万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外(wài)走红，让这个位(wèi)于北(běi)京海淀的(de)豪宅被(bèi)全(quán)国(guó)知晓，其背后曾(céng)宣称要做地产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再(zài)次受到舆(yú)论(lùn)关注，起因中赫集(jí)团成了共同债务人被(bèi)中国信达追债(zhài)，中国(guó)信达(dá)为(wèi)了收回钱款(kuǎn)不得不将中赫(hè)抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这(zhè)些(xiē)房子早(zǎo)已售出，业主并(bìng)非中(zhōng)赫集团，那些真正斥巨资购入房产的有(yǒu)钱人，房子(zi)现在莫名奇妙地被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这(zhè)些(xiē)业(yè)主的维权(quán)信息(xī)，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候，他们(men)的姿(zī)势都那么(me)优雅。”

　　不过事件背后，可能(néng)没你(nǐ)想象的那(nà)么简单(dān)。

　　1

　　富人被(bèi)精准收(shōu)割？

　　最惨的可能还是(shì)债(zhài)主

　　“北京豪宅(zhái)的尽(jǐn)头是(shì)万柳书院”，但谁都没(méi)想到，这个(gè)位(wèi)于(yú)海淀(diàn)核(hé)心区(qū)位，名校环绕的顶级豪(háo)宅(zhái)，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友发(fā)现(xiàn)，中国信达在京东拍卖上，上架了(le)“北京赫华(huá)恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开发有限公司不良债权转让(ràng)项(xiàng)目”，债权总额高达(dá)近47亿，该(gāi)项目的抵押物(wù)中，包括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍(pāi)卖(mài)显示，上述不良(liáng)债权转让(ràng)项目的处置主体是中国信(xìn)达资产管理股份有限公(gōng)司北京市分(fēn)公司（下称中(zhōng)国信达北(běi)分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年(nián)1月31日，债权金额约为46.95亿元(yuán)人民币，其中(zhōng)债(zhài)权本金37.50亿(yì)元。中赫集(jí)团有限(xiàn)公司是共同债(zhài)务人。目前，该项(xiàng)目已有1万次围观，35名(míng)意向(xiàng)人(rén)。

　　从表面上看，这就是(shì)一起中国信达北分讨债(zhài)的故事(shì)，但实(shí)际(jì)上，75套豪宅的(de)背后暗(àn)藏(cáng)秘密。

　　据此前媒(méi)体(tǐ)报道，万(wàn)柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该报(bào)道属实，说(shuō)明这些(xiē)房(fáng)子实际上都是卖出去了的，是有人(rén)住的。

　　那为什么中国(guó)信(xìn)达的(de)拍卖(mài)页面上又注明这75套房子是“未出售(shòu)”的状态呢？只能说明这些(xiē)房子根(gēn)本没(méi)有网(wǎng)签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一(yī)财经的报道证(zhèng)实了上述内(nèi)容。有豪宅中介透露，中赫集团早(zǎo)就把这75套房子抵押出去，现在还没资金解抵(dǐ)押，所以不能网签、没办(bàn)房(fáng)本。

　　作(zuò)为海(hǎi)淀的顶(dǐng)级豪(háo)宅，最强学区房，万柳书院的业主基本都是北京的高端(duān)人士(shì)，柳传(chuán)志、丁磊等知名商业(yè)大佬也是万柳书院的业主。另据地产自媒体“地产(chǎn)八卦女(nǚ)”爆料，万柳(liǔ)书(shū)院的业主中，还有不少中赫集(jí)团的(de)高管、合作(zuò)伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感(gǎn)叹，“富人也(yě)被精准收(shōu)割(gē)了！”

