导(dǎo)读(dú)

　　黄金二十(shí)年之后，当(dāng)下中国地产步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中(zhōng)国房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连(lián)续(xù)三(sān)年商品住宅销(xiāo)售面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年地产持续低景气，有关中(zhōng)国(guó)地(dì)产是否过剩的讨(tǎo)论日益(yì)热烈(liè)。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅(zhái)真实情况，据此判断中(zhōng)国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存(cún)量极度(dù)过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿栋(dòng)房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)，第七(qī)次人口普查调查数(shù)据显示城(chéng)镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑(yí)，中(zhōng)国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事(shì)实(shí)上住建部披露(lù)的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇(zhèn)建筑占(zhàn)比不到一成，其中还(hái)包括大量城(chéng)镇非住(zhù)宅建(jiàn)筑，如(rú)商业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋(dòng)房屋中(zhōng)城镇住(zhù)宅占比极(jí)低。

　　七普(pǔ)显示中(zhōng)国(guó)城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适不是人(rén)均一间(jiān)房所能满(mǎn)足，它与房屋质量、居住面积(jī)、配(pèi)套设施等因素(sù)密切相关。中国的人均住宅间(jiān)数较发(fā)达国家还有很大差距(jù)。人均(jūn)住宅间(jiān)数大于1同样不意味(wèi)着中国(guó)住宅市场(chǎng)已经饱和(hé)。

　　我们测算发现中国城镇居民户均(jūn)1套(tào)房，其中每(měi)户持有商品(pǐn)住宅(zhái)仅0.64套。

　　目(mù)前并无(wú)直接公布中国家(jiā)庭户均住(zhù)宅的数(shù)据(jù)，我们根(gēn)据商(shāng)品住宅套数(shù)、商品住宅占比和城镇(zhèn)家庭户数，计(jì)算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房(fáng)顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户(hù)均一套房似(shì)乎意味着户户有房(fáng)，然(rán)而(ér)事实(shí)上中国住宅(zhái)市场供需并不(bù)平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成(chéng)熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡(héng)，是(shì)因(yīn)为户均一套房(fáng)无法满足流动(dòng)人口的租赁(lìn)和(hé)置业需(xū)求。全国总人口的近三成都是流动(dòng)人口，流动人(rén)口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家买(mǎi)房，从而产(chǎn)生(shēng)了额外的住宅需(xū)求(qiú)。

　　即便(biàn)户均一(yī)套房，中国未(wèi)来(lái)地产(chǎn)仍(réng)有(yǒu)四大新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一(yī)人(rén)户、两人户占比不断(duàn)增加，导致家庭户数增多。小家庭(tíng)化趋势将延续，带来新户购房需(xū)求增长。

　　第二，经济(jì)板块的分化日益明显(xiǎn)，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸引(yǐn)着人口流入，人口净(jìng)迁入(rù)城市的(de)新增住宅需求有望持(chí)续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在(zài)2000年(nián)以前建成的(de)住(zhù)宅中(zhōng)，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑面积。促成(chéng)“老破小(xiǎo)”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第(dì)四，中国的人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑(zhù)面积均较(jiào)发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地产步入大分化时(shí)代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　如果说(shuō)过去二(èr)十(shí)年是中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为(wèi)住宅供给存在不(bù)足，这是过去(qù)二十(shí)年房(fáng)价(jià)快速(sù)上涨基石(shí)。那么当下房地产(chǎn)大(dà)分化时代已至，大(dà)分化时代下地(dì)产矛盾则(zé)更多体(tǐ)现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在不同能级(jí)城市之间(jiān)，不同区域板块之间，不(bù)同(tóng)品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久(jiǔ)前(qián)，官方披露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，引(yǐn)发热议(yì)。从2月以来(lái)，各大城市二手房挂牌(pái)量突然激增，引发一阵二(èr)手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁(jìn)担(dān)心，中(zhōng)国的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇住宅(zhái)到底(dǐ)是供(gōng)给(gěi)过剩，还是供(gōng)需平(píng)衡，或是仍然存在不足(zú)？可(kě)惜由于住宅存量(liàng)数据并未公布，我们无法直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，我(wǒ)们(men)测算(suàn)出中国城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)住宅套数(shù)，回答(dá)当(dāng)前的房(fáng)子是否(fǒu)真的(de)过剩了？据(jù)此(cǐ)判(pàn)断未(wèi)来房地产市(shì)场会如何发展(zhǎn)。

