文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是(shì)该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的全国住房(fáng)和城乡建设(shè)工作会议提(tí)出“有(yǒu)条件的可以进行现(xiàn)房(fáng)销售”，不足一个月时(shí)间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四(sì)川、广东等(děng)地明确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品(pǐn)房预售制了，用你的(de)钱，建你的房(fáng)子，还烂尾(wěi)了，这是对购房(fáng)者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没(méi)实(shí)力的别(bié)建了，不能(néng)把包(bāo)袱甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社会(huì)，这是房地(dì)产从大开发时代步入高质(zhì)量发展阶段的必然趋(qū)势，也是对购房老百姓的(de)最(zuì)大保护。98年(nián)房(fáng)改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是(shì)权(quán)宜之(zhī)计，现在全国(guó)套户比超过(guò)1，从大(dà)开发进入(rù)存量时代，对(duì)购房民众(zhòng)不公平(píng)的预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。以后一手交钱(qián)，一手交房，天经地义。当然二次房改(gǎi)是个技术(shù)活，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复(fù)工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市(shì)场(chǎng)信心以(yǐ)及(jí)长效机制，长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市(shì)群战略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中性稳定和(hé)房(fáng)地产税(shuì)。如果按照经济(jì)规律办事，中国一定能实现(xiàn)房地产软着(zhe)陆(lù)和长期平(píng)稳健康发展，跨过这(zhè)道关(guān)，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售？大家(jiā)想想，绝大(dà)部分(fēn)商品(pǐn)是(shì)一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货，预售(shòu)制(zhì)是(shì)对购(gòu)买者的单(dān)方面不公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所(suǒ)有商品不能交(jiāo)付的风险(xiǎn)。从个人(rén)层(céng)面看，预售制对购房者非(fēi)常不公平，比如，交(jiāo)房(fáng)等(děng)待期一般(bān)为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者不(bù)仅承担银行利息，还(hái)要承担延迟(chí)交房、房屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至不能交房(fáng)的(de)风险。从(cóng)行业层面看，预售制助(zhù)推部分房企过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，若(ruò)遇到下行周期(qī)，会引发资金链(liàn)断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系列风险。取消预售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，这样有助(zhù)于落实中央房住不炒精神、有助于保障(zhàng)购房(fáng)老百姓(xìng)权益、有助于房企(qǐ)稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么(me)建议取消预售制度？预售制度怎么来(lái)的？国外什么情况？简单科普一下(xià)：日本还敢不敢打中国，日本未来会打中国人吗商品房预售最早源于中国香港(gǎng)，俗称(chēng)卖楼(lóu)花，卖(mài)期房(fáng)，是一种开发商(shāng)放杠(gāng)杆的方式。98年房(fáng)改，由于商品房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中(zhōng)国(guó)香港，引入了商品(pǐn)房预售制度。其实，当前世界不少国家存在预(yù)售制。但是，重点(diǎn)来了！发达国家一般有严格(gé)的监管保(bǎo)障措施(shī)，开发商在项目获得政府(fǔ)批准后才可(kě)以(yǐ)开始销售，买家在购买期房后并非像(xiàng)中国一(yī)样在支(zhī)付完首付款后从银行(xíng)一(yī)次(cì)性(xìng)贷款支付剩余全部房款，而(ér)是根据(jù)开发商工程进度在完全(quán)交房前进行分期支(zhī)付。所以(yǐ)，预售制度是需要(yào)严格(gé)的资金监管(guǎn)、分(fēn)期(qī)支(zhī)付以及违(wéi)约处罚措施作为保障(zhàng)的，如果没有这些保障(zhàng)措施，一定会触发风险，对(duì)购房民众不公平，所以不如借(jiè)机(jī)取消预(yù)售制(zhì)度，以后改为现房(fáng)销售。