　　根据(jù)相关法律规定，民事执行中(zhōng)，业主已经支付价款并(bìng)实(shí)际占有，但未办(bàn)理(lǐ)过户(hù)手续的，如果(guǒ)业主没有过错(cuò)，人民法院不(bù)得查(chá)封(fēng)、扣(kòu)押、冻结，已经查封的(de)可以向法院(yuàn)提(tí)出执行异议申请，请(qǐng)求法院解(jiě)除查(chá)封，同时可以联(lián)合(hé)起诉开发商，要求(qiú)退还(hái)购房(fáng)款或(huò)办理房产证，并(bìng)承担违约(yuē)责任(rèn)。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院报公布《最(zuì)高人民法院(yuàn)关于(yú)商品房消费者(zhě)权利保护问题的批复》，以(yǐ)司法解释的(de)方式(shì)明确了购(gòu)房人的优先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居住(zhù)为目的购买房(fáng)屋并已(yǐ)支付(fù)全部价款(kuǎn)，主张其房(fáng)屋交(jiāo)付请求权优先于建设工程(chéng)价款优先受(shòu)偿(cháng)权、抵押权(quán)以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付(fù)了部分价款(kuǎn)的(de)商品房(fáng)消(xiāo)费者，在(zài)一审(shěn)法庭辩论终(zhōng)结前已(yǐ)实际支付剩余价款的，可以适用前(qián)款规定。

　　也(yě)就是说，如果这75套房(fáng)子均为“已(yǐ)售(shòu)未网签”，那么这笔不良债权(quán)，实际上是个烫手(shǒu)山芋。可能不仅(jǐn)不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会王宝强身价多少亿，马蓉分了王宝强多少家产被业(yè)主(zhǔ)讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这(zhè)次债权公司中国(guó)信(xìn)达申请不良债权转让，可以追溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国(guó)信达(dá)已(yǐ)经成为赫华恒(héng)瑞(ruì)唯一股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中赫集团旗(qí)下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置地等(děng)选择退出(chū)了(le)赫华恒(héng)瑞的股(gǔ)东(dōng)行(xíng)列，中(zhōng)国金谷(gǔ)国际(jì)信托有限责任公(gōng)司成为了(le)唯一(yī)股(gǔ)东(dōng)，后者(zhě)由中国信达资产(chǎn)管理股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地(dì)产开发(fā)商，相(xiāng)较其他房(fáng)企，中(zhōng)赫(hè)集团既没有很(hěn)大规模，也没有(yǒu)很高(gāo)的国(guó)民知名度，但却在北京豪宅圈留下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作为(wèi)中赫集团(tuán)进入北京的第(dì)一个豪(háo)宅项目(mù)，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京(jīng)城最贵的楼(lóu)盘，引发了(le)市场强(qiáng)烈(liè)震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳书院(yuàn)，更(gèng)是(shì)被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等(děng)大型知名房企手(shǒu)中，抢下了(le)北(běi)京万(wàn)柳地(dì)块，成为北京(jīng)当(dāng)年的“双料地王”。很快(kuài)，万柳书院就以神(shén)秘高端的姿(zī)态杀入市(shì)场(chǎng)，无论是一(yī)块块从荷兰运回来(lái)的灰砖垒起来的五(wǔ)米高墙，还是每棵成本超6万(wàn)的成年(nián)银杏(xìng)树，还是(shì)每平米20万(wàn)元的价格，都令业(yè)内(nèi)外震(zhèn)撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八的(de)顶儿、融创的湖(hú)、紫辰(chén)院的树(shù)、北平府的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就可(kě)看出其在北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末上市的(de)它(tā)，对手是当(dāng)时有(yǒu)名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒(héng)大(dà)华府等，现如今，它(tā)远远超过这些对(duì)手。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平(píng)米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价(jià)达到(dào)惊(jīng)人的36万元/平(píng)米，说明万柳书院虽然(rán)已经推(tuī)出了8年之久，但其(qí)依旧在北京(jīng)豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅，也吸(xī)引(yǐn)了不(bù)少知名人士，如知名(míng)演员宋丹丹，就住在钓鱼台七(qī)号(hào)院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居(jū)住(zhù)在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠(diàn)定了中(zhōng)赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最(zuì)贵的房(fáng)，拿北京城(chéng)最(zuì)贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发商光环的背后(hòu)，这个地产界“劳(láo)斯莱斯”却多次成为被(bèi)执(zhí)行人，被执行(xíng)标(biāo)的高达11亿(yì)。

