文：任泽(zé)平团(tuán)队　　

　　导读(dú)

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开的全(quán)国住房和城(chéng)乡建(jiàn)设工作(zuò)会议提(tí)出“有条(tiáo)件的可以(yǐ)进行现房销售(shòu)”，不足一个月时间，已有(yǒu)山东、安(ān)徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制了(le)，用你(nǐ)的(de)钱(qián)，建你的房子(zi)，还烂尾了(le)，这是对购房者(zhě)的不公平。以(yǐ)后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实(shí)力的别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓和(hé)社会，这是房地产(chǎn)从大开发时(shí)代(dài)步入高质量发展阶段的(de)必然趋势，也(yě)是对购房老百姓的最(zuì)大保护。98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权(quán)宜之计，现在全国套户(hù)比超过(guò)1，从大开发进(jìn)入存量时代，对(duì)购房民众(zhòng)不公平(píng)的(de)预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现房销售(shòu)。以后一手交钱，一手交(jiāo)房，天(tiān)经地义(yì)。当然二次房改是个技术(shù)活，兼(jiān)顾化(huà)解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企(qǐ)债务(wù)、恢复(fù)市场(chǎng)信心以及长效(xiào)机制，长效(xiào)机制(zhì)四大关键(jiàn)是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定和房地产(chǎn)税。如果按照经济规律(lǜ)办(bàn)事，中国(guó)一定能实现房地产软(ruǎn)着陆(lù)和长期(qī)平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改为(wèi)现房销售？大(dà)家(jiā)想想，绝(jué)大部分商品是(shì)一手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是对购(gòu)买者的单方面不(bù)公(gōng)平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了(le)所有商品不能(néng)交(jiāo)付的风险。从个人层面看(kàn)，预(yù)售制对购房者非常不公平，比如(rú)，交房等待(dài)期一(yī)般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还(hái)要承担延(yán)迟(chí)交房、房屋质(zhì)量、房产证延(yán)期办理甚至不能交房的风(fēng)险。从(cóng)行业(yè)层面(miàn)看，预售制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下(xià)行周期，会引(yǐn)发资(zī)金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险。取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)，改为(wèi)现房销(xiāo)售，这(zhè)样有助于落实中央房住不(bù)炒精(jīng)神、有助于保障购房老百姓权(quán)益、有助于房企(qǐ)稳健发(fā)展，一(yī)举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制度？预售(shòu)制度怎么(me)来的？国(guó)外(wài)什(shén)么情况(kuàng)？简单科普一(yī)下：商(shāng)品房(fáng)预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式(shì)。98年房改(gǎi)，由于(yú)商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国(guó)香港，引入(rù)了商品房预售(shòu)制度。其(qí)实，当前(qián)世(shì)界不少(shǎo)国家(jiā)存在(zài)预售制。但(dàn)是，重点来了！发达国(guó)家一般有严格的监管(guǎn)保障措施，开发商在(zài)项目获得政(zhèng)府批(pī)准后才可(kě)以开始销售，买(mǎi)家在购买期房后并(bìng)非像中(zhōng)国(guó)一样在(zài)支付完首付款后从银行一(yī)次性贷款支付剩(shèng)余全部房(fáng)款(kuǎn)，而(ér)是根据开(kāi)发商工程进(jìn)度在完全交房(fáng)前(qián)进行分期支付。所以，预售制度是需(xū)要严格的资金监管、分期支付(fù)以及(jí)违约处罚(fá)措施作(zuò)为保(bǎo)障的，如果没(méi)有(yǒu)这些(xiē)保障措施，一定会触发风险，对购房(fáng)民众不公平(píng)，所以不如借机取(qǔ)消预售(shòu)制度，以(yǐ)后改为现房销售(shòu)。客观讲预(yù)售制度有一定历史阶(jiē)段(duàn)性，现在中国(guó)住(zhù)房(fáng)进入存量时(shí)代，取消预售制度有助于降负债降(jiàng)杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和社会，当然这需(xū)要配套房企(qǐ)债务重(zhòng)组、复工保交(jiāo)楼、恢复市(shì)场信心和房地产长效机制。这是个(gè)技术活，只要坚(jiān)持(chí)市(shì)场(chǎng)化改革，中国一定能化(huà)解这个难题，让房地产回归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼的(de)不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手段，而(ér)是所见即所得的过硬(yìng)的产品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这才是对(duì)购(gòu)房民(mín)众的最根(gēn)本最实质的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极(jí)大的提升开发商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良币(bì)驱逐劣币。所有商业的本(běn)质是向善，是以(yǐ)客户为中(zhōng)心，房地产也(yě)不能例外，老(lǎo)百姓买房(fáng)子是天大的事(shì)，烂尾(wěi)毁三代，好(hǎo)房(fáng)幸福一家人。从(cóng)这个角度(dù)，取消预售制、实施(shī)现房(fáng)销(xiāo)售是实现老(lǎo)百姓安居乐业、社(shè)会长(zhǎng)治久安(ān)、行业企(qǐ)业健康(kāng)发展(zhǎn)的重大措(cuò)施(shī)。在当(dāng)前的情(qíng)况(kuàng)下，取消预售制(zhì)要(yào)结合稳楼市、房地产软着陆(lù)、打通金融支(zhī)持当期三(sān)好生、新模式等综合施策(cè)。

