近两年火(huǒ)爆的(de)创新(xīn)产品公募REITs进入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此表(biǎo)示(shì)，强制分(fēn)红机制是公募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分红(hóng)体现出该类产品长期投资(zī)价值(zhí)，通过观测经营(yíng)活(huó)动现金流、可(kě)供分配现金等指标，也是观(guān)察REITs项目底层资产(chǎn)运营(yíng)情况(kuàng)的(de)“窗口”。他们也(yě)提醒普通投资者注意(yì)，与产(chǎn)权类项目相(xiāng)比，特许经营(yíng)REITs项目在经营权到期后(hòu)不再产生现金收益，特许经营权分红目前已包(bāo)含(hán)了(le)利(lì)润(rùn)分配和(hé)本金(jīn)的归(guī)还，在选择投资标(biāo)的时应了解资产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分(fēn)红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集(jí)分(fēn)红期，近日7只REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日(rì)，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出(chū)了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额占可供分配金额比例(lì)平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负(fù)责人对此表(biǎo)示，投资(zī)公(gōng)募REITs的主要(yào)收益(yì)来源为持(chí)有(yǒu)期分(fēn)红收益，以及(jí)基金份额交易价(jià)格的变化。基金份额(é)二级市场价(jià)格受(shòu)到(dào)公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影响，较易(yì)引起波动。与(yǔ)此相比，基金分红预期(qī)则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的经(jīng)营现金流，投资人通(tōng)过基金(jīn)募(mù)集材料(liào)和(hé)信息(xī)披露文件，结合行(xíng)业及市场(chǎng)情况，可(kě)以(yǐ)分析(xī)基础设施(shī)项目的经(jīng)营业绩(jì)，作为进行投(tóu)资(zī)决策(cè)的重要(yào)参考。

　　“相对于(yú)基金份额二级市场价格(gé)变(biàn)化导(dǎo)致的(de)浮盈或浮亏，分红作为基金(jīn)份额持有(yǒu)人实际获得的现(xiàn)金收益，对于长期(qī)投(tóu)资者(zhě)更具(jù)参(cān)考价值(zhí)。”中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营高级副总(zǒng)监李华平也表示，根(gēn)据(jù)《公(gōng)开募集基础设施证券投(tóu)资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设(shè)施基金应当将90％以上(shàng)合并(bìng)后(hòu)基金(jīn)年度(dù)可分配金(jīn)额以现金形式分配(pèi)给投资者，强(qiáng)制分红机(jī)制(zhì)是公(gōng)募REITs的(de)主要特征之一，稳(wěn)定的(de)分红机(jī)制体现出REITs产品(pǐn)长期投资价值(zhí)。

　　中航基金也认为，从投资角(jiǎo)度来看，基(jī)础设施(shī)公(gōng)募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场(chǎng)价格反映(yìng)这类产(chǎn)品“股(gǔ)性”的(de)一面，分红体现了这类产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类(lèi)似(shì)于债券派息，但不等同于债券的固定利息(xī)回报，而是由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机(jī)构投资者的角(jiǎo)度来看(kàn)，一(yī)方面是公募REITs丰富了机构投资(zī)者的投资品类，为(wèi)资产配置多元化提(tí)供(gōng)抓手，具有较强的配(pèi)置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的(de)分(fēn)红能够帮助机构投资者稳定收益。机(jī)构投资者公募REITs能够通过分(fēn)红获取(qǔ)相对于投资债券相对高的收益性，在有(yǒu)效控制(zhì)风险的前提下，增厚资产(chǎn)包收益(yì)，起到投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了投资(zī)收益“落(luò)袋为安(ān)”外，市场对于未(wèi)来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级(jí)市场价格走(zǒu)势的(de)关键因素之一。

