导读

　　黄(huáng)金二(èr)十年之后(hòu)，当下中国地产步入大分化(huà)时(shí)代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产(chǎn)市场(chǎng)黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿(yì)平，足够4000万家(jiā)庭(tíng)入住。恰逢近年地产持(chí)续低景气，有(yǒu)关中国地产是否过剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，本文试图厘(lí)清中国城镇存量(liàng)住宅真实情(qíng)况，据(jù)此判断中国未来地产(chǎn)趋势(shì)。

　　有媒体渲染(rǎn)中国(guó)地(dì)产存(cún)量极度过(guò)剩(shèng)，事实是否如(rú)此？

　　住建部(bù)披露全(quán)国有(yǒu)近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次(cì)人(rén)口普查调查数据显示城镇家(jiā)庭户人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部(bù)披露的(de)近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑中，城(chéng)镇建筑占比不到一成，其(qí)中还包(bāo)括大量城镇(zhèn)非(fēi)住宅建筑，如商业办公楼、学(xué)校等，因此6亿(yì)栋房屋中城镇(zhèn)住宅占比(bǐ)极低(dī)。

　　七普显示(shì)中国城(chéng)镇(zhèn)居民人(rén)均住宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适不是人(rén)均一(yī)间(jiān)房所能满足，它与房(fáng)屋质(zhì)量、居(jū)住面积、配套设施(shī)等因(yīn)素密切(qiè)相(xiāng)关(guān)。中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数较发达国家(jiā)还有很大差距。人均住宅间数(shù)大(dà)于1同样(yàng)不(bù)意(yì)味着(zhe)中国(guó)住宅(zhái)市(shì)场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)居民户均1套房，其(qí)中每(měi)户持(chí)有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直(zhí)接公布中国家庭户均住宅(zhái)的数据，我(wǒ)们根据商(shāng)品(pǐn)住宅套(tào)数、商(shāng)品住宅(zhái)占(zhàn)比和(hé)城(chéng)镇家庭(tíng)户数，计算出(chū)城镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测算结(jié)果显示，目(mù)前城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住宅。若期房顺利(lì)交付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商(shāng)业(yè)住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而事实(shí)上中国住宅市场(chǎng)供(gōng)需(xū)并不平(píng)衡(héng)。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说(shuō)不平(píng)衡(héng)，是因为户均一套(tào)房(fáng)无法(fǎ)满足流动(dòng)人口的租赁(lìn)和置业需求。全国总人口的近三成都(dōu)是(shì)流动人口(kǒu)，流动(dòng)人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额(é)外的住宅需求(qiú)。

　　即(jí)便户(hù)均一套房，中国未(wèi)来(lái)地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人(rén)口规模(mó)缩小，一人(rén)户、两人户占(zhàn)比不断增加(jiā)，导致(zhì)家庭户数增(zēng)多(duō)。小家庭化趋势将(jiāng)延续，带来新户(hù)购房需求增长。

　　第二，经济(jì)板块的分(fēn)化日益明显(xiǎn)，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入，人口净迁入城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在(zài)2000年以前(qián)建成的住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅的改造(zào)势在必行。

　　第四(sì)，中(zhōng)国(guó)的(de)人均住宅间(jiān)数与人均(jūn)住宅建筑面积均较发达国家有着(zhe)不(bù)小差(chà)距，“住上更大(dà)房子”的改善性需求正在不(bù)断(duàn)增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入(rù)大分化时代而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　如(rú)果说过去二(èr)十年是中国(guó)地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅供给存(cún)在不足，这是过(guò)去二十年房(fáng)价快速上涨基石。那(nà)么当下房地产大(dà)分化时代已至，大分化时代(dài)下(xià)地产矛盾则更多体现在住宅(zhái)质(zhì)量供(gōng)需(xū)冲突(tū)。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在不同能级城市之间，不同(tóng)区域板块(kuài)之(zhī)间，不(bù)同品质住宅(zhái)之(zhī)间。

　　目录(lù)

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披(pī)露全国已有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，引发热议。从(cóng)2月以(yǐ)来，各大城市二(èr)手房挂(guà)牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国(guó)的房(fáng)子(zi)是(shì)否(fǒu)已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供给过剩，还是供需平(píng)衡，或是仍然存在(zài)不足(zú)？可惜(xī)由于(yú)住宅(zhái)存量数(shù)据并未公布(bù)，我们无法直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨(bō)开(kāi)迷(mí)雾，我们测算(suàn)出中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)拥有住宅套数，回(huí)答(dá)当前的房(fáng)子是否真的过剩了？据此(cǐ)判断未来房地产(chǎn)市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国(guó)户(hù)均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅(zhái)数(shù)量过剩的直观判(pàn)断站不住脚

