万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年(nián)初“万柳少(shǎo)爷”的意外走红，让这个位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后(hòu)曾宣称要(yào)做地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱(lái)斯”的神秘(mì)开发(fā)商——中(zhōng)赫(hè)集团，也(yě)被(bèi)拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书院再次受(shòu)到舆论关注，起因中赫集团成了共同(tóng)债务(wù)人被(bèi)中国(guó)信达追债(zhài)，中国信达为了收回(huí)钱款不得不(bù)将(jiāng)中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是(shì)，这些(xiē)房子早已售出(chū)，业(yè)主(zhǔ)并非中赫集团，那些真正斥巨资(zī)购入房(fáng)产(chǎn)的(de)有(yǒu)钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算(suàn)是被割了(le)！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难怪有网(wǎng)友调(diào)侃：“富人被割韭菜的(de)时候，他们的姿(zī)势都那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没(méi)你(nǐ)想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨(cǎn)的可能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头是(shì)万(wàn)柳书院”，但谁都没想到，这个(gè)位于海淀核心区位(wèi)，名校环绕的顶级(jí)豪(háo)宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在(zài)京(jīng)东拍卖(mài)上，上(shàng)架(jià)了(le)“北京赫华恒(héng)瑞(ruì)房地产开(kāi)发有限公司不良债(zhài)权(quán)转让项目”，债(zhài)权(quán)总(zǒng)额高达近47亿，该(gāi)项(xiàng)目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述不(bù)良(liáng)债权转让项目(mù)的处置(zhì)主体(tǐ)是中国(guó)信达(dá)资(zī)产(chǎn)管理股份有限(xiàn)公司北(běi)京(jīng)市分(fēn)公司（下称(chēng)中国信达北分），处置的是对北(běi)京赫华(huá)恒瑞房地产(chǎn)开(kāi)发有限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的不良(liáng)债权。截(jié)至2023年(nián)1月31日(rì)，债(zhài)权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本(běn)金37.50亿元。中赫集团有限公司是(shì)共同(tóng)债务(wù)人。目(mù)前，该项目已有(yǒu)1万次(cì)围观，35名意向人(rén)。

　　从表面上看，这(zhè)就是一起(qǐ)中(zhōng)国信达北(běi)分讨债(zhài)的故(gù)事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此(cǐ)前媒体报(bào)道，万柳书(shū)院总共(gòng)301户(hù)，而(ér)且早已售罄。如果该报道属实，说明(míng)这些房子实际上都是(shì)卖出去了的(de)，是(shì)有(yǒu)人(rén)住的。

　　那(nà)为什么中国(guó)信达的拍卖页(yè)面上又注明这(zhè)75套房子(zi)是“未出售”的(de)状态呢？只(zhǐ)能说明这些房(fáng)子根本没有网(wǎng)签(qiān)，也没有房产证！

　　第一财经的(de)报道证实(shí)了上述内(nèi)容。有豪(háo)宅中介透露，中(zhōng)赫集团早(zǎo)就把这75套房(fáng)子(zi)抵押出去，现(xiàn)在还没资金解抵(dǐ)押，所(suǒ)以(yǐ)不能网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最(zuì)强学区(qū)房，万(wàn)柳书院的业主基本(běn)都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬也是(shì)万柳书院的业主。另据地产自媒体(tǐ)“地(dì)产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的业主中，还有(yǒu)不少(shǎo)中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不(bù)过，如果这些业(yè)主确实已经支付(fù)价款并实际(jì)占有，那(nà)么，中国信达转让这笔不(bù)良(liáng)债权回本的愿望，或(huò)将泡汤。这次(cì)拍卖损失最(zuì)大的，没准还(hái)是(shì)债主中国信达(dá)。

