文：任泽平团(tuán)队(duì)　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日(rì)召开(kāi)的全国住房和(hé)城(chéng)乡建设(shè)工(gōng)作会议提出“有(yǒu)条件的可(kě)以(yǐ)进(jìn)行现房销售(shòu)”，不足一个(gè)月时间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等(děng)地明确表态，试(shì)点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建你的房(fáng)子(zi)，还烂尾了，这是对(duì)购(gòu)房者的不公平。以(yǐ)后谁有钱(qián)谁建(jiàn)房，没(méi)钱没实力的别建(jiàn)了，不(bù)能(néng)把包袱甩给老百姓和社会，这是(shì)房地产从大开发时代步入(rù)高质量发展阶(jiē)段(duàn)的(de)必然(rán)趋势，也是对(duì)购房老百姓的最(zuì)大(dà)保护。98年房改(gǎi)时，全国缺(quē)房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计(jì)，现在全国(guó)套户比超(chāo)过1，从大(dà)开(kāi)发进入存量时代(dài)，对购(gòu)房民众不(bù)公平的预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。以(yǐ)后一手(shǒu)交钱，一手交(jiāo)房，天经地(dì)义。当然二(èr)次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心(xīn)以及长效机制，长效机制四大关(guān)键是推动城市群(qún)战双曲线abc的关系公式，双曲线abc的关系式是怎么得来的略、人地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税(shuì)。如(rú)果按照(zhào)经济规律办事，中国一(yī)定能实现房地(dì)产软(ruǎn)着陆和长期平稳(wěn)健康发展，跨过这道关，解(jiě)好这(zhè)道世(shì)界难题。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售？大家想想，绝(jué)大部(bù)分商品是(shì)一手交钱一手交(jiāo)货(huò)，预售制是对(duì)购买者(zhě)的单方面不公平制度(dù)，购房老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所有(yǒu)商品不能交付的风险。从(cóng)个人层(céng)面看，预(yù)售制(zhì)对购房者非常(cháng)不(bù)公平，比如(rú)，交房等(děng)待期(qī)一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承担银行(xíng)利(lì)息，还(hái)要(yào)承担延迟交房(fáng)、房屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理(lǐ)甚(shèn)至不能交房的风险(xiǎn)。从行业层(céng)面看，预(yù)售制助推(tuī)部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行周期，会(huì)引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风险。取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售，这(zhè)样有助于落(luò)实中央房(fáng)住不炒精神、有(yǒu)助于保障购房老百(bǎi)姓(xìng)权益(yì)、有助(zhù)于房(fáng)企稳健发展，一(yī)举多得(dé)，谋(móu)划(huà)长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么(me)建(jiàn)议取消(xiāo)预售制度(dù)？预售(shòu)制度怎么(me)来的？国外什么情况？简单科普一下：商品房(fáng)预售最早源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一种开发商放杠杆(gān)的(de)方式。98年房改，由于(yú)商品(pǐn)房短缺，房企(qǐ)缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引入了商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)度。其实，当前世界不少(shǎo)国家存在预售制。但是，重点(diǎn)来了！发达国家(jiā)一般(bān)有严格的(de)监管保(bǎo)障措施，开发商在项目(mù)获(huò)得政府批准后才可以开始销售，买(mǎi)家(jiā)在购买期(qī)房(fáng)后(hòu)并非像中(zhōng)国一样(yàng)在支付(fù)完首付款后从银(yín)行一次性贷款支付(fù)剩余全部房(fáng)款，而是根(gēn)据开发(fā)商工程进(jìn)度在(zài)完全交房前进行分期支付。所以，预售制度(dù)是(shì)需要严格的资(zī)金监(jiān)管、分期支付以及违约处罚措施(shī)作为保障的，如果没有这(zhè)些保(bǎo)障(zhàng)措施，一(yī)定会触发风险，对(duì)购房民众不公平(píng)，所以不(bù)如(rú)借机取消预售制(zhì)度，以(yǐ)后改(gǎi)为现房销售。客(kè)观讲(jiǎng)预售(shòu)制度(dù)有一定历(lì)史阶段性，现(xiàn)在中(zhōng)国(guó)住房进(jìn)入存量时(shí)代(dài)，取(qǔ)消预售制(zhì)度有(yǒu)助(zhù)于降(jiàng)负债降杠杆，不(bù)再把(bǎ)烂尾风险甩给老百姓和(hé)社会，当然这(zhè)需要配套房企债务重组、复工保交楼(lóu)、恢(huī)复(fù)市场信(xìn)心和房地(dì)产长效机制。这是个(gè)技(jì)术活，只要坚持市场化(huà)改革，中国一定能化解这个难题，让房地(dì)产回归实(shí)体经济和居住属性，安(ān)居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消(xiāo)预(yù)售制，改为现(xiàn)房销售，开(kāi)发(fā)商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑(duì)现的营销手(shǒu)段，而是(shì)所见即所得(dé)的过硬(yìng)的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣(liè)币。所有商业的本(běn)质是向善(shàn)，是以客户为中心，房地产也不能(néng)例外，老百姓买(mǎi)房子是天大的事(shì)，烂尾(wěi)毁(huǐ)三代，好房(fáng)幸(xìng)福一(yī)家人(rén)。从(cóng)这个角度，取消预售制、实(shí)施现房销售(shòu)是实现老百姓(xìng)安(ān)居乐业、社(shè)会长(zhǎng)治久(jiǔ)安、行业企业健(jiàn)康发展(zhǎn)的重大(dà)措施(shī)。在当前(qián)的情况下，取消(xiāo)预售制要结合稳(wěn)楼市、房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆、打通金融支持当(dāng)期三好(hǎo)生(shēng)、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务(wù)院发展研究中心参与财(cái)税(shuì)改革方案研究时，对预(yù)售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠(gāng)杆率(lǜ)等进行过(guò)长期系统的专项研究。（参考后来形成(chéng)的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确(què)实(shí)存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售资金第(dì)三方(fāng)全程监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预(yù)售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十(shí)世纪五十年代在中国(guó)香(xiāng)港，楼宇出(chū)租(zū)是地产行业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出(chū)租资金周转期长等(děng)问题，分层(céng)销售(shòu)孕(yùn)育而(ér)生。20世纪(jì)50年代，中(zhōng)国香(xiāng)港还未推行(xíng)公共房(fáng)屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临(lín)时住宅，住房(fáng)的需求(qiú)是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多数以(yǐ)一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚的资(zī)金实(shí)力才能购买。虽然楼宇出(chū)租是中国香港地(dì)产行业(yè)盛行(xíng)的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题(tí)。针对这一系列问题，不少地产商(shāng)开始探求(qiú)新的方式(shì)，如(rú)把楼宇契约(yuē)切开，即(jí)“分契(qì)”，然后(hòu)将楼宇分层出售(shòu)。这模式一经(jīng)推行(xíng)，购买楼(lóu)宇的市民数量有所增(zēng)加(jiā)，开发商资金(jīn)周转(zhuǎn)加(jiā)快。

