OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公司哲库(kù)科技，引发了公募REITs扩募风波，如今(jīn)，二级市场的影响(xiǎng)仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月(yuè)15日，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT开盘(pán)继续(xù)延续此前几日的下跌走(zǒu)势，午后(hòu)跌(diē)幅(fú)一(yī)度扩大，尾盘有(yǒu)所拉升(shēng)，全(quán)天收(shōu)跌6.22％，最近3个交易日跌幅(fú)超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发(fā)布(bù)公(gōng)告，紧(jǐn)急回应(yīng)称，哲(zhé)库科技是其扩募拟(nǐ)新购入(rù)基础设施资(zī)产张润大厦(shà)的重要承租方(fāng)之一，目前未收(shōu)到哲(zhé)库科技及(jí)OPPO方面(miàn)关于停(tíng)止执行已签租(zū)赁(lìn)协(xié)议的通(tōng)知。同时(shí)，在公告中，华安(ān)张江光大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权(quán)益人将继续密(mì)切关(guān)注(zhù)哲库科(kē)技后续情(qíng)况(kuàng)，积(jī)极做(zuò)好相关(guān)应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募购(gòu)入项(xiàng)目(mù)的原始权益(yì)人(rén)相关(guān)负责人也表(biǎo)示(shì)，近期已同步启动(dòng)了应急预(yù)案，排(pái)摸储(chǔ)备租户，积极应对(duì)哲(zhé)库提前(qián)退租的可能事(shì)项。由于张润大(dà)厦(shà)是全(quán)国首批REITs申报(bào)扩募项目，公司领导(dǎo)高度重(zhòng)视，浦东新区国资(zī)委也高度关注。

　　多位业内(nèi)人士表(biǎo)示，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT近期市场波(bō)动较大，但其(qí)实不动产公募REITs项目短期出租率下跌(diē)并不会从根本上影响其内外价值，投资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二(èr)级市场价格(gé)继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司(sī)哲库科(kē)技(jì)的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价(jià)格小幅低开(kāi)，此后二级市场价格开始震荡走低(dī)，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江光大(dà)园REIT跌幅一度(dù)扩大到(dào)8.30％，随后(hòu)价格有所回升，最(zuì)终报收3.512元(yuán)，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近(jìn)期不(bù)利消息影响(xiǎng)，华安(ān)张江光大园REIT最近几个交易日二级(jí)市场价(jià)格(gé)表现欠佳，5月11日以来，3个交易(yì)日跌幅达到9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市(shì)以来(lái)，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT累计(jì)涨幅(fú)超过24％，在(zài)全(quán)市场(chǎng)公募REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市场整(zhěng)体表现上看，目(mù)前上(shàng)市的8只产(chǎn)业园区(qū)基础(chǔ)设施REITs中，仅博(bó)时招商蛇口(kǒu)产(chǎn)业园REIT微幅上涨，其余7只(zhǐ)均有不同(tóng)程度下(xià)跌(diē)，8只(zhǐ)产业园(yuán)区基础(chǔ)设(shè)施REITs5月(yuè)15日(rì)平均(jūn)跌(diē)幅1.38％。今年以(yǐ)来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一(yī)季报中(zhōng)已经披露(lù)张江光大园项(xiAVERAGE函数是什么意思，计算机average函数是什么意思àng)目出(chū)租率有所(suǒ)下降，如(rú)今拟扩(kuò)募(mù)的项目又(yòu)遭(zāo)遇(yù)突发(fā)事件(jiàn)，因此导(dǎo)致(zhì)二级市场价(jià)格出现波动。”一位业内人(rén)士分析称(chēng)。

　　不过，在上述人士看来，尽管(guǎn)出于风险规避的原因，最(zuì)近几个交易日场内资金有所流出，但是，不动产公募REITs项目短期出租(zū)率下跌并不会从根本上(shàng)影响(xiǎng)其内外价值。

