5月以(yǐ)来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产指数本(běn)月涨幅约(yuē)为2％。而以公(gōng)募基金(jīn)为代表(biǎo)的机构对(duì)于这(zhè)一板块(kuài)已经(jīng)在悄然布局。数据显示，以南方和华夏(xià)的两(liǎng)只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公(gōng)布(bù)的总份额均较4月28日时(shí)有小幅增长。根据基金一季(jì)报(bào)统计，龙(lóng)头与地(dì)方(fāng)国企央企获得增持，持仓数(shù)量占流(liú)通股比重增幅五只个股分别(bié)为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募(mù)配(pèi)置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业(yè)红利时代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公(gōng)募(mù)基金对房地产的(de)配(pèi)置看(kàn)，2019年(nián)末，公募(mù)所持有的房地产行业标的市值约1188亿元(yuán)，占其所持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募(mù)所(suǒ)持房地产公司市值在(zài)股票资产中的占(zhàn)比(bǐ)却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出(chū)现了(le)三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募(mù)对房地产行业的(de)持股比例也(yě)同(tóng)步回(huí)升(shēng)，从2021年(nián)底的6.94％提(tí)高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头(tóu)似乎在今年一季度得以延续。数据统计显示，公募重(zhòng)仓(cāng)持(chí)有房地产(chǎn)板块(kuài)一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前(qián)五个股(gǔ)分(fēn)别为保利发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份(fèn)、滨(bīn)江集(jí)团(tuán)，持仓市值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公(gōng)募对于房(fáng)地产的投(tóu)资愈发(fā)有集中于龙(lóng)头的趋(qū)势。Wind显示，在公募(mù)基(jī)金一季报汇总的重仓(cāng)股中(zhōng)，房(fáng)地(dì)产板块排(pái)名最高的是保利(lì)发(fā)展，在基金(jīn)重(zhòng)仓第33位。排名第(dì)二的是(shì)招商(shāng)蛇口(kǒu)，排在第(dì)78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排在(zài)第96位(wèi)。对比去年四季报，变(biàn)化之处首先在于几只房地产龙头(tóu)股(gǔ)从排位上看均有退步mine是什么词性物主代词，my是什么词性物主代词英语，尤其(qí)是万科最为(wèi)明(míng)显；其次是金地集团(tuán)退出百大(dà)之列。但考虑到房地产是复苏链(liàn)上最后一环(huán)，且首(shǒu)季并非(fēi)行业销售旺(wàng)季(jì)，其传(chuán)导到二级市场乃(nǎi)至机构(gòu)持仓上(shàng)还需要时(shí)间周期(qī)。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈(quān)判断房地产已经进入(rù)大分化(huà)时代，一(yī)二线城市好于三四线城市。而(ér)映(yìnmine是什么词性物主代词，my是什么词性物主代词英语g)射到二级市场投资上，配置房(fáng)地产行业轻(qīng)松收获行(xíng)业(yè)贝塔的红(hóng)利期一(yī)去不(bù)返了(le)。“如果(guǒ)按照(zhào)产业(yè)周期来分类，包(bāo)括房地产等几类行(xíng)业在盖特纳曲线里属于(yú)成熟(shú)期或者衰退期的行(xíng)业，传统认知(zhī)上没有(yǒu)什么投资机会的(de)。但在(zài)这(zhè)几年特(tè)殊的行情里包括煤炭(tàn)、电解铝等(děng)类(lèi)似(shì)的行(xíng)业也出现(xiàn)了一些机会(huì)，背后的(de)逻辑是供给侧(cè)发生(shēng)了更大的变(biàn)化。”一(yī)不(bù)愿(yuàn)具名(míng)的(de)上(shàng)海(hǎi)公募基金经理指出。

　　不(bù)过也有公募人士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米的年销售面积(jī)很难再(zài)出现了，2022年(nián)光是居民存款数量增加了15万亿(yì)元。中(zhōng)国存(cún)量有400亿平方米建筑面积，考虑存(cún)量地产的更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端还需要有一(yī)定的政策出来(lái)去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究员(yuán)吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人(rén)均(jūn)住房面(miàn)积（接近30平/人），我国均(jūn)已告(gào)别(bié)住房短缺(quē)时代，而目(mù)前居民的杠杆率和房价(jià)收入也不支撑每年(nián)18万亿元的销售额，以及过快上行的房价，因(yīn)而行业高增的时(shí)代已经(jīng)过去，未来行业的需(xū)求(qiú)或将回落，在此过程中，伴随着地产的(de)高(gāo)杠杆属性(xìng)，就很容易出(chū)现信用风(fēng)险问题（类似2022年(nián)的民营地(dì)产(chǎn)爆雷），行(xíng)业进(jìn)入到(dào)供(gōng)给侧出清的(de)过(guò)程。这(zhè)个过(guò)程中(zhōng)，综合(hé)竞(jìng)争力(lì)强的公(gōng)司就(jiù)能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当(dāng)行业(yè)需求见顶回落(luò)时，行(xíng)业的贝塔已经过去了，但不代表没有投(tóu)资机会(huì)，机会(huì)在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股(gǔ)票投资，就是(shì)强(qiáng)竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样的认识转(zhuǎn)变，精耕(gēng)细作个股(gǔ)成为公募乃至整体机构的务(wù)实之(zhī)举(jǔ)。

