近(jìn)两年火爆(bào)的创新产品(pǐn)公(gōng)募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比(bǐ)例稳(wěn)定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产品，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位(wèi)业内人(rén)士对此表(biǎo)示，强制分红机制是公募(mù)REITs主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳定分红体现(xiàn)出(chū)该类产品长期投(tóu)资价值，通过观测经营活动现(xiàn)金流、可(kě)供(gōng)分配现金(jīn)等指标(biāo)，也(yě)是观察REITs项目底层(céng)资产(chǎn)运营情况的(de)“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们也提醒普(pǔ)通投(tóu)资者(zhě)注意，与产权类项(xiàng)目相比，特(tè)许经营(yíng)REITs项目在经营权(quán)到期(qī)后不再产生现金收益，特许经营(yíng)权分红目(mù)前已包含了利润分配和本金的归(guī)还，在选择投资(zī)标(biāo)的时(shí)应了解(jiě)资(zī)产(chǎn)类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品(pǐn)分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分(fēn)红(hóng)期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎(yíng)来除息日，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公布。整体来(lái)看(kàn)，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳(wěn)定分(fēn)红，15只公告2022 年可(kě)供分(fēn)配(pèi)金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金额占可供分配金额(é)比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在(zài)96％以上(shàng)。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责人对此表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有期分红收益，以及(jí)基金(jīn)份额(é)交易价(jià)格(gé)的变化(huà)。基金(jīn)份额二级(jí)市场(chǎng)价格受到公募REITs资产运营(yíng)情况及市场因(yīn)素(sù)的综(zōng)合影响，较易(yì)引起波动(dòng)。与此相比，基金分红预期则更有(yǒu)规(guī)律可(kě)循(xún)。公募REITs的分红(hóng)主要(yào)来自(zì)基础设(shè)施(shī)资(zī)产的经(jīng)营现(xiàn)金流，投资(zī)人通过基(jī)金募集(jí)材(cái)料和(hé)信息披露文件，结合(hé)行(xíng)业及市场(chǎng)情况(kuàng)，可以分析基(jī)础设(shè)施项目的(de)经营业绩，作为进(jìn)行(xíng)投(tóu)资决策(cè)的重要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市(shì)场价(jià)格变化导致的浮盈或浮(fú)亏，分红作(zuò)为基金份(fèn)额(é)持有人实际获得的现金收益，对于长期投(tóu)资者更具参考价值。”中金基(jī)金(jīn)相关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运营(yíng)高级副总(zǒng)监李华平(píng)也表示，根据《公开募(mù)集基础设施证(zhèng)券(quàn)投资基金指引（试行(xíng)）》及(jí)相关法规(guī)要求，基础设施(shī)基金应当将90％以(yǐ)上合并后基(jī)金年(nián)度可(kě)分配(pèi)金(jīn)额以现金形式分(fēn)配给投资者(zhě)，强制分(fēn)红机制(zhì)是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的分红(hóng)机制体现出REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中(zhōng)航(háng)基金也认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映(yìng)这(zhè)类产品“股(gǔ)性”的一面(miàn)，分红(hóng)体现了这类产(chǎn)品的(de)“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类(lèi)似于债券派息(xī)，但不(bù)等同于债券的固定利息回报(bào)，而是由可供(gōng)分(fēn)配现金决(jué)定。

　　从机构投资者的(de)角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资(zī)产配置(zhì)多元化提供(gōng)抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收(shōu)益。机构投资者公募(mù)REITs能够(gòu)通过分红获取相对于(yú)投(tóu)资债券相对高的收益性，在有效控制风(fēng)险的前提下，增厚资产包(bāo)收益，起(qǐ)到(dào)投资“压舱(cāng)石”的作用(yòng)。