　　一(yī)、如何有效(xiào)观(guān)察中国(guó)户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中(zhōng)国(guó)住宅数量(liàng)过剩的(de)直观(guān)判断站不住脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月，在以(yǐ)全国自然灾害综合风险普查工作情况(kuàng)为主(zhǔ)题的新闻(wén)发布(bù)会上，负责人对外披露：“住宅城乡建(jiàn)设行业获取了全国(guó)近6亿(yì)栋(dòng)城乡(xiāng)房屋(wū)建筑数据(jù)以及80多万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑，平均每栋建筑住不到(dào)3人(rén)，住宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)中(zhōng)，农村房屋占9成以上，以栋(dòng)数计算(suàn)的(de)城(chéng)镇房屋实(shí)际仅有(yǒu)4700多万栋(dòng)，还包(bāo)括了大(dà)量商业(yè)楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非住宅(zhái)。总(zǒng)的算下来，住宅占比并(bìng)不大(dà)。

　　第(dì)七(qī)次人口(kǒu)普查数据公布了中国(guó)城镇家庭(tíng)户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居(jū)民人均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇家(jiā)庭户(hù)居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着(zhe)人(rén)人(rén)都(dōu)有房间居住(zhù)。

　　居住(zhù)水平不仅与(yǔ)房间(jiān)数量有(yǒu)关，更与房屋(wū)质量(liàng)、居住面积、配套设施等因素密切相关。单单从(cóng)人均住(zhù)宅间数不能(néng)完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国(guó)主要是以家(jiā)庭为单位购买成套住宅，一套设(shè)施齐全的住宅才是城(chéng)镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住(zhù)宅的测算思(sī)路、数据和方法(fǎ)

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要分两大类(lèi)，一类是商品住宅，另一(yī)类(lèi)是保障房(fáng)、原公有住宅、自(zì)建(jiàn)房等(děng)非商品住宅。

　　目前(qián)缺(quē)乏(fá)统计数据，并没有直(zhí)接公(gōng)布(bù)城镇住宅数量(liàng)。居(jū)民住宅(zhái)相关(guān)数据有两处可以直接(jiē)公布，一是每年商品住宅销售(shòu)套(tào)数（统计(jì)局）；二是居民住(zhù)宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计算中(zhōng)国居(jū)民户均住宅(zhái)数(shù)量(liàng)，我(wǒ)们(men)主(zhǔ)要用到上述(shù)两组数据。

　　中(zhōng)国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年(nián)之前(qián)商品住宅数(shù)量极(jí)少，可忽略不(bù)计。估算城镇居(jū)民(mín)户(hù)均(jūn)住宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商品住宅销售套数(shù)相加(jiā)，我们就(jiù)能够(gòu)得到(dào)当前商(shāng)品住宅总存量(liàng)。

　　第二步(bù)，根(gēn)据城镇(zhèn)居民拥有的商(shāng)品住(zhù)宅和非商品(pǐn)住宅(zhái)比例(lì)，推算得到居民(mín)住宅总套(tào)数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥有的商品住(zhù)宅总数(shù)除(chú)以家庭户数，我(wǒ)们就能够得到城镇户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具体计算(suàn)公式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅(zhái)总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户(hù)比(bǐ)/商(shāng)品住(zhù)宅占比

　　二(èr)、城(chéng)镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底有多(duō)少，目前缺(quē)乏一个准确统(tǒng)计。我(wǒ)们利用(yòng)既有(yǒu)统计(jì)数据(jù)，大致(zhì)测(cè)算得(dé)到中国存(cún)量(liàng)房地产(chǎn)套(tào)数，并(bìng)进一步(bù)推算中国城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)的(de)住宅数(shù)量。

　　（一）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们(men)计算得(dé)到(dào)：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅(zhái)累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.64套商品住(zhù)宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期房为(wèi)主，从2019年(nián)开始(shǐ)，新房销(xiāo)售中(zhōng)期房占比近9成(chéng)。本文去除商品住宅(zhái)累(lèi)计销售套数里(lǐ)的期(qī)房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房(fáng)套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累计销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期(qī)在2-3年，并考(kǎo)虑到交(jiāo)房后装修的时间，取最(zuì)大值3年(nián)。