　　从近(jìn)期(qī)公募REITs的二(èr)级市场表现看，截(jié)至(zhì)4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要(yào)股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年(nián)3月31日，有20只公募(mù)REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品受宏观经济(jì)的影(yǐng)响，可分配金额(é)完成率(lǜ)不(bù)达预(yù)期，一定程度上影响(xiǎng)了公募(mù)REITs二级市场的价格。”李华平(píng)称(chēng)，公募(mù)REITs二(èr)级(jí)市场的价格(gé)波动受多重(zhòng)因素(sù)的(de)影响，投资收益(yì)是影响REITs二级(jí)市场价格的主要(yào)因素之一，而稳(wěn)定(dìng)的分红有(yǒu)利于吸(xī)引投(tóu)资者参与公募REITs二(èr)级(jí)市场的投资(zī)。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人也表示，近(jìn)期经(jīng)济预期恢复，一方面市(shì)场热点呈现向股票和债券(quàn)回归(guī)的过(guò)程(chéng)；另(lìng)一方面，基础设施(shī)项目(mù)的经营业绩相对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红(hóng)除权日，将对基金份额的(de)开盘(pán)指导价(jià)做调(diào)减处(chù)理(lǐ)，调减(jiǎn)金额根据(jù)单位(wèi)基金(jīn)份额的(de)分红金额进(jìn)行(xíng)计(jì)算(suàn)。除权(quán)操作(zuò)是(shì)对分红(hóng)前后(hòu)基金份额(é)净值变化的修正，使投(tóu)资人在基金分红(hóng)前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强(qiáng)投资者长(zhǎng)期投资的信心(xīn)，同(tóng)时需结(jié)合持(chí)有产品的(de)特性(xìng)，关注二级市场扰动(dòng)对整体收益的影响程度。”中(zhōng)航基金(jīn)相(xiāng)关(guān)人士(shì)也称。

　　特许经营(yíng)权分红包(bāo)括(kuò)利润分配(pèi)和本金(jīn)归还(hái)

　　普通投资者应了解(jiě)底层(céng)资产情况

　　多位业内(nèi)人士(shì)还提(tí)醒，与(yǔ)现有公(gōng)募(mù)基(jī)金(jīn)分红前提(tí)是本金之上的(de)增值部(bù)分不同，特许经(jīng)营权REITs基金运作期间的“分红”界定为(wèi)“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是本金与增值(zhí)两个部分(fēn)，两个部分之(zhī)间的(de)比(bǐ)例是变动的，与现有(yǒu)公募基金分红差异很大，大多数(shù)普通投资者可能把“分(fēn)派”金额误认为是(shì)持续(xù)分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期后基(jī)金价值面临极大不(bù)确定性(xìng)，这是该类投(tóu)资(zī)者(zhě)应该注意的情况(kuàng)。

　　李华平表示(shì)，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权类两大警察扫黄为什么很少去大酒店，警察会去星级酒店扫黄吗资产类(lèi)型，持(chí)有产权类产品的收益主要包括每年(nián)的现金分红及资产增(zēng)值的(de)收益，而持有特许经营(yíng)类产品的收益主要来自项目(mù)每(měi)年的现金(jīn)分(fēn)红。其中(zhōng)，特许经营权(quán)类资产的(de)分红包括了利润分(fēn)配和本金的归还，两者的比率(lǜ)也是变动的，对特(tè)许(xǔ)经营权(quán)类资(zī)产的公(gōng)募REITs可(kě)以(yǐ)内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投资标的时，应(yīng)了解(jiě)公募REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基金(jīn)也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因(yīn)底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)属性不同而形(xíng)成区别。特许(xǔ)经营权类的(de)公(gōng)募REITs产品因(yīn)其(qí)分红(hóng)相当(dāng)于包含“本金+收益”，分红相对(duì)较多，债性偏强。而产权类的(de)公(gōng)募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重(zhòng)底层资产(chǎn)的价值增值，所以(yǐ)相(xiāng)对股性偏强。普(pǔ)通投资者在(zài)选择公募REIT时，需(xū)要(yào)考虑底层资(zī)产属(shǔ)性，对所选择(zé)产品(pǐn)的二(èr)级市场(chǎng)价格和分(fēn)红有合理预期。