　　机构(gòu)配置房地(dì)产“风(fēng)物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来(lái)，房地(dì)产板块个股多出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从具体的(de)个(gè)股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房(fáng)地产(chǎn)板块个股，在纳入统计(jì)的(de)124只房地产类标的股中，本月以来实(shí)现(xiàn)股价上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰(qià)好排名(míng)前五的公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦(pǔ)东金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸(xìng)福、荣安地(dì)产。排名第一的上实发展，五一假期归来(lái)后日成交量明显放大，4日、5日连续(xù)两个交易日收出涨停(tíng)。从该股(gǔ)的基(jī)本(běn)面来看，上实发展的主营业务为房地产开发(fā)与(yǔ)经(jīng)营。公(gōng)司的主要产品及服务为房(fáng)地产销售(shòu)、房(fáng)地(dì)产租赁、物业管(guǎn)理服务(wù)、工程项目、酒店经营(yíng)。从业绩数据来(lái)看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期(qī)减少(shǎo)47.85％，归母净(jìng)利润(rùn)1.23亿元(yuán)，同比下(xià)降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业(yè)总(zǒng)收(shōu)入27.87亿(yì)元(yuán)，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元(yuán)，同(tóng)比扭亏。

　　不(bù)过从十大(dà)流通股股(gǔ)东来看，各类机(jī)构都有(yǒu)对(duì)其布局的例子。以3月31日时的首(shǒu)季十大流通(tōng)股股东来看(kàn)， 具体包(bāo)括公募(mù)的(de)上银(yín)基金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央(yāng)汇金、长城资产管理公司等都跻身(shēn)前十(shí)的行列。

　　巧合(hé)的是(shì)，涨幅暂(zàn)时排名(míng)第二(èr)的浦(pǔ)东金桥(qiáo)也(yě)是上海本地房企，其第一季度的(de)收入利润规模大(dà)幅度复苏。究其原因，一方面是该公司(sī)后疫情时代(dài)出租率复苏(sū)至(zhì)近年来最高，另一方面则是公司拿地结(jié)算持续性向好，从数字上看，一季(jì)度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩(jì)势头(tóu)向(xiàng)好(hǎo)背(bèi)景(jǐng)下，自(zì)然也吸引了知名机构在其中持续驻足(zú)。从第一季度十大流通股股东(dōng)来看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的两只产品依然在前(qián)十(shí)中，这也是连(lián)续第三(sān)个季度他(tā)有的两只产品杀入前十。同时榜单中还有一(yī)支(zhī)大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季(jì)还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外(wài)，荣(róng)安地(dì)产则是主要布(bù)局在深圳的地产公司，一季报交出的也(yě)是一份报喜(xǐ)的成绩单：首季公(gōng)司实(shí)现营业收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公司股(gǔ)东的(de)净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机(jī)构态度(dù)来看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基(jī)首季(jì)新(xīn)杀入十大(dà)流通股股东行列。具体说(shuō)来(lái)， 南方中(zhōng)证(zhèng)全指房地(dì)产ETF上榜排名第七(qī)位，富国中证指数1000增强则排名第(dì)九位(wèi)，此外联袂出现的机构还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎(yíng)水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球基金相关人士分(fēn)析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼(jiān)并重(zhòng)组后，龙(lóng)头的价值更为笃定突出；从拿(ná)地端(duān)看，2022年土地市场大(dà)幅(fú)降(jiàng)温(wēn)，优质土地供(gōng)给较多（券商测算对应潜在毛利(lì)率在25％以(yǐ)上，目前(qián)房企的利(lì)润率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于信(xìn)用问(wèn)题或者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机(jī)获取低成本土地，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低(dī)，净负债率基本在(zài)70％以下，而(ér)其他房企(qǐ)的净负债率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆(gān)空(kōng)间有限(xiàn)，从融资成本看，龙头房企的融资成(chéng)本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房(fáng)企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中特估(gū)的浪(làng)潮下，央(yāng)国企(qǐ)地产股或存在发展的大好(hǎo)机会。中信证券指出：“房地产行业的结构(gòu)性(xìng)机会依然存在，少(shǎo)部(bù)分(fēn)公司尤(yóu)其是(shì)央企(qǐ)占据显(xiǎn)著优势，其主要(yào)又体现为库存的优势。央企地产(chǎn)公司(sī)，现阶段(duàn)表(biǎo)现出较(jiào)低(dī)的融(róng)资成(chéng)本，优质的开发资源和良好(hǎo)的不动产资(zī)产运营能(néng)力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企(qǐ)相较于民营地产公司也是更有优势(shì)的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于(yú)减值、土地资源债权债务关系等问题，市场(chǎng)对民营(yíng)房开企业的资(zī)产(chǎn)会有更多担忧和质疑，所以在(zài)这一轮行(xíng)业出(chū)清的(de)过程中，央国企相较于(yú)民(mín)企(qǐ)来说(shuō)估值的修复更(gèng)明显(xiǎn)。中特估的角度从中(zhōng)长期的维(wéi)度看，行(xíng)业的逻(luó)辑在于集中度提升后，行业进入高质量(liàng)发(fā)展阶段，具备较快速发展阶(jiē)段更稳定且可预(yù)期的盈利和现(xiàn)金流(liú)创造能力(lì)，以(yǐ)此带来估(gū)值中枢的(de)提升，应(yīng)该关注估值相(xiāng)对较低，企业自(zì)身(shēn)资(zī)产的质量好、运营能力强(qiáng)、可以(yǐ)创造(zào)持续现(xiàn)金流的(de)企业。”

