OPPO宣布关停旗(qí)下芯(xīn)片子公(gōng)司哲库(kù)科(kē)技，引发了公募(mù)REITs扩募风波，如今，二级市(shì)场的影响仍(réng)未停歇(xiē)。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT开盘继续延续此前几日的下跌(diē)走势(shì)，午后跌幅一度(dù)扩大，尾盘有所拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个交易日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光大(dà)园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库(kù)科技是(shì)其(qí)扩募拟(nǐ)新购入基础设(shè)施(shī)资产张润大厦的(de)重要承租方之一，目(mù)前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通知。同(tóng)时(shí)，在公告(gào)中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始(shǐ)权益人将继续密切关(guān)注(zhù)哲(zhé)库科(kē)技(jì)后续情况(kuàng)，积极(jí)做好相关应对。

　　此外(wài)，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的(de)原始(shǐ)权益人相关(guān)负责人也(yě)表示，近期已同步启动了(le)应急预案，排摸储备租户，积极应(yīng)对哲库提前退租的可能事(shì)项。由于张润大厦是(shì)全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重(zhòng)视，浦东新区国资委也高度关注。

　　多位业内人士表示，华安张(zhāng)江光大园REIT近(jìn)期(qī)市场波动较(jiào)大，但其实不动产公募REITs项目(mù)短期出(chū)租率下跌(diē)并(bìng)不(bù)会从根本上影响其内(nèi)外价值，投(tóu)资(zī)者应理性看待(dài)。

　　张江(jiāng)光大(dà)园REIT

　　二级市(shì)场价(jià)格继(jì)续波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗下芯(xīn)片子公司哲库(kù)科技(jì)的事件继续(xù)扰动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的(de)价格小(xiǎo)幅低开，此后二级市场价格开(kāi)始震荡走低(dī)，午盘收跌(diē)6.17％。午后，华安张江(jiāng)光大园REIT跌幅一度扩(kuò)大(dà)到8.30％，随后价格有所回升，最终报收(shōu)3.512元(yuán)，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消息影响，华安张江光大园REIT最(zuì)近几个(gè)交易(yì)日二级市(shì)场价格(gé)表(biǎo)现(xiàn)欠佳，5月(yuè)11日以(yǐ)来，3个交易日跌幅(fú)达到9.69％，今(jīn)年(nián)以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT累(lèi)计(jì)涨幅超过24％，在全(quán)市场公募REITs中位居前列(liè)。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市场整(zhěng)体表(biǎo)现上看，目(mù)前上市的(de)8只(zhǐ)产业园区(qū)基础设施REITs中(zhōng)，仅博时(shí)招商蛇(shé)口产业园REIT微(wēi)幅(fú)上涨，其(qí)余7只物尽其才人尽其用是什么意思，人尽其用打一生肖均有不同程度(dù)下跌，8只产业园区基(jī)础设(shè)施REITs5月15日平均跌(diē)幅(fú)1.38％。今(jīn)年以来(lái)平(píng)均(jūn)跌(diē)幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报(bào)中已经披露张江光大园项(xiàng)目出租率有(yǒu)所下降，如今拟扩募的项目又遭遇突发事件，因此导致二级(jí)市场价格出现(xiàn)波动。”一位业(yè)内人士(shì)分析(xī)称。

　　不过，在上述(shù)人士看来，尽管出于风险规避的(de)原(yuán)因，最(zuì)近几个(gè)交易日场内资金(jīn)有所流出，但是，不动产公募REITs项目短(duǎn)期(qī)出租率下跌(diē)并不会(huì)从根本上影响其(qí)内外(wài)价值。

　　他也同时(shí)表示，目前随(suí)着二级(jí)市场价(jià)格下跌，风险也得(dé)到一定释放，但是价(jià)格(gé)涨跌会受到基本(běn)面、情绪面(miàn)等多重因素影响(xiǎng)，不(bù)好判断价(jià)格是不是已经完全触底。

