张姓与什么姓是世仇 全国张姓是一家吗

　　导读(dú)

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地产步入大分化时代(dài)而(ér)非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年(nián)是中国房地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年(nián)，连(lián)续三年商品住(zhù)宅销(xiāo)售面(miàn)积超15亿(yì)平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近(jìn)年地产持续低景气(qì)，有关中(zhōng)国(guó)地产是否过剩(shèng)的讨(tǎo)论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国城镇(zhèn)存量住(zhù)宅真实情况，据此(cǐ)判(pàn)断中国未来地产趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地(dì)产存量极度过剩，事(shì)实是(shì)否(fǒu)如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次(cì)人(rén)口普查调查(chá)数据显示城镇(zhèn)家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷(xiàn)入怀(huái)疑，中国(guó)房子(zi)是否真的(de)过剩？

　　事实上住建部披露的(de)近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占比不到一(yī)成，其(qí)中还包(bāo)括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国(guó)城镇(zhèn)居民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适不是人均一间房所能满足(zú)，它与(yǔ)房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。中国的人均住宅间(jiān)数较发达(dá)国(guó)家还有(yǒu)很大(dà)差距。人均(jūn)住(zhù)宅间数大于1同样不(bù)意味(wèi)着(zhe)中国住宅市场(chǎng)已经饱(bǎo)和(hé)。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇居民户(hù)均1套房，其中每户持(chí)有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无(wú)直(zhí)接公布中国家庭(tíng)户均住宅的(de)数据(jù)，我(wǒ)们根据商品住宅套(tào)数、商品住宅占比和城镇家庭户数(shù)，计算出城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套(tào)房，其中0.54套(tào)为商品(pǐn)住宅。若期(qī)房顺利交付，直至2024年，中国每(měi)户城(chéng)镇家庭(tíng)才拥有1套住(zhù)宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味着户户有(yǒu)房，然而(ér)事实上(shàng)中国住宅市(shì)场供需并不(bù)平衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟(shú)房地产市场的住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平(píng)衡，是因为户(hù)均一套房无法满足流动人口的租赁和置业需求。全国总人口(kǒu)的(de)近三(sān)成(chéng)都是(shì)流(liú)动人口，流动人口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在(zài)老家买房，从而产生(shēng)了额(é)外(wài)的住宅需求。

　　即便户均一套(tào)房，中(zhōng)国未来(lái)地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户(hù)均人(rén)口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占(zhàn)比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延(yán)续，带来新(xīn)户购(gòu)房需(xū)求增长。

　　第二，经济板块的(de)分化日益明(míng)显，区域经济资源(yuán)分配的(de)再(zài)集中(zhōng)吸(xī)引着人(rén)口流(liú)入，人口净迁(qiān)入(rù)城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以前建成的(de)住宅(zhái)中，涉及(jí)超(chāo)9000万(wàn)家(jiā)庭(tíng)、81亿平方(fāng)米的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住宅的改造(zào)势在必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积(jī)均(jūn)较(jiào)发达(dá)国(guó)家有着不小差(chà)距，“住上更大房(fáng)子”的改善(shàn)性需求正在不断(duàn)增(zēng)加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在不(bù)足，这是过去二十年(nián)房价快(kuài)速(sù)上(shàng)涨(zhǎng)基(jī)石。那么当下(xià)房(fáng)地产(chǎn)大分(fēn)化时(shí)代(dài)已至，大(dà)分(fēn)化时代下(xià)地(dì)产矛盾则更多体现(xiàn)在住宅质量供(gōng)需(xū)冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在不(bù)同能级(jí)城市(shì)之间，不同区域板块(kuài)之间，不(bù)同(tóng)品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全国已有近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑(zhù)，引发热(rè)议。从2月以来，各(gè)大(dà)城市二手房挂(guà)牌量突然激增(zēng)，引发(fā)一(yī)阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供给(gěi)过(guò)剩，还是(shì)供需平衡(héng)，或是仍然存在不(bù)足？可惜由于(yú)住宅存量(liàng)数据并未公布，我(wǒ)们无法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测(cè)算出中国城镇家庭户均拥有住宅(zhái)套数(shù)，回答当(dāng)前的房子是否真(zhēn)的过剩了？据此判(pàn)断未(wèi)来房地(dì)产市场(chǎng)会如何发(fā)展。