　　作者十年前(qián)在(zài)国(guó)务院发展(zhǎn)研究中心参与财(cái)税改革方案(àn)研究(jiū)时，对预(yù)售制(zhì)、房地(dì)产税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆率等进行(xíng)过长期(qī)系统(tǒng)的专(zhuān)项研究。（参考后来形成的专(zhuān)著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预(yù)售制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预售制推(tuī)动(dòng)城市化进程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的(de)风险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资(zī)金第(dì)三(sān)方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开发(fā)商(shāng)凭验(yàn)收凭证(zhèng)取(qǔ)得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付(fù)购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置(zhì)期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年(nián)保(bǎo)修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪五十年(nián)代在中国(guó)香港，楼宇出租是(shì)地产行业盛(shèng)行的方式，但(dàn)有着(zhe)转让难(nán)、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问题(tí)，分(fēn)层销售孕(yùn)育而生。20世(shì)纪50年代，中国香(xiāng)港还未推(tuī)行公共房屋制度，许多人栖身于(yú)木屋(wū)或者其他(tā)临时住宅，住房(fáng)的需求是相当高，不过大(dà)多(duō)数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼(lóu)为(wèi)单位，需要(yào)雄厚的(de)资金实力才能购买。虽然楼宇出租(zū)是中国香港地产行业(yè)盛(shèng)行(xíng)的(de)方式，但有着转让(ràng)难、出租资(zī)金周转期长(zhǎng)等问题。针对这一系列问题，不(bù)少(shǎo)地产(chǎn)商(shāng)开(kāi)始(shǐ)探求新(xīn)的方(fāng)式，如把楼宇契约切开，即“分契(qì)”，然(rán)后将楼宇(yǔ)分层出(chū)售。这模(mó)式一经(jīng)推行，购买楼宇的市民(mín)数量(liàng)有(yǒu)所增(zēng)加，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将“按(àn)揭”模式引(yǐn)入房地产销(xiāo)售(shòu)，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英东创办立信置(zhì)业有限公司，凭(píng)借商业直觉(jué)和多年经营杂货铺(pù)、海上驳运业(yè)务的(de)经(jīng)验，对于商品(pǐn)流通、资(zī)金周转有着独到的(de)见解，在努力寻求方法加快自(zì)身资金周转。当时其(qí)在(zài)购下(xià)九(jiǔ)龙的一(yī)块地盘后，除了分层出(chū)售、还印发售楼说明书，上(shàng)有文字详尽(jǐn)说明楼宇的地(dì)势环(huán)境、建筑(zhù)材(cái)料、分层(céng)价格、订购(gòu)方法(fǎ)等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点，即先收取买家(jiā)的订金(jīn)，采用类似(shì)租金的分(fēn)期付款形式，等新楼落成(chéng)时，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥(yōng)有了自己的(de)房产。这种方式减轻了(le)民众(zhòng)购房的资金压力(lì)，加速了(le)房屋(wū)的(de)建造和销售，也解决(jué)了制造商的资金(jīn)问(wèn)题，降低投(tóu)资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销售模式成为当时中(zhōng)国香港房地产(chǎn)市场的一大特(tè)色，纵观中国(guó)香港房地产市(shì)场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了(le)核心(xīn)的住房供(gōng)不应求的问题，使(shǐ)房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花(huā)模(mó)式推动了中(zhōng)国香港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂(làn)尾楼”的情(qíng)况(kuàng)，但监(jiān)管部门(mén)不(bù)断完善、规范化(huà)，建立(lì)健全的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的(de)一个楼盘因建筑费用(yòng)超支停工(gōng)，出现“烂尾(wěi)”情况。在(zài)1961年后，中(zhōng)国香港管理部(bù)门提升(shēng)了对于预售楼(lóu)花(huā)制度的监管，即要求开发商在(zài)预售前，确保(bǎo)地价款已经(jīng)全部(bù)支(zhī)付，还要证明自身有资金等(děng)能(néng)力把项目完成，资金需放入律师所托管(guǎn)，支取时需律所和建筑师的核准。为了防止开发商(shāng)、律所、建筑师等造假，套(tào)取监管账户资(zī)金(jīn)，中国香港要求律师行在银(yín)行(xíng)开设的信托账户（监(jiān)管账户）、开发商操作等(děng)采(cǎi)取全透明化机制，且银行的责任(rèn)上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银(yín)行将成最大风险(xiǎn)方，后续需自身(shēn)推动项目完工(gōng)。随(suí)着(zhe)监管体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现(xiàn)象较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给(gěi)量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中(zhōng)国内地面临住房需求大和供给量短(duǎn)缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来(lái)，中国(guó)内地优(yōu)先发展(zhǎn)重工(gōng)业(yè)，强(qiáng)调(diào)基(jī)础建设(shè)，这一导向使(shǐ)前期(qī)发展工业化的进程大(dà)于城(chéng)市化进程，唯有(yǒu)解(jiě)决住房基础等(děng)城市(shì)化配套问题，才能进一步(bù)推进城市化。但(dàn)当时(shí)推行的是“统一管理，统一(yī)分配，以(yǐ)租养房(fáng)”的(de)福利(lì)分房制度，住(zhù)房(fáng)市场发展起步较晚(wǎn)、增速较慢(màn)，福利分房制度也出现了(le)分配不公、效率低、配(pèi)套差等问题，因此福利分(fēn)房制度不再适用(yòng)于(yú)当时的国(guó)情(qíng)。叠加(jiā)房地产市场面临商品(pǐn)房的需求量大，而社会缺少大型房地产开(kāi)发商(shāng)，商品房供应量小的困(kùn)境，此(cǐ)时引入中(zhōng)国香港的“卖楼花(huā)”模式无疑是对内地(dì)房地(dì)产市场的(de)一针(zhēn)强心(xīn)剂。从1994年起，中国(guó)内(nèi)地逐步引进中国香(xiāng)港预(yù)售(shòu)商品房制度，先后出台多项文件，大力支(zhī)持(chí)国内房地产市场(chǎng)改革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住(zhù)房制度改(gǎi)革，加快住(zhù)房建设的通知》文件，决(jué)定停止住房无偿实(shí)物分配，逐步实行(xíng)住房分配货币化(huà)、住(zhù)房(fáng)供(gōng)给商(shāng)品化、社会化的住房(fáng)新体制，从计划经济(jì)下的福利分(fēn)房(fáng)转向市(shì)场经济(jì)的(de)商(shāng)品房。房地产市(shì)场采用预售制，允许开发商(shāng)卖期(qī)房(fáng)，解(jiě)决了(le)房企(qǐ)缺(quē)少资(zī)金(jīn)和开发时间周期长的(de)两大难题，开发(fā)商以预售(shòu)款撬动下一个项目的(de)开发，形成滚(gǔn)动开发模式，住房供应速度加快。自此中国(guó)内地开始房改货币化，中国人(rén)民银行(xíng)等多方迅速出(chū)台(tái)相(xiāng)关的信贷(dài)政策，支持购(gòu)房(fáng)者，极大作用(yòng)推动了房地产市场的发展。

