万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷(yé)”的意外走红，让这个位于北京海淀的豪宅(zhái)被全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做地产界(jiè)“劳斯(sī)莱(lái)斯”的(de)神秘开发商——中赫(hè)集(jí)团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院再次受到舆论(lùn)关注，起因中赫(hè)集(jí)团成(chéng)了共同(tóng)债务人被中国信达追债，中国信达为了收回钱(qián)款不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖(mài)。可问题是，这些房子早已(yǐ)售出，业主并(bìng)非中赫集团，那些真(zhēn)正斥(chì)巨(jù)资(zī)购入(rù)房(fáng)产(chǎn)的有钱人，房子现在莫名奇(qí)妙(miào)地被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看(kàn)到这些业主(zhǔ)的(de)维权信息(xī)，难怪有网友调侃：“富人(rén)被割韭菜的时(shí)候，他们(men)的姿势都那么优雅。”

　　不过(guò)事件背后(hòu)，可能没你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅(zhái)的(de)尽头(tóu)是万柳(liǔ)书院”，但谁都没想到，这个位(wèi)于海淀核(hé)心区位，名(míng)校环绕(rào)的顶级(jí)豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发现，中国信(xìn)达在京东拍卖上(shàng)，上架了“北(běi)京赫华恒(héng)瑞(ruì)房地产开发(fā)有限(xiàn)公司(sī)不良债权转让项(xiàng)目(mù)”，债权总额高达近47亿，该项目的抵(dǐ)押物中，包括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上(shàng)述(shù)不良债权转让项目的处置主体是中国信达资产管(guǎn)理股份有限公司北京市(shì)分公司（下称中国信达北分），处(chù)置的是(shì)对北京赫(hè)华恒(héng)瑞房地(dì)产开发有限公司（下称赫(hè)华恒瑞）的此非彼是什么意思，此 非彼 是什么意思怎么读不良债权。截至2023年1月(yuè)31日，债权(quán)金额约为(wèi)46.95亿元人民币(bì)，其中债(zhài)权本金37.50亿元(yuán)。中赫(hè)集团有限公司是共同债务人(rén)。目前，该项目(mù)已有1万次围观，35名(míng)意向人。

　　从表面上看，这就是一(yī)起中国信达北分(fēn)讨(tǎo)债的(de)故事，但(dàn)实(shí)际(jì)上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳书院总共301户(hù)，而且早已(yǐ)售罄。如果该报(bào)道属实，说明这些房(fáng)子实际上都(dōu)是卖出去了的，是有人(rén)住的。

　　那为什么中国(guó)信达(dá)的(de)拍卖(mài)页面上又(yòu)注明这75套(tào)房(fáng)子是“未(wèi)出售”的状态呢？只能(néng)说明(míng)这些房子(zi)根本(běn)没有(yǒu)网签，也(yě)没有房产(chǎn)证！

　　第一财经的报道证实(shí)了上述内容。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在(zài)还(hái)没资金解抵押(yā)，所以不能网(wǎng)签、没办(bàn)房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳(liǔ)书(shū)院的业主基本都是北(běi)京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院的业主。另据地(dì)产自媒体“地(dì)产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有(yǒu)不少(shǎo)中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)的高管(guǎn)、合作伙伴、亲(qīn)戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富人也被(bèi)精准收割(gē)了！”

　　不过，如果这(zhè)些(xiē)业主确实已经(jīng)支付价款(kuǎn)并实际占(zhàn)有(yǒu)，那么，中(zhōng)国(guó)信达(dá)转(zhuǎn)让这(zhè)笔不良债权回(huí)本的(de)愿望，或(huò)将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最大的，没准(zhǔn)还是(shì)债主中国(guó)信(xìn)达。