客观讲(jiǎng)预售制(zhì)度有一定历史(shǐ)阶段(duàn)性，现在中(zhōng)国住房进入存量时(shí)代，取消(xiāo)预售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社会，当(dāng)然这需要配套房企(qǐ)债务重组、复工(gōng)保交楼、恢复市(shì)场信心和房地产长效(xiào)机(jī)制。这是个技(jì)术(shù)活，只要坚持市场化改革，中国一定能(néng)化解这个难题，让房地产回归实(shí)体经(jīng)济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能(néng)兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和(hé)诚(chéng)信(xìn)，这才是(shì)对(duì)购房(fáng)民(mín)众的最根本最实(shí)质的保障，这样将极大的提(tí)升开发(fā)商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客户为中心，房地产也不能例外，老百(bǎi)姓(xìng)买房子是(shì)天大的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸(xìng)福一家(jiā)人。从这个角(jiǎo)度，取消预售制、实施现(xiàn)房销(xiāo)售是(shì)实现老百(bǎi)姓安居乐业、社(shè)会长治久(jiǔ)安、行业企业健康发展的重(zhòng)大措施。在当(dāng)前的情况下，取消(xiāo)预售制(zhì)要结(jié)合稳楼(lóu)市、房地产软着陆、打(dǎ)通金融支持当期(qī)三好生、新模式等综(zōng)合施策(cè)。

　　作者十年前在(zài)国务(wù)院发展研究(jiū)中(zhōng)心参与(yǔ)财(c日本还敢不敢打中国，日本未来会打中国人吗ái)税改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的专项研究。（参(cān)考后来形成的专著《房地产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中国内(nèi)地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城(chéng)市化进程，但(dàn)背后潜(qián)藏的风险确(què)实(shí)存(cún)在(zài)

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第(dì)三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房交(jiāo)易立法，设置(zhì)期房预付款保全(quán)措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房(fáng)预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　二(èr)十世纪五(wǔ)十(shí)年代在中国(guó)香港，楼宇出租是地(dì)产行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期长等问题，分层销售孕育(yù)而生。20世纪50年代(dài)，中国香港(gǎng)还未推行公共房(fáng)屋制(zhì)度，许多人栖身于木屋(wū)或者其他临时住(zhù)宅，住(zhù)房的需求是相当高，不过(guò)大多数(shù)居民(mín)的储蓄很少。当时(shí)楼宇买卖(mài)多数以一整栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的资金(jīn)实力才能购买。虽然楼(lóu)宇出租是中(zhōng)国香港(gǎng)地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难(nán)、出(chū)租资(zī)金周转期长等问题(tí)。针对这(zhè)一系列问题，不(bù)少地产商开始探(tàn)求新的方式，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分契”，然后(hòu)将(jiāng)楼(lóu)宇分层出售。这(zhè)模(mó)式一经推行(xíng)，购买(mǎi)楼宇(yǔ)的(de)市民数量(liàng)有所增(zēng)加(jiā)，开发(fā)商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将“按揭”模式引入房地产销(xiāo)售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办(bàn)立(lì)信置业有(yǒu)限公(gōng)司，凭(píng)借商业直觉和多年经营杂(zá)货铺、海上驳运业务的经验，对于商品(pǐn)流通(tōng)、资金周转(zhuǎn)有着(zhe)独到(dào)的(de)见解，在努力寻(xún)求方法加快自身资金周转。当时其在购下九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发售(shòu)楼说(shuō)明书(shū)，上有文(wén)字详尽说明楼宇的地势环境(jìng)、建筑材料(liào)、分层价格、订购(gòu)方法(fǎ)等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点(diǎn)，即先收取买家(jiā)的订金，采(cǎi)用(yòng)类(lèi)似租(zū)金的分(fēn)期付款形式，等新(xīn)楼落成时，收齐买家(jiā)的钱(qián)，买家就拥有(yǒu)了自己的房产。