　　将商(shāng)品住宅现房(fáng)套(tào)数除以(yǐ)家庭户(hù)数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品(pǐn)现房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接(jiē)下来我(wǒ)们需要进一步推算中国城镇居民(mín)拥(yōng)有的户均(jūn)住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数(shù)据显示中(zhōng)国城镇居民(mín)的住(zhù)宅结(jié)构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其(qí)中自建住宅占(zhàn)比21％，购(gòu)买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们(men)假定租赁其(qí)他住(zhù)宅和购买二手房都是商(shāng)品住宅，因(yīn)此(cǐ)将租(zū)赁其他住宅、购(gòu)买商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅与购买二手(shǒu)房(fáng)加总(zǒng)，得到商(shāng)品住宅(zhái)占(zhàn)居(jū)民所(suǒ)有住宅的(de)比例为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅为过去十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的实际变化比例(lì)，从(cóng)而我们估算出(chū)2022年商品住宅(zhái)所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后(hòu)，截至(zhì)2022年末，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考(kǎo)虑已(yǐ)购(gòu)期房，中国平均每(měi)户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内(nèi)陆续交(jiāo)付使用，到(dào)2024年，中国平(píng)均(jūn)每(měi)户城镇家庭都(dōu)会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三点含义(yì)

　　既(jì)然城镇(zhèn)居民已经(jīng)达到了户均一套房的程度，“户(hù)户有房”是否意(yì)味着中国城镇化进展终结，甚至(zhì)意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一(yī)套房并(bìng)不意味(wèi)着(zhe)住宅市场(chǎng)供(gōng)需平衡

　　需要(yào)有多余住(zhù)宅来(lái)满足(zú)因人口流(liú)动、居(jū)民换房等因素产生的住宅需(xū)求。因此(cǐ)，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比会(huì)在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英(yīng)国(guó)和日本的住宅套(tào)户比均高于(yú)1.1，其中，英国的(de)住(zhù)宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本(běn)为(wèi)1.16，美国为1.11。德(dé)国和(hé)韩(hán)国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房(fáng)，就会造成(chéng)人口净流入地的住宅(zhái)市场供不应(yīng)求，造成房价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普(pǔ)指(zhǐ)出中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省(shěng)内流动人口和(hé)省际流动人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口(kǒu)会(huì)选择(zé)在大城市租(zū)房挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南(nán)大(dà)学2017年的中国城乡人口流动(dòng)调查(chá)数据(jù)显(xiǎn)示，在(zài)上海(hǎi)、杭州以及(jí)南京工作(zuò)的流(liú)动人口在(zài)老家拥(yōng)有住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的(de)高(gāo)工资(zī)吸(xī)引打工人(rén)，但高(gāo)房价迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高(gāo)房价的大(dà)城市租赁一套房(fáng)，在(zài)房价(jià)较低的县城购买一套(tào)房。所以说(shuō)户均一套房无法满足(zú)庞大流动人口的(de)租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质(zhì)仍需改善

　　目(mù)前，中国的(没带罩子他c了我一节课，没带bra被捏了一节课de)城镇住宅(zhái)中依然有不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民(mín)住(zhù)宅是2000年(nián)以前(qián)建成，其中又(yòu)有11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑结构松(sōng)散、设(shè)施陈旧、安(ān)全隐患(huàn)大等问题(tí)，如电(diàn)线老化(huà)、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给(gěi)住(zhù)户的生活带来了很大(dà)的(de)不便和安全隐(yǐn)患，并且居住体验较(jiào)差(chà)。

　　2000年以(yǐ)前建成的老(lǎo)旧住宅面(miàn)积小(xiǎo)。占(zhàn)比为31.3％的(de)家庭户数拥有的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭没有独立卫(wèi)浴和厨房。这(zhè)类(lèi)上(shàng)世纪修建的(de)老(lǎo)旧小区很难满足现代生活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室(shì)和二(èr)居室，户型偏(piān)小。其中一居(jū)室占比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅户型(xíng)更小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积(jī)扩张是未(wèi)来地(dì)产的需求驱动(dòng)力

　　根据七普数(shù)据(jù)测算，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存量总(zǒng)面积为(wèi)294.6亿平(píng)。暂不考虑(lǜ)两年(nián)间农民带房进城和(hé)老(lǎo)旧(jiù)小(xiǎo)区拆迁，加上(shàng)2021年(nián)和2022年商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平(píng)，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人(rén)均住宅建筑面积小于均(jūn)值，近(jìn)4成家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的(de)城镇家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面积不足19平方米，不(bù)及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可(kě)使用的住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海市将人均住宅建筑面(miàn)积(jī)低于15平(píng)方米的家庭界定为住宅(zhái)存在困难，若按这(zhè)个标(biāo)准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难(nán)问题。

