OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技，引发了公(gōng)募REITs扩募风波，如今，二级市场的影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月(yuè)15日，华安(ān)张江光大园REIT开盘继续(xù)延续此前几日的下跌走势，午(wǔ)后(hòu)跌幅一度扩大，尾盘(pán)有(yǒu)所拉升，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科(kē)技是其扩募(mù)拟新(xīn)购(gòu)入基(jī)础(chǔ)设施资产张润大厦的(de)重要承租方之一，目前未收到哲库科技(jì)及OPPO方面关于(yú)停(tíng)止执行已(yǐ)签租赁协议的通知(zhī)。同时，在公(gōng)告中，华安张江光大(dà)园REIT进一步(bù)表(biǎo)示，原(yuán)始权(quán)益人将继续密切关注哲库科技(jì)后续情况，积极做(zuò)好相(xiāng)关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募(mù)购入(rù)项目的原(yuán)始权益人相关负(fù)责(zé)人(rén)也(yě)表示(shì)，近期(qī)已(yǐ)同步(bù)启动了应急预(yù)案，排摸储备租户，积极应对(duì)哲库(kù)提(tí)前退租的可能(néng)事项。由于(yú)张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导高(gāo)度重视，浦东新区国(guó)资(zī)委也高度关(guān)注。

　　多位(wèi)业内人士表示，华安(ān)张江光大(dà)园REIT近期市场(chǎng)波动较大，但其实不动产(chǎn)公募REITs项目(mù)短期出租率下跌并不会(huì)从(cóng)根(gēn)本上影响其(qí)内外价值(zhí)，投资者(zhě)应理性看待。

　　张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT

　　二级市场价格(gé)继续波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗(qí)下芯片子公司哲(zhé)库(kù)科技的(de)事件继续扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江光(guāng)大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后(hòu)二级市(shì)场价(jià)格开始(shǐ)震荡走低，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安张江光大园(yuán)REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价(jià)格有所回升，最终(zhōng)报收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不(bù)利(lì)消息影响，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT最近(jìn)几个交易日二级(jí)市场价格表现欠佳，5月11日以来(lái)，3个交(jiāo)易日跌(diē)幅(fú)达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日(rì)上市以来，华安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在(zài)全市场(chǎng)公募REITs中位居前列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市场整体(tǐ)表现上看，目前(qián)上市的(de)8只产业园区基础设施REITs中(zhōng)，仅(jǐn)博时招(zhāo)商蛇口产业园REIT微(wēi)幅上涨，其余7只均有不同程度下(xià)跌(diē)，8只(zhǐ)产业(yè)园区基(jī)础设(shè)施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报(bào)中已(yǐ)经披露张(zhāng)江(jiāng)光大园项(xiàng)目出租率有所下降，如今(jīn)拟扩募的项目又遭遇突发事件，因此导致二级市场价格出现波动。”一位业内人士(shì)分析(xī)称。

　　不过，在(zài)上述人士看来，尽(jǐn)管出于风险规避的原因，最近(jìn)几(jǐ)个交易日场内资金有所(suǒ)流出，但(dàn)是，不动(dòng)产(chǎn)公(gōng)募REITs项(xiàng)目短(duǎn)期出租率下跌并不会从根本上(shàng)影(yǐng)响其内外价(jià)值。

　　他也(yě)同时表示，目前随着二级市场(chǎng)价格下跌，风险也(yě)得到一定释放，但(dàn)是价(jià)格涨跌会受到基本面、情绪面等(děng)多重因素影(yǐng)响，不好(hǎo)判断价格(gé)是不是已经完全触(chù)底。

　　此外，还有(yǒu)一位业(yè)内人士表(biǎo)示，今年整体REITs市场(chǎng)表(biǎo)现低迷，不少产品年(nián)内二级市场跌(diē)幅较大，其实有些隐含收益率高的产品具备一定的(de)投(tóu)资价(jià)值，很适合稳健类投(tóu)资者(zhě)。此外，伴随着经济复苏的(de)步伐，产业(yè)园(yuán)区、物流类等REITs产品(pǐn)具(jù)备一定(dìng)的投资价值(zhí)。