这(zhè)种方式减轻(qīng)了(le)民(mín)众(zhòng)购房的(de)资(zī)金(jīn)压力，加速了房屋(wū)的(de)建造(zào)和销(xiāo)售，也解决(jué)了制造商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼(lóu)花(huā)+分(fēn)期付款”的(de)销售模式(shì)成为当(dāng)时中(zhōng)国香(xiāng)港房地产(chǎn)市场(chǎng)的一大特色(sè)，纵观中(zhōng)国香港房地(dì)产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模(mó)式高(gāo)效率地解决了核心的(de)住(zhù)房供不(bù)应求的问题，使房市(shì)发展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动了(le)中(zhōng)国香港楼市几(jǐ)十年(nián)繁荣，但期间也出现过(guò)“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部门不断完(wán)善、规范化(huà)，建立健(jiàn)全的监管机(jī)制，促进市(shì)场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费(fèi)用超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况(kuàng)。在1961年后(hòu)，中国香港(gǎng)管理(lǐ)部门(mén)提升了对于(yú)预(yù)售(shòu)楼花制度的监管(guǎn)，即要求(qiú)开(kāi)发商(shāng)在(zài)预(yù)售前，确保地价(jià)款已经(jīng)全(quán)部支付(fù)，还要证明自(zì)身有资金等能力把项目(mù)完成，资金需放(fàng)入(rù)律师所托管，支(zhī)取时需律所和(hé)建筑师的核准。为了防(fáng)止开发商、律所、建筑师等(děng)造假(jiǎ)，套取监管(guǎn)账户资(zī)金，中国香(xiāng)港要(yào)求律(lǜ)师行在(zài)银(yín)行开(kāi)设(shè)的信托(tuō)账户（监管账户）、开发(fā)商操作等采取(qǔ)全透明化机制，且银行(xíng)的责任(rèn)上升，如出(chū)现房(fáng)屋“烂尾”情况，银(yín)行将(jiāng)成(chéng)最大(dà)风(fēng)险方，后续(xù)需自身推动(dòng)项目完工。随(suí)着监(jiān)管体系逐步完善(shàn)，出现“烂(làn)尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地(dì)版预售制(zhì)”

　　二十(shí)世纪(jì)九十年代，中国内地面临住(zhù)房需求(qiú)大和供给(gěi)量(liàng)短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中国内地优先发展(zhǎn)重(zhòng)工业，强调基础建(jiàn)设，这(zhè)一导向(xiàng)使前(qián)期发展工业化的进程大于城市化进程，唯有解决住(zhù)房(fáng)基(jī)础等城(chéng)市化(huà)配套问题，才能进一(yī)步(bù)推进城市化。但当时推行的是“统一(yī)管理，统(tǒng)一分配，以租养(yǎng)房”的福利分(fēn)房制度，住房市场发展起步较(jiào)晚、增速较慢，福利分房(fáng)制度也(yě)出(chū)现了分配不(bù)公、效(xiào)率低、配套差等问题，因此福利分房(fáng)制度不再(zài)适(shì)用于当(dāng)时(shí)的(de)国情(qíng)。叠加房地产市场面临(lín)商品房的(de)需求量大，而社会缺少大型(xíng)房地(dì)产开发商，商品房供(gōng)应量小的困境(jìng)，此时引入中(zhōng)国(guó)香港的“卖楼花”模式无(wú)疑是对内地房地产市场的一(yī)针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步(bù)引进中国香(xiāng)港预(yù)售商(shāng)品房制度，先后出台多(duō)项文(wén)件，大力支(zhī)持(chí)国内房(fáng)地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步(bù)深化城镇住(zhù)房制度(dù)改革(gé)，加(jiā)快住房建设的通知》文(wén)件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行住房分配货币(bì)化、住房供给商品化(huà)、社(shè)会(huì)化的住房新体制，从计(jì)划经济(jì)下的福利分房转向市场(chǎng)经济(jì)的商品房。房(fáng)地产市场采用预售制(zhì)，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资金和(hé)开发时间周(zhōu)期(qī)长的两(liǎng)大难(nán)题(tí)，开发商以预售款撬动(dòng)下(xià)一个项(xiàng)目的开发，形成滚动开发模式，住房供应(yīng)速(sù)度加快。自此中国内地开始(shǐ)房改货(huò)币化，中国人民(mín)银(yín)行等多方(fāng)迅速出(chū)台相关的信贷(dài)政策(cè)，支(zhī)持购房者，极大(dà)作用推动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港(gǎng)“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形成契合中国内地的(de)商品(pǐn)房预售制度(dù)。预售(shòu)制的初衷是为了缓(huǎn)解房企资金压力，加快城镇住房建设(shè)。具体来(lái)说，是指(zhǐ)房(fáng)地产开(kāi)发(fā)企(qǐ)业将正在建设中的房屋预(yù)先出售(shòu)给购房者，由购房者支付定(dìng)金(jīn)或房(fáng)款的行为。区别于中国(guó)香(xiāng)港，在中国内(nèi)地实践过程中，商(shāng)品(pǐn)房预售流程(chéng)为(wèi)：房地(dì)产开发商(shāng)办理预售(shòu)许可证-签订(dìng)商品房(fáng)买(mǎi)卖(mài)合同-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在购房过程(chéng)中，购房者(zhě)需(xū)要一次性付(fù)清首付款，并采用银(yín)行贷款的形式一次性(xìng)付清剩(shèng)余房款，换言(yán)之，房屋未建(jiàn)成，开(kāi)发商可能已拿到了全(quán)部购房款，这(zhè)点与(yǔ)中国香(xiāng)港的(de)按照工程进度付款有(yǒu)所不同。对中国(guó)内地的开发(fā)商而言，预(yù)售制商品房也开启了高周转、高杠(gāng)杆的(de)运(yùn)作模式。