　　根据相关法律(lǜ)规(guī)定，民无锡市是几线城市(mín)事执行中，业主已经(jīng)支付价款并实际占有(yǒu)，但未办理过户手续的，如果(guǒ)业主没有过(guò)错(cuò)，人民(mín)法院不得(dé)查封、扣押、冻结，已(yǐ)经查(chá)封的可(kě)以向法院(yuàn)提出执行异议申请，请求法院(yuàn)解除查封(fēng)，同时可以联合(hé)起诉开发商，要求退还购房款(kuǎn)或办理房产证(zhèng)，并承担违约责任(rèn)。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法(fǎ)院报(bào)公布(bù)《最高人民(mín)法院关(guān)于商品房(fáng)消(xiāo)费者权利保护问题的批复》，以司(sī)法(fǎ)解释的方(fāng)式明(míng)确(què)了购(gòu)房(fáng)人的优先权：

　　商品房消费者以居(jū)住为(wèi)目的(de)购买房屋并已(yǐ)支付全部价款，主张其房(fáng)屋交(jiāo)付请求权优先于建(jiàn)设(shè)工程价款优(yōu)先受偿权、抵(dǐ)押权以及其他(tā)债权的(de)，人民法院应当予以支持。只支付了部(bù)分价(jià)款的商品房消费者，在一审法(fǎ)庭辩(biàn)论终结(jié)前已实际支付剩(shèng)余价款(kuǎn)的，可以适用(yòng)前款规(guī)定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套(tào)房子均为“已售未网签(qiān)”，那么这笔不良债权，实际上是个烫(tàng)手山芋。可能不仅不(bù)能卖(mài)出(chū)去回本，抵押的这75套房子，还会被业主(zhǔ)讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会赔了(le)夫(fū)人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产(chǎn)界的(de)“劳斯莱(lái)斯”

　　成(chéng)了“老赖(lài)”

　　这次债权公司(sī)中国(guó)信达(dá)申请不良债权转让，可以追溯到(dào)金谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中国信(xìn)达(dá)已经成为赫(hè)华恒瑞唯一股东。但(dàn)此前(qián)，赫华恒(héng)瑞为(wèi)中(zhōng)赫集团(tuán)旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置地等选(xuǎn)择退(tuì)出了赫华恒瑞(ruì)的股东行列，中国金(jīn)谷国际(jì)信托(tuō)有限(xiàn)责(zé)任公司成为(wèi)了(le)唯(wéi)一股(gǔ)东，后者由中(zhōng)国信达资产管理(lǐ)股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商(shāng)，相较(jiào)其他(tā)房(fáng)企(qǐ)，中赫(hè)集团既(jì)没有很大规模，也没(méi)有很高的国(guó)民知名度，但却(què)在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼(yú)台七号院(yuàn)，作为中赫集(jí)团(tuán)进(jìn)入(rù)北京(jīng)的(de)第一(yī)个豪(háo)宅(zhái)项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价(jià)，成为当(dāng)时京城(chéng)最贵的楼盘，引发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的(de)万柳书院(yuàn)，更(gèng)是被誉为“北(běi)京海(hǎi)淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科(kē)等大型知(zhī)名房企(qǐ)手中，抢下(xià)了北(běi)京万柳地(dì)块，成为北京当年的“双料(liào)地王”。很快，万柳书院就以神(shén)秘高端(duān)的姿(zī)态杀入市场(chǎng)，无论(lùn)是一块块(kuài)从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高(gāo)墙，还是每棵(kē)成本超(chāo)6万的成年银(yín)杏树，还是每平米20万元(yuán)的价格，都令业内外震(zhèn)撼不(bù)已(yǐ)。

