5月以来，房(fáng)地产板(bǎn)块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅(fú)约为2％。而以公募基金为代表的机构对于这(zhè)一板块已(yǐ)经在悄然布(bù)局。数据显示(shì)，以(yǐ)南方和(hé)华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为(wèi)例，5月9日时所公(gōng)布的总份(fèn)额均较(jiào)4月28日时有小幅(fú)增(zēng)长。根据基金一季报统计，龙(lóng)头与地(dì)方国企央企获得增(zēng)持，持仓数量占流通股(gǔ)比重增幅五只个股分别(bié)为(wèi)华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底部(bù)回升”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募(mù)基金对房地产的配置看(kàn)，2019年末，公募所持有(yǒu)的房(fáng)地产行业标(biāo)的市值约(yuē)1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公司(sī)市值(zhí)在股票资产中的占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了(le)三年来(lái)的首次(cì)回升(shēng)，年底这(zhè)一数(shù)值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产行业的(de)持股比例也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这样的(de)势(shì)头似(shì)乎在今年(nián)一季度得以延续(xù)。数据统计(jì)显(xiǎn)示，公募重仓持有房地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市(shì)值前五个股分别为保(bǎo)利发展、招商蛇(shé)口、万科(kē)A、华发股份、滨江集(jí)团(tuán)，持仓(cāng)市值占(zhàn)板块(kuài)比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于房地产(chǎn)的投资愈发(fā)有集(jí)中于龙头(tóu)的趋势(shì)。Wind显示，在(zài)公募(mù)基金一季报(bào)汇总(zǒng)的(de)重仓股中，房地(dì)产板块排名最高的是(shì)保利(lì)发(fā)展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙头股万科(kē)A排在第96位。对比去年四(sì)季报，变化之处(chù)首先在于几只房(fáng)地产龙头股(gǔ)从排位上看均有退步，尤其是万科最为明显；其次是金地(dì)集团退出百(bǎi)大(dà)之列。但考虑到(dào)房地(dì)产是复苏(sū)链上最后一环，且(qiě)首(shǒu)季并非行业(yè)销(xiāo)售旺季，其传导到二级(jí)市场乃至(zhì)机构持仓(cāng)上还需要时间(jiān)周期(qī)。

　　形(xíng)成共识(shí)的是(shì)，经济圈判(pàn)断房地产已经(jīng)进入大分化(huà)时代，一二线城市好于(yú)三四线(xiàn)城市。而(ér)映(yìng)射到二级(jí)市(shì)场投(tóu)资上，配置房(fáng)地产行业轻松(sōng)收获行业贝塔的红利期一去不(bù)返了。“如果按照(zhào)产(chǎn)业周(zhōu)期(qī)来分类，包括房(fáng)地(dì)产等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟(shú)期或者衰退期(qī)的行业，传统(tǒng)认知上没有什么投资机会的。但在这几年特殊的(de)行情里包括煤炭、电解铝等(děng)类似的行业也出现了一些机会，背后的逻辑是(shì)供给侧发生了(le)更大的变化。”一(yī)不愿具名的(de)上海(hǎi)公(gōng)募基金经理指出(chū)。

　　不(bù)过也有公募人士持谨(jǐn)慎(shèn)乐观(guān)态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米(mǐ)的年销售(shòu)面积很难再出现了，2022年光是居民(mín)存款数(shù)量增加了15万亿元(yuán)。中(zhōng)国存(cún)量有400亿平方米(mǐ)建筑面(miàn)积，考虑存(cún)量地(dì)产(chǎn)的更(gèng)新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端(duān)还需要有一定(dìng)的政(zhèng)策出来去(qù)刺激购(gòu)房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研(yán)究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还(hái)是人均住房面积(jī)（接近30平/人），我国均(jūn)已告别住房短缺时代(dài)，而目前居民的(de)杠杆(gān)率和房价收入也不支撑(chēng)每(měi)年18万亿元(yuán)的销(xiāo)售额，以及(jí)过快上行的房价，因(yīn)而行业高增的(de)时代已经过(guò)去，未(wèi)来行业(yè)的需求或将回落，在此过程中，伴随着地(dì)产(chǎn)的高(gāo)杠杆属性(xìng)，就很容易出(chū)现(xiàn)信用风(fēng)险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过(guò)程。这个过程中，综合(hé)竞争(zhēng)力强的(de)公司(sī)就能够通(tōng)过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获得市(shì)占率的提升。当行业需求见顶回落时(shí)，行业的贝塔已经(jīng)过(guò)去了，但不代表没有投资机会，机会在于城市、位置、产(chǎn)品的阿尔(ěr)法，而对应到股票投(tóu)资，就是强竞(jìng)争力公(gōng)司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样的认识转变，精(jīng)耕细作(zuò)个股成为公募(mù)乃(nǎi)至(zhì)整体机(jī)构的务实之举。