　　引入(rù)中国香(xiāng)港“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)后(hòu)，经调整(zhěng)形成契合中国内地的商品房预售(shòu)制度。预(yù)售制的初衷(zhōng)是为了缓(huǎn)解房企资金压(yā)力(lì)，加快城镇住房建设。具体来说，是指(zhǐ)房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发企业将正在(zài)建设中(zhōng)的房屋(wū)预先出售给(gěi)购(gòu)房者，由购房(fáng)者支(zhī)付定(dìng)金(jīn)或房款的行为。区别于中国(guó)香港，在中国内地实践(jiàn)过程中，商品房预售流程为：房地产开发商办(bàn)理(lǐ)预售许可证(zhèng)-签订商(shāng)品房买(mǎi)卖合同-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一次性付清首付款(kuǎn)，并采用银行贷款的(de)形式一次性付(fù)清剩(shèng)余(yú)房(fáng)款(kuǎn)，换言之，房屋未建(jiàn)成(chéng)，开发(fā)商可能(néng)已拿到了全部购房款(kuǎn)，这点与中(zhōng)国(guó)香港的按照(zhào)工程进度付款(kuǎn)有所不(bù)同。对中国内地的开发商而言，预售制商品房(fáng)也开启(qǐ)了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城(chéng)市化进程(chéng)，但背(bèi)后(hòu)潜(qián)藏的风(fēng)险确实存在

