(bào)雷了(le)！

　　近日，有网(wǎng)友(yǒu)发现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地(dì)产开发(fā)有限公司不良(liáng)债权转(zhuǎn)让项目(mù)”，债(zhài)权总额高达近47亿，该项目的抵(dǐ)押物中，包括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良(liáng)债权转让项目的处置主体(tǐ)是中国信达资产管理股份有限公(gōng)司北(běi)京市分公司(sī)（下称中(zhōng)国信(xìn)达北分），处置(zhì)的是对(duì)北(běi)京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司（下称赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)）的不良(liáng)债权。截至2023年(nián)1月31日(rì)，债权金额(é)约(yuē)为(wèi)46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿(yì)元。中赫集团(tuán)有限公司是共同债务人。目(mù)前，该项目(mù)已(yǐ)有1万次围(wéi)观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看(kàn)，这就是一起中国信达北(běi)分讨债的故事，但实际(jì)上，75套豪宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳书院总共301户，而且早(zǎo)已售罄。如果(guǒ)该报(bào)道属实，说明这些房子实际上(shàng)都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为(wèi)什么中(zhōng)国(guó)信达(dá)的拍卖(mài)页(yè)面上又(yòu)注(zhù)明这(zhè)75套房子是“未出售”的状态呢？只能说(shuō)明这些房子根本没有(yǒu)网签，也没(méi)有(yǒu)房产证(zhèng)！

　　第一财经的(de)报道(dào)证实了上述(shù)内容(róng)。有豪宅中介(jiè)透露，中(zhōng)赫集团早就(jiù)把这75套(tào)房子抵押出去(qù)，现在还没资金解抵押，所以不(bù)能网签(qiān)、没办(bàn)房(fáng)本。

　　作为(wèi)海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强(qiáng)学区(qū)房，万柳书院的业主基本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等(děng)知名商业大(dà)佬也是万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)的业主。另据地产自媒体“地(dì)产八卦女”爆料，万柳书院(yuàn)的业主中，还有不少(shǎo)中赫集团的(de)高管、合(hé)作伙伴、亲(qīn)戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人(rén)也被(bèi)精准(zhǔn)收(shōu)割(gē)了！”

　　不过，如果(guǒ)这些(xiē)业主(zhǔ)确(què)实已经支付价款并(bìng)实际占有，那么，中国信达转让这笔不良债权回本的愿(yuàn)望，或(huò)将泡(pào)汤。这次(cì)拍卖损失最大的，没准还(hái)是(shì)债主中国信(xìn)达。

　　根据相(xiāng)关法律(lǜ)规定，民事(shì)执(zhí)行中(zhōng)，业主已经(jīng)支付(fù)价(jià)款(kuǎn)并实际占有，但(dàn)未办(bàn)理过户(hù)手(shǒu)续的，如(rú)果业(yè)主没有(yǒu)过错，人民(mín)法院不得查封、扣押(yā)、冻结，已经查(chá)封(fēng)的可(kě)以向法院提出执行异(yì)议申请(qǐng)，请求(qiú)法(fǎ)院解除查封，同(tóng)时可以联合(hé)起(qǐ)诉开发商，要(yào)求(qiú)退(tuì)还购房(fáng)款或办理房产(chǎn)证，并承怀瑾握瑜,嘉言懿行，嘉言懿行 怀瑾握瑜含义担违约责任(rèn)。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院报公布《最高人(rén)民法院(yuàn)关于商品房消费者(zhě)权利(lì)保护问(wèn)题的批(pī)复》，以司法解释的方式(shì)明确(què)了(le)购房人的优先(xiān)权：

　　商(shāng)品房(fáng)消费(fèi)者(zhě)以居住为目的(de)购买房屋并已(yǐ)支付(fù)全部价款，主张(zhāng)其房屋交付请求权优先于建(jiàn)设工程价款(kuǎn)优先受偿权、抵(dǐ)押权(quán)以及其他债(zhài)权的，人民(mín)法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一(yī)审法庭辩(biàn)论终结(jié)前(qián)已实(shí)际(jì)支付剩余价款的(de)，可以适用前款规定。

　　也就(jiù)是(shì)说，如果(guǒ)这75套房子均为“已售(shòu)未网(wǎng)签”，那么这笔(bǐ)不良债权，实(shí)际上是个烫手山(shān)芋。可(kě)能(néng)不仅不能卖出去回本，抵押的这75套(tào)房子(zi)，还(hái)会被(bèi)业主(zhǔ)讨回去(qù)。

　　中国(guó)信达，将会(huì)赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产(chǎn)界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老(lǎo)赖(lài)”

　　这次债(zhài)权公(gōng)司中(zhōng)国(guó)信达申(shēn)请不良债权(quán)转(zhuǎn)让，可(kě)以追溯到金谷信托(tuō)踩雷(léi)赫华恒(héng)瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目(mù)前中国信达已经成为(wèi)赫华(huá)恒瑞(ruì)唯一股东。但此前(qián)，赫华恒瑞为(wèi)中赫(hè)集(jí)团(tuán)旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地等(děng)选择退(tuì)出了(le)赫华恒瑞的股(gǔ)东行列，中国金谷国际信托有限(xiàn)责任公司成(chéng)为了唯一股东，后者由中国信达资产管理(lǐ)股份有限公(gōng)司(sī)持股(gǔ)93.75％。