　　今(jīn)年(nián)2月，在以全国自然灾害综合(hé)风险普查(chá)工(gōng)作情况为主题的新闻发布会上，负责人对外披(pī)露：“住宅城乡(xiāng)建(jiàn)设行(xíng)业获取(qǔ)了全国近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑(zhù)数据(jù)以(yǐ)及80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，平均(jūn)每栋建筑(zhù)住不(bù)到3人，住宅市场看似(shì)已经(jīng)过剩。

　　在(zài)这近(jìn)6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占(zhàn)9成(chéng)以(yǐ)上(shàng)，以栋数计算(suàn)的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包括(kuò)了大量商业(yè)楼、写(xiě)字楼、学校(xiào)、医院等非住宅。总的算(suàn)下来(lái)，住宅(zhái)占比(bǐ)并不大。

　　第(dì)七次人口(kǒu)普查数(shù)据公布了中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)大于1，看似意(yì)味着人人(rén)都有房间居(jū)住。

　　居(jū)住水平不仅与房(fáng)间数量有关，更与房(fáng)屋质量、居住面积(jī)、配套(tào)设(shè)施等因素密(mì)切(qiè)相关。单(dān)单从人均住宅间(jiān)数不能完全反(fǎn)映出(chū)城镇居民的居住水平。

　　中国(guó)主要(yào)是以家庭为单位购买成早晨的太阳叫什么，早晨的太阳叫什么雅称套住宅，一套(tào)设施(shī)齐全(quán)的(de)住(zhù)宅(zhái)才是城镇居(jū)民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中(zhōng)国户(hù)均住宅(zhái)的测(cè)算思路、数据和方(fāng)法

　　中国城(chéng)镇居民住宅主(zhǔ)要分两大类，一类是商品住宅，另一类(lèi)是保障(zhàng)房(fáng)、原公有住宅(zhái)、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没有直接(jiē)公布城镇住宅数量。居民住(zhù)宅(zhái)相关数据(jù)有(yǒu)两处可以直接公布，一是每年商品住宅(zhái)销售套(tào)数（统(tǒng)计局(jú)）；二(èr)是居(jū)民住宅来源(yuán)（人口普查数据(jù)）。计算中国居(jū)民户均(jūn)住宅数量，我(wǒ)们主要用到上述两组数(shù)据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅(zhái)数量(liàng)极少，可(kě)忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数(shù)分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年(nián)以(yǐ)来每年商品住宅销售套(tào)数相(xiāng)加，我们就能够得到当(dāng)前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城(chéng)镇居(jū)民拥有的商品住宅和非商(shāng)品(pǐn)住宅比(bǐ)例，推算得到居民(mín)住宅总套数(shù)。

　　第三(sān)步，将城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的(de)商(shāng)品住宅(zhái)总(zǒng)数除以家(jiā)庭(tíng)户数(shù)，我们就能够得到城(chéng)镇户均拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式(shì)如(rú)下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比=住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户数(shù)）/（商品住(zhù)宅套数(shù)/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺(quē)乏一个准确统计(jì)。我们利用既有(yǒu)统计数据(jù)，大致测算得到中国存(cún)量房地产(chǎn)套数，并进(jìn)一步推算(suàn)中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国(guó)的房地产销售(shòu)以期房(fáng)为主，从2019年开始，新房销售(shòu)中期(qī)房(fáng)占(zhàn)比(bǐ)近(jìn)9成。本文(wén)去除(chú)商品住宅累计(jì)销售套数里的期房销(xiāo)售，得到商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数(shù)=截止(zhǐ)到(dào)2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修的时间，取(qǔ)最(zuì)大值3年(nián)。

　　将商品(pǐn)住宅现房套(tào)数除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目(mù)前(qián)中国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套(tào)