　　作为中国(guó)内地(dì)商品(pǐn)房销(xiāo)售的最主要(yào)方式，预售(shòu)制极(jí)大(dà)缩短房企(qǐ)现金(jīn)回笼周期，同时增加(jiā)市场商品房供(gōng)应，推(tuī)动了城镇化发展进(jìn)程。预(yù)售制在(zài)过去(qù)20多年对中(zhōng)国内地房(fáng)地产市场的稳步发展起到了重要作用，不仅解决了房地产市场快速发展阶段(duàn)的资金需(xū)求(qiú)，也(yě)提高了居(jū)民居住水平(píng)，中国内地城镇居民(mín)从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业(yè)取得巨大进步(bù)，数十年时间走完发达国(guó)家几(jǐ)百年城镇化路程。改(gǎi)革(gé)开放以来，城镇化进程进(jìn)入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿(yì)人增长(zhǎng)至9.1亿(yì)人(rén)，43年(nián)间增长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积由(yóu)7438平方公里增长至60721平(píng)方公里，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中(zhōng)国(guó)住房(fáng)存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不(bù)到14亿平增(zēng)至313.2亿平(píng)，城镇人均住房(fáng)建筑面积(jī)从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当(dāng)前(qián)已成为(wèi)中国内(nèi)地商品房销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占总(zǒng)销售面(miàn)积的(de)比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推(tuī)动了中国(guó)内(nèi)地房(fáng)地产行(xíng)业的发展。中国内地(dì)房(fáng)地(dì)产历经二十多年长(zhǎng)周期(qī)繁荣，行业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平(píng)增(zēng)至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复(fù)合增速(sù)10.6％。房(fáng)地产开(kāi)发投(tóu)资完成(chéng)额从0.4万(wàn)亿(yì)元(yuán)增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品(pǐn)房销(xiāo)售(shòu)面积和(hé)销售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年(nián)复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发展，房地产企业从无到有、从国(guó)企先(xiān)行到民企崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十年来房(fáng)地产也成为拉(lā)动中国(guó)内(nèi)地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房(fáng)地(dì)产(chǎn)带动的上下游产(chǎn)业链特别长，高(gāo)达50多个行(xíng)业。2020年房地(dì)产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房(fáng)地产对(duì)金融、批发、建材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年(nián)房地(dì)产完全拉动的投资占全社会(huì)固定(dìng)资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道(dào)，从房地(dì)产贷款(kuǎn)占银行各项贷款(kuǎn)余(yú)额的(de)比(bǐ)重(zhòng)看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道(dào)业(yè)务，占比超过三分之一。从房地产融资存(cún)量占社融存量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如(rú)果房企大面(miàn)积(jī)违约，将导致银行不良(liáng)率(lǜ)大(dà)幅上升。

　　4）从(cóng)居(jū)民(mín)财富效应(yīng)渠道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿(yì)美(měi)元，大(dà)于美国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元(yuán)、英(yīng)法(fǎ)德(dé)三(sān)国合(hé)计的31.5万(wàn)亿美元(yuán)。从(cóng)住房市值占股债房市值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美(měi)国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国(guó)住房(fáng)市值与股债房(fáng)市值(zhí)的比例较高，主要是因为(wèi)住房市值高，以及中国资本市场(chǎng)发育(yù)尚不成(chéng)熟(shú)，直(zhí)接融(róng)资比例(lì)较低，股票、债券市值较低，居(jū)民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可(kě)否认(rèn)，预售制背后潜藏的(de)风险确实存在，当前的(de)负(fù)面效(xiào)应愈(yù)发凸显。