　　他(tā)也同(tóng)时表示，目(mù)前(qián)随着二级市场价格下跌，风险也得到一(yī)定释放，但是(shì)价(jià)格涨跌会受到基(jī)本面(miàn)、情绪面等多(duō)重因素影响(xiǎng)，不好判断价(jià)格(gé)是不是已经(jīng)完(wán)全触底。

　　此外，还有一(yī)位(wèi)业内人(rén)士表示，今年整体REITs市场表现低迷，不少产品年内二级市场跌(diē)幅较(jiào)大，其(qí)实(shí)有些隐(yǐn)含收益率(lǜ)高的产品具(jù)备一定的投资价(jià)值(zhí)，很适合稳健类投资者。此(cǐ)外(wài)，伴随着经(jīng)济复苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产品具备一(yī)定的(de)投资(zī)价(jià)值。

　　先锋瑞驰私募(mù)基金(jīn)执行(xíng)董事高(gāo)如星对(duì)此表示，若张江园区(qū)最终(zhōng)能顺利(lì)解决招商，平稳(wěn)过度对经营(yíng)现(xiàn)金流没有造成大的影响，“事(shì)件(jiàn)性利空下调至(zhì)得(dé)这么急、这(zhè)么深，加上前(qián)期本身园区类资产就回调不(bù)少了，这就是黄金坑。”不(bù)过，他(tā)也强调，最终(zhōng)还(hái)是(shì)落到租金收入受不(bù)受影响，影响多大，估计(jì)园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应(yīng)

　　扩募(mù)路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技。随后5月12日晚，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT发布公(gōng)告(gào)，紧急回(huí)应(yīng)称，哲库科技是其(qí)扩募拟新购入基础(chǔ)设施资(zī)产张润大(dà)厦的重要承租方之一，目前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关(guān)于停止(zhǐ)执(zhí)行已签(qiān)租赁协议的通(tōng)知。同时，在公告中，华安(ān)张江光大(dà)园REIT进一步(bù)表示，原始权(quán)益人将继(jì)续密切关(guān)注哲库(kAVERAGE函数是什么意思，计算机average函数是什么意思ù)科技后续情况，积极做好相(xiāng)关(guān)应(yīng)对。

　　此前(qián)，张(zhāng)江REIT因其(qí)一季报中披露(lù)的张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园项目出租率下降事项(xiàng)，一(yī)度(dù)二(èr)级市场(chǎng)价格出现回落(luò)。在随后召开的业绩说(shuō)明会中管理人就相关事项进行了解释说明，市(shì)场信心得到(dào)了一定提振，二(èr)级市场价格表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月(yuè)11日召开的线上和线下的(de)扩募说明会(huì)上(shàng)，运营团(tuán)队表示了对张江(jiāng)光大园项(xiàng)目的信心，预(yù)计签署意向书和合同谈判中的储备租户正常转化后，项(xiàng)目出(chū)租(zū)率(lǜ)将得(dé)到回(huí)升。没想到仅(jǐn)过了不(bù)到三周的(de)时间，张江REIT的扩募(mù)之路又迎来(lái)了(le)新的(de)考验。

　　因张江REIT的上述公(gōng)告引起了市场各方(fāng)的广泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的原始权(quán)益(yì)人相关负责人坦言，事发突(tū)然确(què)实始料未及，在获悉OPPO关(guān)停哲库科技(jì)消息的第一时(shí)间即奔(bēn)赴现场(chǎng)进(jìn)行(xíng)了沟(gōu)通(tōng)和核实工作，并同步启(qǐ)动了应急(jí)预案，排摸储备租户，积极应(yīng)对哲库(kù)提前退租(zū)的可能事(shì)项。由于张润大厦(shà)是全国首批(pī)REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导高度重视(shì)，据悉新区(qū)国资委也高度关注(zhù)。

　　当谈(tán)及储备租户情况，相关负责人介绍说(shuō)，目前储备租户还(hái)是比较丰富的，覆盖了芯(xīn)片测试、人工(gōng)智(zhì)能、航天产(chǎn)业、信息技术等产业客户，租赁(lìn)意向面积超过(guò)了2万方(fāng)。从意向储备转化(huà)为实际租户(hù)需要一些时间。

