文(wén)：任泽(zé)平团队　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取消预售制(zhì)了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会(huì)议提出(chū)“有条件(jiàn)的(de)可以进行现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河(hé)南、四川、广东等地明确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你(nǐ)的钱，建你的房子，还烂尾了(le)，这是对购房者的(de)不公平。以后(hòu)谁(shuí)有钱谁(shuí)建房(fáng)，没钱(qián)没实(shí)力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大开发时代步入高(gāo)质(zhì)量发展(zhǎn)阶段的必然趋势(shì)，也是对购房老百(bǎi)姓的(de)最大保护。98年(nián)房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜(yí)之计(jì)，现在全国(guó)套户(hù)比超过1，从大开发(fā)进入存(cún)量(liàng)时(shí)代，对购房(fáng)民众不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销售。以后一手交钱(qián)，一手交房，天经地义。当然(rán)二次房(fáng)改是个技术活，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以(yǐ)及长效机制，长效(xiào)机制四大关(guān)键是推(tuī)动城(chéng)市(shì)群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税。如果按照(zhào)经济规律办事，中(zhōng)国一(yī)定(dìng)能(néng)实现房地(dì)产(chǎn)软着(zhe)陆和长期(qī)平稳健康发展，跨过这道关(guān)，解好这道世界(jiè)难(nán)题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改为现(xiàn)房销售？大家想想，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手交货(huò)，预售制是(shì)对购买者(zhě)的单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承(chéng)担了所(suǒ)有商(shāng)品不能(néng)交付(fù)的风险(xiǎn)。从个人层面看，预售制对购房者(zhě)非常(cháng)不公平，比如(rú)，交房等待期一般(bān)为两(liǎng)年，在此期间，购(gòu)房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至(zhì)不能交房的风险。从行业层面看，预售(shòu)制助(zhù)推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会(huì)引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，这样有助(zhù)于落实中央房住(zhù)不(bù)炒精神、有助于保障购房老百姓(xìng)权益(yì)、有助于房(fáng)企稳健发展(zhǎn)，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建(jiàn)议取消预售制度？预售制度怎(zěn)么来的？国(guó)外什么情况？简单科普一下：商品房预(yù)售最(zuì)早源于中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆(gān)的方式。98年房改，由于(yú)商(shāng)品房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入(rù)了(le)商品房预售制度。其实，当前(qián)世界不少国家存在预售制。但是(shì)，重(zhòng)点来了！发达国家一(yī)般(bān)有严格的监管保障措施，开发商在项目获得政府批准后(hòu)才可以开始销售，买家在购买期房(fáng)后并非像中国一样在支(zhī)付完首付款后从银行一次性贷款支付(fù)剩余全部房(fáng)款，而是根据开发商工程(chéng)进度(dù)在完全交房(fáng)前进行(xíng)分期支付。所以，预售(shòu)制度是需要严(yán)格的资金监(jiān)管、分期支付以及(jí)违约(yuē)处(chù)罚措(cuò)施(shī)作为保障的(de)，如果(guǒ)没有这些保障措施，一定会触(chù)发风险，对购房民众(zhòng)不公平，所以(yǐ)不如借机(jī)取消(xiāo)预售制(zhì)度(dù)，以后改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售。客(kè)观讲预售制度有一定历史(shǐ)阶段性，现在中(zhōng)国住房(fáng)进(jìn)入存量时代，取消预售制度有助于降(jiàng)负债降杠(gāng)杆(gān)，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这(zhè)需(xū)要(yào)配套房(fáng)企债务重组、复工保交(jiāo)楼(lóu)、恢(huī)复市场信心和房地产长效机(jī)制。这(zhè)是个技(jì)术活，只要坚(jiān)持(chí)市场(chǎng)化改革，中国一定能(néng)化解这个难题，让房(fáng)地产回(huí)归实(shí)体经济和居住(zhù)属性，安(ān)居(jū)乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预售制(zhì)，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道(dào)能不能(néng)兑现(xiàn)的营销手段(duàn)，而是所见即(jí)所(suǒ)得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极(jí)大的提升(shēng)开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币(bì)。所有商业的(de)本质是向善，是以客户(hù)为中心(xīn)，房地产(chǎn)也不能例外，老(lǎo)百姓买房子是(shì)天大(dà)的(de)事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一家人。从这个角度(dù)，取消(xiāo)预售制(zhì)、实施现(xiàn)房销售是实现老百(bǎi)姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业企业(yè)健康(kāng)发展的(de)重大措(cuò)施(shī)。在当(dāng)前(qián)的情况(kuàng)下，取(qǔ)消预售(shòu)制要结合稳(wěn)楼市、房(fáng)地产软着陆、打通金融支持当期三好生、新模式等(děng)综合施策。