　　根据相关法律规定，民事执(zhí)行中(zhōng)，业主已经支付价款并(bìng)实际(jì)占有(yǒu)，但(dàn)未办理过户手续的(de)，如果业主没有(yǒu)过错，人民(mín)法院不得查(chá)封、扣押(yā)、冻结，已经查封的可以向法院提出(chū)执(zhí)行异(yì)议申(shēn)请，请求法院解除查封，同(tóng)时可以联合起(qǐ)诉开发商，要求(qiú)退还(hái)购房款或办(bàn)理房产证，并承担违(wéi)约责任。

　　此外，今年(nián)4月(yuè)，人民法(fǎ)院报公布《最高人民(mín)法院关于商品(pǐn)房消(xiāo)费者权利保(bǎo)护问题(tí)的(de)批复》，以司法(fǎ)解(jiě)释的方(fāng)式(shì)明(míng)确了(le)购房(fáng)人的优先权：

　　商品房消费者以居住为目的(de)购买房屋并已(yǐ)支付全部价款，主张其房屋交(jiāo)付请(qǐng)求权优先于建(jiàn)设工程(chéng)价款优先受偿(cháng)权、抵押权以及(jí)其他债权的，人民(mín)法院应当予以(yǐ)支持。只支付了部分价款的商品房(fáng)消费者，在一审(shěn)法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套(tào)房子均为“已售未网签(qiān)”，那么这笔不良债权，实际上是(shì)个(gè)烫(tàng)手山芋。可能不仅不能卖(mài)出(chū)去回本(běn)，抵押的这75套(tào)房子，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中国(guó)信(xìn)达，将会赔(péi)了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界的(de)“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次(cì)债权公司(sī)中国信达(dá)申请不良债权转让，可以(yǐ)追溯到金(jīn)谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中国信达已经(jīng)成(chéng)为赫(hè)华恒瑞唯一股东(dōng)。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)旗下子(zi)公司。2019年4月(yuè)22日，中赫(hè)集(jí)团、中赫置(zhì)地等选择(zé)退出(chū)了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国(guó)际(jì)信(xìn)托有(yǒu)限责任公司成为了唯(wéi)一股东，后(hòu)者(zhě)由中国信达(dá)资(zī)产管理股份(fèn)有限公(gōng)司(sī)持股93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房地产开发商(shāng)，相较其他房企(qǐ)，中(zhōng)赫集团(tuán)既没有很大规模，也没有很(hěn)高的国(guó)民知(zhī)名度(dù)，但却在北京豪宅圈留下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为(wèi)中赫集团(tuán)进入北(běi)京的第一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达30万/平米的天价，成为(wèi)当时京城最贵的(de)楼盘，引发(fā)了市场强烈震惊。

　　随后开发(fā)的万(wàn)柳书院(yuàn)，更是被(bèi)誉为(wèi)“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知(zhī)名房企手中，抢下了(le)北京万柳地块，成(chéng)为北京(jīng)当(dāng)年(nián)的“双(shuāng)料地(dì)王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态(tài)杀(shā)入(rù)市场，无论是一块块(kuài)从荷兰运回(huí)来(lái)的灰(huī)砖垒起来的五米高墙，还(hái)是每棵成本超6万的成(chéng)年银(yín)杏(xìng)树，还(hái)是每平米20万元的价格，都(dōu)令(lìng)业(yè)内(nèi)外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融创的湖(hú)、紫辰院的树、北平府(fǔ)的院儿(ér)。”从这句顺口(kǒu)溜中，就(jiù)可看出(chū)其在(zài)北京(jīng)豪宅圈的地(dì)位。2014年末(mò)上(shàng)市的它(tā)，对手(shǒu)是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大(dà)华府等，现如今(jīn)，它远远(yuǎn)超(chāo)过这些(xiē)对手。

　　去(qù)年(nián)，万柳书院一(yī)套300平米的法(fǎ)拍(pāi)房(fáng)，最(zuì)终(zhōng)成交价1.09亿(yì)、单(dān)价达到(dào)惊人(rén)的36万元/平米，说明(míng)万柳书院虽然已经推(tuī)出了8年(nián)之久(jiǔ)，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅，也吸引(yǐn)了不少知名人士，如知名(míng)演(yǎn)员(yuán)宋丹丹(dān)，就(jiù)住在(zài)钓鱼台七(qī)号院。而(ér)柳传志(zhì)、丁磊等知(zhī)名商业大佬(lǎo)则居住在(zài)万柳书院。