　　机(jī)构配置房地(dì)产(chǎn)“风物(wù)长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质(zhì)区域性标的(de)成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房(fáng)地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体的(de)个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板(bǎn)块个股，在纳入统计(jì)的124只房地产(chǎn)类标的股中，本月以来(lái)实(shí)现股价上涨的(de)达到了(le)81家。

　　其中，上述时(shí)间段(duàn)恰好排名前五的公司月内涨(zhǎng)幅超(chāo)过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名第一(yī)的上(shàng)实发(fā)展，五一假期归来后日成交量明显放大(dà)，4日、5日(rì)连续两个交易日(rì)收出涨停(tíng)。从该(gāi)股的基(jī)本面来看，上实发展的主营业务为房地产开发(fā)与经营。公司的(de)主要产品及服务为房地(dì)产销售、房地产租赁、物业管理服务(wù)、工程项(xiàng)目(mù)、酒店经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期(qī)减少47.85％，归母(mǔ)净(jìng)利(lì)润1.23亿元(yuán)，同比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年(nián)第一季度，其(qí)实现营业总收入27.87亿(yì)元(yuán)，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利(lì)润(rùn)2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东来看，各类机(jī)构都有对其布局的例(lì)子。以(yǐ)3月31日(rì)时的首(shǒu)季十(shí)大流通股股(gǔ)东来看， 具体包括公募的上银(yín)基金、私募(mù)的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资大闹飞云浦是谁，水浒传大闹飞云浦是谁产管(guǎn)理公司等(děng)都跻身前(qián)十的行(xíng)列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名第二的(de)浦东金桥也是上海本地房企，其第(dì)一(yī)季(jì)度的收入利润规模大幅度复苏。究(jiū)其原因，一(yī大闹飞云浦是谁，水浒传大闹飞云浦是谁)方面是该(gāi)公司后疫情时代出(chū)租率复苏(sū)至近(jìn)年(nián)来(lái)最高，另一方面则是公司拿地结算(suàn)持(chí)续性向好，从数字上(shàng)看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩(jì)势头向好背景下，自(zì)然也吸引了知名机构在(zài)其(qí)中持续(xù)驻足。从第一季度(dù)十大(dà)流通股(gǔ)股(gǔ)东来看，知名私募高毅(yì)邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然在(zài)前(qián)十(shí)中(zhōng)，这也是连续第三个季度他有(yǒu)的两(liǎng)只产品杀(shā)入前十。同时(shí)榜单中还有一支大(dà)名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投(tóu)资(zī)局，其当季(jì)还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区域性地(dì)产公司外，荣安地产则是主要布局在深(shēn)圳的地产公司，一(yī)季(jì)报(bào)交出的(de)也(yě)是(shì)一份(fèn)报喜的成绩(jì)单：首季公司实(shí)现营业收入(rù)51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东(dōng)的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来(lái)看，《红(hóng)周(zhōu)刊》注意到两只(zhǐ)公募指基首季新(xīn)杀入十(shí)大流(liú)通股股东(dōng)行列。具体说来， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排名(míng)第七位，富国中证指数(shù)1000增强(qiáng)则(zé)排名(míng)第(dì)九位，此外联袂出现的机(jī)构还有QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时(shí)，兴证全球基金相关(guān)人士分(fēn)析：“经历过(guò)行业(yè)洗(xǐ)牌和(hé)兼并重组后，龙(lóng)头的价值更为笃定突出；从(cóng)拿(ná)地端看，2022年(nián)土地市场大(dà)幅(fú)降温，优质土地供给(gěi)较(jiào)多(duō)（券商(shāng)测算(suàn)对应潜在(zài)毛利率在25％以上，目前(qián)房企的利润(rùn)率(lǜ)仅20％），绝大多数(shù)房(fáng)企受限于(yú)信用(yòng)问题或(huò)者资金(jīn)紧张没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获(huò)取低(dī)成本(běn)土(tǔ)地，龙头房企的拿(ná)地力度（拿地金额/销售金额）基(jī)本(běn)在30％以上；从融(róng)资上看，龙(lóng)头房企杠(gāng)杆率较低(dī)，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而其(qí)他房(fáng)企的净(jìng)负债率普遍都在100％以(yǐ)上，加(jiā)杠杆(gān)空间有限，从融资(zī)成(chéng)本看，龙头房企(qǐ)的(de)融资成本不断下(xià)滑，基(jī)本在3％、4％左右；对(duì)应(yīng)到(dào)2023年的销(xiāo)售，龙头房企(qǐ)明显(xiǎn)跑赢行业(yè)，1～4月百(bǎi)强房企的销售(shòu)额增(zēng)速为(wèi)9％，而TOP14的销(xiāo)售额增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需要强(qiáng)调的(de)是，在(zài)当前(qián)中特估的浪潮下，央国企地产股或(huò)存在发(fā)展的大好机会。中信证券指出：“房地(dì)产(chǎn)行业的结(jié)构(gòu)性机会依然(rán)存在(zài)，少部分(fēn)公司尤其(qí)是央企占据(jù)显(xiǎn)著优(yōu)势，其主要又体现为库存的优(yōu)势。央(yāng)企地(dì)产公司，现阶段表现出较低的融资成本，优质(zhì)的开发资源和良好的(de)不动产资产运营能力的多重竞(jìng)争(zhēng)优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企相较于(yú)民营地(dì)产(chǎn)公司也(yě)是(shì)更有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土地资源债权债务关系(xì)等问题，市场对民营房开企业(yè)的资产(chǎn)会有更多(duō)担(dān)忧和质疑，所以在这一轮行业出(chū)清的过程中(zhōng)，央国(guó)企相较于民(mín)企来(lái)说估值的修复更明显。中特估的角度从中长期的维(wéi)度看，行业的(de)逻辑在(zài)于集中(zhōng)度提升后，行业进入(rù)高质量发(fā)展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)，具备较快速(sù)发展阶段更稳定且可预期的盈利和现(xiàn)金流创造能力，以此带来估值(zhí)中枢的提升，应该关(guān)注估值相(xiāng)对(duì)较低(dī)，企业自身资产的质量好、运营能力强(qiáng)、可(kě)以(yǐ)创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比(bǐ)较低，行业内部将出现(xiàn)分化，要关注将受益(yì)于行业集(jí)中度提升的头部公司。”星石(shí)投资首席研(yán)究(jiū)官(guān)方(fāng)磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一思路的话，或(huò)许(xǔ)还是保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇口等(děng)国资背景(jǐng)龙头前(qián)途更为光明(míng)。不过国(guó)投瑞银基金投资(zī)部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观(guān)地去持续观察(chá)国企央企在三个方面是否可(kě)以维持(chí)，首先是融资成本保持(chí)低位，其(qí)次是(shì)销售份额持续(xù)提升，再次(cì)是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速(sù)度缓慢