　　“存量时(shí)代(dài)中行业(yè)普(pǔ)涨的(de)概率比较低，行(xíng)业内部(bù)将(jiāng)出现分化，要关注将受益于行业(yè)集中度(dù)提升(shēng)的头部(bù)公司。”星石投资首席研究(jiū)官方(fāng)磊也表示(shì)。

　　顺(shùn)应机(jī)构这一思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等(děng)国资(zī)背景龙头(tóu)前(qián)途更为光明。不过国投瑞银基(jī)金(jīn)投(tóu)资部(bù)副总监(jiān)綦(qí)傅鹏表(biǎo)示：“需(xū)要客观地去持续(xù)观(guān)察国企(qǐ)央企在三个(gè)方面是否可(kě)以维持，首先是融资(zī)成本保持低位，其次是销售份额(é)持续(xù)提(tí)升，再次是(shì)拿地份(fèn)额(é)持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需(xū)要多给一(yī)些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一季报梳(shū)理(lǐ)发现，对于2022年(nián)的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的(de)业绩分化更(gèng)趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均实(shí)现了业绩的回正，甚至(zhì)是较大增(zēng)速的(de)增(zēng)长。而这些公(gōng)司也(yě)是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的(de)房企，主要是因为过去(qù)两三年时(shí)间，尤其是在2021年下(xià)半年(nián)民营房企不怎(zěn)么投资拿(ná)地之(zhī)后，国有企业仍在持续性(xìng)地拿地(dì)，且主要集(jí)中在核心(xīn)城市，投(tóu)资(zī)力(lì)度较(jiào)大。投资(zī)的驱动能够推动房企销售业绩(jì)的增长，从而(ér)在(zài)2023年(nián)一季度市场恢复但仍处于调(diào)整的过程中，能够保(bǎo)有一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒表示(shì)，在房地(dì)产的复(fù)苏(sū)过程中，还面(miàn)临(lín)着一些不确定性。其实整个市场从四月份开始又在往下掉(diào)。除了杭州、成(chéng)都等极(jí)个(gè)别城市四月环比三月(yuè)相(xiāng)对表现(xiàn)较好之外，包(bāo)括北京、上海在内(nèi)的绝大多数城市(shì)都(dōu)出现环比下滑的情况。而现在五(wǔ)月的市场表现(xiàn)也不太(tài)乐观。按照现在的(de)经济状况、收入情况，以及(jí)市场的(de)去库存压(yā)力、企业的资(zī)金面压力(lì)，可能会出(chū)现，到六月份房企为了(le)半年报冲业(yè)绩出现市场的短期(qī)反弹外的一个(gè)市场乏力现象。也就是说，第二季度、第(dì)三(sān)季度增长不(bù)确(què)定(dìng)性的压(yā)力(lì)仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资(zī)董(dǒng)事长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房地产(chǎn)以(yǐ)及其上下游产(chǎn)业链的复(fù)苏速度都比(bǐ)想象的要慢很(hěn)多，我们要多给(gěi)一些(xiē)耐心(xīn)，这个(gè)时候，在房地产以及上(shàng)下游(yóu)就不(bù)是赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他(tā)基本面的(de)钱。但这(zhè)也(yě)意味着，只有极(jí)为少数的、做得比同(tóng)行好得多(duō)的企业，会伴(bàn)随整(zhěng)个行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现出(chū)来。所以只能耐(nài)心(xīn)地去等待(dài)它的基本面不(bù)断地凸显出来，这(zhè)需要(yào)时(shí)间(jiān)。

　　（本(běn)文已刊(kān)发(fā)于5月13日《红(hóng)周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为举(jǔ)例分析，不做买卖推荐。）

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