　　一、如(rú)何(hé)有效观察(chá)中(zhōng)国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)数量过剩的直观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国(guó)自然(rán)灾害综合(hé)风险(xiǎn)普查工作情况(kuàng)为(wèi)主题的(de)新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅(zhái)城乡建设行业获(huò)取了全国近6亿(yì)栋城乡房屋建筑(zhù)数据以(yǐ)及80多万(wàn)处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，平均每栋(dòng)建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场看似(shì)已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数(shù)计算(suàn)的(de)城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了(le)大量商业楼(lóu)、写字(zì)楼(lóu)、学校(xiào)、医院等(děng)非住宅。总的算下(xià)来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次(cì)人口普查数据公布了中国城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭户居民人均0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇家(jiā)庭(tíng)户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似意(yì)味(wèi)着人人都有房间居(jū)住。

　　居(jū)住水平不仅与房间数量有关，更与房屋(wū)质量(liàng)、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切相关。单单(dān)从人均住宅间数不能(néng)完(wán)全反映出城(chéng)镇居民的居(jū)住水(shuǐ)平。

　　中国主(zhǔ)要是(shì)以家庭为单位购买成套住宅(zhái)，一套设施齐(qí)全的住宅才是城镇居(jū)民宜居的(de)选择。

　　（二(èr)）中(zhōng)国户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国(guó)城(chéng)镇居民住宅主(zhǔ)要分(fēn)两大(dà)类，一类(lèi)是商品(pǐn)住(zhù)宅，另(lìng)一类是保障房(fáng)、原公有住宅、自建房等(děng)非(fēi)商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统(tǒng)计数据，并没有直(zhí)接公(gōng)布城镇住宅数量。居(jū)民住宅相关数据有两处可(kě)以(yǐ)直接(jiē)公(gōng)布，一是每年商品住宅销(xiāo)售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查(chá)数据）。计算中国居民户均住宅(zhái)数量，我们主要用到上述(shù)两组数据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年(nián)，1998年(nián)之前商品住宅(zhái)数量极少(shǎo)，可(kě)忽(hū)略不计(jì)。估(gū)算城镇居民户均(jūn)住宅(zhái)套数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)销(xiāo)售套数(shù)相(xiāng)加，我们就能够得到当前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居(jū)民拥有的商(shāng)品住(zhù)宅和非商品住(zhù)宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将(jiāng)城镇居民拥有的商(shāng)品住宅(zhái)总数除以家庭户数(shù)，我(wǒ)们就能够得到城(chéng)镇户均拥有(yǒu)的住宅数(shù)量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套户(hù)比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住(zhù)宅套户比/商品住宅占比

　　二(èr)、城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量(liàng)到底有多少，目(mù)前(qián)缺乏一个准确(què)统(tǒng)计。我们(m张姓与什么姓是世仇 全国张姓是一家吗en)利用既有(yǒu)统计数据(jù)，大致测(cè)算得到中国(guó)存量(liàng)房地(dì)产(chǎn)套数(shù)，并(bìng)进一步推算(suàn)中国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有的(de)住宅数(shù)量(liàng)。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均(jūn)拥有(yǒu)商品住宅0.64 套(tào)

　　截(jié)至(zhì)2022年(nián)，我们计算(suàn)得到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中期(qī)房占(zhàn)比(bǐ)近9成(chéng)。本文去除商品住宅累计销售套数里的(de)期房销售，得到(dào)商品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数(shù)计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数(shù)=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房(fáng)销售额(é)。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到交房后(hòu)装修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品(pǐn)住(zhù)宅现房套(tào)数除以(yǐ)家庭(tíng)户数，算(suàn)出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们(men)需要进一步推算(suàn)中国城镇(zhèn)居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示(shì)中国城镇(zhèn)居民的(de)住宅结构特(tè)征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)。其中(zhōng)自建住宅占比(b张姓与什么姓是世仇 全国张姓是一家吗ǐ)21％，购买(mǎi)商品住(zhù)宅占(zhàn)比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用(yòng)房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过(guò)继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他住宅和购买(mǎi)二手房都是商品住宅，因(yīn)此将(jiāng)租赁其他住(zhù)宅、购买商品(pǐn)住宅(zhái)与购买二手房加总，得到商(shāng)品住(zhù)宅占居民所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占(zhàn)比为59.2％，粗(cū)略(lüè)假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅为过去十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的实际变化比例(lì)，从(cóng)而我们估(gū)算出2022年(nián)商品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中(zhōng)国平(píng)均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺(shùn)利，已购期(qī)房会在(zài)2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平(píng)均每户城镇家庭都会拥(yōng)有(yǒu)一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一套房的三(sān)点含义(yì)