　　先锋瑞(ruì)驰私募基金执(zhí)行董事高如星对此表示，若(ruò)张江园区最终能顺利解决招商(shāng)，平稳过度对经(jīng)营现金流没(méi)有(yǒu)造成大(dà)的影响(xiǎng)，“事件性利(lì)空下调至得这么急、这么深，加(jiā)上前期本身园区(qū)类资产就回调(diào)不少了(le)，这就是黄(huáng)金坑。”不(bù)过，他也(yě)强调，最终还是落到租金收(shōu)入受(shòu)不受影响，影响多大，估计园区(qū)会最终(zhōng)解决。

　　张(zhāng)江REIT紧(jǐn)急回应(yīng)

　　扩募(mù)路上再迎接考(kǎo)验

　　5月(yuè)12日(rì)，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库(kù)科技(jì)。随后(hòu)5月12日晚(wǎn)，华安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大园REIT发布公告，紧(jǐn)急(jí)回应称，哲库科技(jì)是(shì)其扩募(mù)拟新购入基础设施资产张润大厦的重要(yào)承租方之(zhī)一(yī)，目(mù)前未收到哲库科技及OPPO方面关于放里面睡觉是什么样的感觉，放在里面睡觉是一种怎样的感觉yle='color: #ff0000; line-height: 24px;'>放里面睡觉是什么样的感觉，放在里面睡觉是一种怎样的感觉停止执行已签租赁协议(yì)的通知。同时，在公告中，华安张江光大(dà)园REIT进一步(bù)表示，原始权益(yì)人将继续密切关注哲库科技后续情况，积极做好(hǎo)相关(guān)应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因其一(yī)季报中(zhōng)披露的张江光大园项目出租率(lǜ)下降(jiàng)事(shì)项，一度二级市场价格出现回落。在随后召开的业绩说明会(huì)中管理人(rén)就相关事(shì)项进(jìn)行了解释说(shuō)明(míng)，市(shì)场(chǎng)信(xìn)心得到了一(yī)定提(tí)振(zhèn)，二(èr)级市场价格表现也(yě)趋(qū)于平稳。据了解(jiě)，张江 REIT在(zài)5月(yuè)11日召开的线(xiàn)上和线下的扩募说明会(huì)上，运营团队(duì)表示了对(duì)张江光大(dà)园项目的信心，预计签署意向(xiàng)书(shū)和合同谈判中的储备(bèi)租(zū)户正(zhèng)常(cháng)转化后，项目出租率将得到回升(shēng)。没想到仅过了不(bù)到三周的(de)时间，张江(jiāng)REIT的扩募之路又迎来了(le)新的考验。

　　因张(zhāng)江REIT的上述公告引起(qǐ)了(le)市场各(gè)方的(de)广(guǎng)泛关注，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关(guān)负(fù)责(zé)人坦言，事(shì)发突(tū)然(rán)确(què)实始料未及，在(zài)获悉(xī)OPPO关停哲库科技消息(xī)的第一时间即奔赴现场(chǎng)进(jìn)行了(le)沟通和核(hé)实(shí)工作，并(bìng)同步启动了应急预(yù)案，排摸(mō)储(chǔ)备(bèi)租(zū)户，积极应对哲(zhé)库(kù)提前退(tuì)租的可能事项。由(yóu)于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重(zhòng)视，据(jù)悉(xī)新区国资委也高度关注(zhù)。

　　当谈及储备(bèi)租户(hù)情况，相关负(fù)责人介绍说(shuō)，目前储备租户还(hái)是比较丰富的(de)，覆(fù)盖了(le)芯片测试、人工智能、航(háng)天产业、信息技术等产(chǎn)业(yè)客户，租赁意向面积(jī)超过了2万方。从(cóng)意(yì)向储(chǔ)备转化(huà)为实(shí)际租户需要一(yī)些时间。

