5月以来(lái)，房地产板块个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房(fáng)地产指数(shù)本(běn)月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于这一板块已(yǐ)经在悄然(rán)布局。数(shù)据显示，以南方和华夏的(de)两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公布的(de)总(zǒng)份额均较4月28日时有小幅增长。根(gēn)据基金(jīn)一(yī)季报(bào)统计(jì)，龙(lóng)头与地方(fāng)国(guó)企央企获得(dé)增持，持仓数(shù)量占流通股(gǔ)比(bǐ)重增幅五只(zhǐ)个股分别为华发(fā)股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中(zhōng)新集团(tuán)+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％大水冲了龙王庙是什么意思生肖，大水冲了龙王庙是什么意思？、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配置房(fáng)地产或“底(dǐ)部(bù)回升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕细(xì)作成共(gòng)识

　　从公募基金对房地(dì)产(chǎn)的配置看，2019年末(mò)，公募所持有的(de)房(fáng)地产行业标的市值约(yuē)1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出(chū)色，但公(gōng)募所持房地(dì)产公司市值(zhí)在股票(piào)资产(chǎn)中的占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了(le)三年来的(de)首(shǒu)次回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产(chǎn)行业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在(zài)今(jīn)年一季度得以延续。数据(jù)统(tǒng)计显示(shì)，公(gōng)募重仓(cāng)持有房地产(chǎn)板块一季(jì)度市(shì)值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前(qián)五个(gè)股(gǔ)分别为保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)、万科A、华(huá)发股份、滨江集(jí)团，持仓(cāng)市(shì)值(zhí)占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于房地(dì)产的投资(zī)愈发(fā)有(yǒu)集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在(zài)公募(mù)基金一季报汇总的(de)重仓股中，房(fáng)地产板块(kuài)排名最高的是保利发展(zhǎn)，在(zài)基金(jīn)重仓第(dì)33位。排名第二(èr)的是招(zhāo)商蛇口，排(pái)在第78位(wèi)。而老牌龙头(tóu)股万(wàn)科A排在第96位。对比(bǐ)去年(nián)四(sì)季报(bào)，变化之处首先在于几(jǐ)只房地产龙(lóng)头股从排位上看(kàn)均有退步，尤其是万科最为明显；其次是金地集团退(tuì)出百大之列。但(dàn)考虑到房地产(chǎn)是复苏链上(shàng)最后一环，且首季并(bìng)非行业销售旺季，其传导到二级(jí)市(shì)场乃(nǎi)至机构(gòu)持仓上还需要时间周期。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈判断房地产已经(jīng)进入大分化时代，一二线城市好于三四(sì)线城市。而映射到二级市场投资(zī)上，配(pèi)置房地产行业轻松(sōng)收(shōu)获行业贝塔的(de)红利(lì)期(qī)一去不(bù)返了。“如果按照产业周期来分类，包括房(fáng)地产等(děng)几类行业(yè)在盖特纳曲线里(lǐ)属于成(chéng)熟期或者衰退期的行业，传统认知上没(méi)有什(shén)么投资机会的。但在这(zhè)几年(nián)特(tè)殊的行情里包(bāo)括煤炭、电解铝等类似的行业(yè)也出现了一些(xiē)机会(huì)，背后的(de)逻辑是供给侧发生了(le)更大的变化(huà)。”一不愿具名的(de)上海公募基(jī)金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公(gōng)募人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平(píng)方(fāng)米(mǐ)的年销售面(miàn)积很难(nán)再出现了(le)，2022年光是居民(mín)存款数(shù)量增加了15万亿(yì)元。中国存量有400亿平(píng)方米建筑面积，考虑(lǜ)存量地产的更新，也有近10亿平(píng)方米。需求端还需要有一定的政(zhèng)策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究(jiū)员吕功绩也指出：“时至今(jīn)日，无论从城镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均(jūn)已(yǐ)告别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元的(de)销售额(é)，以及过快(kuài)上行的房(fáng)价，因而行业高增的(de)时(shí)代已(yǐ)经过去，未(wèi)来行业的需求或将回落，在此过程中，伴随(suí)着地产的高杠杆属(shǔ)性(xìng)，就(jiù)很容易(yì)出现(xiàn)信(xìn)用(yòng)风险问题（类似2022年的民(mín)营(yíng)地产爆雷(léi)），行业进(jìn)入(rù)到供(gōng)给侧出清的过程。这个过程中(zhōng)，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式(shì)，获(huò)得市占率(lǜ)的提升。当行业(yè)需求(qiú)见顶回落时，行业的贝塔已(yǐ)经(jīng)过去(qù)了，但(dàn)不代表没有投(tóu)资机会，机会在(zài)于(yú)城市、位置、产品的(de)阿尔法，而对应到(dào)股票投资，就(jiù)是强竞争力(lì)公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是(shì)基(jī)于(yú)这样的认识转变，精耕细作个股成(chéng)为公(gōng)募乃至(zhì)整体(tǐ)机(jī)构的务实之举(jǔ)。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长(zhǎng)宜(yí)放眼量(liàng)”