　　此外，还(hái)有一位(wèi)业内人(rén)士表示，今年整体REITs市场表现低迷(mí)，不少(shǎo)产品(pǐn)年(nián)内二(èr)级市(shì)场(chǎng)跌幅较大，其实有些隐含收益率(lǜ)高(gāo)的(de)产品具(jù)备一定的投资价值，很适合稳健类投资者(zhě)。此(cǐ)外(wài)，伴随着经济复(fù)苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产品具备一定的投资价值(zhí)。

　　先锋(fēng)瑞驰(chí)私募基(jī)金执行董事高(gāo)如(rú)星对此表示(shì)，若张江园区最终(zhōng)能(néng)顺利解决招商，平稳过度对经营现金流没(méi)有造(zào)成大的影(yǐng)响，“事件性利空下(xià)调至得这(zhè)么急、这么深，加(jiā)上前期本身园区(qū)类(lèi)资产就回调(diào)不少了，这就是黄金坑(kēng)。”不过，他也强调，最(zuì)终还是落到租金(jīn)收入受不受影响，影响多大，估计(jì)园(yuán)区(qū)会最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩募路上(shàng)再迎接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公司哲库科(kē)技。随后5月12日晚(wǎn)，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT发布公告(gào)，紧急回应称，哲(zhé)库科技是其扩募拟新购入基础设施资产张润大厦的重要承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行(xíng)已签租赁(lìn)协议的(de)通(tōng)知。同时，在(zài)公(gōng)告中，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT进一步表示，原(yuán)始权益人(rén)将继续(xù)密(mì)切(qiè)关(guān)注哲库(kù)科技后续情况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其一(yī)季报中披露的张江光大园项目出(chū)租率下(xià)降(jiàng)事项，一度(dù)二(èr)级市场价格出现回落。在随后(hòu)召开的业(yè)绩说明(míng)会中管理人就(jiù)相(xiāng)关事(shì)项进行了解释说明，市场信心得到了一(yī)定提振，二级市场(chǎng)价格(gé)表现也趋(qū)于(yú)平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召(zhào)开的线上(shàng)和线下的扩募说明会(huì)上，运营团队(duì)表(biǎo)示了对(duì)张(zhāng)江光大园项(xiàng)目的信心，预计签署意(yì)向书和合同谈(tán)判(pàn)中的储备租户(hù)正常转化后，项目出(chū)租率将得到(dào)回升。没(méi)想到仅过了不到三周的时间，张江REIT的扩(kuò)募之路又迎来了新(xīn)的考验。

　　因张江REIT的上述公(gōng)告(gào)引起了市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的(de)原(yuán)始权(quán)益人相关(guān)负责人坦言，事发突(tū)然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消(xiāo)息的第一时间即奔赴现场进行(xíng)了沟(gōu)通和核(hé)实工作，并同(tóng)步启动(dòng)了应(yīng)急预案(àn)，排摸储(chǔ)备(bèi)租户，积(jī)极应对哲(zhé)库提前退租的(de)可(kě)能(néng)事项。由于张润大厦(shà)是全(quán)国(guó)首批REITs申报扩募项目，公司领导高(gāo)度重视，据(jù)悉新(xīn)区(qū)国资(zī)委也(yě)高度(dù)关(guān)注。

　　当(dāng)谈及储备租户(hù)情况，相关负责人介绍说，目前储备租户还是(shì)比较(jiào)丰(fēng)富的，覆盖了芯片(piàn)测试(shì)、人工智能、航天产业、信息(xī)技术等产业客户，租(zū)赁意向面(miàn)积超过了(le)2万方。从意向储备转化为(wèi)实际租户需要(yào)一些时间。