　　1.3预(yù)售制推(tuī)动(dòng)城市(shì)化进程，但背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内地(dì)商品房销售的最(zuì)主要(yào)方式，预售制极大缩短房企(qǐ)现金回笼周(zhōu)期(qī)，同时增加(jiā)市场(chǎng)商品(pǐn)房供应(yīng)，推动了(le)城镇化发展进程。预售制在过(guò)去20多年对中国内(nèi)地(dì)房地产(chǎn)市场的稳(wěn)步发(fā)展(zhǎn)起到了重(zhòng)要作用，不仅(jǐn)解(jiě)决(jué)了(le)房地产市场快(kuài)速(sù)发展阶段的资金需求，也提高(gāo)了(le)居民居住水平，中国内(nèi)地(dì)城镇(zhèn)居(jū)民从筒子楼住(zhù)到住宅(zhái)小区，从全民(mín)蜗居到基(jī)本适(shì)居，住房事业取得巨(jù)大进步，数(shù)十年时间走完发达国家几百年城镇化路程。改革开(kāi)放以来，城镇化(huà)进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间(jiān)增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平(píng)方(fāng)公里增长至60721平方公(gōng)里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据我们(men)发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存(cún)量从不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人(rén)均(jūn)住(zhù)房建筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平(píng)方(fāng)米，城镇住房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房销售最主要(yào)方(fāng)式，2005年中国内地商品住(zhù)宅期房(fáng)销售面(miàn)积占总销(xiāo)售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期(qī)房累计销售面积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业的发展。中国内地房地(dì)产历经二十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面(miàn)积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额(é)从(cóng)0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商(shāng)品(pǐn)房销售面积和销(xiāo)售(shòu)金额分(fēn)别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿(yì)元(yuán)增(zēng)至(zhì)18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快(kuài)速发展，房地(dì)产(chǎn)企业(yè)从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房(fáng)地(dì)产企业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房(fáng)地产也成为拉动中国内地经济高增长的(de)火(huǒ)车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地(dì)产(chǎn)带(dài)动的上下游产业链(liàn)特别长，高达(dá)50多个(gè)行业。2020年房(fáng)地产(chǎn)及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡(gòng)献），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带(dài)动最为明(míng)显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地(dì)产完全拉动(dòng)的投资占全社会固定资(zī)产投资的51.5％，其(qí)中，房地产(chǎn)开发投资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠道，从房地产贷款占银(yín)行各项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通道业务(wù)，占(zhàn)比超过(guò)三分(fēn)之一。从房地产融资存量(liàng)占社融存量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违(wéi)约，将导致银行不良(liáng)率(lǜ)大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中(zhōng)国住房市值(zhí)测算报告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿(yì)美元，大于(yú)美国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万(wàn)亿(yì)美元、英法德(dé)三国合计(jì)的31.5万亿美元(yuán)。