文(wén)：任泽平团(tuán)队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日召开的全国住(zhù)房(fáng)和城乡建设工作会(huì)议提(tí)出“有条件的(de)可以进行现房销售”，不足一个(gè)月时间，已有山(shān)东、安徽、河南、四(sì)川、广(guǎng)东等地明确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制了，用你的钱，建你的房子，还(hái)烂尾了，这是对购房者的(de)不公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没(méi)钱(qián)没(méi)实力的(de)别建(jiàn)了，不能把(bǎ)包袱甩给老百(bǎi)姓和社会(huì)，这是房地(dì)产从大开发时代步入高质(zhì)量发(fā)展阶段(duàn)的必然趋势，也是对(duì)购房(fáng)老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套(tào)户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经(jīng)过时(shí)了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天(tiān)经(jīng)地义。当(dāng)然(rán)二次(cì)房改是个(gè)技术活，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复工保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复(fù)市场信心(xīn)以及长(zhǎng)效机制，长(zhǎng)效机制四大关键是(shì)推动城市群(qún)战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。如果按照经济规律办事，中国一(yī)定能实现房地(dì)产软着陆(lù)和(hé)长(zhǎng)期平稳健康发(fā)展，跨(kuà)过这道关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制(zhì)、改为现(xiàn)房销售？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是(shì)一手(shǒu)交钱一(yī)手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商品不能交付(fù)的风(fēng)险。从个(gè)人层面看，预售制对购房者非常不公平，比如，交房等(děng)待期一般为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还(hái)要承担延(yán)迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房的风险。从行(xíng)业层(céng)面看(kàn)，预售制助(zhù)推部分房(fáng)企过度(dù)举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行(xíng)周期，会引发资金(jīn)链断裂(liè)、项目搁(gē)置等系列风(fēng)险。取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)，改为现房销售，这样(yàng)有助于落实中央房住不炒(chǎo)精神、有助(zhù)于保障购房老百姓权益、有助于房企稳健(jiàn)发(fā)展(zhǎn)，一(yī)举多得，谋划(huà)长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制度？预售(shòu)制度怎么来的？国(guó)外什(shén)么情况？简单(dān)科普(pǔ)一下(xià)：商品房预售(shòu)最早源于(yú)中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发(fā)商放杠(gāng)杆的方式(shì)。98年房改(gǎi)，由(yóu)于商(shāng)品(pǐn)房短缺(quē)，房企缺(quē)资金，借鉴(jiàn)中国香(xiāng)港，引入(rù)了商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)度。其实(shí)，当前(qián)世界不(bù)少(shǎo)国家存在预(yù)售(shòu)制。但是(shì)，重点来了！发达国(guó)家一般(bān)有(yǒu)严(yán)格的监管(guǎn)保障措施，开发商在项目获得政府(fǔ)批准后才可以开始销售，买家在购买期(qī)房后并非(fēi)像中(zhōng)国一(yī)样在支付完首付款后从银行一次性贷款支付(fù)剩余(yú)全(quán)部(bù)房款，而是根据开(kāi)发(fā)商(shāng)工(gōng)程进度在完(wán)全交(jiāo)房(fáng)前进行分期支付。所(suǒ)以，预售制度是需要严格的资金监管、分期支(zhī)付以及(jí)违约(yuē)处(chù)罚措(cuò)施作为(wèi)保(bǎo)障的，如果没有这些(xiē)保障措施，一定会触发风险(xiǎn)，对购房民众不公平(píng)，所以(yǐ)不如(rú)借机取消预售制度，以(yǐ)后改(gǎi)为(wèi)现房销售。客观讲预售(shòu)制度有一定历(lì)史阶段性，现在中(zhōng)国(guó)住房进(jìn)入存量时代，取消(xiāo)预售制度有(yǒu)助于(yú)降负债(zhài)降杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩给(gěi)老百姓(xìng)和社会，当然这需要(yào)配套房企债务重组、复工保交楼、恢(huī)复市场信心和(hé)房地(dì)产长效机制。