　　作者(zhě)十年前在国(guó)务(wù)院发(fā)展研究(jiū)中心(xīn)参与财税改革方案研(yán)究时，对预售制、房(fáng)地产(chǎn)税、人地挂钩(gōu)、金融(róng)稳定(dìng)、房企(qǐ)杠杆率等进(jìn)行过长期系统的(de)专(zhuān)项研究。（参考后来形(xíng)成的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售(shòu)制的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需(xū)求大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制(zhì)推动(dòng)城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预售资(zī)金第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房(fáng)，提供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支(zhī)付

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范(fàn)期房交易(yì)立法，设置期房(fáng)预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银(yín)行监管，享1年保修期后(hòu)付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地(dì)商品(pǐn)房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中(zhōng)国(guó)香港，楼(lóu)宇(yǔ)出租是地产(chǎn)行业盛(shèng)行的方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转期长等问题(tí)，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国香港还未(wèi)推(tuī)行公共房屋制度，许多人栖身于木屋(wū)或者其他(tā)临时(shí)住宅，住(zhù)房的需求(qiú)是相当高，不(bù)过大多数居(jū)民的储蓄(xù)很少(shǎo)。当时楼宇买(mǎi)卖多数(shù)以一整栋楼为单(dān)位(wèi)，需要雄厚(hòu)的资金实力才(cái)能(néng)购(gòu)买。虽然楼(lóu)宇出租(zū)是中(zhōng)国香港地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问(wèn)题。针对这一系列问(wèn)题，不(bù)少地(dì)产商开始探求新的方(fāng)式，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分契”，然(rán)后(hòu)将楼(lóu)宇分层(céng)出售。这模(mó)式一经推行，购买楼宇的市民(mín)数量有(yǒu)所增(zēng)加，开发(fā)商资金周转加快。

　　在分层出(chū)售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销(xiāo)售(shòu)，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍(huò)英(yīng)东(dōng)创办(bàn)立信(xìn)置业有限公司，凭借商(shāng)业直觉和多年经营杂货铺、海上(shàng)驳运业务(wù)的(de)经(jīng)验，对于商(shāng)品流通、资(zī)金周转有着独到的见解，在努力(lì)寻求方法加快(kuài)自(zì)身资金周转。当(dāng)时其在购下(xià)九(jiǔ)龙的一块地(dì)盘后，除(chú)了分(fēn)层(céng)出售、还印发售(shòu)楼说明书，上(shàng)有文(wén)字详尽说(shuō)明楼宇的地势环境、建筑材料、分(fēn)层价格(gé)、订(dìng)购(gòu)方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另(lìng)外一个亮点，即先收取买家的订金，采用类似租金的分(fēn)期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的(de)钱(qián)，买家就拥(yōng)有了自己的房产。这种(zhǒng)方式减轻了民(mín)众(zhòng)购房的资(zī)金压力，加速(sù)了房屋的建造(zào)和销售，也解(jiě)决(jué)了(le)制造(zào)商的(de)资金问题，降低投资(zī)风险，在当时(shí)可(kě)谓是“双赢”的(de)举(jǔ)措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销售模式成为当时中国香港房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的一(yī)大特色，纵(zòng)观中国香(xiāng)港房地(dì)产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决(jué)了核心的住房供(gōng)不应求的问题，使房(fáng)市发展进入新(xīn)阶段(duàn)。