　　今(jīn)年(nián)年初，因为履行(xíng)能(néng)力而拒不履行(xíng)生(shēng)效法律文书确定义务(wù)，中赫集团正式成了“老(lǎo)赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦落(luò)到这个地步，其(qí)实是(shì)有迹可(kě)循的。

　　事实上，早在今(jīn)年年(nián)初“万柳(liǔ)书(shū)院少爷(yé)”走红之时，深蓝财(cái)经(jīng)就曾(céng)深挖出背(bèi)后的中(zhōng)赫集团，发(fā)现其深陷财务危(wēi)机。

　　从知名(míng)豪(háo)宅的开发商(shāng)到沦(lún)为(wèi)“老赖”，中赫集团实控(kòng)人周(zhōu)金辉的人生(shēng)轨迹跟着急转直下(xià)。而追根溯(sù)源，这个转折点(diǎn)，就在于(yú)收购北京(jīng)国安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷开始了多元(yuán)化转(zhuǎn)型，但转型之(zhī)路并不好走(zǒu)。早(zǎo)在2008年开始(shǐ)，中赫集团就(jiù)尝试(shì)过多元化业务，先后进军能(néng)源市场、团购网站，但(dàn)最(zuì)终都惨(cǎn)淡(dàn)收场。最终，周(zhōu)金辉将(jiāng)转型(xíng)的目光，放到(dào)了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出后(hòu)，中赫集团以(yǐ)35.5亿元(yuán)参股国安足(zú)球俱乐部64％股权，成为国安的新东(dōng)家。接着在2021年6月(yuè)，中赫(hè)集团从中信集团手(shǒu)中拿下北京国安俱(jù)乐部(bù)36％股(gǔ)权，至此拿(ná)下北京国安(ān)俱(jù)乐部(bù)全部股权。如果北京国安(ān)的(de)估值一直没变，那么中(zhōng)赫集团(tuán)拿下北京国(guó)安(ān)，总计花(huā)费了约(yuē)55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是(shì)赚(zhuàn)钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什(shén)么(me)又(yòu)要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其(qí)实控人周(zhōu)金辉夫妇(fù)将其手(shǒu)中的中赫(hè)集团股(gǔ)份(fèn)质押陆续(xù)质押，据企(qǐ)查查显(xiǎn)示，目前中赫(hè)集团共(gòng)有11条股权出质记录。质权人包括海金商业保(bǎo)理(lǐ)、北(běi)京建工、山东国际信托、中融信(xìn)托、中信建设等(děng)。

　　这与(yǔ)入(rù)主北京(jīng)国安(ān)的(de)时间完(wán)全吻合(hé)。

　　然而，入主北(běi)京(jīng)国安后，不仅国(guó)安的经(jīng)营状况没有得到改善，中赫集(jí)团也被拉(lā)入(rù)泥淖。

　　据北(běi)京产权交易所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球俱(jù)乐部实现营业收入(rù)1.03亿(yì)元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解(jiě)资(zī)金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续(xù)质(zhì)押手中(zhōng)的中赫(hè)集团股份，但国安和中赫的经营状况却持(chí)续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列被(bèi)执(zhí)行人，执行(xíng)标的(de)高达11亿(yì)，北京国安(ān)也3次与中赫集团、中(zhōng)赫置地、及中赫集团(tuán)股东周(zhōu)金辉(huī)、李彩霞(xiá)等(děng)共同(tóng)成为被执行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年1月，因(yīn)为履行能力(lì)而(ér)拒不(bù)履(lǚ)行生效法(fǎ)律(lǜ)文书确定义务，上述(shù)被执行人成(chéng)为(wèi)“老(lǎo)赖”。只有(yǒu)北(běi)京国安，目前幸免于难。不(bù)过在(zài)实(shí)控人(rén)都成为老赖的(de)情(qíng)况下，被执行10个多亿的(de)北京(jīng)国(guó)安，又(yòu)如何(hé)能独善其身？

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