万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的(de)意外走红，让(ràng)这(zhè)个位于北京(jīng)海淀的豪宅被全国(guó)知晓(xiǎo)，其(qí)背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发(fā)商——中赫集团，也被拉向台(tái)前。

　　而如今(jīn)，万柳书院再次受到(dào)舆论关注，起因中赫集(jí)团成了共(gòng)同债(zhài)务人被中(zhōng)国(guó)信达追债，中国信(xìn)达为了收回钱款不(bù)得不将中赫抵押(yā)的75套(tào)万(wàn)柳书院豪宅拍卖(mài)。可(kě)问题是(shì)，这些房子早已售出，业主并非中(zhōng)赫(hè)集(jí)团，那些真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未(wèi)看到(dào)这些业主的维权信息，难怪有(yǒu)网友调侃：“富人(rén)被割韭菜的时候，他(tā)们(men)的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收(shōu)割？

　　最(zuì)惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是万柳书(shū)院(yuàn)”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区位，名(míng)校环绕的(de)顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网(wǎng)友(yǒu)发现，中国(guó)信达(dá)在京东拍卖(mài)上，上架了“北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限(xiàn)公司(sī)不良债权转让项目”，债权总额高达近(jìn)47亿，该项目的(de)抵押物中，包括(kuò)75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述不良债权(quán)转让项目的处置主体是中国信达资产(chǎn)管理股份有限公司北(běi)京市分公(gōng)司(sī)（下(xià)称中(zhōng)国信达北分），处置的是(shì)对北京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司（下称赫华(huá)恒瑞）的不良债权(quán)。截至2023年1月31日，债权金(jīn)额约为46.95亿(yì)元人民(mín)币，其(qí)中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务人。目前，该项目已有1万次(cì)围(wéi)起飞前多久停止登机，起飞前多久停止登机口观(guān)，35名(míng)意向人。

　　从(cóng)表面上看，这就(jiù)是一起中国信达北分讨(tǎo)债(zhài)的故事(shì)，但(dàn)实际(jì)上，75套豪宅的(de)背后(hòu)暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万(wàn)柳(liǔ)书院总(zǒng)共(gòng)301户，而且早已售罄(qìng)。如(rú)果该报道(dào)属实(shí)，说明这些(xiē)房子(zi)实际上都是(shì)卖(mài)出去了(le)的，是有人住的(de)。

　　那为什么中国信达的拍卖页面(miàn)上又注明(míng)这75套房子是“未出售(shòu)”的状态呢(ne)？只能说明这些房子根本(běn)没有网签，也没有房(fáng)产证！

　　第一财(cái)经的报道证实了上述内容。有豪(háo)宅中介(jiè)透露，中赫集团(tuán)早(zǎo)就把这75套(tào)房(fáng)子抵押出(chū)去(qù)，现在还没资金解抵押(yā)，所以不能网签、没办(bàn)房(fáng)本。

　　作为海淀(diàn)的(de)顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主(zhǔ)基本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊(lěi)等知(zhī)名商业(yè)大佬也是万柳书(shū)院(yuàn)的业(yè)主。另(lìng)据地产自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料(liào)，万柳书院的(de)业(yè)主(zhǔ)中，还(hái)有(yǒu)不少中赫集团的高(gāo)管、合(hé)作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由(yóu)此(cǐ)，不少(shǎo)网友感叹，“富人(rén)也被精准收割了(le)！”

　　不过(guò)，如果这些业主确实已经支(zhī)付价(jià)款并实际占有，那么(me)，中国(guó)信(xìn)达转让(ràng)这笔(bǐ)不良债(zhài)权(quán)回本(běn)的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没(méi)准(zhǔn)还是债(zhài)主中国信达。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民事执行中，业主已(yǐ)经支付价款(kuǎn)并实际占有(yǒu)，但未办理过户手(shǒu)续(xù)的，如(rú)果业主没(méi)有过错，人民法院不得(dé)查封、扣押、冻结，已经查封的(de)可以向法院提出执(zhí)行(xíng)异议申请，请求法院解除查封(fēng)，同(tóng)时可以(yǐ)联合(hé)起诉开发商，要求(qiú)退还(hái)购房款(kuǎn)或办理房产证(zhèng)，并承(chéng)担违约责(zé)任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院(yuàn)报公布《最高人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)关于商(shāng)品房消费者(zhě)权利保护问题的批(pī)复》，以司法解释的方(fāng)式明确了购(gòu)房人的优先权：