　　预售楼花模式(shì)推动(dòng)了中(zhōng)国香港楼(lóu)市几(jǐ)十年繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建立健全的监(jiān)管(guǎn)机(jī)制，促进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的(de)一个楼(lóu)盘因(yīn)建(jiàn)筑费用超支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后(hòu)，中(zhōng)国香港管理部门提升了对于预售楼花制(zhì)度的监管，即要求开发商在预售前，确保地价(jià)款(kuǎn)已经全部支付(fù)，还要(yào)证明(míng)自身有资金等能力把项(xiàng)目完成(chéng)，资(zī)金需放入律师所(suǒ)托管，支取时需律所和建筑(zhù)师的(de)核(hé)准。为了防(fáng)止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中(zhōng)国香(xiāng)港要求律(lǜ)师(shī)行(xíng)在银行开设的(de)信(xìn)托(tuō)账户(hù)（监管账户(hù)）、开发商操作等采取全(quán)透明化机(jī)制，且(qiě)银行的责(zé)任上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最大(dà)风险方，后续(xù)需自身推动项目完(wán)工。随着监(jiān)管体系逐步(bù)完善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国(guó)内地面临住房需(xū)求大和供给(gěi)量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中国内(nèi)地优先发展重工业(yè)，强(qiáng)调基础建(jiàn)设，这一导向(xiàng)使前期(qī)发展工业(yè)化的(de)进(jìn)程大于(yú)城市化进程，唯有解决住(zhù)房基础等城市化配套(tào)问题，才能进一步(bù)推进城市化。但当时推行的是“统一管理(lǐ)，统(tǒng)一分配，以租养房”的福利分房制度，住房市(shì)场发展起步较晚、增速(sù)较慢，福利分房(fáng)制度也出现(xiàn)了分配不公、效(xiào)率低、配套差等问题，因此福(fú)利分(fēn)房(fáng)制度不再适用(yòng)于当时的国情。叠加房地(dì)产市(shì)场面(miàn)临(lín)商品房的需(xū)求量大(dà)，而社会缺少大型房地产开发商，商品房供应量小的困境，此时引入中国(guó)香港的“卖楼花(huā)”模式无疑是(shì)对(duì)内地房地(dì)产市场的一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步引进中国香港预(yù)售商品房制(zhì)度(dù)，先后出台(tái)多(duō)项文件(jiàn)，大力支持国内房地(dì)产市场改(gǎi)革。例如，1998年(nián)，国务院出(chū)台《关(guān)于进一步深(shēn)化城镇住(zhù)房制(zhì)度改革，加快住房建(jiàn)设的通(tōng)知(zhī)》文(wén)件，决定停止住(zhù)房无偿实物分配，逐步实行住房分配货币化、住(zhù)房供给(gěi)商品(pǐn)化、社会化的住房新(xīn)体制，从(cóng)计划经(jīng)济下的福(fú)利(lì)分房(fáng)转(zhuǎn)向市场经济的(de)商品房。房地产市场采用(yòng)预售制(zhì)，允(yǔn)许开发商卖期房，解决了(le)房(fáng)企缺(quē)少(shǎo)资金和开发时(shí)间周期长的两(liǎng)大难题，开发(fā)商以预售款撬动(dòng)下(xià)一个项目(mù)的(de)开发，形成滚动开发(fā)模式(shì)，住房供应(yīng)速度加快。自此中国内地开始房改(gǎi)货币化，中(zhōng)国人民银行等多(duō)方迅速出台(tái)相关(guān)的信贷政策(cè)，支持购房者，极大(dà)作用推动了(le)房(fáng)地产市场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖(mài)楼花”模式后，经调整(zhěng)形成契(qì)合中国(guó)内地的(de)商品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)度。预售制的初衷是为了缓解房企资金(jīn)压(yā)力，加快(kuài)城镇住房建设。具体来说(shuō)，是(shì)指房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)企(qǐ)业将正(zhèng)在建(jiàn)设中的房屋预(yù)先出售给购房者，由购房(fáng)者支付定金(jīn)或房款的行(xíng)为。区别于中国香港，在中国内地实践(jiàn)过程中，商品房预(yù)售流程为：房地产开发商办理(lǐ)预售许可证-签订商品房买卖合同-进(jìn)行备案登(dēng)记和预告登记-交(jiāo)付房屋(wū)。在(zài)购(gòu)房过程中，购房(fáng)者(zhě)需要一次(cì)性付清首付款，并采(cǎi)用银行贷款的(de)形式一次性付清剩余房款(kuǎn)，换言之(zhī)，房(fáng)屋未建成，开(kāi)发商可(kě)能已拿(ná)到了全部(bù)购房款(kuǎn)，这(zhè)点与中(zhōng)国香港(gǎng)的按(àn)照工程进度付款有所不(bù)同(tóng)。对中国内地(dì)的开发(fā)商(shāng)而言，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城(chéng)市化进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存在