　　中金基金相关负责(zé)人也认为(wèi)，与产权类项目相比，特许经营项目在(zài)经营权到期后(hòu)不(bù)再能(néng)产生(shēng)现(xiàn)金收(shōu)益，因此将可供分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基于这个特点，剩余经营(yíng)期(qī)限(xiàn)较短的(de)特许经营项目，通常具备更高的分派率水平。对于剩余期限较(jiào)长的特许经营权项目(mù)，即使(shǐ)分派率相(xiāng)对(duì)较低，也有足够年限收回本金并取(qǔ)得收益(yì)。

　　中金基金该负(fù)责(zé)人提醒投资者注意(yì)，特许经(jīng)营权项目的分派金额(é)包(bāo)含了(le)投资本(běn)金，在不进(jìn)行扩(kuò)募(mù)的情况下，基(jī)金(jīn)份额(é)单价随着分派进度逐年(nián)下(xià)降是正常(cháng)现象(xiàng)，投(tóu)资(zī)特许经营(yíng)权REITs的收益(yì)来自(zì)项目剩余期限(xiàn)产生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项目相比，产(chǎn)权(quán)类项(xiàng)目的土地或(huò)建筑的(de)剩余使(shǐ)用(yòng)年限一(yī)般较长，再加上到(dào)期后通(tōng)过(guò)对建筑的更新改造(zào)或补缴土地出让金(jīn)等追加投资，有机会进一步延长经营期限。这种类似永续经营的(de)假设(shè)反映在基础资产的估(gū)值上，使产(chǎn)权(quán)类REITs具(jù)备更显著的(de)资产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层资产运营情况(kuàng)

　　在基金分红的时点，多位业内人(rén)士还表(biǎo)示，在产(chǎn)品分红期，投资者可以观测经营(yíng)活动(dòng)现(xiàn)金流、可供分(fēn)配(pèi)现金、内部收益率等指标，来观(guān)察和评估项目底层(céng)资产的运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示(shì)，年报指标(biāo)中，跟现(xiàn)金相关(guān)的指标有(yǒu)两个：一是年(nián)报中(zhōng)披露的经(jīng)营(yíng)活动现金流，二是可供分(fēn)配现(xiàn)金，二者存在(zài)本质性(xìng)区别。经营活动产生的(de)现金净流(liú)量是指企业经(jīng)营、筹资、投资(zī)产生的(de)现金流，基于企业本(běn)身经营活动产生；可供(gōng)分配(pèi)的现(xiàn)金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润(rùn)表(biǎo)的项目进行调整，加期初现(xiàn)金，最终得到的账面现金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为资产配(pè警察扫黄为什么很少去大酒店，警察会去星级酒店扫黄吗i)置新选择，投资价值体现在相对股债市场独立的资产配置功能，比较适合长期持(chí)有。建议投资者对经营权类(lèi)的资产可以(yǐ)更多(duō)关注(zhù)内部收益(yì)率的高低，对产权类的资产更多关注分(fēn)派率高低。因为(wèi)公募REITs可(kě)分配收益主要来自底层资产(chǎn)的经营净现金流(liú)，所以底层资产运(yùn)营情况直接影响投资回报，投资者可综合考虑原始权益人综(zōng)合(hé)实力、运营管理机构(gòu)实力、公募基金管理人实力等(děng)多重(zhòng)因素来选择投资(zī)标的。

　　中信证券研报也显示(shì)，公募REITs进(jìn)入(rù)密集分红期，由于分红交易带来(lái)的短期(qī)博弈机会仍在，叠加此(cǐ)前市场接连(lián)回调，建(jiàn)议投(tóu)资者关注有基本面支撑、填权效(xiào)应相对明显、同(tóng)时分红(hóng)规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书(shū)均会载明REITs在发行首年及次年的(de)可供分配金额(é)预测。投资(zī)者可以(yǐ)将REITs的(de)实际(jì)分红(hóng)金额与募集材料中披露预测进行比较(jiào)分析，结合经济及市(shì)场的实(shí)际环境(jìng)，对基础设施项目的运营(yíng)业绩及(jí)REITs的(de)管理(lǐ)能力进行判断(duàn)。”中(zhōng)金基金上述负责人也称(chēng)。

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