　　在分层出售的基础上，将(jiāng)“按(àn)揭”模式引入(rù)房地产销(xiāo)售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信(xìn)置业有(yǒu)限公司，凭(píng)借商业直觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上驳运业务的经(jīng)验，对(duì)于商品流通(tōng)、资金周转有着(zhe)独到(dào)的见解，在努力寻求方法加快自身(shēn)资金周转(zhuǎn)。当时其在购下(xià)九龙的一块地(dì)盘后，除了分(fēn)层出(chū)售、还印发售楼说(shuō)明书，上有文字详(xiáng)尽说明楼(lóu)宇的(de)地势环境、建筑(zhù)材(cái)料、分层(céng)价格(gé)、订(dìng)购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外(wài)一个亮点，即先收取买家的(de)订(dìng)金，采用类似(shì)租金的(de)分期付款形式，等新楼落成时，收(shōu)齐买家的(de)钱，买家就拥有(yǒu)了(le)自(zì)己的房(fáng)产。这种方式减轻了民众购(gòu)房的资(zī)金(jīn)压力，加速(sù)了(le)房屋(wū)的(de)建造和销售，也解决了(le)制造(zào)商的资金问题，降低(dī)投资风险，在当时可谓(wèi)是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分期付(fù)款”的销售模(mó)式成为当时中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港房地产市场的(de)一大特色，纵(zòng)观中国香港(gǎng)房地产市场的改革(gé)，“卖楼花”模(mó)式高效率(lǜ)地解决了核(hé)心的住房供不应求的问(wèn)题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动了中国(guó)香港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的(de)情况，但监(jiān)管部门不断完(wán)善、规范化，建立健全(quán)的监管机制(zhì)，促进市场健康(kāng)发(fā)展。例如(rú)，1960年(nián)，位于(yú)大角咀(jǔ)的一个(gè)楼盘因建(jiàn)筑费用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香(xiāng)港管理(lǐ)部门提(tí)升了对于预售楼花制度(dù)的监(jiān)管，即要求开(kāi)发商在预售前，确保(bǎo)地(dì)价款已(yǐ)经全部(bù)支付(fù)，还(hái)要证(zhèng)明自身有(yǒu)资(zī)金等能力把项目完成，资金需放入(rù)律师所托管，支(zhī)取(qǔ)时需(xū)律所(suǒ)和(hé)建筑师(shī)的核准。为了防(fáng)止开发商(shāng)、律(lǜ)所、建筑师等(děng)造假，套(tào)取监管账户资金，中(zhōng)国香港要求律师行在(zài)银行开设的(de)信(xìn)托账户(hù)（监管账户）、开发商(shāng)操作等(děng)采取全透(tòu)明化机(jī)制，且银行的(de)责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大风险方，后续需自(zì)身推动项目完工。随着监管体系逐步(bù)完善(shàn)，出(chū)现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国内地面临住房(fáng)需求大和供(gōng)给(gěi)量短缺问题(tí)，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展重工业，强调基础建设(shè)，这(zhè)一导向使前(qián)期(qī)发(fā)展工(gōng)业化(huà)的进程大于城市化进程(chéng)，唯有解(jiě)决(jué)住(zhù)房基础等城市化配套(tào)问题，才能进一步推进(jìn)城市化。但当(dāng)时推行的是“统一(yī)管(guǎn)理(lǐ)，统一分配，以租养房”的(de)福(fú)利(lì)分(fēn)房制度，住房市(shì)场发展起(qǐ)步较晚、增速较(jiào)慢，福利(lì)分(fēn)房制度也出现了分配不(bù)公(gōng)、效率低、配套差等问题，因此福利分房制度不再(zài)适用于当时的国情(qíng)。叠加房地产市场(chǎng)面临商品房(fáng)的需(xū)求量大，而(ér)社(shè)会缺少(shǎo)大型房地产开发商，商品房供应(yīng)量小的困境(jìng)，此(cǐ)时引入中(zhōng)国(guó)香港的“卖楼花”模式无疑是对内(nèi)地房地产市场的一(yī)针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进(jìn)中国香港预售商品房制(zhì)度，先后出台多项文件，大(dà)力支(zhī)持国内房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于(yú)进一步深化城镇住房制度改革，加快住房(fáng)建设的通知(zhī)》文件，决定停止(zhǐ)住(zhù)房无偿实物分配，逐步实行住房分配货(huò)币化、住(zhù)房供给商品化、社会化的住房新(xīn)体制，从计(jì)划经济下的福利分房(fáng)转向市场经济的商(shāng)品(pǐn)房。房地产市场(chǎng)采用(yòng)预(yù)售(shòu)制，允许开发商卖期房，解决了(le)房(fáng)企(qǐ)缺少资金和开发时间周期长的两大难题，开发(fā)商以预售款撬(qiào)动(dòng)下一个项目的开发(fā)，形成滚动开发模式，住房供应(yīng)速(sù)度加快(kuài)。自此中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)开始(shǐ)房改货币化，中国人民银行(xíng)等多(duō)方迅速出台相(xiāng)关(guān)的(de)信(xìn)贷政策，支持购房者，极大(dà)作用推动(dòng)了房地产(chǎn)市场的(de)发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形(xíng)成契(qì)合中国内地的商品房预(yù)售制度。预售制(zhì)的初衷(zhōng)是为了(le)缓解房企资金压力，加快城镇(zhèn)住房建设。具(jù)体(tǐ)来说，是指房地产开发(fā)企业(yè)将(jiāng)正在(zài)建设中(zhōng)的(de)房屋预先出售给购房(fáng)者，由(yóu)购房者支付定金或(huò)房(fáng)款的行(xíng)为。区别于中国香港，在中(zhōng)国(guó)内(nèi)地实践过程中，商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)流程为：房地产开发商办理预售(shòu)许可证-签订商品房买卖合同(tóng)-进行备案登记和预告(gào)登记-交付房(fáng)屋。在购(gòu)房过程(chéng)中(zhōng)，购(gòu)房者需要(yào)一次性付清首付款(kuǎn)，并采(cǎi)用银行贷款(kuǎn)的形式一次(cì)性(xìng)付清剩(shèng)余房款，换(huàn)言之，房(fáng)屋未(wèi)建成，开发(fā)商可(kě)能已拿到(dào)了全部购(gòu)房款，这(zhè)点与中国香港的按照工(gōng)程进度(dù)付款有(yǒu)所不同。对中国内(nèi)地的开发商而言(yán)，预(yù)售(shòu)制商品房也(yě)开启了高周转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏(cáng)的(de)风险确实(shí)存在(zài)