　　分(fēn)红除了投资(zī)收益(yì)“落袋为(wèi)安”外(wài)，市场对于(yú)未来(lái)分红水平的预期，也是影响REITs基(jī)金(jīn)二级(jí)市场价(jià)格(gé)走势的(de)关键因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市(shì)场表现看，截至4月21日，今年(nián)以来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和(hé)债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响(xiǎng)，可分(fēn)配金额(é)完成率不达(dá)预期，一定程度上影响了(le)公募REITs二级市场的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级(jí)市场的价格波动受多重因(yīn)素的影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级(jí)市场价格的主要因素之一，而稳(wěn)定的分(fēn)红有利于(yú)吸引投资者参与公募REITs二级市(shì)场的投资(zī)。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人(rén)也表示，近期经(jīng)济预(yù)期恢复(fù)，一(yī)方面市场热点(diǎn)呈现向股(gǔ)票和(hé)债券回归的过程；另(lìng)一方面，基(jī)础设施项目的经营业(yè)绩相对经(jīng)济活力的改善有一(yī)定(dìng)的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对(duì)基金(jīn)份额的开盘(pán)指导(dǎo)价做调减处理，调减金(jīn)额根据单位基金份额的分红金额进行(xíng)计算。除权(quán)操作(zuò)是(shì)对分红前后基金(jīn)份(fèn)额净值变(biàn)化(huà)的修(xiū)正，使投资人(rén)在基金分红前后均可以获得公平的投(tóu)资机会(huì)。

　　“分红(hóng)可增(zēng)强投资者长期投(tóu)资的信心，同(tóng)时需结合持有产品的特性(xìng)，关注二级市场扰(rǎo)动对整(zhěng)体收益的影响程(chéng)度。”中航(háng)基金相关人士(shì)也称。

　　特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权分红包(bāo)括利润分配和(hé)本金归(guī)还

　　普通(tōng)投资者应了解底层(céng)资产情况

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与现有公募基(jī)金分红前提是本金之(zhī)上(shàng)的增值部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派(pài)”更为准(zhǔn)确，分派(pài)的是本金(jīn)与增值(zhí)两个部分，两个部分之间的比(bǐ)例是变动的，与现有(yǒu)公募基金(jīn)分红差异很大，大多数普通投资者可能把“分派(pài)”金额误认为是持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价(jià)值面临(lín)极大不确定性，这是该类投资者应该注意(yì)的情况。

　　李华平表示，目(mù)前公募REITs主(zhǔ)要(yào)有(yǒu)特许经营权类和产(chǎn)权类两大(dà)资产类型(xíng)，持(chí)有(yǒu)产权类产品的收益(yì)主要包括每年(nián)的现金(jīn)分(fēn)红及资产增值的收益(yì)，而持(chí)有(yǒu)特(tè)许经营类产(chǎn)品的(de)收益主(zhǔ)要(yào)来自项目每年的(de)现金(jīn)分(fēn)红。其(qí)中，特(tè)许经营权(quán)类资(zī)产的分红包(bāo)括了利(lì)润分配和(hé)本金的归还(hái)，两者的比率也是变(biàn)动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普(pǔ)通投资者在选择(zé)投资标的时(shí)，应了解公募(mù)REITs底(dǐ)层资(zī)产的类型。

　　中(zhōng)航(háng)基金也表示，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分红因(yīn)底层资产(chǎn)属性不同(tóng)而形成区别。特(tè)许经营权(quán)类的公(gōng)募REITs产品因其分红相当于包含“本金(jīn)+收(shōu)益”，分红相对较多，债性偏(piān)强。而产(chǎn)权(quán)类(lèi)的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产(chǎn)的价值增值，所以相对股(gǔ)性偏强。普通投资者(zhě)在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑(lǜ)底层资产属(shǔ)性，对所(suǒ)选择产品的二级市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责(zé)人也认(rèn)为，与(yǔ)产权类项目相比，特(tè)许经营项目在经营权到(dào)期(qī)后不(bù)再能产生现金(jīn)收益，因此将可供(gōng)分配金额的分配理解为(wèi)“分派”比“分(fēn)红”更加准确。基(jī)于这个特点，剩余(yú)经营(yíng)期(qī)限较短的特许经营项目，通常具备更(gèng)高的分派(pài)率水(shuǐ)平。对于剩余期限较长的特(tè)许(xǔ)经营权项目，即使分(fēn)派率相对较低，也有(yǒu)足(zú)够年限(xiàn)收回本金并取得收益(yì)。

