近两年火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入密集分红(hóng)期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比(bǐ)例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可(kě)供分(fēn)配金额的(de)REITs产(chǎn)品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制是(shì)公(gōng)募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定(dìng)分红(hóng)体现(xiàn)出该类(lèi)产品长期(qī)投资价值(zhí)，通过观(guān)测经(jīng)营活动现金(jīn)流、可供分配现金等指标，也是(shì)观察REITs项目(mù)底层资产运营情况(kuàng)的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们也提(tí)醒普通投资者注意，与产权(quán)类项(xiàng)目(mù)相比(bǐ)，特许经营REITs项目(mù)在经营权到(dào)期(qī)后(hòu)不(bù)再(zài)产生现金收益，特(tè)许经营权(quán)分(fēn)红目前已包含了利润分配和本金的归还，在选择投(tóu)资标的时应了解资产类型(xíng)和分红(hóng)的特征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚(shàng)有6只REITs实(shí)际分配(pèi)情况(kuàng)尚(shàng)未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出(chū)了高比(bǐ)例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分(fēn)配金(jīn)额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额(é)占可供分配金(jīn)额(é)比例(lì)平(píng)均(jūn)为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关(guān)负责人(rén)对(duì)此表示，投资公募REITs的主要收益(yì)来源为持有期分红收益(yì)，以及基金份额交易(yì)价格(gé)的变化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综合(hé)影响(xiǎng)，较(jiào)易引起波动。与此相比，基(jī)金分红预期则(zé)更有规(guī)律可循。公募(mù)REITs的分红主要来自基础设(shè)施资(zī)产的经营现金流，投资(zī)人通过基金募集材料和信息披(pī)露文件(jiàn)，结合行业及(jí)市(shì)场情况，可以分(fēn)析基础设施项(xiàng)目的经营(yíng)业(yè)绩，作为进行投资决(jué)策的重(zhòng)要参考。

　　“相对(duì)于基(jī)金份额(é)二级市场价格变化导致(zhì)的浮(fú)盈(yíng)或浮亏(kuī)，分红作为基金份(fèn)额持有人(rén)实(shí)际(jì)获得(dé)的现金收益，对于长期(qī)投(tóu)资者更具参考价值。”中金基金相(xiāng)关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也表示，根(gēn)据《公开募集基础设施证(zhèng)券投资基(jī)金(jīn)指(zhǐ)引（试(shì)行）》及(jí)相关(guān)法规要求，基础设施基金应当将90％以上合并后基金(jīn)年(nián)度可分配金额(é)以(yǐ)现金形式分(fēn)配给投资者(zhě)，强制(zhì)分红机制是公(gōng)募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的分红机制(zhì)体(tǐ)现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资角(jiǎo)度(dù)来(lái)看，基础设施(shī)公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双(shuāng)重(zhòng)特(tè)点。二(èr)级市场价格反(fǎn)映这类产品“股(gǔ)性”的(de)一(yī)面，分红体现了这类产品的“债(zhài)性”特点。公(gōng)募REITs有强制分(fēn)红要求，分红类似于债券派息，但不等(děng)同(tóng)于债券的固(gù)定利息回报，而是(shì)由可供分(fēn)配(pèi)现金(jīn)决(jué)定(dìng)。

　　从机构(gòu)投资者(zhě)的角度(dù)来(lái)看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为(wèi)资(zī)产配置(zhì)多元化提供(gōng)抓手，具(jù)有(yǒu)较强(qiáng)的(de)配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳(wěn)定收益(yì)。机构(gòu)投资(zī)者公(gōng)募REITs能(néng)够通过分(fēn)红获取相对于投资债券(quàn)相对高的收(shōu)益性，在有(yǒu)效控制风(fēng)险的(de)前提下，增厚资产包(bāo)收益，起到投资(zī)“压舱石(shí)”的作用。

　　分红(hóng)除了投资收益(yì)“落袋为安”外(wài)，市场对于未(wèi)来分红(hóng)水平的(de)预(yù)期(qī)，也是(shì)影响REITs基金二级(jí)市场价格(gé)走势的关键因(yīn)素之一。