　　几(jǐ)大豪(háo)宅的(de)成功奠定了中赫集团的“高(gāo)端路(lù)线”，也(yě)因此，它被外界贴上了，“卖北京城(chéng)最(zuì)贵的房，拿(ná)北京城最贵(guì)的(de)地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开(kāi)发(fā)商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯(sī)”却多次(cì)成为被执行(xíng)人，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年(nián)初(chū)，因为履行能力而拒(jù)不履行生(shēng)效法律文(wén)书确(què)定义务，中赫集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了(le)？

　　中赫集团如今沦(lún)落(luò)到这个地(dì)步，其(qí)实是(shì)有(yǒu)迹可循(xún)的。

　　事实上(shàng)，早在今(jīn)年年初“万柳书院少爷(yé)”走红(hóng)之时(shí)，深蓝(lán)财经就曾深挖出背后的(de)中赫集团，发现其深陷财务(wù)危机。

　　从知名豪宅的(de)开(kāi)发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫(hè)集团实(shí)控人周(zhōu)金辉的(de)人生轨(guǐ)迹跟着(zhe)急转直下(xià)。而追(zhuī)根溯源(yuán)，这个转折点(diǎn)，就在于收购北(běi)京国(guó)安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷(fēn)开始(shǐ)了多元(yuán)化(huà)转型(xíng)，但(dàn)转型之路(lù)并(bìng)不(bù)好走。早在2008年(nián)开始(shǐ)，中赫集团就(jiù)尝试(shì)过多元化业务，先后进军能(néng)源(yuán)市场、团(tuán)购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放到了体育(yù)领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安(ān)足球(qiú)俱(jù)乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年(nián)6月，中赫(hè)集团(tuán)从中信集团手中拿下北京(jīng)国安俱乐部(bù)36％股权，至此拿下北京国安俱乐部(bù)全(quán)部股权。如果北京国安的估值一直没变，那(nà)么中赫集团拿(ná)下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会(huì)感(gǎn)叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中赫为(wèi)什么又(yòu)要质押股权(quán)呢(ne)？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其实(shí)控人周金辉夫(fū)妇将其手中的中赫集(jí)团(tuán)股份质押陆续质押，据企(qǐ)查(chá)查显示，目前中赫集团共有11条股权(quán)出质记录。质权人包括海(hǎ此非彼是什么意思，此 非彼 是什么意思怎么读i)金商业(yè)保理、北京建(jiàn)工、山东国际信(xìn)托(tuō)、中融信托(tuō)、中(zhōng)信建设等。

　　这(zhè)与入主北京国安的时(shí)间完全吻合。

　　然(rán)而，入主北京国(guó)安后，不仅国安的(de)经营状况没有得到改善，中赫集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北(běi)京(jīng)国安足球俱乐(lè)部实现营业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该(gāi)俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓(huǎn)解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还(hái)在持(chí)续质押手中的中赫集团股份，但国(guó)安(ān)和中赫的经营状况却持续没有(yǒu)好(hǎo)转。

　　不仅中赫(hè)集团被(bèi)5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京国(guó)安(ān)也3次与(yǔ)中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫(hè)置(zhì)地、及中赫集(jí)团股东周(zhōu)金辉(huī)、李彩霞等(děng)共同(tóng)成为被执行人(rén)，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年(nián)1月(yuè)，因为履行能力而拒不履行生效(xiào)法(fǎ)律文书确定义务(wù)，上述(shù)被执行人成为“老赖”。只有北京(jīng)国安，目前幸免(miǎn)于难。不过在(zài)实控人都成为老赖(lài)的情况下(xià)，被(bèi)执行10个多亿的(de)北京国安，又(yòu)如何能独善(shàn)其身？

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