　　接下(xià)来我们需(xū)要进一步推算中国城镇居(jū)民拥有的户均(jūn)住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数(shù)据显(xiǎn)示中国城镇居(jū)民的住(zhù)宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭(tíng)拥(yōng)有住宅(zhái)。其(qí)中自建住宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比6.1％，通过(guò)继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和(hé)购买二手房都是商品住宅，因此将(jiāng)租赁(lìn)其他住宅、购买商品住宅(zhái)与购买二手房加总(zǒng)，得到商(shāng)品住宅占居民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅为过(guò)去(qù)十年(nián)变(biàn)化幅(fú)度的20％，计(jì)算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变(biàn)化比例，从而我(wǒ)们估(gū)算出2022年商品住宅(zhái)所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但(dàn)考虑已(yǐ)购(gòu)期房，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如(rú)果(guǒ)交房顺利(lì)，已购期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到2024年(nián)，中(zhōng)国(guó)平(píng)均每户城镇家庭都(dōu)会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已经达(dá)到了户均(jūn)一套房的(de)程度(dù)，“户户有房”是(shì)否意味着中国城镇化进展终结，甚(shèn)至(zhì)意味着中国地产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意味着(zhe)住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要(yào)有(yǒu)多(duō)余住(zhù)宅来满足因人(rén)口流动、居民换(huàn)房等因素产生的住(zhù)宅需(xū)求(qiú)。因此，成熟房地产市场的(de)住宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来(lái)看，美国(guó)、英(yīng)国和日本(běn)的住宅(zhái)套户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅套户比最(zuì)高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就(jiù)会造成人口(kǒu)净流入地(dì)的住宅市场(chǎng)供不应求(qiú)，造成房价或房(fáng)租(zū)迅(xùn)速上(shàng)涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际(jì)流(liú)动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动人(rén)口会选择在大城市租房挣钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大学(xué)2017年(nián)的(de)中国城(chéng)乡人(rén)口流动调查数据显示，在上海、杭州以(yǐ)及(jí)南京工作的流动(dòng)人口在老(lǎo)家拥(yōng)有住宅比例分别(bié)为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城市的高(gāo)工资(zī)吸引打(dǎ)工人，但高(gāo)房价迫使(shǐ)打工人回(huí)乡置(zhì)业。

　　流动人口实际上会占据两套房(fáng)，在(zài)高房价的大城市租赁一套(tào)房，在房价较低(dī)的县城购买一套房。所以(yǐ)说户均一套房无法满足庞大流动人口(kǒu)的(de)租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住(zhù)宅品(pǐn)质仍需(xū)改善

　　目(mù)前(qián)，中国的城镇住宅中依然有(yǒu)不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是(shì)2000年以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住(zhù)宅年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着(zhe)建筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安全隐患大等(děng)问题，如(rú)电(diàn)线老(lǎo)化、管道等基础设施陈旧，给(gěi)住户的生(shēng)活带来了很(hěn)大的(de)不便和安全隐患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小(xiǎo)。占比(bǐ)为(wèi)31.3％的家庭(tíng)户数拥有(yǒu)的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在(zài)5％左右(yòu)的家庭(tíng)没(méi)有独立(lì)卫浴和(hé)厨房。这(zhè)类上世纪修建的老旧小区很难满足(zú)现代生(shēng)活需(xū)求，在(zài)未来大都会被拆(chāi)迁重建(jiàn)。

　　近五成的(de)家庭(tíng)住宅为一居室和二居室，户型偏小。其(qí)中一居室占比为14.9％，二(èr)居室(shì)占(zhàn)比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭(tíng)住宅(zhái)户型更小，当然这与城市(shì)土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅(zhái)面积(jī)扩张是未来地产的(de)需(xū)求(qiú)驱动力(lì)

　　根(gēn)据(jù)七普数据(jù)测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅存(cún)量(liàng)总面积为(wèi)294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农民带(dài)房进(jìn)城和老(lǎo)旧小区(qū)拆迁，加(jiā)上2021年(nián)和2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑(zhù)面积小于均值，近4成(chéng)家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积不足19平方(fāng)米，不及全国(guó)人均(jūn)水平的一半。若去除(chú)20％的公摊，可使用(yòng)的(de)住宅面(miàn)积仅为15.2平(píng)方米(mǐ)。上(shàng)海市将人(rén)均住宅建筑面积低于15平方米(mǐ)的家(jiā)庭界(jiè)定为住宅存在困难，若按这个(gè)标(biāo)准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若人(rén)均可使用(yòng)住宅面积为40平，即(jí)人均住宅建筑面积(jī)为50平(píng)，只考(kǎo)虑家(jiā)庭户人数，需早晨的太阳叫什么，早晨的太阳叫什么雅称要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本(běn)、德国和英国都(dōu)高于(yú)40㎡，中(zhōng)国的(de)人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去(qù)除公摊面(miàn)积(jī)后，中(zhōng)国的人均(jūn)可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一(yī)差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集(jí)体户(hù)人口，所(suǒ)需(xū)要的住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来(lái)地产还会有需求么？