从(cóng)住房(fáng)市值(zhí)占股(gǔ)债房市值的(de)比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住房市值与股(gǔ)债房市值的比例较高，主要是因为住房市值(zhí)高(gāo)，以(yǐ)及中国(guó)资(zī)本市场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债(zhài)券市值(zhí)较低(dī)，居(jū)民投(tóu)资渠道缺(quē)乏(fá)。

　　不(bù)可否认(rèn)，预售制背后潜藏的风险确实(shí)存在(zài)，当(dāng)前(qián)的负(fù)面效应愈(yù)发凸显(xiǎn)。

　　从(cóng)个(gè)人(rén)层面(miàn)看，绝(jué)大部分商品是一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是对(duì)购买者的(de)单(dān)方面不(bù)公平(píng)制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的(de)风险。比如，交(jiāo)房等待(dài)期一般为两年(nián)，在此期间(jiān)，购房者不(bù)仅(jǐn)承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证延(yán)期办理甚(shèn)至不(bù)能(néng)交房等风险(xiǎn)。另外，购房者和开发商之间的购房(fáng)合同、购房者和(hé)银(yín)行的按揭贷款合同是两个独(dú)立(lì)的合同(tóng)关系，如果(guǒ)开发商发生违约，购房者只能根(gēn)据(jù)购房(fáng)合同向开发商主张权(quán)力，但(dàn)依旧需要(yào)根据(jù)按揭贷款(kuǎn)合同按时向银行(xíng)进行贷(dài)款偿(cháng)还(hái)，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售(shòu)制助推部分房企(qǐ)过度(dù)举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断(duàn)裂、项目搁(gē)置等系列风险，进行影(yǐng)响自身(shēn)信用和(hé)购房者对(duì)行业的信(xìn)心(xīn)。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为按揭贷款的发放(fàng)方，一旦房企因为(wèi)市场波动(dòng)或经(jīng)营不善，出(chū)现(xiàn)资金链断裂等一系列问题(tí)，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企通过(guò)与购房者签订的(de)预售(shòu)合同(tóng)和(hé)按(àn)揭(jiē)合同，已经(jīng)从银行获得房(fáng)款(kuǎn)，如(rú)果(guǒ)购(gòu)房者丧失还(hái)款(kuǎn)能力或短(duǎn)期不能还款等，则(zé)风险(xiǎn)完全由(yóu)银行(xíng)承担，银行(xíng)将面临较大的坏账(zhàng)压(yā)力。

　　从(cóng)监(jiān)管角度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版(bǎn)的《城市商(shāng)品房预售(shòu)管理(lǐ)办法》中明确规定了开发企业预售商品房所得款项应当(dāng)用(yòng)于(yú)有(yǒu)关(guān)的工程建设(shè)，商品房(fáng)预(yù)售款监管(guǎn)的具体(tǐ)办法，由房地产管理部门制定。但多年(nián)以来(lái)全国并(bìng)没有统一的预售资金(jīn)监管规定，各(gè)地实行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明(míng)、重庆、长(zhǎng)沙等(děng)城(chéng)市重点监(jiān)管(guǎn)资金比(bǐ)例为总预售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城市则按照项目的建安成本乘以建筑面积或者项目工程总(zǒng)额报价计算重点资金。而事(shì)实是，不少购(gòu)房款未(wèi)进入监(jiān)管账户、或进入(rù)监管(guǎn)账户后被挪用，导致(zhì)楼(lóu)盘没有资金继续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月(yuè)供却被迫继续还款。那么，监(jiān)管账(zhàng)户资金(jīn)如何被挪走的？实际(jì)上，在过去房地产大开发时(shí)代的(de)高周(zhōu)转背景(jǐng)下(xià)，抽调预(yù)售款(kuǎn)监管(guǎn)账户资(zī)金，是(shì)行(xíng)业“潜规则”。比如工程总承(chéng)包方，以工程建(jiàn)设(shè)名义，获得监管(guǎn)账户(hù)拨(bō)付资(zī)金，再由工程方将(jiāng)资(zī)金转给房企，而拨(bō)付(fù)的工程款(kuǎn)，远超工程进度所需。