　　“我们(men)正在着手(shǒu)通过签署租赁意向书来尽快锁定一些重(zhòng)要租(zū)户。虽然收(shōu)了三个月履约(yuē)保证金(jīn)给(gěi)了我们一些空间，但本(běn)着(zhe)对(duì)首批(pī)扩募、对市场负责的态度(dù)，我们肯定要(yào)全(quán)力(lì)与时间赛(sài)跑，把这(zhè)些(xiē)面积(jī)在短期内完成去化。”相关(guān)负责人(rén)说道(dào)。

　　张江(jiāng)REIT已持有的同区域的(de)张江光(guāng)大(dà)园(yuán)项目一季度末也有将近30％的空置率，原始(shǐ)权益人有那么(me)多(duō)储备租户，之前的空置率为何(hé)未能得到解决。

　　对此(cǐ)相关(guān)负责(zé)人(rén)解释(shì)，张江光大园一直以(yǐ)来(lái)都坚持(chí)以(yǐ)市场化运营为(wèi)导(dǎo)向，历史(shǐ)运营表(biǎo)现(xiàn)稳定(dìng)，租户(hù)的调租和换(huàn)租都属于正(zhèng)常情(qíng)况，而这次项目(mù)的大租户退租正好(hǎo)发生在(zài)市场活(huó)跃度的短期(qī)低点，目前市场情况(kuàng)已(yǐ)有所好转。在看到出租率(lǜ)下滑情况没有(yǒu)得到及时(sh物尽其才人尽其用是什么意思，人尽其用打一生肖í)修复后，张江这边也作(zuò)了一(yī)定的资(zī)源调配和倾斜，引入了(le)一些储(chǔ)备租(zū)户。

　　另外，张润(rùn)大(dà)厦和张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)项目在给租户的分(fēn)隔空间、交付标(biāo)准、租金(jīn)水平等(děng)方面也有一(yī)些差异化，张润大厦多是(shì)两千多(duō)平的大平层，楼的成新度高一些，单(dān)价(jià)也(yě)贵一(yī)些(xiē)，张(zhāng)江光大园单层以一千(qiān)平(píng)的面积为(wèi)主(zhǔ)，还(hái)有(yǒu)一些独栋形态的物业(yè)。租户(hù)自身也会有诉求，也会根(gēn)据自身需求和预算挑选区域内的不同物(wù)业(yè)。

　　“如果(guǒ)扩募完成以(yǐ)后，新老资产(chǎn)的管(guǎn)理人都(dōu)变成了一家，后(hòu)续我们在资源(yuán)共享和联合(hé)营销方面能更(gèng)加充(chōng)分发挥协同效应，相信可以做得更(gèng)好(hǎo)。”上(shàng)述负责(zé)人(rén)补充说道。

　　最后谈及对于张江(jiāng)REIT的定位和(hé)展望，相关负(fù)责人(rén)表示(shì)，张江(jiāng)集团和张江高科目前(qián)在管资产约(yuē)五百万方(fāng)，还(hái)有一些其他在(zài)开发的(de)储备项目，这些都将成为张江REIT实现打造张江园区产业空(kōng)间资产上市平台目标(biāo)的坚(jiān)实后(hòu)盾和储备资源。“我们(men)非常重(zhòng)视张江REIT这个资本平台(tái)和它未来的发展。”相关(guān)负责人表示，“这(zhè)次扩募是我们(men)实现基金扩(kuò)容的第一步，也是至关重(zhòng)要的一步，眼下(xià)我们可能面临了一些突发情况需要(yào)解决，但是这和我(wǒ)们(men)在张江科学城(chéng)这(zhè)三(sān)十(shí)年(nián)建设发展(zhǎn)过程中所经历的(de)相比(bǐ)，只能算(suàn)是一个非常小的插曲。我们有信心排除(chú)万难(nán)，尽一切可能化解当前(qián)突(tū)发事件(jiàn)的所(suǒ)有负(fù)面影响(xiǎng)，维持预期(qī)和(hé)市场的信心。”

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