　　头部央国企(qǐ)、优质区(qū)域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房(fáng)地(dì)产板块(kuài)个股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅(fú)约为2％。从(cóng)具体的个股(gǔ)来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地产板块个(gè)股，在(zài)纳(nà)入统计的(de)124只(zhǐ)房地产类标的股中，本月(yuè)以来实现股价上涨的达到了(le)81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排名(míng)前五的公(gōng)司月(yuè)内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们(men)分别是上实发(fā)展(zhǎn)、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安(ān)地产。排名第一的(de)上实发展(zhǎn)，五一假(jiǎ)期归(guī)来后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日(rì)连续(xù)两个(gè)交易(yì)日收出涨停(tíng)。从该股的基本面来看，上实(shí)发(fā)展的主营业务为房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发与经营(yíng)。公司的(de)主(zhǔ)要产品及服务为房地产销售、房地产租(zū)赁、物(wù)业管理服务、工程项(xiàng)目、酒店经营(yíng)。从业绩数据(jù)来看，2022年，其(qí)实(shí)现营业(yè)收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母(mǔ)净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净(jìng)利润(rùn)2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股股东来看，各(gè)类机(jī)构都有对其布局的例子。以(yǐ)3月31日时的首(shǒu)季十大流(liú)通股股东来(lái)看， 具(jù)体包括公募的上(shàng)银基金(jīn)、私募的迎水文龙(lóng)、中(zhōng)央汇金、长城资(zī)产管理公司等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合(hé)的(de)是，涨幅暂时排(pái)名(míng)第二的浦(pǔ)东(dōng)金桥也是(shì)上(shàng)海本地房企，其第一季度的收入利润规(guī)模大(dà)幅(fú)度复苏。究其(qí)原(yuán)因，一方面是该公司后(hòu)疫情时代出租率复苏至近年来最高(gāo)，另一方面则是公司拿地结算(suàn)持续性向好，从(cóng)数字上看(kàn)，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背(bèi)景下，自然也吸引了知名(míng)机(jī)构在(zài)其(qí)中持续(xù)驻足。从第(dì)一季度十(shí)大流通股(gǔ)股东来看(kàn)，知名私募(mù)高毅邓(dèng)晓(xiǎo)峰的两只(zhǐ)产品依然在前十中，这也是连(lián)续第三个季度他有(yǒu)的两只产品杀(shā)入前十。同时榜单中还有一支大(dà)名(míng)鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当(dāng)季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上述两家上(shàng)海(hǎi)区域性(xìng)地产公(gōng)司外，荣安地产则是(shì)主要布局(jú)在(zài)深圳的地(dì)产公司，一季报交出的也(yě)是一份报喜的(de)成(chéng)绩单：首(shǒu)季公司实现营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归(guī)属于上市公司股东(dōng)的净利润6.48亿元(yuán)，同比(bǐ)增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊(kān)》注意到两只(zhǐ)公(gōng)募指基首季(jì)新(xīn)杀(shā)入十(shí)大流通(tōng)股股(gǔ)东行列。具(jù)体(tǐ)说来(lái)， 南方中证全(quán)指房(fáng)地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国(guó)中(zhōng)证指数1000增强则(zé)排名(míng)第九位，此(cǐ)外联(lián)袂出现的(de)机构还有QFII高盛(shèng)国际(jì)和私募(mù)迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时(shí)，兴证全球基金相(xiāng)关人(rén)士分析(xī)：“经(jīng)历过行(xíng)业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头(tóu)的价值更为(wèi)笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年土地(dì)市(shì)场(chǎng)大幅降温，优质土地供给(gěi)较多（券商测算对应潜在毛利率大水冲了龙王庙是什么意思生肖，大水冲了龙王庙是什么意思？在(zài)25％以上，目前房(fáng)企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多(duō)数(shù)房企受(shòu)限于信用问题或者(zhě)资金紧张没法拿地，龙头(tóu)房(fáng)企趁机(jī)获取低成本土地，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债(zhài)率基本在70％以下，而其(qí)他房企的净负债率普(pǔ)遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从(cóng)融(róng)资成本看，龙(lóng)头房企的融资成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强(qiáng)房(fáng)企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当前中(zhōng)特(tè)估的浪潮下，央(yāng)国企地产(chǎn)股或(huò)存在(zài)发展(zhǎn)的(de)大(dà)好机会。中信证(zhèng)券(quàn)指出：“房地产行业的结构性机(jī)会依然存在，少部分公司尤其是央(yāng)企占据显(xiǎn)著优势，其主要(yào)又体现为库存的优势。央企(qǐ)地产公司(sī)，现阶段表(biǎo)现出较低的融资成本，优质的开发(fā)资源和良好的不动产资产运营能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企相较(jiào)于民营(yíng)地产公司也是更(gèng)有优(yōu)势的。”吕功(gōng)绩(jì)强(qiáng)调(diào)，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权(quán)债(zhài)务(wù)关系等问题(tí)，市场(chǎng)对民营房(fáng)开企业(yè)的资产会有更多担(dān)忧和(hé)质疑，所以在(zài)这一轮行业出清的过程中(zhōng)，央国企相较于(yú)民(mín)企来说估值的修复更明显。中(zhōng)特估(gū)的角度从(cóng)中长期的维度看，行业的逻辑(jí)在(zài)于集中(zhōng)度(dù)提升(shēng)后，行业进入高质(zhì)量发展阶(jiē)段，具备较快速发(fā)展阶段更稳定且(qiě)可预期的盈利(lì)和现金流创造能力，以此带来(lái)估值中枢的提升(shēng)，应该关(guān)注估值相对(duì)较低(dī)，企业自(zì)身资(zī)产(chǎn)的质量好、运(yùn)营能(néng)力强(qiáng)、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行业内部(bù)将出现分化，要关注将受益于(yú)行业集中度(dù)提升(shēng)的头部公司。”星石投资首席研究官方(fāng)磊也表示(shì)。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话，或许还是保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇口等(děng)国资背景龙(lóng)头前途(tú)更(gèng)为(wèi)光明。不过(guò)国投瑞(ruì)银基金(jīn)投资部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观(guān)地去持续(xù)观察国企央(yāng)企(qǐ)在三个(gè)方面是否可以维持，首先(xiān)是融(róng)资成本(běn)保持低(dī)位，其(qí)次(cì)是销售(shòu)份(fèn)额持续提升，再次是拿地份额持(chí)续提升(shēng)。”

