5月(yuè)以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月10日(rì)收(shōu)盘，中信(xìn)房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而(ér)以公(gōng)募基金为(wèi)代(dài)表的(de)机构对(duì)于这一板块已经在悄然(rán)布(bù)局。数据显示(shì)，以南(nán)方(fāng)和华(huá)夏的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公布的总(zǒng)份额均(jūn)较(jiào)4月28日时(shí)有(yǒu)小(xiǎo)幅增长。根(gēn)据(jù)基金一季报(bào)统计，龙头与地方国企央企(qǐ)获得增(zēng)持，持仓数量占流通股比重增幅(fú)五(wǔ)只个股(gǔ)分别为(wèi)华(huá)发股份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置(zhì)房地产或“底部回(huí)升(shēng)”

　　行业红(hóng)利时代(dài)已过(guò) 精耕(gēng)细作成(chéng)共识

　　从(cóng)公募基金对房(fáng)地(dì)产的(de)配置看，2019年末，公(gōng)募所持有的房地产(chǎn)行业(yè)标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市场表现出色，但公募所持房地产(chǎn)公司(sī)市值在股票(piào)资(zī)产中的占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年来的首次回升，年底这一(yī)数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对(duì)房地产(chǎn)行业的持股比例也同步(bù)回(huí)升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年(nián)末(mò)的(de)7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在(zài)今年一季度得以延(yán)续。数(shù)据统计显示，公募重(zhòng)仓持有房地产板块一(yī)季度市值TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持(chí)仓市值前五(wǔ)个(gè)股分(fēn)别(bié)为保利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)、万(wàn)科A、华发股(gǔ)份(fèn)、滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团(tuán)，持仓市(shì)值占板块比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于(yú)房地产的投资(zī)愈发(fā)有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季(jì)报汇总的重仓股中，房(fáng)地(dì)产板块排名最高的是保利(lì)发展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排(pái)名第二的是招商蛇(shé)口，排在第(dì)78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排在(zài)第96位。对(duì)比(bǐ)去年四季报，变化之处(chù)首先(xiān)在于几只(zhǐ)房地(dì)产龙头股从排位上看均有(yǒu)退步，尤其是万科最为明显；其(qí)次是金(jīn)地集团退出百大之列。但考(kǎo)虑到房地(dì)产是复苏链上最后(hòu)一环(huán)，且(qiě)首季并非行业销(xiāo)售旺季，其传(chuán)导到二级市场乃至机构持仓上还需(xū)要时间周期。