　　从个人(rén)层(céng)面看，绝大部分(fēn)商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方(fāng)面不公平(píng)制度，购房老百(bǎi)姓几乎(hū)承担了(le)所有(yǒu)商品不能交付的风(fēng)险。比如，交房等待(dài)期一般为两年(nián)，在(zài)此期(qī)间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延(yán)迟交房(fáng)、“一(yī)房二(èr)卖”、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证延期(qī)办理甚(shèn)至不能交房(fáng)等风险。另外，购房者和开发商之间(jiān)的购(gòu)房合(hé)同、购房者和(hé)银行的(de)按揭贷款合同是两个独立的合(hé)同关系，如果开发(fā)商发生违约，购(gòu)房者只能根据购房合同向(xiàng)开(kāi)发商主张权力(lì)，但依旧需要根(gēn)据(jù)按揭贷款合同按时向银(yín)行进行贷款(kuǎn)偿还，因(yīn)此购房(fáng)者承(chéng)担的(de)风险较大。

　　从行(xíng)业(yè)层面看(kàn)，预售制助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇(yù)到下行周(zhōu)期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融(róng)层面看(kàn)，银行(xíng)作(zuò)为(wèi)按揭贷款的发放(fàng)方(fāng)，一(yī)旦房企因为(wèi)市场波动或(huò)经营不善，出现资金链断裂等(děng)一系列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企(qǐ)通过与购房者签订的预售合同和按(àn)揭(jiē)合同，已经从银行获(huò)得(dé)房款，如果购(gòu)房(fáng)者(zhě)丧失还款能力(lì)或短期不(bù)能还款等，则风险完全(quán)由银(yín)行承担，银行将面临较大(dà)的(de)坏账压力。

　　从(cóng)监管角度(dù)看，购房(fáng)者的预售(shòu)监管(guǎn)资(zī)金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根(gēn)结(jié)底(dǐ)两个字那就(jiù)是(shì)“没钱(qián)”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的《城市(shì)商品房预(yù)售管理(lǐ)办(bàn)法》中明(míng)确规定了开发企业预(yù)售商品房(fáng)所得(dé)款(kuǎn)项应当(dāng)用于有关的工程建设，商(shāng)品房预售款(kuǎn)监(jiān)管的具体办法，由(yóu)房(fáng)地产管理部(bù)门(mén)制(zhì)定。但多年(nián)以来全国(guó)并(bìng)没有统一的预售资(zī)金监管规定，各(gè)地实行“一城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等(děng)城(chéng)市重(zhòng)点监管资金比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城(chéng)市则按照项目的(de)建(jiàn)安成本乘以(yǐ)建筑面积或者项目工(gōng)程(chéng)总额报价计算重点资金。而事实(shí)是，不少购(gòu)房款未进(jìn)入(rù)监管账户、或进入监管账(zhàng)户后被挪用，导致楼(lóu)盘没(méi)有资(zī)金继续建设。收楼遥(yáo)遥无期(qī)，月供却(què)被迫继续还款。那(nà)么，监管账户资金(jīn)如何被挪走的？实际上，在(zài)过(guò)去房地产大开发时代(dài)的高周转(zhuǎn)背景下(xià)，抽调预售款监管(guǎn)账户资金(jīn)，是行业(yè)“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包方，以工程(chéng)建(jiàn)设名义，获(huò)得监管账户拨付资金，再由工程方将(jiāng)资金转(zhuǎn)给(gěi)房(fáng)企，而拨付的(de)工程(chéng)款，远超(chāo)工程进度所需(xū)。通过这些方式套取的资金，在房(fáng)企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供(gōng)了资金流(liú)动(dòng)性，房企抽调资(zī)金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一种资(zī)金(jīn)循环高周转模式，但(dàn)一定(dìng)程(chéng)度(dù)上把(bǎ)风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者预付资金，一般设(shè)有(yǒu)定金或预付款保护机制(zhì)，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ双刃剑比喻什么意思，双刃剑比喻什么生肖)重(zhòng)：要求购房者支付的预付款比例(lì)相对(duì)较低，绝大部分房款在房屋(wū)交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以(yǐ)定金方式支付，或(huò)按工程(chéng)进度分(fēn)期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工程进度付(fù)款，按(àn)揭贷款按照(zhào)工程进度逐(zhú)渐发放，购房(fáng)者开始月(yuè)供；二是房(fáng)屋交付后发放(fàng)按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护(hù)：为预售(shòu)商品房提供期房烂(làn)尾(wěi)保(bǎo)险，在商(shāng)品房出现重(zhòng)大延期(qī)或重大(dà)缺陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付质量的(de)保障有两(liǎng)种(zhǒng)方(fāng)式，一(yī)是期房由政府或(huò)第三方验收(shōu)合格并提供验收凭证后，开发商凭验收(shōu)凭证取得购房者(zhě)支付的房款。二是开发商(shāng)为购房者(zhě)提供一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保(bǎo)修期(qī)满，购(gòu)房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预售资金第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　美国(guó)期房定金一定期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前(qián)仅(jǐn)支付首付，其余房款交付后(hòu)按揭还款，交付前资金由第三方(fāng)全(quán)程监(jiān)管，交付(fù)时开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得房(fáng)款。