这是个技术(shù)活，只要坚持市场化改革，中国一定(dìng)能化解这个难题，让房(fáng)地(dì)产回归实体经济和居(jū)住(zhù)属性，安(ān)居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开(kāi)发(fā)商将拼的(de)不是五花八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营(yíng)销手段，而(ér)是所见即所得(dé)的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购房(fáng)民众的最根本最实质的(de)保障，这样将极大的提升开(kāi)发商的建筑质(zhì)量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐劣币(bì)。所(suǒ)有商业的本(běn)质是向善(shàn)，是以(yǐ)客(kè)户(hù)为中心，房地(dì)产(chǎn)也不(bù)能例外，老百(bǎi)姓买(mǎi)房子(zi)是天大的(de)事，烂尾(wěi)毁三代，好房(fáng)幸福一家人。从这个角度，取消预(yù)售制、实施现房(fáng)销售是(shì)实现老百(bǎi)姓(xìng)安居(jū)乐业、社(shè)会长治久(jiǔ)安(ān)、行业企业(yè)健(jiàn)康(kāng)发展(zhǎn)的重(zhòng)大措施。在当(dāng)前的情(qíng)况(kuàng)下，取消预售制要结合稳楼市(shì)、房地产软着陆、打通金融支(zhī)持当(dāng)期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年(nián)前在(zài)国务院发展研究中心参与财税(shuì)改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长(zhǎng)期系统的(de)专(zhuān)项研究。（参考后来形成的专(zhuān)著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制(zhì)的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求(qiú)大(dà)、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推(tuī)动(dòng)城(chéng)市(shì)化进(jìn)程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确(què)实存在(zài)

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金(jīn)第三(sān)方全(quán)程(chéng)监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房交(jiāo)易立法(fǎ)，设(shè)置(zhì)期房预付款保全(quán)措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五十(shí)年代在中国(guó)香港，楼宇出租是(shì)地(dì)产(chǎn)行业盛行(xíng)的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周(zhōu)转期(qī)长等问(wèn)题(tí)，分(fēn)层销(xiāo)售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港还未推行公(gōng)共房屋制度，许多人栖身于木屋(wū)或者(zhě)其他临时住宅(zhái)，住房的需求是(shì)相(xiāng)当高，不(bù)过大多数居民(mín)的储(chǔ)蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多(duō)数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力(lì)才能购买。虽(suī)然(rán)楼宇出租是中国香港(gǎng)地产行业盛行的(de)方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期长等问题。针对这一系列问题，不少地产商开始探求新的(de)方式，瘦的女孩子是不是容易满足，为什么瘦人的紧呢如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这(zhè)模式一经(jīng)推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在分层出售(shòu)的基础(chǔ)上(shàng)，将“按揭(jiē)”模(mó)式引入(rù)房地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年(nián)底(dǐ)霍英东创办立信置业(yè)有限公司，凭借商业直觉和多年(nián)经营(yíng)杂货铺(pù)、海(hǎi)上驳运(yùn)业务的经(jīng)验，对于商品流通(tōng)、资金(jīn)周转(zhuǎn)有着独到的见解，在努(nǔ)力寻求方法加快自身(shēn)资金周转。当时其在购下九龙的(de)一(yī)块(kuài)地(dì)盘后，除了分层(céng)出售、还印发(fā)售(shòu)楼(lóu)说明书，上(shàng)有(yǒu)文字详(xiáng)尽说(shuō)明楼宇的(de)地势环境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买(mǎi)家的订金，采用类似租(zū)金的(de)分(fēn)期付款形式，等新楼落成时，收(shōu)齐(qí)买家的钱，买家就拥有了自己的(de)房(fáng)产。这种(zhǒng)方式减(jiǎn)轻了民众(zhòng)购房的资(zī)金压力，加(jiā)速了房屋的建造和销售，也解决了制造(zào)商的资(zī)金问题，降低投资风险，在当时(shí)可谓(wèi)是(shì)“双赢”的举(jǔ)措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销售模式(shì)成为当时(shí)中国香港房地产市(shì)场的一大特色，纵(zòng)观(guān)中(zhōng)国香(xiāng)港房(fáng)地产市场的改革，“卖楼花”模式(shì)高(gāo)效率地解(jiě)决了核心的住房供不应求(qiú)的(de)问题，使房市发展进(jìn)入新阶段。