　　“我们正在着手通过(guò)签署租赁意向(xiàng)书来尽快锁定一些重(zhòng)要租户。虽然收(shōu)了三个月(yuè)履约保(bǎo)证金给(gěi)了我们一(yī)些空间(jiān)，但本着(zhe)对首批扩募、对市场(chǎng)负责(zé)的(de)态(tài)度，我们肯(kěn)定(dìng)要全力与时间(jiān)赛跑(pǎo)，把(bǎ)这些面积在短期内完成去(qù)化(huà)。”相关负责人说(shuō)道。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT已持(chí)有的(de)同区(qū)域的(de)张江光大(dà)园项目一季度末也有将近(jìn)30％的空(kōng)置率(lǜ)，原始(shǐ)权(quán)益人有那么多储(chǔ)备(bèi)租户(hù)，之前(qián)的空置率为何未能得到解决。

　　对此相关(guān)负责人解释，张(zhāng)江光大园一直以来都坚持(chí)以市场化运营为导向，历史(shǐ)运(yùn)营(yíng)表现稳(wěn)定，租(zū)户的调(diào)租和(hé)换租都属于正常情况(kuàng)，而这次项目的(de)大(dà)租户退(tuì)租正(zhèng)好(hǎo)发(fā)生(shēng)在(zài)市场活跃度的短(duǎn)期低点(diǎn)，目前市场情况已有所好转。在看(kàn)到出租率下(xià)滑情况(kuàng)没(méi)有得到及(jí)时修(xiū)复后，张江这边也作了一定的资(zī)源调(diào)配和倾斜，引入了一(yī)些储备租户。

　　另(lìng)外，张润大厦和张江光大园项目在给租(zū)户(hù)的分隔(gé)空间、交付标准、租金水平等(děng)方面也有一些差异(yì)化，张润大(dà)厦多是两千多平(píng)的大平层，楼的成新度(dù)高一(yī)些，单价也(yě)贵一些，张江光大园(yuán)单(dān)层以一(yī)千平的面(miàn)积为主，还有一些独(dú)栋形态的物业。租(zū)户自身也会有诉求(qiú)，也会根据自身需求和(hé)预算挑(tiāo)选区域内的不同物业。

　　“如果扩募完成以(yǐ)后，新老资产(chǎn)的管理人(rén)都(dōu)变成(chéng)了一家，后续我们(men)在资(zī)源(yuán)共享和(hé)联合营销方面能更加充(chōng)分发挥协同效应，相(xiāng)信可以做得(dé)更好。”上述负(fù)责人(rén)补充说道。

　　最后谈及对于(yú)张江REIT的定位(wèi)和(hé)展望，相(xiāng)关负责人表示(shì)，张(zhāng)江集团和张江高(gāo)科(kē)目前(qián)在管资产约五百万方，还(hái)有一些其他在(zài)开发(fā)的储(chǔ)备项目，这(zhè)些都将成为张江REIT实(shí)现打(dǎ)造张江园区产业空间资产上市平台目标(biāo)的坚实(shí)后(hòu)盾和储备资源。“我(wǒ)们非常重(zhòng)视张江(jiāng)REIT这个资本平台和它(tā)未来的发(fā)展。”相关负责人表(biǎo)示，“这次扩募是我们实现基金扩容(róng)的第一(yī)步，也是至关重要的一步，眼下我们AVERAGE函数是什么意思，计算机average函数是什么意思可能面(miàn)临(lín)了一些突(tū)发情况需要解决，但(dàn)是这和我们在张(zhāng)江科学城这三十年建设发(fā)展过(guò)程中所(suǒ)经历(lì)的相比(bǐ)，只能算是一个非(fēi)常小的插曲(qū)。我(wǒ)们有信心排除万(wàn)难(nán)，尽一切可能(néng)化(huà)解(jiě)当前突(tū)发事(shì)件(jiàn)的所有(yǒu)负面影响，维(wéi)持预期和市场的信心。”

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