　　形成共识(shí)的(de)是，经济圈判断房地产已经进入大分化时代(dài)，一二线(xiàn)城市好(hǎo)于(yú)三(sān)四(sì)线城市。而映射到二级市场投资上，配置房地产行业轻(qīng)松收(shōu)获行业(yè)贝塔的红利(lì)期(qī)一去(qù)不返了。“如果按(àn)照产业周期(qī)来(lái)分类，包(bāo)括房地产等几类(lèi)行业在盖特(tè)纳曲线(xiàn)里(lǐ)属于成(chéng)熟(shú)期或者衰退期的行(xíng)业，传统认知上没(méi)有什么(me)投资机会的。但(dàn)在这几年特殊的行情里包括煤炭(tàn)、电解铝等(děng)类似的行业(yè)也出现了一些(xiē)机会，背后(hòu)的逻辑是供给侧发生了(le)更(gèng)大(dà)的变化(huà)。”一不愿具名的上海(hǎi)公募基金(jīn)经理指出(chū)。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观(guān)态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米的(de)年销售(shòu)面积很难再(zài)出(chū)现(xiàn)了，2022年光(guāng)是居民存款数量增加了15万(wàn)亿元。中国存(cún)量有400亿平(píng)方米建(j未置可否和不置可否的区别在哪，未置可否的置是什么意思iàn)筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需(xū)求(qiú)端还(hái)需要有(yǒu)一定(dìng)的政策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金(jīn)房(fáng)地产研究员吕(lǚ)功绩也指出(chū)：“时至今日，无(wú)论从(cóng)城(chéng)镇(zhèn)化(huà)的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告(gào)别住房短缺时代，而(ér)目前居民的杠杆率(lǜ)和房价收入也不支撑每年18万亿元(yuán)的销售额(é)，以及过快上行的(de)房价(jià)，因而行业高(gāo)增的时代已经过去，未(wèi)来行业的需求或将回落(luò)，在此过程(chéng)中(zhōng)，伴随着地(dì)产的高(gāo)杠杆属(shǔ)性，就很容易出现信(xìn)用风(fēng)险问题（类(lèi)似2022年的民(mín)营地(dì)产爆雷），行(xíng)业进入到供(gōng)给侧出清的过(guò)程。这个过程(chéng)中(zhōng)，综(zōng)合竞争力强的公司就(jiù)能(néng)够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得市占率的提升(shēng)。当行业需求见顶回(huí)落时，行业(yè)的贝塔(tǎ)已经过去了，但不代表没有投资机会，机会(huì)在于城市、位(wèi)置、产品的(de)阿尔(ěr)法(fǎ)，而对应到股票(piào)投资，就(jiù)是强竞争(zhēng)力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或(huò)许(xǔ)也是基于这(zhè)样的认识转变，精(jīng)耕细作个(gè)股成为公募(mù)乃至整体(tǐ)机构的(de)务实之举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物(wù)长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性标的成香饽(bō)饽(bō)

　　5月(yuè)以来，房地产板块个(gè)股多出(chū)现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘(pán)，中(zhōng)信房(fáng)地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个(gè)股来(lái)看(kàn)，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房地产板块个(gè)股，在纳入统计的(de)124只房地产(chǎn)类标的股中(zhōng)，本月以(yǐ)来(lái)实(shí)现股价(jià)上(shàng)涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前(qián)五的公司月内涨(zhǎng)幅超(chāo)过了10％，它们分别(bié)是上(shàng)实发展(zhǎn)、浦东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛海、华(huá)夏幸(xìng)福、荣安地产。排名第一的上(shàng)实(shí)发展，五一(yī)假期归(guī)来后日成交量明显放大，4日、5日(rì)连续两个交易日收(shōu)出(chū)涨停。从该股的基本面(miàn)来看(kàn)，上实发展的主营业务为房地(dì)产开发(fā)与经(jīng)营。公司的主要产品及服务为房(fáng)地产销售、房地(dì)产(chǎn)租赁、物业管(guǎn)理(lǐ)服务、工程项目、酒(jiǔ)店经营(yíng)。从(cóng)业绩数据来看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿(yì)元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业总收入(rù)27.87亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)增长183.02％；归(guī)母(mǔ)净利(lì)润(rùn)2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东来(lái)看(kàn)，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大流通股股东来(lái)看， 具体包括公募的上(shàng)银基(jī)金、私募的(de)迎水文龙、中央汇金、长城资(zī)产管(guǎn)理公司等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅(fú)暂时排名第二的浦东金桥也是上(shàng)海本地房企，其第(dì)一季(jì)度(dù)的收入利润规(guī)模大幅度复苏(sū)。究其原因，一方面是该(gāi)公(gōng)司后(hòu)疫情(qíng)时(shí)代出(chū)租率复苏(sū)至近年来最高，另一方(fāng)面则是公司拿地结算(suàn)持续(xù)性向好，从数字上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地(dì)块，总建(jiàn)筑面积(jī)约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自(zì)然也吸引了知名机构在其中持续驻足。从(cóng)第一季度(dù)十(shí)大(dà)流通(tōng)股股东(dōng)来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也是连续第三(sān)个(gè)季度(dù)他有的(de)两只产(chǎn)品杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布(bù)扎比投资(zī)局，其当季还(hái)小幅增加(jiā)了持(chí)股。