　　从近期(qī)公募(mù)REITs的二(èr)级(jí)市场表(biǎo)现看(kàn)，截(jié)至(zhì)4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指(zhǐ)数(shù)收于(yú)975.99 点，年(nián甘为人梯的意思是什么意思，甘为人梯出处)内下(xià)跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票(piào)和(hé)债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了(le)2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观经济的(de)影(yǐng)响，可(kě)分配金额完成率不达预期，一定程度上影(yǐng)响了公募REITs二级(jí)市场的价格(gé)。”李华(huá)平称，公(gōng)募(mù)REITs二(èr)级市场的价格波动受多重因(yīn)素的影响，投资收益是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二(èr)级(jí)市(shì)场(chǎng)价格的(de)主要因素(sù)之(zhī)一，而稳定(dìng)的分(fēn)红有利于吸引投资者参与(yǔ)公募(mù)REITs二(èr)级(jí)市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关(guān)负责(zé)人也表示，近期经济(jì)预期(qī)恢复，一方面市场热点呈现向股(gǔ)票(piào)和(hé)债券(quàn)回归的(de)过程；另一方面，基础设(shè)施项目的经营业绩相对(duì)经(jīng)济活力的改(gǎi)善有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分(fēn)红除权日，将对基金份额(é)的开盘指导价(jià)做调(diào)减处理，调减金额根(gēn)据单位基金份额(é)的分红金(jīn)额进行(xíng)计算。除权操作是对分红前后基金(jīn)份额净值变化的(de)修正，使投资人在基金分(fēn)红前后均可(kě)以获得公(gōng)平(píng)的(de)投资(zī)机会。

　　“分红(hóng)可(kě)增强(qiáng)投(tóu)资者长期投资(zī)的(de)信心(xīn)，同时(shí)需结合持(chí)有产品的特性，关(guān)注二级市场扰动对整体收益的影响程(chéng)度(dù)。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配(pèi)和本(běn)金(jīn)归还

　　普通投资(zī)者应(yīng)了(le)解底层(céng)资产情况

　　多位(wèi)业内人(rén)士还提醒，与现有公募基金分(fēn)红前提是(shì)本金之上(shàng)的增值部分不同(tóng)，特许(xǔ)经营权REITs基(jī)金运(yùn)作期间(jiān)的“分红”界定(dìng)为“分派”更为准确，分派的是本金与增值两个(gè)部(bù)分(fēn)，两(liǎng)个部分之(zhī)间(jiān)的比例是(shì)变动的，与现(xiàn)有公募基金分红差(chà)异很大(dà)，大(dà)多数(shù)普(pǔ)通投资者可能(néng)把“分(fēn)派”金额(é)误(wù)认为是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年(nián)、60年(nián)等合同(tóng)年限到(dào)期后基金价值(zhí)面临极大不(bù)确定性，这是该类(lèi)投(tóu)资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华(huá)平表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许(xǔ)经营权类和产权类两大资产类型(xíng)，持(chí)有产权类产品的收(shōu)益主要包括每年的(de)现金分红及资产增值的(de)收益，而(ér)持有特许经营类(lèi)产品的(de)收(shōu)益主要(yào)来自项目每(měi)年的(de)现金分(fēn)红。其中，特(tè)许经营(yíng)权类资(zī)产的分红包括(kuò)了(le)利润分配和本金的归还，两(liǎng)者的(de)比(bǐ)率也是(shì)变动的，对(duì)特许(xǔ)经营权类资产的公募REITs可以(yǐ)内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投资者在选择投资(zī)标(biāo)的(de)时，应了解公(gōng)募REITs底(dǐ)层资产的类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细分(fēn)来看，各类公(gōng)募REITs分红(hóng)因底层资产属(shǔ)性不(bù)同(tóng)而(ér)形(xíng)成区别。特许经(jīng)营权(quán)类的公募REITs产品因其(qí)分红(hóng)相(xiāng)当于包含“本金+收(shōu)益(yì)”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重底(dǐ)层资产的价值增值，所以相对股性偏强(qiáng)。普通投资者在(zài)选择公募REIT时，需(xū)要考虑底(dǐ)层资产属性，对所选择产品的二(èr)级(jí)市场价(jià)格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金(jīn)基金相关负责人也认为，与产权(quán)类项目(mù)相比(bǐ)，特许经(jīng)营(yíng)项目在经(jīng)营权到期后不再能产生现(xiàn)金收益，因此将可(kě)供分(fēn)配(pèi)金额的分配理解(jiě)为“分派(pài)”比“分红”更加准确。基于这个(gè)特点，剩余经营期限较短的特许(xǔ)经营(yíng)项目，通(tōng)常具备更高的(de)分派率水(shuǐ)平。对于剩余期限较(jiào)长的特许经营权项目，即使分派率(lǜ)相(xiāng)对较低(dī)，也有足够年限收回本金(jīn)并取得(dé)收益(yì)。