　　既然(rán)城镇居民已经达到(dào)了(le)户(hù)均一(yī)套房的程(chéng)度，“户户有房(fáng)”是否意(yì)味着(zhe)中国城镇化进展终结，甚(shèn)至意(yì)味着中国(guó)地产存量(liàng)供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意味(wèi)着住宅(zhái)市场供需平(píng)衡

　　需要(yào)有多余住宅来满(mǎn)足因人口流(liú)动(dòng)、居民换房等因(yīn)素产(chǎn)生(shēng)的住宅(zhái)需求。因此，成熟房地产(chǎn)市场的住宅(zhái)套户比会在(zài)1.1左右(yòu)。

　　国际经(jīng)验来看(kàn)，美国、英国和日本的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住(zhù)宅套户(hù)比最高，为(wèi)1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就会造成(chéng)人口净流入地的住宅市(shì)场供(gōng)不应求，造成房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人(rén)口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际流动人口(kǒu)分(fēn)别(bié)为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在(zài)大城市租(zū)房挣钱，在老家(jiā)县(xiàn)城买(mǎi)房。

　　暨南大(dà)学2017年(nián)的中国(guó)城乡人口流动调(diào)查数据显示(shì)，在上(shàng)海、杭州以及(jí)南(nán)京工作的(de)流动人口在老家拥有住(zhù)宅比(bǐ)例(lì)分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸引打工(gōng)人，但高(gāo)房价迫(pò)使打(dǎ)工人(rén)回乡置业(yè)。

　　流动人口(kǒu)实际上会占据两套房，在高(gāo)房(fáng)价(jià)的(de)大(dà)城市(shì)租赁(lìn)一套房，在房价较低的县城购(gòu)买一套房。所以说(shuō)户均一(yī)套房无法满足(zú)庞大流动人口的租赁与置业需(xū)求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇(zhèn)居(jū)民住宅是2000年(nián)以(yǐ)前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这(zhè)批存在(zài)着建(jiàn)筑结构松(sōng)散(sàn)、设(shè)施陈旧(jiù)、安全隐患大等问题(tí)，如电(diàn)线老化、管道等基础设施陈旧，给住(zhù)户的生活带来(lái)了很大(dà)的不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成(chéng)的老(lǎo)旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家(jiā)庭户(hù)数拥有的住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立(lì)卫浴(yù)和厨房。这类上世纪修(xiū)建的老旧小区很难满(mǎn)足现代生活需求，在未来(lái)大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅(zhái)为(wèi)一居室和二居室，户型偏小。其中一居(jū)室(shì)占比(bǐ)为14.9％，二(èr)居室(shì)占比(bǐ)为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅户型更(gèng)小，当然这与城(chéng)市土(tǔ)地资(zī)源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是未来(lái)地产的需求驱动力

　　根(gēn)据(jù)七普数(shù)据测算(suàn)，2020年城(chéng)镇家(jiā)庭户住(zhù)宅存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年(nián)间(jiān)农民带房进(jìn)城和老旧(jiù)小区拆(chāi)迁(qiān)，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总(zǒng)面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为(wèi)39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人均住宅(zhái)建筑面积(jī)小于均值(zhí)，近4成家庭人均住宅建(jiàn)筑面积在30平米(mǐ)以下(xià)。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家(jiā)庭人均住宅建筑面积(jī)不足19平方米，不(bù)及全国(guó)人均(jūn)水(shuǐ)平的(de)一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的(de)住宅(zhái)面积仅为15.2平方米(mǐ)。上(shàng)海市将(jiāng)人均住(zhù)宅建筑面积低(dī)于15平(píng)方米的家庭界定(dìng)为(wèi)住宅存在困难(nán)，若按(àn)这个标准算的话，中国有11.3％的(de)家庭(tíng)存在住宅困难(nán)问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面(miàn)积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积为50平，只考虑(lǜ)家庭(tíng)户人数(shù)，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目(mù)前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国(guó)和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的(de)人(rén)均(jūn)住宅建筑面(miàn)积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去除公(gōng)摊面积(jī)后，中国(guó)的人均可使(shǐ)用(yòng)面积为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户人口，所需要(yào)的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房(fáng)，未来地产还会有需求么？