　　预(yù)售(shòu)楼花(huā)模式推动了中国香港(gǎng)楼(lóu)市(shì)几十年繁荣，但(dàn)期间也出(chū)现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管部门不断完(wán)善、规范化，建立健全的监管(guǎn)机制，促进(jìn)市(shì)场健康发展。例(lì)如，1960年，位(wèi)于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部门提升了(le)对于(yú)预(yù)售楼花制度的(de)监管(guǎn)，即(jí)要求(qiú)开发商(shāng)在预售前，确保地价款已(yǐ)经全部支付，还要证明自身有(yǒu)资金等能力把项(xiàng)目完成，资金(jīn)需放(fàng)入律师(shī)所托管，支(zhī)取(qǔ)时需律所和建筑师的核准。为(wèi)了防止开发商(shāng)、律所、建(jiàn)筑(zhù)师等造(zào)假，套取监(jiān)管账户资(zī)金，中国香港要求律师行在银行开设(shè)的信托账户（监管(guǎn)账户(hù)）、开发商操作等(děng)采取全透(tòu)明化机制(zhì)，且(qiě)银行的责任(rèn)上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大风险方，后续需自身推动项(xiàng)目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十(shí)世纪九(jiǔ)十年代，中国内地面临住房需求大和供给量(liàng)短缺(quē)问题(tí)，引入(rù)“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中国(guó)内(nèi)地优(yōu)先发(fā)展重工业，强调基础建设，这一导向使(shǐ)前期发展工业化的(de)进程大于城市化进(jìn)程，唯有解(jiě)决(jué)住房基础等城(chéng)市化配套问题，才能进一步推进城(chéng)市化。但当(dāng)时推行的是“统一管理，统(tǒng)一分配，以租养房”的(de)福(fú)利(lì)分房制度(dù)，住房市场发展(zhǎn)起步(bù)较晚、增速较慢，福利分房制度也(yě)出现(xiàn)了分配不公、效率低、配套差等问题，因此福利分房制(zhì)度不再适(shì)用于当时的国情。叠加房地(dì)产市场面临商(shāng)品房(fáng)的需求(qiú)量大，而社(shè)会缺少大型房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发商，商(shāng)品房(fáng)供(gōng)应量小的(de)困境，此时(shí)引入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地(dì)房地产市场的一(yī)针强心剂。从1994年起，中国(guó)内(nèi)地(dì)逐(zhú)步引进中国香(xiāng)港预售(shòu)商品房制度(dù)，先后出台(tái)多项文件(jiàn)，大力支(zhī)持国内房地产(chǎn)市场改(gǎi)革。例(lì)如，1998年，国务院出(chū)台《关于(yú)进一步深化城镇住房(fáng)制度改革，加(jiā)快住房瘦的女孩子是不是容易满足，为什么瘦人的紧呢建(jiàn)设的通知》文件，决定停止(zhǐ)住(zhù)房无偿实物分配，逐步实行住房分配(pèi)货币化(huà)、住房(fáng)供给商品化、社会化的住房新(xīn)体制，从计划经济下的福利分房转向市场经济的商品房。房地产市场采用预售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资金和开发(fā)时间周期长的(de)两大难(nán)题，开发商以预售款撬(qiào)动下一个项目的开发，形成滚(gǔn)动开(kāi)发模式，住房供应速度加快。自此中国内地开始(shǐ)房改货币化，中国人(rén)民银(yín)行等(děng)多(duō)方迅速出台相关(guān)的信贷政(zhèng)策，支持(chí)购(gòu)房者，极大作用(yòng)推(tuī)动了房地产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)后(hòu)，经调(diào)整形(xíng)成契(qì)合中国内地的商品房预售制度。预售制的(de)初衷(zhōng)是为了缓解(jiě)房企资金压力，加快城(chéng)镇住房(fáng)建设(shè)。具体来说，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给(gěi)购房者，由购房者(zhě)支付定金或房(fáng)款的(de)行(xíng)为。区别于中国香港(gǎng)，在中(zhōng)国内地(dì)实(shí)践过程中(zhōng)，商品房预(yù)售流(liú)程为：房地产(chǎn)开发商办理预售许可(kě)证-签订商品房买卖(mài)合同-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在购房过(guò)程中，购房(fáng)者需要(yào)一次性(xìng)付清首付款，并采用银行贷款(kuǎn)的形式一次性付清剩(shèng)余房款，换言之，房(fáng)屋未建成(chéng)，开发商可能已拿到(dào)了全部购房(fáng)款，这点与中国香(xiāng)港的按照工程进(jìn)度付款有所(suǒ)不同。对(duì)中(zhōng)国内地的开发商而(ér)言，预售制商品房也开启了高(gāo)周转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售(shòu)制推(tuī)动(dòng)城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　作为中国内地商品房销售的最主要方式，预售制(zhì)极大(dà)缩短房企现金回笼周期(qī)，同时增加市场商品房(fáng)供应，推动了(le)城镇化发(fā)展(zhǎn)进程。