　　我们(men)测算得到(dào)中国城(chéng)镇家庭户均1套(tào)房，看似已经户户(hù)有房。即便如此，中国人(rén)口静态结构和(hé)动态趋势(shì)演绎，决定了(le)中(zhōng)国未来地产(chǎn)仍有需求释放。户均1套(tào)住宅现实之下，中国未来(lái)城镇住宅需求主要来(lái)自(zì)于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭户数增多，新(xīn)户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人(rén)口(kǒu)数(shù)不断下降，六普显示(shì)城镇(zhèn)户均(jūn)人口规模(mó)为2.85人/户，而(ér)七普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人(rén)户(hù)的占比明显上升，人(rén)口小家庭化趋(qū)势将继续(xù)延续，导致户数(shù)会因户均(jūn)人口规(guī)模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济发展带来的新增住(zhù)宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济板块的(de)分化日益明显，资源(yuán)和生产(chǎn)要素逐(zhú)步向经济带、都市圈中(zhōng)心城市流入，区域经(jīng)济资源分配的(de)再集中吸引着(zhe)人口流入(rù)。人口迁(qiān)移势必涉及到买房租(zū)房，给迁入地住宅市场(chǎng)带来新的(de)增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年(nián)常住人(rén)口增量(liàng)为72万(wàn)，而出生人(rén)口(kǒu)为44.9万人，死(sǐ)亡(wáng)人口(kǒu)为38.4万(wàn)人，自然增加人口(kǒu)仅(jǐn)为(wèi)6.5万(wàn)人，其人口增长主要(yào)受益于人口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区(qū)改善性需(xū)求依(yī)然(rán)庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和(hé)原公有(yǒu)住宅的家庭拆迁改建最(zuì)多(duō)。自建房家(jiā)庭(tíng)比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公(gōng)有住宅家(jiā)庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以(yǐ)前(qián)的(de)比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间(jiān)新(xīn)增8473万家庭(tíng)户，自(zì)建住宅和原公有住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增(zēng)加9755万(wàn)户。49％的家(jiā)庭购买商品(pǐn)住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房。在(zài)新增住(zhù)宅需求中，有7成家庭购买了商(shāng)品住宅。租房、购买经(jīng)济适用房(fáng)和(hé)其他分(fēn)别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随(suí)着城(chéng)中村和旧(jiù)城改造，商品住宅(zhái)的占比势(shì)必(bì)会(huì)进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造的住宅建(jiàn)筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面(miàn)积小、质(zhì)量低、基础设施配套差、没(méi)有或少(shǎo)有物业管理，居民追求美好、宜居生活的环境(jìng)，背(bèi)后(hòu)的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求还将(jiāng)有所(suǒ)增(zēng)加。

　　刚需购房(fáng)受限于资金，倾(qīng)向于中小户(hù)型(xíng)。已有住宅(zhái)家庭希(xī)望提高(gāo)生活品(pǐn)质，以(yǐ)小(xiǎo)换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中央经(jīng)济工作(zuò)会议明确指出支(zhī)持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.71间，无论是否(fǒu)考虑(lǜ)乡(xiāng)村(cūn)住宅(zhái)因(yīn)素，中国(guó)的(de)人均住宅间数较其他国家依(yī)旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适(shì)度与经济水平(píng)有着密切正向联系。随着经(jīng)济发(fā)展水平的提高，中国(guó)的人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积将随之(zhī)增(zēng)长。

　　如果说(shuō)过去二十年(nián)是中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给(gěi)存在不足，供需出现错配，这是过去(qù)二十年(nián)房(fáng)价(jià)快速上涨基石。那(nà)么未来将是住宅质量的供需冲(chōng)突。房地产大分化时代已(yǐ)至(zhì)，这种分化不单局限于城市能级之间差异，优质小区和老旧(jiù)二手房之(zhī)间(jiān)的差异也将(jiāng)越发扩大。

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　　风险提示

　　人(rén)口普查数据(jù)调查的是人，并不是针对住宅，因此可能(néng)存在统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏(piān)低(dī)，其增(zēng)速可(kě)能超预期。

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