　　中金(jīn)基金该(gāi)负责(zé)人提(tí)醒投资者注意(yì)，特许经营权项目(mù)的分派金额包含了投资本(běn)金(jīn)，在不进行(xíng)扩募的情况下，基金份额单价随着分(fēn)派进度逐年下降是(shì)正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自(zì)项目剩余期限产生的现(xiàn)金流(liú)。

　　“与特许经营项目(mù)相(xiāng)比，产(chǎn)权(quán)类项目的土地或建筑的剩余使用年限一般较长，再加上到(dào)期(qī)后通(tōng)过(guò)对(duì)建筑的(de)更(gèng)新改造或补缴土地出让金(jīn)等追加投(tóu)资，有机会进一步延长经营期限甘为人梯的意思是什么意思，甘为人梯出处。这种(zhǒng)类似永(yǒng)续经营的假(jiǎ)设反映在基础资产的(de)估值上，使产权类REITs具备更(gèng)显著的资产投(tóu)资属性。”该负责(zé)人称。

　　观(guān)测内部收益率等指标

　　评估项目底层资产运(yùn)营(yíng)情况

　　在基金分红的时(shí)点，多位业内人士还表示，在产品分红期，投资者可以观测经营活(huó)动现金流、可供分配现金(jīn)、内部收益率等(děng)指标，来观察和评估项目(mù)底层(céng)资产的运营情况。

　　中(zhōng)航(háng)基金表(biǎo)示(shì)，年报指标中，跟现(xiàn)金(jīn)相关的指标有两个：一是年(nián)报(bào)中披(pī)露(lù)的经(jīng)营活动(dòng)现(xiàn)金流，二是可供分配现金，二者存在(zài)本(běn)质性区别。经(jīng)营(yíng)活动产(chǎn)生的现金(jīn)净(jìng)流量(liàng)是指企(qǐ)业经营、筹资、投资产生的(de)现金流，基于(yú)企业本身经营(yíng)活动产生；可供分配(pèi)的现(xiàn)金实质上是(shì)从EBITDA出发，对(duì)非现(xiàn)金影响(xiǎng)利润表的项(xiàng)目进行调整，加期(qī)初(chū)现金，最终得(dé)到的(de)账面(miàn)现(xiàn)金。

　　李华(huá)平也表(biǎo)示(shì)，公募REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投资价值体现(xiàn)在相对(duì)股债市场独立的(de)资产配(pèi)置功能，比较适(shì)合长(zhǎng)期持有。建议投资(zī)者对经营权类的资(zī)产可以更多(duō)关(guān)注内部收(shōu)益(yì)率的(de)高低，对(duì)产(chǎn)权类的资产(chǎn)更多关注(zhù)分派率高低。因(yīn)为公募REITs可(kě)分配(pèi)收益(yì)主要来自底层资产的经营净现金流(liú)，所以底(dǐ)层(céng)资(zī)产运营情况直(zhí)接影响投(tóu)资回报(bào)，投资者(zhě)可综合考虑原始权益人(rén)综合实力、运营(yíng)管理机构实(shí)力(lì)、公募基(jī)金(jīn)管(guǎn)理人实力等多重因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券研(yán)报也(yě)显示，公募(mù)REITs进入密(mì)集分红期，由于(yú)分红(hóng)交易带来的短期博弈机会仍在(zài)，叠加此前(qián)市场(chǎng)接(jiē)连回(huí)调，建议投资者关注(zhù)有基本面支撑、填权效应(yīng)相(xiāng)对(duì)明显、同时分红规模(mó)较为可观(guān)的个券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的招募(mù)说明书(shū)均会载明REITs在(zài)发行(xíng)首年及(jí)次年的可供分(fēn)配金额预测(cè)。投(tóu)资者可以(yǐ)将REITs的(de)实际分红金(jīn)额(é)与募集材料(liào)中(zhōng)披露预(yù)测(cè)进行比(bǐ)较分析，结(jié)合(hé)经(jīng)济及市场的(de)实际环境，对(duì)基础(chǔ)设(shè)施项目(mù)的运营(yíng)业(yè)绩及REITs的管理能力进行(xíng)判(pàn)断。”中金基金上(shàng)述负(fù)责人(rén)也称。

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