通过这些(xiē)方式套取的资金(jīn)，在房企各地项(xiàng)目间流动(dòng)，变相加杠杆，这样(yàng)做提(tí)供了资金流动性，房(fáng)企抽调(diào)资金(jīn)统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高(gāo)周转模式，但一定程度上把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外商品房(fáng)预售制度(dù)呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款(kuǎn)保(bǎo)护：对于购房者预付资金，一般设有定金或预付(fù)款保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者支付的预付(fù)款比(bǐ)例相对较(jiào)低(dī)，绝(jué)大部分房款在房屋交(jiāo)付后开始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预付款支(zhī)付方式(shì)：预付(fù)款一般(bān)以定金方式支付(fù)，或(huò)按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放按揭(jiē)贷款，一是(shì)按工程进度付(fù)款，按揭贷款按(àn)照工(gōng)程(chéng)进度逐渐(jiàn)发(fā)放，购房(fáng)者开始月供；二是房屋交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售商品(pǐn)房(fáng)提供期(qī)房(fáng)烂尾保险(xiǎn)，在商品房(fáng)出(chū)现重大延(yán)期或(huò)重大(dà)缺陷时，保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房者权益(yì)；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付质量的保障有两种方式，一是(shì)期房(fáng)由政府(fǔ)或(huò)第三方验(yàn)收(shōu)合格(gé)并提供验(yàn)收(shōu)凭证后(hòu)，开发(fā)商凭验(yàn)收(shōu)凭证取(qǔ)得购(gòu)房者支付的房款。二(èr)是(shì)开发商为购房者提(tí)供(gōng)一定的(de)保修期(qī)，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　美国期房(fáng)定金一定期限内无条件返还，最(zuì)低首(shǒu)付比(bǐ)例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余房款交付后按揭还(hái)款，交付(fù)前资金由第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定金及(jí)首付(fù)环节，定金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美(měi)国官(guān)方数(shù)据，2021年美(měi)国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支(zhī)付(fù)方面，除定金或首付外，购房者在房屋(wū)交(jiāo)付后通过按揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防止开(kāi)发商挪(nuó)用资金(jīn)，购房(fáng)者的定金及首付款由第三方公证行或产权保险(xiǎn)公司(sī)的信托账户(hù)监(jiān)管。如果开(kāi)发(fā)商倒闭(bì)导致楼盘(pán)烂(làn)尾(wěi)，购房(fáng)者资金(jīn)可通过申请仲裁取回(huí)，且不承担(dān)任何责任(rèn)与损失。而开发商在房屋建设过(guò)程中的资金全部来自银行(xíng)，银行根据工程进度向开发商提(tí)供一(yī)定比例(lì)的贷款，由(yóu)于开发(fā)商挪(nuó)用资金直(zhí)接损害银行利(lì)益，银行有充分动机监管开发(fā)商施工(gōng)进(jìn)度。开发商在房屋交付(fù)时需取(qǔ)得由政(zhèng)府相(xiāng)关(guān)部门经审查(chá)后发放的验收凭证，通(tōng)过(guò)验收凭证(zhèng)向银行得到(dào)购房(fáng)者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　德(dé)国(guó)期房可零首付购房(fáng)，房款按建造工(gōng)期(qī)进(jìn)度支(zhī)付，按(àn)揭按工(gōng)期放款后还贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，开发(fā)商或购房者可(kě)购(gòu)买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项(xiàng)目获(huò)批后即(jí)可预售房屋。签署购房(fáng)合(hé)同前，购房者需支付约2000欧(ōu)的定(dìng)金并(bìng)进行预约公证，签(qiān)订合同后(hòu)定(dìng)金退还(hái)。如由于任何原(yuán)因(yīn)不(bù)能购买(mǎi)，定金按照德国法律全(quán)部退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者需(xū)支付公证(zhèng)费和土地交易税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不(bù)包含在购房款中(zhōng)，属于购房附(fù)加费。