　　“我们(men)正(zhèng)在着手通过签署租(zū)赁意向书来(lái)尽快(kuài)锁(suǒ)定一些重要租户。虽然(rán)收了三个月履约(yuē)保证金给了我们一些空(kōng)间，但本着(zhe)对首(shǒu)批扩募(mù)、对市场负责的态度，我(wǒ)们肯定要(yào)全(quán)力(lì)与时间赛跑，把这些面(miàn)积在短期内完成去化。”相关(guān)负(fù)责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张(zhāng)江光大园项目一季度末(mò)也有将近(jìn)30％的空置率，原始权益人有那么多储备租户，之前的(de)空(kōng)置率为(wèi)何(hé)未能得到解决。

　　对此相关(guān)负责(zé)人解释，张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)一直以来都坚持以(yǐ)市场(chǎng)化运(yùn)营为(wèi)导向，历(lì)史运(yùn)营表现(xiàn)稳(wěn)定，租(zū)户的调(diào)租和换租都属于正常情(qíng)况(kuàng)，而这次(cì)项目的大租户退(tuì)租正(zhèng)好发生在市场活跃(yuè)度的短期低点，目前市场情况(kuàng)已(yǐ)有所好转。在看到出(chū)租(zū)率下滑情(qíng)况没有得到及(jí)时修(xiū)复后，张(zhāng)江这边也作了一定的(de)资源(yuán)调配(pèi)和倾斜，引入了一些储(chǔ)备(bèi)租户。

　　另(lìng)外，张润大厦和张江(jiāng)光大园项(xiàng)目在(zài)给租户(hù)的(de)分隔(gé)空间、交付标准、租金水平(píng)等方面也有一些差异化，张润大厦多是两千(qiān)多平(píng)的大平(píng)层(céng)，楼的(de)成新度高一些，单(dān)价也贵一些(xiē)，张江光大园单层以一(yī)千(qiān)平的面积为主，还有一些(xiē)独栋形态的物业。租户自身也会有诉求，也会根(gēn)据自身需求(qiú)和预算挑选区域(yù)内的不同物业(yè)。

　　“如(rú)果(guǒ)扩(kuò)募(mù)完成以后，新老资产的管(guǎn)理人都(dōu)变成了一家(jiā)，后续我们在资(zī)源共(gòng)享(xiǎng)和联合营销方面能更加充(chōng)分(fēn)发挥(huī)协同(tóng)效应，相信可(kě)以(yǐ)做得更好(hǎo)。”上述负责人补充说道(dào)。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展望，相关负责人(rén)表示，张江集团和张江(jiāng)高科目前(qián)在(zài)管资产(chǎn)约(yuē)五百万方，还有一些其他在开发的储备项目，这些都将成(chéng)为张江REIT实(shí)现(xiàn)打(dǎ)造张(zhāng)江园区产业(yè)空间(jiān)资产(chǎn)上市(shì)平台目标的坚实后盾和储备资源。“我们非常重视张江(jiāng)REIT这个资本平台和它未来的发展。”相关负责人表示，“这(zhè)次扩(kuò)募是我们实现基(jī)金扩容的第一步，也是至(zhì)关重(zhòng)要的一(yī)步，眼(yǎn)下(xià)我们可能面临(lín)了一些突发情况需要(yào)解决，但(dàn)是这和我们(men)在张江科学城这(zhè)三(sān)十年建设发展过(guò)程中所经历的相比，只能算是一个(gè)非常小的插(chā)曲(qū)。我(wǒ)们(men)有信心(xīn)排除万(wàn)难，尽一切可(kě)能化解(jiě)当前(qián)突发事件的所有负面影响(xiǎng)，维持预期和市场的信(xìn)心(xīn)。”

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