　　作(zuò)为中国(guó)内(nèi)地商(shāng)品房销(xiāo)售的最主要方式，预售制(zhì)极大缩短(duǎn)房企现金回笼周期，同(tóng)时增(zēng)加市场(chǎng)商品房供应，推动了城镇化发展(zhǎn)进(jìn)程。预售制在(zài)过去20多(duō)年对中(zhōng)国内地房地产市场的(de)稳步发展起到了重(zhòng)要作用(yòng)，不(bù)仅解决了(le)房地产市(shì)场快速(sù)发展(zhǎn)阶段的(de)资(zī)金需求，也(yě)提(tí)高了居民居(jū)住水平(píng)，中(zhōng)国(guó)内地城镇居民从筒子(zi)楼住到住宅小区(qū)，从全民蜗(wō)居到基本(běn)适居，住房事(shì)业(yè)取得巨大(dà)进步，数(shù)十年时间走完发(fā)达国家几百年城镇化路(lù)程(chéng)。改革开放以来，城镇化进程进入快速发展时期(qī)。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面(miàn)积由7438平(píng)方公(gōng)里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发(fā)布的《中国(guó)住房存量报(bào)告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅(zhái)存量从不到(dào)14亿(yì)平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住(zhù)房(fáng)建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数(shù)从约3100万(wàn)套增至3.63亿套(tào)，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成为中(zhōng)国内(nèi)地商品房销售最主要方(fāng)式，2005年中国(guó)内地商品住(zhù)宅期(qī)房(fáng)销售面积占总销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积(jī)达15.6亿(yì)平，比重上(shàng)升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内地房地(dì)产行业的发展。中国(guó)内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上(shàng)涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万(wàn)亿元(yuán)增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面(m双曲线abc的关系公式，双曲线abc的关系式是怎么得来的iàn)积和销售金额分别(bié)从1.5亿平(píng)增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产(chǎn)业的快速(sù)发展(zhǎn)，房地产企业(yè)从无(wú)到有、从国(guó)企先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮(zhuàng)大。2018年(nián)，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉(lā)动(dòng)中国内(nèi)地(dì)经济高增长(zhǎng)的火(huǒ)车头。