　　中(zhōng)金基(jī)金该负(fù)责人提醒投资者注意，特许经营权项目的分派金额包含了投资本金，在不进行扩募(mù)的情(qíng)况下，基金份(fèn)额单(dān)价随(suí)着分派进度(dù)逐年(nián)下降是(shì)正常(cháng)现象(xiàng)，投资特许经营(yíng)权REITs的收益来(lái)自项(xiàng)目剩余期(qī)限产生的现金流。

　　“与特(tè)许经营项目相比，产权类项目的土地或建筑的(de)剩余使用年限一般较(jiào)长，再(zài)加上到期后通过对建筑(zhù)的更新改造或补缴土地(dì)出(chū)让金等追(zhuī)加投(tóu)资，有(yǒu)机会(huì)进一步延(yán)长经(jīng)营(yíng)期限。这种类似永(yǒng)续经(jīng)营的假设反映(yìng)在(zài)基础资产的(de)估值上，使产权类REITs具备(bèi)更(gèng)显著的资(zī)产投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测内部收(shōu)益率等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金(jīn)分红的时(shí)点，多位(wèi)业内人(rén)士(shì)还(hái)表示，在产品分红期，投资者可以观测经营活动现金流、可供(gōng)分配现金、内部收(shōu)益率(lǜ)等指标，来观察(chá)和评估项目底层资产的运(yùn)营(yíng)情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指标中，跟(gēn)现金相(xiāng)关的指(zhǐ)标有两(l小黄人名字分别叫什么iǎng)个：一(yī)是年报(bào)中(zhōng)披露的(de)经营活动(dòng)现(xiàn)金流(liú)，二是(shì)可供(gōng)分配现金，二者存在(zài)本质性区(qū)别。经营活动产(chǎn)生的现金净流量是(shì)指企(qǐ)业经营、筹资、投资产生的现金流(liú)，基于企业本身经营活动(dòng)产生；可(kě)供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润表(biǎo)的项目进(jìn)行调整，加期(qī)初现(xiàn)金，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李华平也(yě)表(biǎo)示，公(gōng)募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现(xiàn)在相对股债市场独立的资产配置功能(néng)，比较(jiào)适合长期持有。建议投资者(zhě)对经营(yíng)权(quán)类的资(zī)产可以更多关(guān)注内部收益率的高低，对产权类的资产更多关注分派率高低。因为公募(mù)REITs可分配(pèi)收益主要来(lái)自底层资产(chǎn)的经营(yíng)净(jìng)现金流，所以底层资产运营情况(kuàng)直接影响(xiǎng)投资(zī)回报，投资者可(kě)综合(hé)考(kǎo)虑原(yuán)始(shǐ)权益(yì)人综合实(shí)力、运营管理机构实力、公募基(jī)金管(guǎn)理人实力等(děng)多(duō)重因素来(lái)选择(zé)投资标的。

　　中信证券研报也(yě)显示，公募REITs进入密(mì)集分红期，由于(yú)分红交易带来的(de)短期博弈机(jī)会仍在，叠(dié)加此(cǐ)前市场接连回调，建(jiàn)议投资(zī)者关注有(yǒu)基(jī)本面支(zhī)撑、填权(quán)效应相对明显(xiǎn)、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会载明REITs在(zài)发行首年及小黄人名字分别叫什么次年(nián)的可供分配金(jīn)额(é)预(yù)测(cè)。投(tóu)资者可(kě)以将REITs的(de)实际分(fēn)红金额与(yǔ)募集材料中披(pī)露预测进行比较(jiào)分(fēn)析，结合经济及市场的(de)实际(jì)环境，对基础设(shè)施项目的运营业绩(jì)及REITs的管(guǎn)理能力(lì)进(jìn)行判断。”中金基金上述负责人(rén)也称。

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