　　作为中国内地商品房销售的最(zuì)主要方式，预售制极大缩(suō)短房(fáng)企现(xiàn)金回笼周期，同时(shí)增(zēng)加市(shì)场商品房(fáng)供(gōng)应(yīng)，推动了城镇(zhèn)化(huà)发展进程。预(yù)售(shòu)制(zhì)在过去20多年对中(zhōng)国内地房(fáng)地产市场的(de)稳步发展起到了(le)重要作(zuò)用，不(bù)仅解决了房地产市场快速发展阶段的资金需求(qiú)，也(yě)提高了居(jū)民居住水平，中国内地城镇居(jū)民(mín)从筒子楼住到住宅小区，从全(quán)民(mín)蜗(wō)居到基(jī)本适(shì)居，住房事业取得(dé)巨(jù)大进步，数十年时间(jiān)走完发达国家几百年(nián)城(chéng)镇化(huà)路程(chéng)。改革开(kāi)放以来，城镇化进程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平(píng)方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据(jù)我们发布的《中国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量(liàng)从(cóng)不到14亿平增至313.2亿(yì)平(píng)，城镇人均住房(fáng)建筑面积(jī)从8.1平(píng)方(fāng)米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成为中国内(nèi)地商品房销售(shòu)最主(zhǔ)要方式，2005年中国内(nèi)地商品(pǐn)住(zhù)宅期房销(xiāo)售(shòu)面积(jī)占(zhàn)总销售面(miàn)积的(de)比(bǐ)重为63％，而2021年(nián)期房累计销(xiāo)售面积(jī)达15.6亿平(píng)，比重上(shàng)升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内地房地产行业的发展。中国内地房地产历经二十多年长(zhǎng)周(zhōu)期繁荣，行(xíng)业各项(xiàng)指标大(dà)幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工(gōng)面(miàn)积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计(jì)上涨8.2倍(bèi)，年(nián)复合增速10.6％。房(fáng)地产开(kāi)发投资完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复合增速(sù)17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售(shòu)金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平(píng)、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿(yì)元(yuán)，累(lèi)计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复(fù)合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发(fā)展，房地产(chǎn)企(qǐ)业从无到有、从(cóng)国企先(xiān)行(xíng)到民(mín)企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个(gè)增(zēng)长(zhǎng)3.1倍。