　　1）从(cóng)经(jīng)济增长渠(qú)道(dào)，房地产带动的上(shàng)下(xià)游产(chǎn)业链特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其(qí)中房地(dì)产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献(xiàn)），其中房地产对金(jīn)融、批(pī)发、建材的带(dài)动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉(lā)动的投资占(zhàn)全社会固定资产投资的(de)51.5％，其中，房(fáng)地产开(kāi)发投资占(zhàn)固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷款(kuǎn)占银(yín)行各项贷款余额(é)的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三分之一。从(cóng)房地产融资(zī)存(cún)量(liàng)占社(shè)融(róng)存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银(yín)行不良率大(dà)幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根(gēn)据我们的《中(zhōng)国住房市值测算(suàn)报告(gào)》，2020年中(zhōng)国住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英法德(dé)三(sān)国合(hé)计的(de)31.5万亿(yì)美元。从住房市值占(zhàn)股债房市值的比例看，2020年(nián)中国(guó)为66.6％，高于(yú)美国(guó)的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法(fǎ)国的(de)56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与(yǔ)股债房市值(zhí)的比例(lì)较高，主要是(shì)因为住(zhù)房(fáng)市值高，以及中国(guó)资本市场发育(yù)尚不成熟，直接(jiē)融资比例较低(dī)，股票(piào)、债券市值(zhí)较低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜(qián)藏的(de)风险确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一手交货，预(yù)售(shòu)制(zhì)是对(duì)购(gòu)买者的单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担(dān)了(le)所有商品不能交付的风险。比如，交(jiāo)房等(děng)待(dài)期一(yī)般为两年，在此期间，购房(fáng)者不(bù)仅(jǐn)承担银行利息(xī)，还要承担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房(fáng)屋(wū)质(zhì)量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房等风险(xiǎn)。另外，购房者和开发商之间的购房(fáng)合同、购房者和银行的按揭双曲线abc的关系公式，双曲线abc的关系式是怎么得来的贷(dài)款合同(tóng)是两个独(dú)立的(de)合同关系，如(rú)果(guǒ)开发商发生违(wéi)约，购房者只能根(gēn)据购房合同(tóng)向开发(fā)商主张权力，但依旧(jiù)需要根据按(àn)揭(jiē)贷(dài)款合同按时向银行进(jìn)行贷款(kuǎn)偿还，因(yīn)此(cǐ)购(gòu)房者承担的风险较(jiào)大(dà)。