　　除去(qù)上(shàng)述两(liǎng)家上海(hǎi)区域性地产公司(sī)外，荣安(ān)地产则是主要布局在深圳的地(dì)产公司(sī)，一季报交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于(yú)上市公司(sī)股(gǔ)东的净(jìng)利(lì)润(rùn)6.48亿(yì)元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊》注意到两只公募指(zhǐ)基首季新杀入十大流通股(gǔ)股东行列(liè)。具体说来， 南方中(zhōng)证全指房(fáng)地产ETF上榜排(pái)名(míng)第(dì)七位，富国中证指数1000增强(qiáng)则排(pái)名第九位，此外联袂出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国(guó)际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受(shòu)《红(hóng)周刊》采访时(shí)，兴(xīng)证全球(qiú)基金相关(guān)人士分(fēn)析(xī)：“经历过行业洗牌和(hé)兼并重组后，龙(lóng)头的价值更(gèng)为笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年土地市场大(dà)幅降温，优质土(tǔ)地供给较(jiào)多（券商测算(suàn)对应潜在毛(máo)利率在(zài)25％以上，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大(dà)多(duō)数房(fáng)企受限于信用问题(tí)或者资(zī)金紧张没法拿(ná)地，龙头房企趁机获(huò)取低成(chéng)本土地，龙头房企(qǐ)的拿(ná)地(dì)力度（拿地金额/销售(shòu)金额）基本(běn)在30％以上(shàng)；从(cóng)融资上看，龙头房企杠(gāng)杆率较(jiào)低，净负债率基本(běn)在70％以下(xià)，而(ér)其(qí)他房企的净负债(zhài)率普遍都(dōu)在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有(yǒu)限，从融资成本(běn)看，龙头房(fáng)企(qǐ)的融资成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房(fáng)企明显跑(pǎo)赢行(xíng)业，1～4月(yuè)百强房企(qǐ)的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的(de)是(shì)，在(zài)当(dāng)前中特(tè)估的浪潮下，央(yāng)国(guó)企(qǐ)地产(chǎn)股(gǔ)或存在发展的大(dà)好机会。中信证券指出：“房(fáng)地产(chǎn)行业的结构性机会(huì)依然(rán)存在，少部分公(gōng)司尤其是央(yāng)企占据显著优势，其(qí)主(zhǔ)要又体现为(wèi)库存的优势(shì)。央企地产(chǎn)公司，现阶段表现出较低的融(róng)资成本，优质的开发(fā)资源和(hé)良好的不动产资(zī)产(chǎn)运(yùn)营能力的(de)多(duō)重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央企相较于民营地(dì)产公司也是更有(yǒu)优(yōu)势的。”吕功(gōng)绩强调，“对(duì)于减(jiǎn)值、土地资源债权债务关(guān)系(xì)等问题，市场对民营房(fáng)开企业的资产会有(yǒu)更多担忧和质疑，所以在(zài)这(zhè)一轮(lún)行业出清的过(guò)程中，央国企相(xiāng)较于民企来说估值的(de)修(xiū)复更(gèng)明显。中特估的角度从中长期(qī)的维度看，行业的逻辑在于集中度提(tí)升后，行业进入高(gāo)质(zhì)量(liàng)发(fā)展阶段(duàn)，具备较快(kuài)速(sù)发(fā)展阶(jiē)段更稳定且可预(yù)期的盈利和(hé)现金(jīn)流(liú)创造能力，以此(cǐ)带来估值中(zhōng)枢(shū)的提升，应(yīng)该关注估值相对较低，企业(yè)自身资(zī)产的质量(liàng)好(hǎo)、运营能力强、可以创造(zào)持(chí)续(xù)现金流(liú)的(de)企(qǐ)业。”