　　首(shǒu)付方面，德国(guó)没有(yǒu)规定最(zuì)低首(shǒu)付比例(lì)，可零首付(fù)购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按工期支(zhī)付房款的(de)制度，一般分7笔进行(xíng)支(zhī)付，具体支(zhī)付节点(diǎn)、比(bǐ)例因项目而异。一般来说，支付节点可分为公证(zhèng)后、主体完工、内部(bù)水暖电(diàn)路完工、窗户玻(bō)璃完工(gōng)、室内(nèi)清洁及墙面完工、地板完工、全(quán)部完工，支(zhī)付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请房(fáng)贷，房贷利率采(cǎi)用固定(dìng)利率，银行按(àn)施(shī)工节奏分(fēn)多次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房者一定使用期限，期(qī)限结(jié)束(shù)后，购(gòu)房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司针对期房设(shè)计了两种保险，保(bǎo)险(xiǎn)的(de)功(gōng)能是当(dāng)房(fáng)屋出(chū)现重大延期或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保险(xiǎn)公司保(bǎo)证开发商赔偿或修复，开发商破(pò)产，由保(bǎo)险公司负责相应赔偿。保险由开发商(shāng)或购房者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时(shí)支付(fù)

　　英(yīng)国(guó)预售制设有10％定金保险保护机制，交房前付款比(bǐ)例(lì)仅20％-45％，资金由(yóu)买(mǎi)卖(mài)双方律师严格(gé)监(jiān)管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双(shuāng)方均(jūn)有一(yī)名律(lǜ)师，负责沟通(tōng)期房交易中的房产、资金、合同等各个环节，各环(huán)节内容确认无误后(hòu)签订首付交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定金保(bǎo)险保护(hù)机(jī)制，当(dāng)开发(fā)商出现财务、经营问(wèn)题时，购房者10％的定金由保(bǎo)险(xiǎn)公司赔(péi)付，而超出10％的部(bù)分较(jiào)难(nán)追回(huí)。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天内(nèi)支(zhī)付。

　　余款支付环节(jié)，英国采取按(àn)工程进度付(fù)款的(de)方式，但是交(jiāo)房(fáng)前付(fù)款比例(lì)相对(duì)较低(dī)，一般会在合同签(qiān)订(dìng)6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即(jí)交房(fáng)前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环(huán)节，英国(guó)规定房屋(wū)必(bì)须经过房产公证公司的检验验(yàn)收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期(qī)房预售资金监管极为严格，资金也由律师监管，在确认工程进度、支付相关款(kuǎn)项过程中(zhōng)，由(yóu)买房律(lǜ)师将资金(jīn)转(zhuǎn)给卖(mài)方律师，卖方律师(shī)转给开(kāi)发商，即资金(jīn)在(zài)进入开发(fā)商账户前(qián)经过(guò)两道关口(kǒu)，有(yǒu)利于保障(zhàng)购房者(zhě)资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易(yì)立法(fǎ)，设置期房预付款保全措(cuò)施(shī)

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发(fā)商(shāng)必须完成“预(yù)售房定(dìng)金保全(quán)措施(shī)”，交(jiāo)房前付款比例不(bù)超房款的20％，开发商违约需(xū)返还定价并赔(péi)偿约10％房款(kuǎn)，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束后由于(yú)房屋供给严重失衡，叠(dié)加法(fǎ)律空白，社会(huì)上(shàng)“一(yī)房二卖”现象普遍，为此，日(rì)本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交易法》，经(jīng)多次修订，目前(qián)是(shì)唯(wéi)一一部规范期房交易的(de)法律。

　　定金保(bǎo)护方(fāng)面，根据(jù)日本《宅(zhái)地建(jiàn)物(wù)取引业法》，对购(gòu)房者(zhě)支付定金超(chāo)过(guò)5％或(huò)超1000万日元(yuán)的(de)部分，法律要求开发商(shāng)必须完成定金保(bǎo)全措(cuò)施才可(kě)预售。什(shén)么是定金保(bǎo)全措施？即(jí)买卖双方签(qiān)订购房合(hé)同时，开发商(shāng)向金融机构(gòu)或指定保证机(jī)构或保险机构(gòu)签订定金(jīn)保(bǎo)证委(wěi)托合同，设(shè)置购房者定金的保证(zhèng)或保(bǎo)险(xiǎn)，并将相应的(de)保(bǎo)证金(jīn)证明(míng)书交付(fù)给(gěi)购房者。除定(dìng)金外，其他预先(xiān)支付的(de)购(gòu)房款(kuǎn)也(yě)受该措施(shī)保护(hù)。