　　我们测算(suàn)得到中国(guó)城(chéng)镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国(guó)人口静态结构和(hé)动态趋势演绎，决定(dìng)了(le)中国未来地产(chǎn)仍有需求释放(fàng)。户均1套住宅(zhái)现(xiàn)实之下，中国未(wèi)来城镇住宅需求主要(yào)来(lái)自于(yú)四个方面。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭(tíng)户数增多，新户购(gòu)房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭户(hù)均人口数不断(duàn)下降(jiàng)，六普显示城镇户(hù)均人口规模为2.85人(rén)/户，而七普显示城镇户均(jūn)人口规模(mó)为2.62人/户，一(yī)人户(hù)、二人户的占比明显上升，人口(kǒu)小家庭化趋势将继续延续，导致户数会(huì)因户均人口规模的缩小而(ér)增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化日益明显，资源和生(shēng)产要素逐步向经(jīng)济带、都(dōu)市圈中心城市流入，区域经济资源(yuán)分配(pèi)的(de)再集(jí)中吸引着(zhe)人口流(liú)入(rù)。人口(kǒu)迁(qiān)移势必涉及到买(mǎi)房租房(fáng)，给迁入(rù)地(dì)住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常(cháng)住人口增量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其(qí)人(rén)口(kǒu)增长主要受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小(xiǎo)区改善性(xìng)需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年(nián)，自(zì)建住宅和原公有住宅的家庭拆迁(qiān)改建最(zuì)多。自建(jiàn)房家(jiā)庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家庭比例(lì)从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家庭住宅(zhái)建造时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万(wàn)家庭户，自建住宅和原公有住(zhù)宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万(wàn)户。49％的家(jiā)庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二手房。在新增住宅需求中，有(yǒu)7成(chéng)家(jiā)庭购买(mǎi)了商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)。租(zū)房、购买经济适用房(fáng)和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城改造，商品住(zhù)宅的占(zhàn)比(bǐ)势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造(zào)的住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积还(hái)有约(yuē)81亿平(píng)，涉及城镇(zhèn)家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面(miàn)积小、质量(liàng)低、基(jī)础设(shè)施配套(tào)差(chà)、没有(yǒu)或少有(yǒu)物业管理，居民追求美(měi)好、宜居生活的环境，背后的改善(shàn)性需(xū)求有待释放。

　　第(dì)四(sì)，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求还(hái)将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资(zī)金，倾向于中小户(hù)型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小换(huàn)大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经(jīng)济工作会议明确指出支持住(zhù)宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数为1.71间，无论(lùn)是否(fǒu)考虑乡村住宅因(yīn)素，中国的(de)人(rén)均住宅间数较其他国家(jiā)依旧存(cún)在不小差(chà)距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平有着密切正向联系。随着经济发展水(shuǐ)平的提(tí)高(gāo)，中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数与人均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积将随之增长(zhǎng)。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中(zhōng)国(guó)地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给(gěi)存在(zài)不足，供(gōng)需出现(xiàn)错配，这是过(guò)去二十年房价快速上涨基(jī)石。那么未(wèi)来(lái)将是(shì)住宅质量的供需冲突。房地产(chǎn)大分化时代(dài)已至，这(zhè)种分化不单局限于城市能级之间差异，优质小区和老(lǎo)旧二(èr)手房之(zhī)间(jiān)的差异也将(jiāng)越发扩大(dà)。

　　风险提示(shì)

　　人口(kǒu)普查数据调查(chá)的是人，并不是针(zhēn)对住宅(zhái)，因此可能存(cún)在统计偏(piān)差。商品住宅占(zhàn)比实际值可能偏低，其增速可能超预期。

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