　　从行业层面(miàn)看，预售(shòu)制助(zhù)推部分房企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，资(zī)金若(ruò)遇(yù)到(dào)下行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风(fēng)险，进行影响自身(shēn)信用(yòng)和购房(fáng)者(zhě)对行业的(de)信(xìn)心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为按揭(jiē)贷(dài)款的发放方(fāng)，一旦房(fáng)企(qǐ)因为市场波(bō)动或经营不(bù)善，出(chū)现资金链断(duàn)裂等(děng)一系列(liè)问(wèn)题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过与购房者签订的预(yù)售合同和(hé)按(àn)揭合(hé)同，已(yǐ)经从银行获得房(fáng)款，如果(guǒ)购房者(zhě)丧失还(hái)款能(néng)力或短期(qī)不能还款等，则风险完全(quán)由银行承担，银行将面临较大(dà)的坏账压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房(fáng)者的预售(shòu)监(jiān)管资(zī)金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那(nà)就是“没(méi)钱”，即没钱付(fù)工程款(kuǎn)。在2004版的《城(chéng)市商(shāng)品房(fáng)预售管理办法》中(zhōng)明确规定了开(kāi)发企业预(yù)售商(shāng)品房(fáng)所得(dé)款项应当用于(yú)有关的工程建设，商品房预售款监管的(de)具体(tǐ)办法，由房地产管(guǎn)理部门制定。但多年以来(lái)全国(guó)并没有统(tǒng)一的(de)预售资金(jīn)监管规定，各(gè)地实行“一城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监管资金比例为总预售(shòu)款的(de)15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则按照项目(mù)的建(jiàn)安成本乘以建筑面积或者项(xiàng)目工程(chéng)总额(é)报价计算(suàn)重点资金。而事(shì)实是，不少(shǎo)购房(fáng)款(kuǎn)未(wèi)进入监管(guǎn)账户、或进(jìn)入监管(guǎn)账(zhàng)户后(hòu)被(bèi)挪(nuó)用(yòng)，导致(zhì)楼盘没有资金继续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫继续(xù)还(hái)款。那么，监管账(zhàng)户资金如何被挪走的？实际上(shàng)，在过去房地产(chǎn)大开发(fā)时代(dài)的高周(zhōu)转背景下，抽调(diào)预(yù)售款监管账户资金，是(shì)行(xíng)业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包方(fāng)，以(yǐ)工程建设名义(yì)，获得监(jiān)管账户拨付(fù)资金，再由工程方将资金(jīn)转给房企(qǐ)，而(ér)拨付的工(gōng)程款，远超工(gōng)程进度(dù)所需。通过(guò)这些(xiē)方式(shì)套取的资金(jīn)，在房企各地项目间(jiān)流动，变相加杠杆，这(zhè)样做提(tí)供(gōng)了(le)资金流(liú)动(dòng)性，房(fáng)企抽调(diào)资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼(lóu)盘建设，形(xíng)成(chéng)一种资(zī)金(jīn)循环高周转模式，但一定程度上(shàng)把(bǎ)风险甩给了购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外商品(pǐn)房预售制度呈现以(yǐ)下(xià)特(tè)点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者预(yù)付资金(jīn)，一般设有定金或预付款保(bǎo)护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比(bǐ)重：要求(qiú)购房者支(zhī)付(fù)的(de)预付款比(bǐ)例(lì)相对(duì)较低，绝大部(bù)分房款在房屋(wū)交付后(hòu)开始支付；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付(fù)方式(shì)：预付款一般以定(dìng)金方式支付，或按工程(chéng)进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式(shì)：一(yī)般采用两(liǎng)种方式发放(fàng)按揭(jiē)贷款(kuǎn)，一是按工程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐渐发(fā)放，购房(fáng)者(zhě)开始月(yuè)供(gōng)；二是房屋(wū)交付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂(làn)尾保护：为预售商品房提供期房烂尾(wěi)保(bǎo)险，在商品房(fáng)出(chū)现重大延期(qī)或重大缺陷(xiàn)时，保障购(gòu)房者权益(yì)；