　　若人(rén)均(jūn)可使用住宅面(miàn)积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为50平(píng)，只考虑家庭户人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德(dé)国和英(yīng)国都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不(bù)大。但若去除公(gōng)摊面积(jī)后，中(zhōng)国的人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑(lǜ)约(yuē)1.4亿(yì)的集体户人(rén)口，所需要的住宅(zhái)总量会更(gèng)多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地产还会(huì)有(yǒu)需求(qiú)么？

　　我(wǒ)们(men)测算得到中国城(chéng)镇家庭户均1套房，看似已经户(hù)户有房。即便(biàn)如此，中国(guó)人口(kǒu)静(jìng)态(tài)结(jié)构和动(dòng)态趋(qū)势演(yǎn)绎，决(jué)定(dìng)了中国未来地产仍有需求(qiú)释(shì)放。户均1套住(zhù)宅现实之(zhī)下，中(zhōng)国未来城镇住宅需(xū)求主要来自(zì)于四个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家庭户数增多，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)人口数不断下降，六普显(xiǎn)示(shì)城镇(zhèn)户均人口(kǒ没带罩子他c了我一节课，没带bra被捏了一节课u)规(guī)模(mó)为2.85人/户，而七普显示(shì)城(chéng)镇户均人口规模(mó)为2.62人/户，一人(rén)户、二人户的占(zhàn)比明显上升，人口小家庭化趋(qū)势将继续延续，导致户(hù)数会因户均人(rén)口规模的缩小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经(jīng)济(jì)发展带来的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国(guó)经济(jì)板(bǎn)块的分(fēn)化(huà)日益明显，资(zī)源(yuán)和生(shēng)产要素逐步向经济带、都(dōu)市圈(quān)中心(xīn)城市流入，区域经(jīng)济资源分配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到买(mǎi)房租(zū)房，给迁入(rù)地住宅市场带(dài)来新的增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常(cháng)住人(rén)口(kǒu)增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自(zì)然增加人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改善性需(xū)求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公有住宅(zhái)的(de)家(jiā)庭拆迁改(gǎi)建(jiàn)最多。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点(diǎn)。二(èr)者和（27.1％），再(zài)加(jiā)上其他住(zhù)宅（5％）与家(jiā)庭住宅(zhái)建造(zào)时间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户(hù)，自建住宅(zhái)和原公有(yǒu)住(zhù)宅减(jiǎn)少了1282万户(hù)，住宅净需(xū)求增(zēng)加9755万户(hù)。49％的家庭(tíng)购(gòu)买商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)，21％的家庭购(gòu)买二手(shǒu)房。在新增住宅需求中，有7成家庭(tíng)购买了商品住(zhù)宅。租房、购(gòu)买经济(jì)适用房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住(zhù)宅的占比势必(bì)会进一(yī)步(bù)上(shàng)升。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建造(zào)的住宅(zhái)建筑面积还有(yǒu)约(yuē)81亿(yì)平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的(de)城中村、老公(gōng)有(yǒu)住宅，建筑面(miàn)积小(xiǎo)、质量(liàng)低、基础设施配套差、没有或少有(yǒu)物业(yè)管理，居民追求美好、宜(yí)居生活的(de)环(huán)境，背后(hòu)的(de)改善性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上(shàng)更大房(fáng)子”的改善(shàn)性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需(xū)购房受(shòu)限于资金，倾向于中小户型。已有住(zhù)宅家庭希(xī)望提高(gāo)生活品质，以(yǐ)小换大、以(yǐ)旧换新。2022年(nián)底的中央经(jīng)济工作会议明确指出支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的(de)人(rén)均住宅(zhái)间数较其他国家依旧存在不小差(chà)距(jù)。

　　住宅(zhái)舒适(shì)度与(yǔ)经济水(shuǐ)平有(yǒu)着密(mì)切正向(xiàng)联系。随着(zhe)经济发展水平的提高，中国的人均住宅间数(shù)与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)将随之增长。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十年(nián)是中国地产黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不足，供需出现错配，这是过(guò)去二十年房价快速上涨基(jī)石(shí)。那(nà)么未来将是住(zhù)宅质(zhì)量的供需冲突。房地(dì)产(chǎn)大分化时代已至，这种(zhǒng)分化不单局限于(yú)城市能级之(zhī)间(jiān)差异，优质(zhì)小区和(hé)老旧二手房之间的差(chà)异也将越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查数据调(diào)查的是人(rén)，并(bìng)不是针对住宅，因此可能(néng)存在统计偏(piān)差。商品住宅占(zhàn)比(bǐ)实际值可能偏低，其(qí)增速可能超预期(qī)。

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