　　定金及首付环节，定(dìng)金比(bǐ)例(lì)一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低(dī)可低于3.5％，根据(jù)美国(guó)官方数据，2021年美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首(shǒu)付外(wài)，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支(zhī)付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国(guó)为防止(zhǐ)开(kāi)发商挪用资金，购房者的定金(jīn)及首付(fù)款由第三方公(gōng)证行或产(chǎn)权保险(xiǎn)公(gōng)司的(de)信(xìn)托账户监管。如(rú)果开(kāi)发(fā)商倒(dào)闭导致(zhì)楼盘烂(làn)尾，购房者(zhě)资(zī)金(jīn)可通过(guò)申(shēn)请仲裁(cái)取回，且不承担(dān)任何责任(rèn)与损失(shī)。而(ér)开发商在(zài)房屋建设过程中的资金全部(bù)来自银行(xíng)，银行根据工程进(jìn)度向开发商提(tí)供一(yī)定比例的贷(dài)款，由于(yú)开(kāi)发商挪用资(zī)金直接(jiē)损害银行利(lì)益，银(yín)行有(yǒu)充分动机监(jiān)管开发商施工进度。开发商在房屋(wū)交付时需取得由政府相关部门经审查后发(fā)放的验(yàn)收凭证，通(tōng)过验收凭证向银行得到购(gòu)房(fáng)者支付(fù)的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期(qī)房可零首付购房，房款按(àn)建造(zào)工(gōng)期进度支付，按揭按工(gōng)期放款后(hòu)还贷，房贷利率采用固定利率，开发商(shāng)或购房者(zhě)可(kě)购买期房(fáng)烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发商在项目获批后即可预售(shòu)房(fáng)屋。签署(shǔ)购房合同前，购房者需支付约(yuē)2000欧的定金并进行预约公证，签订合同(tóng)后定金退还。如(rú)由于任何原因(yīn)不(bù)能(néng)购(gòu)买，定(dìng)金按照德国法律全部退还(hái)。

　　签署购房(fáng)合(hé)同后，购房者需支付公证费(fèi)和土地交易税，分别为房屋(wū)售(shòu)价的双刃剑比喻什么意思，双刃剑比喻什么生肖(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包(bāo)含在购房款(kuǎn)中(zhōng)，属于(yú)购房附加(jiā)费。

　　首付方(fāng)面，德国没(méi)有(yǒu)规(guī)定(dìng)最低首付(fù)比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余(yú)款方(fāng)面(miàn)，德国也采取按(àn)工期支(zhī)付房(fáng)款的制(zhì)度，一般分7笔进行(xíng)支付，具体支付节点、比(bǐ)例因项(xiàng)目而异(yì)。一般(bān)来说(shuō)，支付节点可分(fēn)为公证(zhèng)后、主(zhǔ)体完工、内部水(shuǐ)暖电(di双刃剑比喻什么意思，双刃剑比喻什么生肖àn)路完工、窗户玻(bō)璃(lí)完(wán)工、室内清(qīng)洁及(jí)墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房(fáng)者可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，银行(xíng)按施工节奏(zòu)分多(duō)次发放贷(dài)款(kuǎn)，每笔贷款给予购(gòu)房者一定使用期限，期限结(jié)束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司(sī)针对期房设计了两种保险，保险(xiǎn)的功能(néng)是当房屋(wū)出现重大延期或重大(dà)缺陷时，保险公(gōng)司保证开(kāi)发商(shāng)赔偿或修复，开发商破产，由(yóu)保险公司(sī)负责相应赔偿(cháng)。保(bǎo)险由开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买(mǎi)卖双方(fāng)律师严格监管。