若开发(fā)商倒闭导致(zhì)期房(fáng)烂尾，购房(fáng)者可(kě)凭保证金证明书(shū)向金融机构或保(bǎo)证机构或保险公司(sī)兑付，同时，开发商需(xū)向购房者赔付违约金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房(fáng)前只需支付最多(duō)不超20％的定(dìng)金，签订购房合同后，购房(fáng)者即可向银行申请贷款，但交(jiāo)房后(hòu)才开始(shǐ)按揭贷款，除定金外的剩(shèng)余房款在(zài)交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡期(qī)房(fáng)购房者违(wéi)约可返(fǎn)还(hái)相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有(yǒu)资金(jīn)进(jìn)银行(xíng)专门项目资金账(zhàng)户，交房后(hòu)满1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡(pō)开发商(shāng)有(yǒu)统一的(de)选购权合同以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进(jìn)一步签订购买(mǎi)合同，不执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付(fù)比(bǐ)例(lì)方面，签(qiān)订(dìng)购房合同(tóng)后，购房者需支付(fù)15％的(de)首付(fù)及印花(huā)税，同时(shí)购房者向(xiàng)银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房(fáng)同样采(cǎi)取按工程进度(dù)付款的方式，《发展商条例》对期(qī)房(fáng)付(fù)款(kuǎn)流程做了统一详细规定，要求(qiú)所(suǒ)有开发商遵(zūn)守(shǒu)，支(zhī)付(fù)节点(diǎn)一般为合同签(qiān)订(dìng)后、地基完工、框架完工、管道(dào)门窗等完工等(děng)，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依(yī)照工程进度放款，月供在此过程中随着放(fàng)出贷款(kuǎn)的增加而(ér)增(zēng)加，未放(fàng)款部分(fēn)无(wú)需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金(jīn)与(yǔ)付款(kuǎn)会(huì)存入银行专门的项(xiàng)目资金账户，账(zhàng)户资(zī)金提取须与房(fáng)屋建设有(yǒu)关。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年的房(fáng)屋保修期，此后购房者支付(fù)15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短期来看，当(dāng)前房地产到了政策(cè)出(chū)手临界点，重点是保交(jiāo)楼和房企重(zhòng)组(zǔ)。一方(fāng)面(miàn)，加(jiā)大对刚需和(hé)改善型需求的支(zhī)持力(lì)度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼保复(fù)工保民生，给予强有力的金(jīn)融(róng)工具支持。另一方面，从(cóng)现在起，对还(hái)在(zài)正常运转(zhuǎn)的房企包括民营企业，加(jiā)大支持力度，由优质房企牵头并购重(zhòng)组整个(gè)行(xíng)业，为每个房(fáng)企配(pèi)套AMC和财团，给予金(jīn)融工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计形势(shì)复杂性和人性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复(fù)市场信心以及长效机制。长效机制四大关(guān)键是推动城市群战略、人(rén)地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节(jié)，建立开(kāi)发商违约后定金保(bǎo)护机制，如将已支付定(dìng)金冻结至(zhì)房屋(wū)交(jiāo)付阶段(duàn)，保障购(gòu)房者定金安全。签订合同(tóng)环节(jié)，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等(děng)情况提供充(chōng)分(fēn)的保障。余款支付环节，建(jiàn)立按工(gōng)程进度付款机制或交房后按(àn)揭(jiē)贷款机制，充分保护购房(fáng)者的(de)权益。资金监管环(huán)节，引入独立于开发(fā)商、银行(xíng)的第三方(fāng)资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)机构(gòu)，或由政府相关部门直接监管(guǎn)，以此防止资(zī)金挪用现(xiàn)象。交(jiāo)付环节，建立(lì)商品房保修期(qī)制(zhì)度(dù)。保(bǎo)修期内，开发商应对房屋质量(liàng)问(wèn)题全(quán)权负(fù)责、免费维(wéi)修，购房者在(zài)保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品房预售(shòu)制是大势(shì)所趋。一方面，98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现(xiàn)在全国套户(hù)比(bǐ)超过1，从大(dà)开(kāi)发进入存(cún)量时代(dài)，对购房民(mín)众不公平的预售(shòu)制已经过时(shí)了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花(huā)缭乱、不知道(dào)能不能(néng)兑现的营销手段，而(ér)是所见即(jí)所得的过硬(yìng)的(de)产品质量(liàng)和诚信，这才是(shì)对购房民(mín)众(zhòng)的(de)最根本最实质的(de)保障，这样(yàng)将极大的提(tí)升开发商的(de)建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币(bì)。

未经允许不得转载：美阿密—女性私护高端品牌|女性生殖保养|女性私密健康养护|女性私护微商代理产品|美阿密官网 日本还敢不敢打中国，日本未来会打中国人吗