　　二十(shí)年来房地(dì)产也成(chéng)为拉动中国内地经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠(qú)道，房地产(chǎn)带动的上下游产业链特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房(fáng)地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业增加值占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带(dài)动(dòng)产(chǎn)业链(liàn)占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对金融湖南电大几本，湖南长沙电大是几本、批发、建材的带动最为明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地(dì)产完全拉(lā)动的(de)投资占全社会固定(dìng)资产投资(zī)的51.5％，其中(zhōng)，房地(dì)产开发投资占(zhàn)固定(dìng)资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从(cóng)房地(dì)产贷款占(zhàn)银(yín)行各项贷(dài)款余额(é)的比重(zhòng)看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业务，占比(bǐ)超过(guò)三分之一。从房(fáng)地产融资(zī)存量占社融(róng)存量比(bǐ)重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如(rú)果(guǒ)房(fáng)企大面积(jī)违约(yuē)，将导致银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠(qú)道，根据我们(men)的(de)《中国住房(fáng)市值测(cè)算报告》，2020年(nián)中国住房市(shì)值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法德三国合(hé)计的31.5万亿(yì)美元。从住房市值占(zhàn)股(gǔ)债(zhài)房市值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本(běn)的(de)37％、英国的(de)49％、法国的56％、德(dé)国(guó)的64％。中(zhōng)国(guó)住房(fáng)市值(zhí)与股债房市(shì)值(zhí)的比例较(jiào)高，主要是因为住房市值高(gāo)，以及中国资本市场发育尚不成熟，直(zhí)接融资比例较(jiào)低，股票、债券市值较(jiào)低，居民(mín)投(tóu)资(zī)渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确(què)实存在，当湖南电大几本，湖南长沙电大是几本前的负面效应愈(yù)发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手交货，预售(shòu)制是对购买者的(de)单方面不(bù)公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风(fēng)险。比如(rú)，交房等待期一般为两年(nián)，在此(cǐ)期间，购房者(zhě)不仅承担银(yín)行利(lì)息，还要承(chéng)担(dān)延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不(bù)能交房等风险(xiǎn)。另外，购房(fáng)者和开发商(shāng)之间的购房合同、购(gòu)房者(zhě)和银行的按揭贷(dài)款合同(tóng)是(shì)两(liǎng)个独(dú)立的合同关系，如果开发(fā)商发生(shēng)违约，购房者只能根据购房合同向开发商主张权力，但依(yī)旧需要根据(jù)按揭贷款合同按时(shí)向银行进行(xíng)贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助推部分房企(qǐ)过(guò)度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆(gān)扩张(zhāng)，资金若(ruò)遇到下行周期(qī)，会引发(fā)资(zī)金链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等(děng)系(xì)列(liè)风(fēng)险，进行影(yǐng)响自身信用和购房者对行业的信心(xīn)。

　　从金融(róng)层面(miàn)看，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦(dàn)房企因为市场(chǎng)波动(dòng)或经营(yíng)不善，出现资金(jīn)链(liàn)断裂等一系列(liè)问题，导致“烂尾”等(děng)情(qíng)况，而房企通(tōng)过与(yǔ)购房者签订的(de)预售合同和按揭合同，已经从银行获得房款，如果(guǒ)购房者丧失还款(kuǎn)能(néng)力或短期不能还款等(děng)，则(zé)风险(xiǎn)完全由银行承担，银(yín)行将面临较大(dà)的坏账压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的预售监管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂(làn)尾(wěi)”，归根结(jié)底两个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商(shāng)品房预(yù)售(shòu)管理办(bàn)法》中明确规(guī)定(dìng)了开(kāi)发(fā)企(qǐ)业(yè)预(yù)售商品房所得(dé)款(kuǎn)项应当(dāng)用于(yú)有关的工(gōng)程建设，商品房(fáng)预售款监管的具体(tǐ)办法，由(yóu)房地(dì)产管理部门制(zhì)定。但多年(nián)以来全国并(bìng)没有统一的预售资(zī)金监(jiān)管(guǎn)规定，各地(dì)实行“一城一(yī)策(cè)”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福(fú)州(zhōu)、合肥等城(chéng)市(shì)则(zé)按照项目(mù)的(de)建安(ān)成本(běn)乘以建筑(zhù)面(miàn)积(jī)或(huò)者(zhě)项目(mù)工程总额报(bào)价计(jì)算重点资金(jīn)。而事实是，不少购房款未进入监管账户、或进入(rù)监管账户后被挪用，导致(zhì)楼(lóu)盘没有资金继(jì)续(xù)建设(shè)。收(shōu)楼遥遥无(wú)期，月(yuè)供却被迫继(jì)续还款(kuǎn)。那么，监(jiān)管账户(hù)资(zī)金如何被挪走的(de)？实际上，在过(guò)去房地产大(dà)开发时(shí)代(dài)的高(gāo)周转背(bèi)景下，抽(chōu)调预(yù)售款监管(guǎn)账户资金，是行业(yè)“潜规则(zé)”。比如工程总承包方，以工程建(jiàn)设名义，获(huò)得(dé)监管账户拨付资(zī)金，再(zài)由工程方(fāng)将资金转给(gěi)房企，而拨(bō)付的(de)工程款，远(yuǎn)超工(gōng)程进(jìn)度所需(xū)。通过这些方式套(tào)取的资金，在房企各地项目间流(liú)动，变相加杠杆，这(zhè)样做提供(gōng)了(le)资金流动性，房企抽调资金(jīn)统筹(chóu)拿(ná)地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高周转模式，但一定程度上把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商(shāng)品房(fáng)预售制度呈现(xiàn)以下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付款保护(hù)：对(duì)于购房者(zhě)预付资金，一般设(shè)有定金或预付款(kuǎn)保(bǎo)护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者支付的预(yù)付(fù)款比例相对(duì)较(jiào)低，绝大(dà)部分(fēn)房款(kuǎn)在房屋交付后开(kāi)始(shǐ)支付；