　　作为(wèi)房地产(chǎn)开发商(shāng)，相较其他(tā)房企，中赫集(jí)团既没(méi)有很大规模，也(yě)没有很(hěn)高的国民知名度，但却在北京豪宅(zhái)圈留下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号(hào)院，作为中赫集团进入北(běi)京(jīng)的第(dì)一个豪宅项目，2011年，中赫置地(dì)推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成(chéng)为当时京(jīng)城最贵的楼盘，引(yǐn)发了市场(chǎng)强烈(liè)震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳(liǔ)书院，更是被誉为“北京海(hǎi)淀顶端(duān)豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保(bǎo)利、万科等大型知(zhī)名房企手中，抢下了北京万柳地(dì)块，成为北京当年的“双(shuāng)料(liào)地王”。很快，万柳书院就以神秘高(gāo)端的姿(zī)态杀入市场，无(wú)论是一块块从荷兰运(yùn)回来的灰砖垒起(qǐ)来的(de)五米高墙，还(hái)是每(měi)棵成本超6万(wàn)的(de)成年银杏树(shù)，还是每(měi)平米20万元(yuán)的价格，都令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院的(de)树、北(běi)平府的院儿(ér)。”从这(zhè)句顺(shùn)口(kǒu)溜(liū)中(zhōng)，就可看出其在北京豪(háo)宅(zhái)圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平米的法(fǎ)拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单(dān)价达(dá)到(dào)惊人的36万元/平(píng)米，说明万柳书院虽然已(yǐ)经推(tuī)出(chū)了8年之久，但其依旧在(zài)北京豪宅圈备(bèi)受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也(yě)吸引了(le)不少(shǎo)知名(míng)人士，如知名演员宋(sòng)丹丹，就住在(zài)钓鱼台七(qī)号院(yuàn)。而柳传志、丁磊等(děng)知(zhī)名商业大佬则居住(zhù)在万柳(liǔ)书院。

　　几(jǐ)大豪宅(zhái)的成功奠定了(le)中赫(hè)集团(tuán)的(de)“高(gāo)端(duān)路线”，也因(yīn)此，它被(bèi)外(wài)界(jiè)贴上(shàng)了(le)，“卖北京城最(zuì)贵(guì)的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签(qiān)。

　　但隐(yǐn)藏在(zài)豪宅开发商(shāng)光环(huán)的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为(wèi)被执行人(rén)，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒(jù)不履行(xíng)生效法律文(wén)书确定义务，中怀瑾握瑜,嘉言懿行，嘉言懿行 怀瑾握瑜含义赫集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑(kēng)了？

　　中(zhōng)赫集团(tuán)如今沦落到(dào)这个地(dì)步，其实是有迹(jì)可循的(de)。

　　事实上，早在(zài)今年年初“万柳(liǔ)书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集(jí)团，发现其(qí)深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名(míng)豪宅的开发(fā)商到(dào)沦(lún)为“老赖”，中赫(hè)集团实控人周(zhōu)金辉的(de)人(rén)生(shēng)轨(guǐ)迹跟着急(jí)转(zhuǎn)直(zhí)下。而(ér)追根溯源(yuán)，这个转折点，就在于收(shōu)购北(běi)京国安(ān)。

　　近(jìn)十年来，房(fáng)企(qǐ)纷(fēn)纷开始了多元化转型，但转型之路并不(bù)好走(zǒu)。早(zǎo)在2008年开始，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)就尝试过(guò)多元(yuán)化业务，先后进(jìn)军(jūn)能源市场(chǎng)、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型(xíng)的目光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金(jīn)服与(yǔ)IDG资本退(tuì)出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参(cān)股国(guó)安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团(tuán)从中信集团手中拿下北京国安俱乐部(bù)36％股(gǔ)权，至此拿(ná)下北京(jīng)国安俱乐部全部股权。如果北京国安(ān)的(de)估值一直没变，那(nà)么中(zhōng)赫(hè)集团拿下北京国安，总计(jì)花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫为(wèi)什么又(yòu)要(yào)质(zhì)押股权(quán)呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集(jí)团及其实(shí)控人周(zhōu)金辉夫(fū)妇将(jiāng)其手中的(de)中赫集团股份质(zhì)押陆(lù)续质(zhì)押，据企查查显示(shì)，目前中赫集团共有11条股权(quán)出质(zhì)记录。质权人包括海金(jīn)商业保理(lǐ)、北京建工、山东国际(jì)信托、中(zhōng)融信(xìn)托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入(rù)主(zhǔ)北京国安的时(shí)间完全吻合。

　　然而，入主北京国(guó)安后，不(bù)仅国安的经营状况没有得到改善(shàn)，中赫集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网(wǎng)信(xìn)息显示，2020年，北京(jīng)国安足球俱(jù)乐部实现营业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿(yì)元。截(jié)至2020年末，该俱乐(lè)部(bù)资产(chǎn)总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解(jiě)资(zī)金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质押手中的中(zhōng)赫集团股份(fèn)，但国安(ān)和中(zhōng)赫的(de)经营状况却持续没(méi)有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次列被(bèi)执行(xíng)人，执行标的高达11亿，北(běi)京国安也(yě)3次(cì)与中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)、中(zhōng)赫置(zhì)地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞(xiá)等共同(tóng)成为被执(zhí)行人(rén)，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不(bù)履行生效法律(lǜ)文书确定义务，上(shàng)述被执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有(yǒu)北(běi)京国安，目前幸免(miǎn)于(yú)难。不过在实控人(rén)都成(chéng)为(wèi)老(lǎo)赖的情况下，被执(zhí)行10个多亿的北(běi)京国安，又(yòu)如何(hé)能独善其身？

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