　　“万柳的(de)墙、西(xī)宸(chén)的缸(gāng)、霄(xiāo)八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰院的树、北平(píng)府的院儿。”从这句顺口溜(liū)中，就(jiù)可看(kàn)出其在北京豪(háo)宅圈的地(dì)位。2014年末上市的它(tā)，对手是当(dāng)时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华府等(děng)，现(xiàn)如今，它远远超过(guò)这些对手。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平(píng)米的法拍房，最终成交价1.09亿、单(dān)价(jià)达(dá)到(dào)惊人的36万元/平米，说(shuō)明万(wàn)柳书院虽(suī)然已经推(tuī)出了(le)8年之(zhī)久，但其依旧在(zài)北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅(zhái)，也吸引了不少知名人士，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就住(zhù)在(zài)钓(diào)鱼台七号院。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬则居住在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定了(le)中赫集团(tuán)的(de)“高端路线”，也因此，它被外界(jiè)贴上(shàng)了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的地(dì)”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发(fā)商光环的背后(hòu)，这个地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次成为被执行人，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行能力(lì)而拒不(bù)履行生效法律文书确定义(yì)务，中赫集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北(běi)京国安(ān)坑了(le)？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到这(zhè)个地步，其实是有(yǒu)迹可循的(de)。

　　事(shì)实(shí)上，早在今(jīn)年年初“万柳书院少爷”走红之时，深(shēn)蓝财经(jīng)就曾深挖出背后的中赫集团，发(fā)现其深(shēn)陷(xiàn)财务(wù)危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中(zhōng)赫集(jí)团实控(kòng)人(rén)周金辉的人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直(zhí)下。而追(zhuī)根溯源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷(fēn)纷(fēn)开始了多(duō)元化转型(xíng)，但(dàn)转型之路并不好走。早在(zài)2008年开始，中赫集团就(jiù)尝试过多(duō)元化业(yè)务，先后进军能源市场、团购(gòu)网(wǎng)站(zhàn)，但最(zuì)终都(dōu)惨淡(dàn)收场(chǎng)。最终，周金辉将转型的(de)目(mù)光，放到(dào)了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退(tuì)出(chū)后，中赫集(jí)团(tuán)以35.5亿元参股国(guó)安足球俱(jù)乐部64％股(gǔ)权，成为(wèi)国安的新(xīn)东家(jiā)。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集(jí)团从中信集团手中拿下(xià)北京国安俱乐部(bù)36％股权，至此拿(ná)下(xià)北(běi)京国安俱(jù)乐部全部股权。如(rú)果北京国安(ān)的(de)估(gū)值一(yī)直没变，那么中赫(hè)集团(tuán)拿下北京国安，总计花费(fèi)了约(yuē)55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许会感(gǎn)叹：卖(mài)豪宅真是赚(zhuàn)钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团(tuán)及其实控人周金辉夫(fū)妇(fù)将其手中的(de)中赫(hè)集团股份质(zhì)押(yā)陆续质押，据企查查显(xiǎn)示，目前(qián)中赫(hè)集团(tuán)共(gòng)有11条股权(quán)出(chū)质记录。质(zhì)权人包括海(hǎi)金商业保理、北京建(jiàn)工、山东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时(shí)间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不(bù)仅(jǐn)国安的(de)经营(yíng)状况没有(yǒu)得到改善，中(zhōng)赫集团也被(bèi)拉入泥(ní)淖。

　　据(jù)北京(jīng)产权交易(yì)所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业(yè)收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末(mò)，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中(zhōng)赫集团和周(zhōu)金(jīn)辉夫妇还在持续质押手中的中赫(hè)集团股份，但(dàn)国安和中赫的(de)经营状(zhuàng)况却(què)持(chí)续(xù)没有(yǒu)好转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列被(bèi)执行人，执(zhí)行标的高达11亿，北京国安(ān)也(yě)3次(cì)与中(zhōng)赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉(huī)、李(lǐ)彩霞等(děng)共同成为被执行(xíng)人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因(yīn)为履行能力而(ér)拒不履行生(shēng)效法律文(wén)书确定(dìng)义务，上述被执(zhí)行(xíng)人成(chéng)为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前(qián)幸(xìng)免(miǎn)于难(nán)。不过(guò)在实控人都成为(wèi)老赖的情况(kuàng)下(xià)，被执行(xíng)10个多亿的北(běi)京(jīng)国安，又如何能独善(shàn)其身？

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