　　3）预(yù)付款支付(fù)方式(shì)：预付款一(yī)般以定金方式支付，或按工程进度分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方(fāng)式：一般采用两种方式发(fā)放按揭贷款，一是按工(gōng)程进(jìn)度付款，按(àn)揭贷款按照工程进度逐渐发放(fàng)，购房者开(kāi)始(shǐ)月供(gōng)；二是房屋交(jiāo)付(fù)后发放(fàng)按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商品房(fáng)提供期房烂尾(wěi)保险，在(zài)商品房出现重大延期或重(zhòng)大缺(quē)陷时(shí)，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付保(bǎo)护：房屋交付质量的保(bǎo)障有两种方(fāng)式，一是期房由政府或(huò)第三方验收合(hé)格并提(tí)供验(yàn)收凭证后，开发商(shāng)凭验(yàn)收(shōu)凭(píng)证取得购房者(zhě)支付(fù)的房款。二是开发商为购(gòu)房(fáng)者提供一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保(bǎo)修(xiū)期满(mǎn)，购(gòu)房者支付(fù)尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　美国(guó)期房(fáng)定金一定期限内无条(tiáo)件返还，最低(dī)首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余房款交付后按(àn)揭(jiē)还(hái)款，交付前(qián)资金由第三方全(quán)程监管，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金(jīn)及(jí)首付环节，定金(jīn)比(bǐ)例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最(zuì)低可(kě)低于(yú)3.5％，根据美国官方数据，2021年美(měi)国平均首付(fù)比例为(wèi)12％。

　　余款支付方(fāng)面(miàn)，除(chú)定(dìng)金(jīn)或(huò)首付外，购房者在房(fáng)屋交付后通过按揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防(fáng)止开(kāi)发商挪(nuó)用(yòng)资(zī)金，购房者的定金及首付(fù)款由第三方公证(zhèng)行或(huò)产(chǎn)权保险公(gōng)司的信托账户监管(guǎn)。如果开发商倒闭(bì)导致楼盘(pán)烂尾(wěi)，购房者资金可通过申请(qǐng)仲裁取(qǔ)回，且(qiě)不承担任(rèn)何责任与损失。而开发商(shāng)在房(fáng)屋建设过(guò)程中的资金全部(bù)来(lái)自银行(xíng)，银行根据工(gōng)程进度向开(kāi)发(fā)商提供一(yī)定比例(lì)的贷款，由于开发商挪用(yòng)资金直接损害银行利益，银行有充分动机监管开(kāi)发商施工进度(dù)。开发商在(zài)房屋交(jiāo)付(fù)时需取得由政(zhèng)府相关部门经审(shěn)查(chá)后发放的(de)验收凭证(zhèng)，通(tōng)过验收凭证向银行得到购(gòu)房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德国期房可(kě)零首(shǒu)付购房，房款按(àn)建造工期进度支(zhī)付，按揭按工(gōng)期放款后还贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固定利(lì)率，开发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面(miàn)，德国开发(fā)商在项目获批(pī)后即可预(yù)售房(fáng)屋。签署(shǔ)购(gòu)房合同(tóng)前，购房者需支付约2000欧(ōu)的定(dìng)金并进行预约公证(zhèng)，签订合同后定金(jīn)退还。如由(yóu)于任(rèn)何原因不(bù)能购买(mǎi)，定(dìng)金按照德国法律(lǜ)全部退还(hái)。

　　签(qiān)署购房(fáng)合同后，购(gòu)房者需支付公证费和土地交易税，分别为(wèi)房屋(wū)售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规(guī)定(dìng)最低首付比例，可(kě)零首付购房。