　　6）房(fáng)屋交付保(bǎo)护：房屋(wū)交(jiāo)付(fù)质量的保障(zhàng)有两(liǎng)种方式，一(yī)是(shì)期房由(yóu)政(zhèng)府或第三方验收合格并(bìng)提供验收(shōu)凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者(zhě)支付的(de)房款。二是开发(fā)商为(wèi)购房者提供一定的保修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预售资(zī)金第(dì)三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　美国期房定(dìng)金一定期(qī)限内无条件(jiàn)返还，最(zuì)低首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)为3.5％，交房前仅支(zhī)付(fù)首(shǒu)付，其余房款交付(fù)后按(àn)揭还款，交付(fù)前资金由第三方(fāng)全程监管，交付时开(kāi)发(fā)商(shāng)凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比(bǐ)例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低(dī)可低(dī)于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美(měi)国平(píng)均首付比例(lì)为12％。

　　余款支(zhī)付方面(miàn)，除定金或首付外，购(gòu)房者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余(yú)房款(kuǎn)。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，美国为防止开发商挪用资金(jīn)，购(gòu)房者(zhě)的定(dìng)金及首付款由第三方公证行或产权保险公司的信托账户(hù)监(jiān)管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不(bù)承担任何责任与损失。而(ér)开发商(shāng)在房屋建设过程(chéng)中的资金全(quán)部(bù)来自(zì)银行，银(yín)行根据工程(chéng)进度向开发商提(tí)供一定比(bǐ)例的(de)贷款，由于开发商挪用(yòng)资金直接损害银行利益，银行有充分动机监管开(kāi)发商(shāng)施工进(jìn)度。开发商在房屋交付(fù)时需(xū)取得由政府相关部门(mén)经(jīng)审查(chá)后发放(fàng)的验(yàn)收凭证，通过验收(shōu)凭(píng)证向银行得(dé)到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房(fáng)烂尾险

　　德国期房(fáng)可零(líng)首付(fù)购(gòu)房，房款按建造工期进度(dù)支付，按揭(jiē)按工期放款后还贷，房(fáng)贷(dài)利(lì)率采用固定利率(lǜ)，开发商或购房(fáng)者可购(gòu)买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发商在项目获批后即(jí)可预售房屋。签(qiān)署购(gòu)房合同(tóng)前，购(gòu)房者需支付约(yuē)2000欧的定金并进行预约公证，签订合同后定金退还。如由于任何(hé)原因(yīn)不能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者需支付(fù)公(gōng)证费和土地交(jiāo)易税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首付(fù)方面，德国(guó)没(méi)有(yǒu)规定最低(dī)首付比例，可零(líng)首(shǒu)付购房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方面(miàn)，德(dé)国也采取(qǔ)按工期(qī)支(zhī)付房款的制(zhì)度，一般分7笔进行支付(fù)，具体支付节点、比例因项目而(ér)异。一般来说，支付节点可(kě)分为公证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电(diàn)路完工、窗户(hù)玻璃(lí)完工、室内清洁及墙面(miàn)完工、地板完工(gōng)、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支付房款前申请房贷，房贷利率采用固(gù)定(dìng)利率，银行按施(shī)工节(jié)奏分多次发放贷(dài)款(kuǎn)，每笔贷(dài)款(kuǎn)给予购房者一(yī)定使用期(qī)限，期限结束(shù)后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针(zhēn)对期房设计了两种保险，保险的功能是(shì)当房(fáng)屋出现(xiàn)重(zhòng)大延(yán)期或重大(dà)缺(quē)陷时(shí)，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发商破产(chǎn)，由(yóu)保险公司负责(zé)相应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付(fù)