　　“存量(liàng)时(shí)代中行业普涨的概(gài)率比较(jiào)低(dī)，行(xíng)业内部将(jiāng)出现分化(huà)，要关注将(jiāng)受(shòu)益于行业集中(zhōng)度(dù)提升的头部公司(sī)。”星(xīng)石投资首席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话(huà)，或许还(hái)是(shì)保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口等国资背景龙头前途更为(wèi)光明(míng)。不过国投(tóu)瑞(ruì)银基金投(tóu)资部副总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地去(qù)持续观察(chá)国企央企在三个方面是(shì)否可以维(wéi)持，首先是融(róng)资成本保持低位，其次是销售份(fèn)额(é)持续(xù)提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢(màn)

　　机(jī)构需(xū)要(yào)多(duō)给(gěi)一(yī)些耐(nài)心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企一季(jì)报(bào)梳理发现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整(zhěng)体下滑，2023年(nián)一季度的业(yè)绩分化更(gèng)趋明(míng)显，保利(lì)发展、滨江集团等房(fáng)企营(yíng)收、净利均实现(xiàn)了业(yè)绩(jì)的回正(zhèng)，甚(shèn)至是较大增速的(de)增长。而这些公司(sī)也是机构(gòu)的重仓对(duì)象。

　　对此(cǐ)，知(zhī)名房地产业内人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明显改(gǎi)善的房企(qǐ)，主(zhǔ)要是因为(wèi)过去两三年(nián)时间，尤其是(shì)在2021年(nián)下(xià)半年民(mín)营房企不(bù)怎么投资拿(ná)地(dì)之后，国有企业仍(réng)在(zài)持(chí)续性(xìng)地拿地，且主要集中(zhōng)在核心城市，投资力度(dù)较大。投资的驱动(dòng)能(néng)够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市(shì)场恢复但(dàn)仍(réng)处于调整的过程(chéng)中(zhōng)，能(néng)够保有一个(gè)正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不(bù)过张宏伟同(tóng)时也提醒(xǐng)表示，在房地(dì)产的复苏过程(chéng)中(zhōng)，还(hái)面临着一(yī)些不确定性。其实整个市(shì)场从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市(shì)四(sì)月(yuè)环(huán)比三(sān)月相对表(biǎo)现(xiàn)较好之外，包括北京(jīng)、上(shàng)海在内(nèi)的绝大多数城市都出现环比下滑的情况。而现在五月的市场表现(xiàn)也不(bù)太乐观。按照(zhào)现(xiàn)在的经(jīng)济状况、收入情况，以(yǐ)及(jí)市场的去库(kù)存压力(lì)、企业的资(zī)金面压力，可能会出现，到六月份房企为了半年报(bào)冲业绩(jì)出现市场(chǎng)的短(duǎn)期(qī)反弹外的一个(gè)市(shì)场乏力(lì)现象。也(yě)就是说，第二季度、第三季(jì)度(dù)增长不确定性的(de)压(yā)力仍旧(jiù)较大。

　　上海利(lì)檀投资董(dǒng)事(shì)长陈(chén)昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整(zhěng)个房地产以及其上下游产业链的复苏速度都比想(xiǎng)象(xiàng)的要(yào)慢很多，我们(men)要多给一些耐心，这个时(shí)候，在(zài)房地产(chǎn)以及上下(xià)游就(jiù)不是(shì)赚(zhuàn)快钱的时(shí)候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极(jí)为少数的、未置可否和不置可否的区别在哪，未置可否的置是什么意思做(zuò)得比同行好得多的(de)企业，会(huì)伴随整(zhěng)个行业的弱复苏，业(yè)绩会逐步体现出来。所以只能耐(nài)心地去等待它的基本面不断(duàn)地凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文(wén)已刊(kān)发于5月13日《红(hóng)周刊》，文(wén)中提及个未置可否和不置可否的区别在哪，未置可否的置是什么意思(gè)股(gǔ)仅为举(jǔ)例分析，不做买卖(mài)推(tuī)荐。）

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