　　余款方面，德(dé)国也采取按工期支付房款的制(zhì)度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而(ér)异(yì)。一(yī)般来说，支付节点可(kě)分为公证后、主体完(wán)工、内部水暖电路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支付房款前申(shēn)请房贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，银行按(àn)施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者(zhě)一定使用期限(xiàn)，期限结束(shù)后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期(qī)房设计了两种保险，保险的功能是当(dāng)房屋出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保险公(gōng)司保证(zhèng)开发商赔偿(cháng)或修复，开(kāi)发(fā)商破产，由保险公司(sī)负责相(xiāng)应赔(péi)偿。保(bǎo)险由开发商(shāng)或(huò)购(gòu)房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时(shí)支付(fù)

　　英国(guó)预售(shòu)制设有(yǒu)10％定金保险保护机制，交(jiāo)房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律(lǜ)师，负责(zé)沟通期房交易中的房产、资金(jīn)、合同等各个环节，各环节内容确(què)认(rèn)无误后(hòu)签订首付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设置了10％定(dìng)金保险保护机制，当开发商(shāng)出现财务、经营问题时，购房者(zhě)10％的(de)定金(jīn)由保险公司(sī)赔付，而超(chāo)出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付(fù)方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付(fù)需要(yào)在合(hé)同签订21天内(nèi)支付。

　　余(yú)款支付(fù)环(huán)节，英国采(cǎi)取(qǔ)按工(gōng)程进(jìn)度付款的方式，但是交房前付款(kuǎn)比例相对较低(dī)，一般会在合同签(qiān)订(dìng)6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付(fù)款(kuǎn)比例在(zài)20％-45％之间，剩(shèng)余款(kuǎn)项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋(wū)必须经过房产公证公司的(de)检验(yàn)验收后才(cái)能交付，交付后(hòu)方可按揭还贷(dài)。