　　英(yīng)国(guó)预(yù)售制(zhì)设有10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双(shuāng)方律师(shī)严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方均有(yǒu)一名律师，负(fù)责沟(gōu)通期(qī)房交(jiāo)易中的房产、资金、合(hé)同等(děng)各个环(huán)节，各环节内(nèi)容(róng)确(què)认无误(wù)后签订首付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置(zhì)了10％定金保险保护机(jī)制，当开发商出现财(cái)务、经(jīng)营(yíng)问题(tí)时，购(gòu)房(fáng)者10％的定金由保(bǎo)险公司(sī)赔付，而超出10％的(de)部(bù)分较难追回。

　　首付(fù)方面(miàn)，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签(qiān)订(dìng)21天内(nèi)支付。

　　余款支(zhī)付环节，英国(guó)采取按工程进度付(fù)款(kuǎn)的(de)方式，但是交房(fáng)前付款比(bǐ)例相对较低，一般会在合同(tóng)签订(dìng)6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定(dìng)房屋必(bì)须经(jīng)过房(fáng)产公证公司的(de)检验(yàn)验(yàn)收后才(cái)能交付，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期房预售资金监管(guǎn)极为严格，资金也由(yóu)律师监(jiān)管，在(zài)确认工程进度、支付相关(guān)款(kuǎn)项过程中，由买房律师将资金(jīn)转给卖方律师，卖方律(lǜ)师转(zhuǎn)给开发商，即资(zī)金在进入(rù)开发商账户前经过两道关口(kǒu)，有利于保障购房者(zhě)资金安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房(fáng)交易立(lì)法，设置期房预付款保全(quán)措(cuò)施

　　日(rì)本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房(fáng)定金保全(quán)措施(shī)”，交房(fáng)前付(fù)款比(bǐ)例不超房款的(de)20％，开发(fā)商违约需返还定价(jià)并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结(jié)束(shù)后由于房屋供给严重失衡，叠加(jiā)法律空(kōng)白，社会上(shàng)“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本(běn)政府1952年出(chū)台《宅地建筑物(wù)交易法》，经多次修(xiū)订(dìng)，目前是唯一(yī)一部规范期(qī)房交易(yì)的法律。

　　定(dìng)金保护方面(miàn)，根据日本《宅地(dì)建(jiàn)物取(qǔ)引(yǐn)业法》，对购(gòu)房者支付定金(jīn)超过(guò)5％或超1000万日元的部分(fēn)，法律(lǜ)要(yào)求(qiú)开发商(shāng)必须完成定金保(bǎo)全措施才可预售。什么是定(dìng)金保全(quán)措(cuò)施？即买卖双方签订购房(fáng)合同时，开(kāi)发商向(xiàng)金融机(jī)构(gòu)或指定保证机构或保险机(jī)构(gòu)签订定金保证(zhèng)委托合同(tóng)，设置购房者定金(jīn)的保证(zhèng)或保(bǎo)险，并将相应的保证(zhèng)金证明书(shū)交付给购房(fáng)者。除定金外，其他预(yù)先支付(fù)的购房款也受(shòu)该措(cuò)施保(bǎo)护(hù)。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房(fáng)者可凭保(bǎo)证金证明书向金(jīn)融机(jī)构或(huò)保证(zhèng)机(jī)构(gòu)或保(bǎo)险公(gōng)司兑付，同时，开发商需向购房者赔(péi)付违(wéi)约金，一般约为房(fáng)价(jià)的(de)10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前只需支(zhī)付最多不超(chāo)20％的(de)定金，签订(dìng)购(gòu)房合同后，购(gòu)房者即可(kě)向(xiàng)银行申请贷(dài)款，但(dàn)交房后才开始按揭贷款，除定(dìng)金外的剩余房款在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金(jīn)由银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年(nián)保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡期(qī)房购房者(zhě)违约可(kě)返还相当于3.75％房(fáng)款的(de)订金，首付比例(lì)20％，余(yú)款按工程进度支付(fù)，所(suǒ)有资金(jīn)进(jìn)银(yín)行专门项目资金账户，交(jiāo)房后满1年保修期(qī)后支(zhī)付15％尾款。