预售制(zhì)在过去20多年对(duì)中国内地房地产(chǎn)市(shì)场的稳步发展起到了重要作用，不(bù)仅解决(jué)了房地产市场(chǎng)快速发展阶段的资金(jīn)需(xū)求，也提高了居民居住(zhù)水平，中国内地城镇居(jū)民(mín)从筒子楼住到住宅(zhái)小区(qū)，从全民蜗居(jū)到(dào)基本适居，住房事(shì)业(yè)取得巨大进步，数十年时(shí)间走完发达国家几百年城镇化路程。改革开放以来，城(chéng)镇化进程(chéng)进入快速(sù)发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年(nián)间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇(zhèn)住宅存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑面(miàn)积从8.1平方(fāng)米(mǐ)增(zēng)至(zhì)34.7平方米，城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从(cóng)0.8增(zēng)至1.09。预售制在(zài)当前已成(chéng)为(wèi)中国内地商品(pǐn)房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国(guó)内地(dì)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)期房销售面积占总销售面积(jī)的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积(jī)达15.6亿(yì)平，比重上(shàng)升至87％。

　　预(yù)售(shòu)制也推动(dòng)了中国内地房地产行业的发展。中国内地房地产历经二(èr)十(shí)多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各(gè)项指(zhǐ)标大(dà)幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋新(xīn)开工(gōng)面(miàn)积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累(lèi)计(jì)上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完(wán)成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销(xiāo)售(shòu)金额分别从1.5亿(yì)平增(zēng)至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至(zhì)18.2万亿(yì)元，累(lèi)计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快(kuài)速发展，房地产(chǎn)企业从(cóng)无(wú)到(dào)有、从国企先行到民(mín)企崛起(qǐ)，队(duì)伍逐渐壮大(dà)。2018年(nián)，房地产企(qǐ)业数(shù)量(liàng)达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内地经济高增长的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带(dài)动(dòng)的上下游产业链特别长，高(gāo)达(dá)50多个行业。2020年(nián)房地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间(jiān)接(jiē)贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产对(duì)金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地(dì)产完全拉动的投资占(zhàn)全(quán)社会固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占固定(dìng)资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地(dì)产贷(dài)款占银行各项贷款(kuǎn)余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道(dào)业务，占(zhàn)比超过(guò)三分(fēn)之一。从房地产融资存量占社融存量比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如(rú)果房(fáng)企大面积违约，将导(dǎo)致银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财(cái)富效应渠(qú)道，根据我们的《中国(guó)住房市值(zhí)测(cè)算报告》，2020年中国住房市(shì)值为(wèi)62.6万亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿美(měi)元(yuán)、日(rì)本的(de)10.8万亿美元(yuán)、英法德三国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住(zhù)房市值(zhí)占股债房(fáng)市值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英(yīng)国(guó)的49％、法(fǎ)国(guó)的56％、德国(guó)的64％。中国(guó)住房(fáng)市值与股债房(fáng)市值的比(bǐ)例较高，主(zhǔ)要是因为住房市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接(jiē)融资(zī)比例较低，股(gǔ)票、债券市值较低(dī)，居(jū)民投(tóu)资渠道缺乏(fá)。