　　商品房消费者以(yǐ)居住为目的(de)购买房屋并已支付全(quán)部价款，主张其(qí)房屋交付请求权(quán)优(yōu)先于建设工(gōng)程价(jià)款优(yōu)先(xiān)受偿(cháng)权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部(bù)分价款的商品房消费者，在一(yī)审法庭辩论(lùn)终结前已实际(jì)支付(fù)剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子(zi)均为“已售未网签”，那么这笔不(bù)良债(zhài)权，实际上(shàng)是(shì)个烫手山芋。可能不仅不能(néng)卖出去回(huí)本，抵押的这(zhè)75套房子，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中国信达，将会赔(péi)了(le)夫(fū)人(rén)又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中国信达申请不良(liáng)债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国(guó)信(xìn)达已(yǐ)经成(chéng)为赫(hè)华恒瑞唯(wéi)一(起飞前多久停止登机，起飞前多久停止登机口yī)股东。但此前，赫华恒瑞为中赫(hè)集团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团(tuán)、中赫(hè)置地(dì)等选择退出了赫华(huá)恒(héng)瑞的股东行列，中(zhōng)国金谷国际信托有限责(zé)任公司(sī)成为了唯一股东，后者由中国(guó)信达资(zī)产管理股份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相(xiāng)较其(qí)他房(fáng)企，中赫集团(tuán)既没有很大(dà)规模(mó)，也没有很高的(de)国民(mín)知名度，但(dàn)却在北(běi)京(jīng)豪宅圈留下一个个(gè)传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为中赫集团进(jìn)入北京的第一个豪宅项目(mù)，2011年，中(zhōng)赫置(zhì)地(dì)推出(chū)钓(diào)鱼岛七(qī)号院3号楼(lóu)，高达30万/平(píng)米的天(tiān)价，成为当时京(jīng)城(chéng)最(zuì)贵的楼盘(pán)，引发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开(kāi)发的(de)万柳书院，更是被(bèi)誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创(chuàng)、保利(lì)、万科等大(dà)型(xíng)知名房企手中，抢下了北京万(wàn)柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院(yuàn)就以神秘高端(duān)的(de)姿态杀(shā)入市场(chǎng)，无(wú)论(lùn)是一块(kuài)块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还(hái)是每棵(kē)成本超6万的成年银杏树(shù)，还(hái)是每平米(mǐ)20万元的价格，都令(lìng)业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳(liǔ)的(de)墙(qiáng)、西(xī)宸(chén)的缸、霄八的顶儿(ér)、融创(chuàng)的湖、紫辰院(yuàn)的树(shù)、北平府的院儿。”从这句顺口溜中(zhōng)，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末(mò)上市的它，对手是当时有名(míng)的融创观澜(lán)嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它(tā)远远超过这(zhè)些对(duì)手。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平(píng)米的法(fǎ)拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价(jià)达到惊人(rén)的(de)36万元/平米，说明万(wàn)柳(liǔ)书院虽然已经推出了8年(nián)之(zhī)久，但其依旧(jiù)在北京豪宅(zhái)圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开(kāi)发(fā)的豪(háo)宅，也吸(xī)引了不少(shǎo)知名(míng)人士，如知名演员宋(sòng)丹丹，就住在钓(diào)鱼台七号院。而柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)则居住在万(wàn)柳书(shū)院。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠(diàn)定了中赫集团的“高端路线”，也因(yīn)此，它被外界贴上了(le)，“卖北京(jīng)城最(zuì)贵的房(fáng)，拿北京城最贵的地”，“做地产中的(de)‘劳(láo)斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商光环的背后，这个地产界“劳斯(sī)莱斯”却多(duō)次成(chéng)为被执行人，被执行标的(de)高达11亿。

　　今年(nián)年(nián)初，因为履行能力(lì)而拒不(bù)履行(xíng)生效法律文书确定义务，中赫(hè)集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这(zhè)个地步，其(qí)实是(shì)有(yǒu)迹可循(xún)的。

　　事实上，早在今(jīn)年年初“万柳书院少爷”走红之时(shí)，深(shēn)蓝财经(jīng)就(jiù)曾深挖出背后的中赫集团(tuán)，发现其深陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开(kāi)发(fā)商到(dào)沦(lún)为“老赖”，中赫集(jí)团实(shí)控(kòng)人周金辉的人生轨(guǐ)迹跟着急(jí)转直下。而追根溯源，这(zhè)个转折(zhé)点，就在于收购(gòu)北京国安(ān)。

　　近十年来，房企(qǐ)纷(fēn)纷开始了(le)多元化(huà)转(zhuǎn)型，但转型之路(lù)并不好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫(hè)集(jí)团就尝试过多元(yuán)化业务(wù)，先后进军能源市场、团购网站，但最终(zhōng)都惨淡收场。最(zuì)终，周金(jīn)辉将转型(xíng)的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后(hòu)，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱(jù)乐部64％股权(quán)，成(chéng)为国安的新东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集团从中信集团手中拿下北京(jīng)国(guó)安俱(jù)乐部36％股权，至(zhì)此拿(ná)下北京国安俱乐部(bù)全部股权。如果北(běi)京国安的估值一直没变，那(nà)么中赫集团拿下北京国安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许会(huì)感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫为什么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将其手(shǒu)中(zhōng)的中赫集团股份质押陆(lù)续质(zhì)押，据企查查显示，目(mù)前中赫集团共(gòng)有11条股(gǔ)权出(chū)质记录。质(zhì)权人包(bāo)括海金商业保(bǎo)理(lǐ)、北京(jīng)建工(gōng)、山东国际信托、中融信托、中信建(jiàn)设(shè)等。

　　这与入主北京国安的时间完全(quán)吻合。

　　然而，入(rù)主北京国安后，不仅国(guó)安(ān)的经(jīng)营状(zhuàng)况没有得(dé)到改善，中赫集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权交易(yì)所官网信息显示，2020年，北京国安(ān)足球(qiú)俱(jù)乐部实现营业收(shōu)入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中赫集(jí)团和周金辉夫妇(fù)还(hái)在持续质(zhì)押手中的中赫集团股份，但(dàn)国安(ān)和中赫的(de)经营状况却持续没(méi)有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行标的(de)高达11亿(yì)，北京国安也3次与中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫置地、及中赫(hè)集团股(gǔ)东周金辉、李彩霞(xiá)等(děng)共同成(chéng)为被执(zhí)行(xíng)人(rén)，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行(xíng)能力而拒不(bù)履行生效法律文书(shū)确(què)定义务，上述被执行(xíng)人(rén)成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸(xìng)免于难。不过在实控人都成为老赖的情况下，被(bèi)执行10个多亿的北京国安，又如何(hé)能独善其身？

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