　　订立合(hé)同(tóng)前(qián)，买(mǎi)卖双方均有一名律师，负责沟通期(qī)房交(jiāo)易(yì)中的房产(chǎn)、资(zī)金、合同等各个环(huán)节，各环(huán)节内容确(què)认无误后签订首付交换合同。

　　定(dìng)金方(fāng)面(miàn)，英国(guó)设置了10％定金保险保护(hù)机制，当开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险公(gōng)司赔(péi)付，而超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需要(yào)在(zài)合同签订21天(tiān)内支付。

　　余(yú)款(kuǎn)支付(fù)环节，英国采取按工程进度付(fù)款的方(fāng)式，但是交房前付款比例相(xiāng)对较低，一(yī)般会在(zài)合同(tóng)签订6-24个(gè)月分别支(zhī)付两(liǎng)笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交(jiāo)房前(qián)付款比例在(zài)20％-45％之间，剩(shèng)余款项交(jiāo)房(fáng)后支付(fù)。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产公证公司的检验验收(shōu)后才能交付，交付后方可(kě)按(àn)揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英(yīng)国期(qī)房预售资(zī)金监管(guǎn)极为严格(gé)，资(zī)金也由律(lǜ)师监管，在确认(rèn)工程进度(dù)、支(zhī)付(fù)相关款项过(guò)程中(zhōng)，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方(fāng)律师转给开(kāi)发(fā)商，即资(zī)金(jīn)在进入开发(fā)商账(zhàng)户前经过两道关口，有(yǒu)利于(yú)保障购房(fáng)者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期(qī)房预付款保全(quán)措施

　　日本(běn)期房交易立法，定金超(chāo)5％或(huò)1000万日元时，开(kāi)发商必(bì)须(xū)完(wán)成“预(yù)售(shòu)房(fáng)定金保全措(cuò)施”，交房前(qián)付款比(bǐ)例不超房款的(de)20％，开发商违约需返(fǎn)还定价(jià)并(bìng)赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束(shù)后由于(yú)房屋供给严(yán)重失衡，叠(dié)加法律空白，社会上“一(yī)房(fáng)二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地(dì)建筑物交(jiāo)易(yì)法》，经多次修订，目前是(shì)唯一(yī)一部规范期房(fáng)交易的法律。