　　不可(kě)否(fǒu)认，预售制背后潜(qián)藏的(de)风险确实存在(zài)，当前(qián)的负面(miàn)效(xiào)应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分商品(pǐn)是一手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是对购(gòu)买者的单方面(miàn)不(bù)公平(píng)制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的风险。比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在(zài)此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还(hái)要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期(qī)办理甚至(zhì)不能交房等风险(xiǎn)。另外，购房者和(hé)开发商之间的购房合同、购房者和银行(xíng)的按揭贷(dài)款合同(tóng)是两个独(dú)立的(de)合同关系(xì)，如果开(kāi)发商发(fā)生违约，购房(fáng)者(zhě)只能根据(jù)购(gòu)房合同向开发商主张权力(lì)，但依旧需要根(gēn)据按揭贷款合同(tóng)按时(shí)向银行进行(xíng)贷款偿还，因(yīn)此(cǐ)购房者承担的风险较大。

　　从行业(yè)层面看，预售制助(zhù)推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下行(xíng)周期，会(huì)引发(fā)资(zī)金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自(zì)身信用(yòng)和购房者对行业的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为(wèi)市场波动或经营不善，出现资金链断裂等(děng)一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的预售合同和按揭合同(tóng)，已经从银行获得房款，如果购房者丧失还(hái)款能(néng)力或短期不能还(hái)款(kuǎn)等(děng)，则(zé)风险完全由银(yín)行承担(dān)，银(yín)行将面临较大(dà)的坏账(zhàng)压力(lì)。

　　从监(jiān)管(guǎn)角度看，购房(fáng)者的预售监管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂(làn)尾”，归根(gēn)结(jié)底两(liǎng)个字(zì)那就是“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城(chéng)市商品房预售管(guǎn)理办法》中明确(què)规定(dìng)了开发企业预售商品房(fáng)所得款(kuǎn)项应当用于(yú)有(yǒu)关的工程(chéng)建设，商品房预(yù)售(shòu)款监管的具体办(bàn)法，由房地产管(guǎn)理部门制定。但多年以(yǐ)来全(quán)国并没有统一的预售资金监管规(guī)定，各地(dì)实行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管资(zī)金比例(lì)为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建安(ān)成本乘(chéng)以建筑面积(jī)或者项目工程总额报价计(jì)算重点资金。而事实是，不少购房款未进入监管账户、或(huò)进入监管账户(hù)后被挪用，导致楼(lóu)盘没有资(zī)金继续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫继(jì)续还款。那么，监管账户资金如何(hé)被挪(nuó)走的？实(shí)际(jì)上，在过去房地产大开发时(shí)代的高周(zhōu)转背景下，抽调预售款监管账户(hù)资金，是(shì)行(xíng)业“潜规则”。比(bǐ)如(rú)工程总承包方，以工程(chéng)建设名义，获得监管账户拨付资金，再由(yóu)工(gōng)程(chéng)方(fāng)将(jiāng)资金转给房企，而拨付(fù)的工程(chéng)款，远超工程(chéng)进度(dù)所需(xū)。通过(guò)这些方式套取的资金，在房企各(gè)地(dì)项目(mù)间流动(dòng)，变相加(jiā)杠杆，这(zhè)样做提供了资金流动性，房企(qǐ)抽(chōu)调(diào)资金统(tǒng)筹拿地、还(hái)款和楼(lóu)盘建设，形成(chéng)一种资金(jīn)循环(huán)高周转(zhuǎn)模(mó)式，但一(yī)定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外(wài)商品房预售制度呈(chéng)现以(yǐ)下特点：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保护：对(duì)于购房者预付(fù)资(zī)金(jīn)，一般设有定金或预付款保(bǎo)护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款(kuǎn)比重：要(yào)求购房者支付(fù)的预(yù)付款(kuǎn)比例(lì)相对较低，绝(jué)大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付(fù)款一般(bān)以(yǐ)定金方式(shì)支付，或按工程(chéng)进度分期支付，或二(èr)者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放按(àn)揭贷(