　　机(jī)构需要(yào)多(duō)给一些耐(nài)心

　　而(ér)《红周刊》也根据房企一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业(yè)绩出现的整体下(xià)滑，2023年一季度的业绩(jì)分化更趋(qū)明显，保利发(fā)展、滨江集团(tuán)等房企营收、净利(lì)均实现了(le)业(yè)绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这(zhè)些(xiē)公司也是机构(gòu)的重仓对(duì)象(xiàng)。

　　对此，知名房地(dì)产业内人士张(zhāng)宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示，业(yè)绩出现明(míng)显改善的房企，主要是因为过去两三年时间，尤(yóu)其是在2021年下(xià)半年民营房企不怎么投资拿(ná)地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且(qiě)主要(yào)集中在核(hé)心城市，投资力度较(jiào)大(dà)。投资的驱动(dòng)能够(gòu)推(tuī)动房(fáng)企销售业绩的增(zēng)长，从而(ér)在2023年一(yī)季度市(shì)场恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一个(gè)正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过张(zhāng)宏伟同(tóng)时(shí)也提醒表示，在房地产的复苏过程(chéng)中(zhōng)，还(hái)面临着一些不(bù)确定性。其实整个市场从四月份开(kāi)始(shǐ)又在往下掉。除了杭州、成都(dōu)等(děng)极个别城市四月环(huán)比(bǐ)三月相(xiāng)对表现较好之外，包括北(běi)京(jīng)、上海在内的绝大多(duō)数城市(shì)都出现(xiàn)环比下滑的情况。而现在(zài)五(wǔ)月的市场表现也不太乐观。按照现在的经(jīng)济状况、收(shōu)入情(qíng)况，以及(jí)市场(chǎng)的去(qù)库(kù)存(cún)压(yā)力(lì)、企业的资金面压力，可能会出现，到六月份(fèn)房企为了半年报(bào)冲业(yè)绩出现市场(chǎng)的短期反弹外的(de)一个市(shì)场(chǎng)乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度(dù)增长不确定性的压(yā)力仍旧(jiù)较大。

　　上(shàng)海利檀投(tóu)资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个(gè)房地产以及其上下(xià)游产(chǎn)业链的复苏(sū)速度都比想象的(de)要慢(màn)很(hěn)多，我们要多给(gěi)一些耐心，这个时(shí)候(hòu)，在房地(dì)产(chǎn)以及上下游就(jiù)不是赚(zhuàn)快(kuài)钱的(de)时候，只能赚(zhuàn)他基本面的(de)钱(qián)。但这也意味着，只有极为少数的、做得比同(tóng)行好(hǎo)得多(duō)的企业，会伴(bàn)随整(zhěng)个行(xíng)业的弱复(fù)苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心(xīn)地去等待它(tā)的基本面不(bù)断地凸显出来(lái)，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个(gè)股仅为举例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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