　　定金(jīn)保护(hù)方(fāng)面(miàn)，根据(jù)日本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房者支付定金超过5％或超(chāo)1000万日元的部分，法律要求开发商(shāng)必(bì)须完(wán)成定金保全措(cuò)施(shī)才可预售。什(shén)么是定金保全措施？即买(mǎi)卖双方签订购房合同(tóng)时，开发商向金融机构或指定保证机(jī)构(gòu)或保险机构签订定金(jīn)保证(zhèng)委托合同，设置(zhì)购房者定金的保证或(huò)保险，并将相应的保(bǎo)证金证明书交(jiāo)付给购房者(zhě)。除定(dìng)金外，其他(tā)预先(xiān)支(zhī)付的购房款也受该(gāi)措施保护(hù)。若(ruò)开(kāi)发(fā)商(shāng)倒闭导致期(qī)房烂尾(wěi)，购(gòu)房(fáng)者可凭保证金证明书(shū)向金(jīn)融(róng)机构或保证机构或保(bǎo)险公(gōng)司兑付，同时，开发商需向(xiàng)购房(fáng)者赔付违约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只(zhǐ)需(xū)支付(fù)最多(duō)不超(chāo)20％的(de)定金(jīn)，签订(dìng)购房合同(tóng)后(hòu)，购房者(zhě)即可向银(yín)行申请贷(dài)款，但交房后才开始按揭(jiē)贷款，除(chú)定金外的剩余(yú)房款(kuǎn)在交房后(hòu)开始支(zhī)付。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金(jīn)由银行监管，享(xiǎng)1年(nián)保修期后付(fù)尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者违(wéi)约(yuē)可返还相(xiāng)当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比例20％，余(yú)款(kuǎn)按工程进(jìn)度支付，所有(yǒu)资金进银行专门(mén)项目资金账户，交(jiāo)房(fáng)后满(mǎn)1年保(bǎo)修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开发商有统(tǒng)一(yī)的选购权合同以及订金(jīn)返还(hái)机制(zhì)，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步(bù)签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例方面，签订(dìng)购房合同后，购房者需支付15％的(de)首付及印花税(shuì)，同时购(gòu)房者向银行申请按(àn)揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上(shàng)，新加坡期(qī)房(fáng)同(tóng)样采取按工程进度付款的方式，《发展商条例(lì)》对期房付(fù)款流程做了(le)统(tǒng)一详细规定，要求所有开发商遵守(shǒu)，支付节点(diǎn)一般为合同(tóng)签订后、地基完工、框架完工(gōng)、管道(dào)门窗(chuāng)等完工(gōng)等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工程进度放款，月供在此(cǐ)过程中随着(zhe)放出(chū)贷款的增(zēng)加而(ér)增加，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，购房(fáng)者的订金与(yǔ)付款(kuǎn)会存入(rù)银(yín)行专门的项(xiàng)目资金账户，账(zhàng)户资金提取须与(yǔ)房(fáng)屋建设有关。房屋交付后(hòu)，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此后购房(fáng)者支付(fù)15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房地(dì)产到了政策出(chū)手临界点，重点是保(bǎo)交楼(lóu)和房(fáng)企重组(zǔ)。一方面，加大对刚需和改善型需(xū)求的支持(chí)力度，长短兼(jiān)顾(gù)妥善应对局(jú)部(bù)停贷现象，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼保复工保民生，给予强有力(lì)的金融(róng)工(gōng)具支持。另一方面(miàn)，从现在起，对还在正(zhèng)常运(yùn)转的房(fáng)企包(bāo)括民营(yíng)企业，加大支持力度，由优质房企牵头并购重组整个行业，为(wèi)每个(gè)房企配套AMC和财团，给予金(jīn)融工具配套(tào)。

　　二(èr)，中(zhōng)期来(lái)看，应(yīng)充分(fēn)估计形(xíng)势(shì)复(fù)杂(zá)性和人(rén)性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场(chǎng)信心以及长效机(jī)制。长(zhǎng)效机(jī)制四(sì)大关键是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融(róng)中性稳定和房地产税。定(dìng)金环节(jié)，建立开发(fā)商(shāng)违约(yuē)后定金(jīn)保护机(jī)制，如(rú)将已支付定(dìng)金(jīn)冻结至房屋交付阶段(duàn)，保(bǎo)障购房者定金安全(quán)。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险(xiǎn)公司介入，为房屋(wū)重大延期以及重(zhòng)大缺陷等(děng)情况提供充分的保障。余(yú)款支付环节，建(jiàn)立按工程进(jìn)度付(fù)款机制(zhì)或交房后按(àn)揭贷款机制，充分(fēn)保(bǎo)护购房(fáng)者的权益(yì)。资(zī)金(jīn)监管(guǎn)环节，引入独立于开发商、银行的第三方资金监管(guǎn)机构，或由(yóu)政府相关(guān)部门直接(jiē)监管(guǎn)，以此防止(zhǐ)资金(jīn)挪用现(xiàn)象。交付环节，建立商品房保修期(qī)制度。保修期内，开发商应(yīng)对房屋质量问题全权(quán)负责、免费维修，购房者在保修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品房预售制是大(dà)势(shì)所趋。一方面，98年房改时(shí)，全国缺房子，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套(tào)户(hù)比超(chāo)过1，从(cóng)大开(kāi)发进(jìn)入存量时(shí)代，对购房(fáng)民众不公平的(de)预售制已经过时了(le)，该取消了，改为现房销(xiāo)售。另一方面，取消预售制(zhì)，改为现房(fáng)销售，开(kāi)发商将拼的(de)不(bù)是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不(bù)能兑现的营销手段，而是(shì)所见即所得的(de)过硬的(de)产(chǎn)品质量和(hé)诚(chéng)信，这才(cái)是(shì)对购房民(mín)众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样(yàng)将极大(dà)的提升(shēng)开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。

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