dài)款，一是按工程(chéng)进(jìn)度(dù)付款，按(àn)揭贷款按照工程进(jìn)度(dù)逐渐发放，购(gòu)房者(zhě)开(kāi)始(shǐ)月供；二是房(fáng)屋交付(fù)后发(fā)放按揭(jiē)贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂(làn)尾保护(hù)：为预售商品(pǐn)房(fáng)提供期房烂尾保险，在商(shāng)品房(fáng)出现(xiàn)重大延期或重大(dà)缺陷时，保(bǎo)障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋(wū)交(jiāo)付(fù)保护：房屋(wū)交付(fù)质量的(de)保障有两种方式，一是期(qī)房(fáng)由政府或第三(sān)方(fāng)验收合格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取(qǔ)得购(gòu)房者支付的房款。二是开发商为购房者(zhě)提供一定的保(bǎo)修期，通(tōng)常1-5年(nián)，保修期满(mǎn)，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三(sān)方全程监管，交付时(shí)开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定(dìng)金(jīn)一定期限内(nèi)无条件返还(hái)，最低(dī)首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余房(fáng)款交付后(hòu)按揭还款，交付前资金由第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时(shí)开发(fā)商凭(píng)验收凭(píng)证取得房款。

　　定金及(jí)首付环节(jié)，定金(jīn)比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美国平均首付(fù)比例为(wèi)12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金或首付外，购房者在(zài)房(fáng)屋交付后(hòu)通(tōng)过按(àn)揭贷款支付(fù)剩余(yú)房款。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防止开发商挪用资金(jīn)，购房者(zhě)的定金及(jí)首付款由第三方公证(zhèng)行或产权保险(xiǎn)公司的信托账户监管(guǎn)。如果开发(fā)商倒(dào)闭(bì)导致楼盘(pán)烂(làn)尾(wěi)，购房者资金可通(tōng)过申(shēn)请仲裁(cái)取回，且(qiě)不承担任何责任与损失。而开(kāi)发(fā)商在房屋建设过程中的资金全部来自银行，银行根据工(gōng)程进度向(xiàng)开发商提(tí)供(gōng)一定比例的(de)贷款，由于开发商(shāng)挪用资金直接(jiē)损(sǔn)害银行利益，银(yín)行有充分动机监管开发商施(shī)工进(jìn)度。开(kāi)发商在房屋交(jiāo)付时需取得由政(zhèng)府相关部(bù)门经审查(chá)后发放的(de)验收(shōu)凭证，通过验收凭证向银行得到购房者支(zhī)付(fù)的房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零(líng)首付购(gòu)房，房款按(àn)建造工期进度(dù)支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，开(kāi)发商或购房者可(kě)购(gòu)买(mǎi)期房烂尾(wěi)保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发(fā)商在(zài)项目获批后即可预(yù)售(shòu)房屋。签(qiān)署购房合同(tóng)前(qián)，购房者需支付约2000欧的定(dìng)金并进行预约公证，签订合同(tóng)后定金退还。如由于(yú)任何原因不能购买，定金(jīn)按照德国法律全部退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者需支(zhī)付公证费和土地交易税，分别为(wèi)房屋(wū)售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用不包含在购房款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德(dé)国没有规(guī)定最低首(shǒu)付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余(yú)款(kuǎn)方(fāng)面(miàn)，德国也采(cǎi)取按工期支付房款的制(zhì)度，一般分7笔进行支(zhī)付(fù)，具体支付节点(diǎn)、比例因项(xiàng)目而(ér)异。一般来说(shuō)，支付节点(diǎn)可分(fēn)为(wèi)公证后、主体完(wán)工、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁(jié)及(jí)墙(qiáng)面完工(gōng)、地板完工、全部完(wán)工，支(zhī)付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者(zhě)可(kě)在支付房款前申请(qǐng)房(fáng)贷，房(fáng)贷利率采用(yòng)固定利率，银(yín)行按施工节奏(zòu)分多次发(fā)放贷款，每笔贷款给(gěi)予(yǔ)购房者一定使用期限，期限结束后，购房者(zhě)开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公司(sī)针对期房设计了两种保险，保险(xiǎn)的功(gōng)能是当房屋(wū)出(chū)现重(zhòng)大(dà)延期(qī)或重(zhòng)大缺陷时，保险公司保证开发商赔(péi)偿(cháng)或修复(fù)，开发商破产(chǎn)，由保险公司负(fù)责相应(yīng)赔偿。