　　订金(jīn)支(zhī)付环(huán)节，新(xīn)加坡开发商有(yǒu)统(tǒng)一的选购权(quán)合同(tóng)以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步签订购(gòu)买合(hé)同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比例方(fāng)面，签订购房合同后(hòu)，购房者(zhě)需支(zhī)付15％的(de)首付及(jí)印花税(shuì)，同时购房(fáng)者(zhě)向银行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付上，新加坡期房同(tóng)样采取按工程进度付款的方(fāng)式，《发展(zhǎn)商(shāng)条例》对期房(fáng)付(fù)款(kuǎn)流(liú)程做了(le)统(tǒng)一详细规定，要求(qiú)所有开发(fā)商遵守(shǒu)，支付节点一般为(wèi)合同(tóng)签订后、地基(jī)完工、框(kuāng)架完工、管(guǎn)道门(mén)窗(chuāng)等完工(gōng)等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进(jìn)度(dù)放款，月(yuè)供在此过程中随着放出(chū)贷款的增加(jiā)而增加，未放款部(bù)分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的订金与付(fù)款会存入银行专门的(de)项(xiàng)目资金(jīn)账(zhàng)户，账户资金(jīn)提取须与房(fáng)屋建设(shè)有关。房屋(wū)交付后，购(gòu)房者享受1年的(de)房屋(wū)保修期，此后购房者支(zhī)付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一(yī)，短(duǎn)期来看，当(dāng)前房地产到了政策出手(shǒu)临界(jiè)点(diǎn)，重点(diǎn)是保交楼和房(fáng)企重组。一方面，加大(dà)对刚需(xū)和改善型需(xū)求的支持力(lì)度，长短兼顾妥善(shàn)应(yīng)对局部停贷现象，重点(diǎn)是(shì)保(bǎo)交楼保复工保(bǎo)民生，给予(yǔ)强(qiáng)有力的金融(róng)工具支(zhī)持(chí)。另一(yī)方面(miàn)，从(cóng)现(xiàn)在起，对(duì)还在正常(cháng)运转的房企包括民营(yíng)企业(yè)，加大支持力度，由优(yōu)质(zhì)房企(qǐ)牵头(tóu)并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团(tuán)，给予金(jīn)融工具配套(tào)。

　　二，中(zhōng)期(qī)来看，应充分估(gū)计形势(shì)复杂性和人(rén)性复杂(zá)性(xìng)，兼顾化(huà)解停贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重(zhòng)组房企(qǐ)债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机(jī)制。长(zhǎng)效(xiào)机制四大(dà)关键是推动城市群战略、人(rén)地挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定和房地产(chǎn)税(shuì)。定金(jīn)环节，建立开发商违(wéi)约后定金保护(hù)机(jī)制，如将(jiāng)已支付(fù)定金冻结至房屋(wū)交付阶段，保障购房者(zhě)定金安全。签(qiān)订合(hé)同环节，鼓励保险公司介入(rù)，为房(fáng)屋重大(dà)延期以及重大缺(quē)陷(xiàn)等(děng)情况提供充(chōng)分的(de)保障。余款支付环节，建立(lì)按工程(chéng)进度(dù)付款(kuǎn)机制(zhì)或交房后按(àn)揭贷款机(jī)制，充分保护购房(fáng)者的(de)权(quán)益。资金监管环(huán)节(jié)，引入独立(lì)于开发(fā)商、银行的第三方(fāng)资金监管机构，或由(yóu)政(zhèng)府相(xiāng)关(guān)部门直接监管(guǎn)，以(yǐ)此防止(zhǐ)资金(jīn)挪用现象(xiàng)。交付环节，建立(lì)商品(pǐn)房保(bǎo)修期制度。保(bǎo)修期内，开发商应(yīng)对(duì)房屋质量(liàng)问题全(quán)权负(fù)责、免费维修，购房者在保修期结束(shù)后(hòu)支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房预(yù)售制(zhì)是大(dà)势所(suǒ)趋。一(yī)方面，98年房(fáng)改(gǎi)时，全(quán)国(guó)缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权(quán)宜(yí)之计，现(xiàn)在全国套户比超(chāo)过(guò)1，从大开发(fā)进入(rù)存量时代，对购房民众(zhòng)不(bù)公平的(de)预(yù)售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。另一方面(miàn)，取消预售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的(de)不是五花八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知道能(néng)不能兑现的(de)营(yíng)销手段，而是所见即所得的过硬的产品质(zhì)量(liàng)和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的(de)最根本最实(shí)质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣(liè)币。

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