　　资金监(jiān)管(guǎn)环(huán)节，英国期房(fáng)预(yù)售资(zī)金监管极为严格，资金(jīn)也由(yóu)律师监管(guǎn)，在确(què)认工程进度(dù)、支付相关(guān)款(kuǎn)项过(guò)程中，由(yóu)买房律师将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师转给(gěi)开发商，即资金在进(jìn)入开发商账户前经过两(liǎng)道关口，有利于保(bǎo)障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预(yù)付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　日本期(qī)房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元(yuán)时，开发(fā)商必须完成“预(yù)售房定金保全措施”，交房(fáng)前付款比(bǐ)例不超房款的(de)20％，开发(fā)商违(wéi)约(yuē)需返还定价并(bìng)赔(péi)偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方面(miàn)，日本二战(zhàn)结束后由于(yú)房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加(jiā)法律空白，社会(huì)上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易法(fǎ)》，经(jīng)多次修订(dìng)，目前是唯(wéi)一一部(bù)规范期(qī)房交(jiāo)易(yì)的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根(gēn)据日本(běn)《宅地(dì)建物取引业法》，对购房者支付定金(jīn)超过5％或超(chāo)1000万日元的部分，法律要求开发商必须完成定金保全措施才可预(yù)售(shòu)。什么是定金保全措施？即买卖双方签订购房合同时(shí)，开发商向金融机构或(huò)指定(dìng)保证机构或(huò)保险机构签订定(dìng)金保证委托合同，设置购房者定金的保证或(huò)保险，并将相应(yīng)的(de)保证(zhèng)金(jīn)证明(míng)书交(jiāo)付给购房者。除(chú)定(dìng)金外，其他预(yù)先(xiān)支付(fù)的购(gòu)房款也受该措施保护。若开(kāi)发(fā)商倒闭(bì)导致期(qī)房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融机构或保证机(jī)构或(huò)保(bǎo)险公(gōng)司兑(duì)付，同时，开发商需向(xiàng)购房者赔付(fù)违约金，一般约(yuē)为房(fáng)价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交(jiāo)房前只需(xū)支付最多不超20％的定(dìng)金(jīn)，签(qiān)订购房合(hé)同后，购房者即可向银行申请贷(dài)款，但交房后才开(kāi)始按(àn)揭贷款(kuǎn)，除定(dìng)金外的(de)剩(shèng)余房款在(zài)交(jiāo)房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期(qī)房购房(fáng)者违约可返还相当于3.75％房款的订(dìng)金(jīn)，首付比例20％，余款按工程进(jìn)度支付，所有资(zī)金进银行专(zhuān)门项目资(zī)金(jīn)账户，交房后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加(jiā)坡(pō)开发商(shāng)有统一的(de)选(xuǎn)购权合同以(yǐ)及订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进(jìn)一步(bù)签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签订购房合同后，购(gòu)房者需支付15％的首付及印花税，同时购房者向银(yín)行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付(fù)上，新加(jiā)坡期房同样采取按工(gōng)程进度付(fù)款的方式，《发展商条例(lì)》对期房付款流程做了(le)统一(yī)详细(xì)规定，要求所(suǒ)有开(kāi)发商遵守，支付节点一般为合同签订(dìng)后、地基完工、框架完工、管道门(mén)窗等完工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)也依照工(gōng)程进度放款，月供(gōng)在(zài)此(cǐ)过(guò)程中(zhōng)随着放(fàng)出贷(dài)款(kuǎn)的(de)增加而增加，未放款部分(fēn)无需月(yuè)供。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的(de)订金与付款会存(cún)入银行专门的项目资金账户，账户(hù)资(zī)金提取须(xū)与房(fáng)屋建设有关。房屋交付后，购房者(zhě)享受1年的房屋保(bǎo)修期，此后购房者(zhě)支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房地(dì)产到了(le)政策出手(shǒu)临界点，重点是保交楼和(hé)房企重(zhòng)组(zǔ)。一(yī)方面，加大(dà)对刚需和改善(shàn)型需(xū)求的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善(shàn)应对局部停贷(dài)现(xiàn)象，重点是保(bǎo)交楼保复工(gōng)保(bǎo)民(mín)生，给予强(qiáng)有(yǒu)力的金融工具支(zhī)持。另一方(fāng)面，从现在起(qǐ)，对(duì)还(hái)在正(zhèng)常运转(zhuǎn)的房企包括民(mín)营企业(yè)，加大支持(chí)力度，由(yóu)优质房(fáng)企牵头(tóu)并购重组整(zhěng)个行业，为每个(gè)房企(qǐ)配(pèi)套AMC和财团(tuán)，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分(fēn)估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债(zhài)务、恢复(fù)市场信心以及长效机制(zhì)。长效机制四大(dà)关键是推(tuī)动城市群战略、人地(dì)挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定和房(fáng)地产税。定(dìng)金环节，建立开发商(shāng)违约后定(dìng)金保护机制，如将(jiāng)已支付(fù)定(dìng)金冻结至房屋交付阶段，保障购房(fáng)者定金安全。签(qiān)订合同环节，鼓励保险公司(sī)介入，为房屋重大延期以及重(zhòng)大缺陷(xiàn)等情(qíng)况提(tí)供充分的(de)保(bǎo)障。余款支付环节，建立按工程(chéng)进度付款机(jī)制(zhì)或交房(fáng)后(hòu)按(àn)揭贷款机(jī)制(zhì)，充分保护(hù)购房者的权益。资(zī)金监(jiān)管环(huán)节，引入独立于开发商、银(yín)行的第三方资金监管(guǎn)机构(gòu)，或由政府相关(guān)部门直接监(jiān)管，以此(cǐ)防止资金挪用现(xiàn)象。交付(fù)环节，建立商品房保修期(qī)制度。保修期内，开发商(shāng)应对房屋质量问(wèn)题(tí)全(quán)权负责、免费维(wéi)修(xiū)，购(gòu)房者在保修期结束(shù)后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售(shòu)制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全国缺(quē)房(fáng)子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售制(zhì)是权宜(yí)之计(jì)，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购房(fáng)民众(zhòng)不(bù)公(gōng)平(píng)的预售制已经过(guò)时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售。另一方面，取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道能不(bù)能兑(duì)现的营(yíng)销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对(duì)购(gòu)房民众的最根本最实(shí)质的保障，这(zhè)样将极(jí)大的提升开(kāi)发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐(zhú)劣(liè)币。

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