　　复苏(sū)速度缓慢(màn)

　　机构需要多给一些耐(nài)心

　　而(ér)《红周刊(kān)》也(yě)根(gēn)据房企一季报(bào)梳理(lǐ)发现，对(duì)于(yú)2022年的业绩出现的整(zhěng)体下(xià)滑，2023年一季度的业绩分化更趋(qū)明显，保利(lì)发展、滨(bīn)江(jiāng)集团等(děng)房企(qǐ)营收、净利(lì)均实现了业绩的回正，甚至是(shì)较(jiào)大增(zēng)速的增长。而这(zhè)些(xiē)公司也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产业(yè)内人(rén)士(shì)张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析(xī)表示，业(yè)绩出现(xiàn)明(míng)显(xiǎn)改善的房企，主要(yào)是因(yīn)为(wèi)过去两三年时间，尤其是在2021年下半(bàn)年民营房企不怎么(me)投(tóu)资拿地之后，国有(yǒu)企业仍在持续性(xìng)地(dì)拿地(dì)，且(qiě)主(zhǔ)要集(jí)中(zhōng)在核心城市，投资力(lì)度较大(dà)。投资的驱动能够推动房企销售业绩的增(zēng)长，从而在2023年一季度市场恢复(fù)但仍处于(yú)调整的过(guò)程中，能够保有(yǒu)一个正增(zēng)长。

　　不过张(zhāng)宏伟同(tóng)时也提醒(xǐng)表(biǎo)示，在房地(dì)产的复苏过程中(zhōng)，还(hái)面临(lín)着(zhe)一(yī)些不确定性。其实整个市场从四(sì)月份开(kāi)始又(yòu)在往下掉。除了杭州、成都等(děng)极(jí)个别城市四(sì)月(yuè)环比三月(yuè)相对表现较(jiào)好之外，包括北京、上海在内的(de)绝大多数城市都出现环比下滑(huá)的情况。而(ér)现在五月的(de)市场表现也不(bù)太乐观。按(àn)照现(xiàn)在(zài)的(de)经济状况、收入情况，以及市场的去(qù)库存压力、企业的资金面压力，可(kě)能会出(chū)现，到六月份(fèn)房企为了(le)半年报冲业绩出现市(shì)场的短期(qī)反弹外的(de)一个市场乏力现象。也就(jiù)是(shì)说，第二季度、第三(sān)季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀(tán)投(tóu)资董(dǒng)事长陈(chén)昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房地产以及其上下游产业(yè)链的复苏速度都比想象(xiàng)的(de)要慢很多，我们(men)要多给一些耐(nài)心，这个时(shí)候，在房地产以及(jí)上下游就不是赚快(kuài)钱(qián)的时候，只(zhǐ)能赚他基本面(miàn)的钱。但这(zhè)也意(yì)味着(zhe)，只有极为少数的、做得比同行好得多(duō)的企业，会伴随整个(gè)行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以(yǐ)只(zhǐ)能(néng)耐心地去(qù)等待它的基本面不断地凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提(tí)及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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