保险由开(kāi)发(fā)商或购(gòu)房(fáng)者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预售(shòu)制设有10％定金(jīn)保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，交(jiāo)房前付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方均(jūn)有一名律(lǜ)师，负责沟通期房交易中(zhōng)的(de)房产、资金、合同(tóng)等各个环节，各(gè)环节内(nèi)容(róng)确认无误后签订首(shǒu)付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了(le)10％定金保(bǎo)险保护机制，当开发商(shāng)出现财务、经营问题时，购房(fáng)者10％的定(dìng)金由保险公(gōng)司(sī)赔(péi)付(fù)，而超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，首付比例(lì)通(tōng)常为(wèi)10％-25％，首付(fù)需要在合同签(qiān)订21天内支(zhī)付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国(guó)采(cǎi)取按(àn)工程进度付款的方式，但是(shì)交房前付款(kuǎn)比例相对较低，一般会在(zài)合同(tóng)签(qiān)订6-24个(gè)月分别支(zhī)付(fù)两笔5％-10％的(de)款项，即交房(fáng)前付款(kuǎn)比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交付环(huán)节，英(yīng)国规定(dìng)房屋(wū)必须(xū)经过(guò)房产公(gōng)证公司的检验验收后(hòu)才能交付(fù)，交付(fù)后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期房预售资金监管极为严格(gé)，资金也由律师监(jiān)管，在确认工程进度、支付相关款项过程中(zhōng)，由(yóu)买(mǎi)房律师(shī)将资金转给(gěi)卖(mài)方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商(shāng)，即资金(jīn)在进(jìn)入开发商(shāng)账户前(qián)经(jīng)过两道关口，有(yǒu)利于保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期房交易(yì)立(lì)法(fǎ)，设置(zhì)期(qī)房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交(jiāo)易立(lì)法，定金超(chāo)5％或1000万日(rì)元时，开发商必须完成“预售房(fáng)定金保全(quán)措(cuò)施”，交房前(qián)付款比例(lì)不超房款的20％，开发商违约需(xū)返(fǎn)还定(dìng)价并赔(péi)偿约(yuē)10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立(lì)法方(fāng)面，日本二战(zhàn)结束后由于房屋(wū)供给严重失(shī)衡(héng)，叠(dié)加(jiā)法律空(kōng)白，社会上(shàng)“一房(fáng)二(èr)卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次(cì)修订(dìng)，目前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日(rì)本《宅地(dì)建物取引业(yè)法》，对购房者支付(fù)定金(jīn)超(chāo)过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律要(yào)求开发(fā)商必须完成定金保全(quán)措施才可(kě)预(yù)售。什么(me)是定(dìng)金保全措施？即买(mǎi)卖双方(fāng)签订购房合(hé)同时，开发(fā)商向金融机构或指定(dìng)保(bǎo)证机构(gòu)或保险机构签订定(dìng)金(jīn)保证委托合(hé)同，设置购房者定金(jīn)的保证或保险，并将(jiāng)相应(yīng)的保证金证明书交付给(gěi)购房者(zhě)。除定金外，其(qí)他(tā)预先支付的购房款(kuǎn)也(yě)受该措施保护。若开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致期(qī)房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金证(zhèng)明书向金融机构或保证机构或保险公(gōng)司兑付，同(tóng)时，开发商需(xū)向(xiàng)购房者赔付违约(yuē)金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款支付(fù)环(huán)节(jié)，交房前只需(xū)支付最(zuì)多不(bù)超20％的定金，签(qiān)订购房(fáng)合同后，购房(fáng)者(zhě)即可(kě)向银行申请贷款，但交房(fáng)后才开(kāi)始按(àn)揭(jiē)贷款，除定金外的剩余房款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡(pō)期房购房者(zhě)违(wéi)约可返还相当于(yú)3.75％房(fáng)款的(de)订金，首付比例20％，余款按工程进(jìn)度支付，所有资金(jīn)进银行专门(mén)项目(mù)资金(jīn)账户(hù)，交房(fáng)后满1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开(kāi)发商有(yǒu)统一(yī)的选购权合同以及(jí)订金返还机制(zhì)，即(jí)OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天(tiān)，执(zhí)行OTP则进一步(bù)签订购买合(hé)同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面(miàn)，签(qiān)订购房(fáng)合同后，购房者需支付15％的首(shǒu)付及印花(huā)税，同时(shí)购房(fáng)者向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房同样采取(qǔ)按(àn)工程进(jìn)度付款的方式(shì)，《发(fā)展商条例》对期房(fáng)付(fù)款流程做了统(tǒng)一(yī)详细规定，要(yào)求所有开发商遵守，支(zhī)付节点一般为合同签订后、地(dì)基完工(gōng)、框架完工(gōng)、管道(dào)门窗等完工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭贷款也依(yī)照工程(chéng)进度放款，月供在此过程中随着放出贷款的(de)增(zēng)加而增(zēng)加，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与(yǔ)付款(kuǎn)会存入银行(xíng)专门的项(xiàng)目资金账户，账户(hù)资金提取须与房(fáng)屋建设有关。房屋交(jiāo)付后，购(gòu)房者享受1年的房屋保修期(qī)，此后购(gòu)房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当(dāng)前(qián)房地产(chǎn)到了政策出手临界点，重(zhòng)点是保(bǎo)交(jiāo)楼和房企重组。一方面，加大(dà)对刚需和改(gǎi)善型需求的(de)支持力度(dù)，长短兼顾妥善(shàn)应对局部停(tíng)贷现象，重点是(shì)保(bǎo)交楼保复工保民生(shēng)，给予强有力的金融工(gōng)具支(zhī)持。另(lìng)一方面，从现(xiàn)在起，对(duì)还在正常运转的房企包括(kuò)民(mín)营企(qǐ)业，加大支持力(lì)度，由优质房企牵头并(bìng)购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融(róng)工具配套。

　　二(èr)，中(zhōng)期(qī)来看，应(yīng)充(chōng)分估(gū)计形势复(fù)杂性(xìng)和人性复杂性(xìng)，兼顾(gù)化解停(tíng)贷(dài)、复工保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债务(wù)、恢复市场信心以及长效机制。长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制(zhì)四大关键是推动城(chéng)市群(qún)战略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融中性(xìng)稳(wěn)定和(hé)房地产税。定金环(huán)节(jié)，建立(lì)开发(fā)商违约(yuē)后定(dìng)金保护机制，如将已支付定金(jīn)冻结至房(fáng)屋交付(fù)阶段(duàn)，保障(zhàng)购房者(zhě)定金(jīn)安全。签订合(hé)同环节(jié)，鼓励保险公司介入，为房屋(wū)重大延(yán)期以(yǐ)及重大(dà)缺陷等情况(kuàng)提供充分(fēn)的保障。余款支付环节(jié)，建立按(àn)工程进度付款机制或交房后按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)机制，充分保护购(gòu)房者的权(quán)益。资金监(jiān)管环(huán)节，引(yǐn)入独(dú)立于开(kāi)发(fā)商(shāng)、银行的第三(sān)方资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)机构，或由政府相关部门直接监管，以此(cǐ)防止资(zī)金挪用(yòng)现象。交付(fù)环(huán)节，建立商品房(fáng)保(bǎo)修期(qī)制度。保修期内，开发商应对(duì)房屋质量问题全权(quán)负责、免费维(wéi)修，购房者(zhě)在保(bǎo)修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是(shì)大势所趋。一(yī)方(fāng)面(miàn)，98年房改时(shí)，全国缺房(fáng)子，开发商缺(quē)钱，预(yù)售制(zhì)是(shì)权宜之(zhī)计，现(xiàn)在全(quán)国套户比超过1，从(cóng)大开(kāi)发进入(rù)存(cún)量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。另(lìng)一方面(miàn)，取消预售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，开发(fā)商将拼的不是(shì)五花(huā)八门(mén)、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑(duì)现的营销手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得(dé)的过(guò)硬的产(chǎn)品质量(liàng)和诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根本最(zuì)实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣(liè)币。

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