万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷(yé)”的(de)意外走红(hóng)，让(ràng)这个(gè)位于北京海淀的豪宅被(bèi)全国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发商——中(zhōng)赫集团，也(yě)被拉(lā)向台前。

　　而如今(jīn)，万柳书(shū)院再次受到舆(yú)论关(guān)注，起因中赫(hè)集(jí)团成了共同债(zhài)务(wù)人被中国信达追债，中国信达(dá)为了(le)收回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书(shū)院豪宅拍(pāi)卖。可问题是，这些房子早已(yǐ)售出，业主并非中赫集团(tuán)，那(nà)些(xiē)真正斥巨资购入(rù)房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍(pāi)卖，算是被(bèi)割(gē)了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难怪有网(wǎng)友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜的(de)时候(hòu)，他们的姿势都那么(me)优雅。”

　　不过(guò)事件背(bèi)后(hòu)，可能没你(nǐ)想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精(jīng)准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁都没想到(dào)，这个位于海(hǎi)淀核(hé)心区位，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，竟然暴(bào)雷了(le)！

　　近日，有(yǒu)网(wǎng)友发现，中国信达在京东拍卖上(shàng)，上架(jià)了(le)“北京(jīng)赫(hè)华恒瑞(ruì)房(fáng)地产开发有限公司不良债权转让项目(mù)”，债权(quán)总额高达近47亿，该项(xiàng)目的抵押物中(zhōng)，包括(kuò)75套万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)住宅。

　　据京东(dōng)拍(pāi)卖(mài)显示，上述不良债权转让项(xiàng)目的处置(zhì)主体是(shì)中国信达资产管理股份(fèn)有限公(gōng)司北京市分(fēn)公司（下称中国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地(dì)产开发(fā)有限公司(sī)（下称赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞）的不良债权(quán)。截至2023年(nián)1月31日，债权(quán)金(jīn)额约为46.95亿(yì)元人(rén)民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司(sī)是(shì)共同债(zhài)务人。目前，该项目已有(yǒu)1万次围观，35名意(yì)向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就(jiù)是(shì)一起中国信达北分讨债的故事，但实(shí)际上，75套豪(háo)宅的背(bèi)后暗(àn)藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄(qìng)。如果该(gāi)报道属实，说明(míng)这些房子实(shí)际上(shàng)都是卖(mài)出去(qù)了的(de)，是(shì)有(yǒu)人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售”的状态呢(ne)？只能说明这些(xiē)房子根本没有网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财经的(de)报道证实(shí)了上述(shù)内容(róng)。有豪宅中介(jiè)透露，中赫(hè)集团早(zǎo)就把这75套房子抵押出去，现在还没(méi)资金(jīn)解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最(zuì)强(qiáng)学区房(fáng)，万柳(liǔ)书院(yuàn)的(de)业主基(jī)本都是北京的(de)高端人士(shì)，柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬也是(shì)万柳书院的业(yè)主(zhǔ)。另据地产自媒(méi)体“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳书(shū)院的业主(zhǔ)中(zhōng)，还有不少中赫集团的(de)高(gāo)管(guǎn)、合作伙伴(bàn)、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹(tàn)，“富人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不(bù)过，如果这(zhè)些业主确实已经(jīng)支付价(jià)款并(bìng)实际占有(yǒu)，那么，中国(guó)信(xìn)达转让(ràng)这笔不良债权回本(běn)的愿望(wàng)，或将(jiāng)泡汤。这(zhè)次(cì)拍卖损(sǔn)失最大的(de)，没准还是债主中国(guó)信达。

　　根据相关法律规定，民(mín)事执行中，业主已经支付价款(kuǎn)并实际占有，但未(wèi)办(bàn)理过(guò)户手(shǒu)续的，如(rú)果业主没(méi)有过错，人(rén)民法院不得查封、扣押(yā)、冻结(jié)，已(yǐ)经查(chá)封的可以(yǐ)向法院提出执(zhí)行异议(yì)申请(qǐng)，请求(qiú)法院(yuàn)解除查封，同时可以联合起诉开发商，要求退还(hái)购房款(kuǎn)或办理房(fáng)产证，并承担违(wéi)约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院报公布《最高人(rén)民法(fǎ)院关于商品房消费者(zhě)权利保护问题的批复》，以(yǐ)司法解释的方式明(míng)确(què)了购房人的(de)优先权：

　　商品房消费者(zhě)以居住为目(mù)的购买房屋(wū)并已(yǐ)支付(fù)全部(bù)价款，主(zhǔ)张其房屋(wū)交付请求权优先于建设工(gōng)程价款优先(xiān)受偿权、抵押(yā)权以(yǐ)及其(qí)他债(zhài)权的(de)，人民(mín)法院应当予以(yǐ)支持(chí)。只支付(fù)都没戴口罩2米安全吗，不戴口罩2米的距离安全吗了部分价(jià)款的商品房消(xiāo)费(fèi)者，在一审(shěn)法庭辩论(lùn)终结前已实际支付剩余(yú)价(jià)款的，可以适(shì)用前款规(guī)定。

　　也就是说(shuō)，如果这(zhè)75套房子均为“已售未(wèi)网签”，那(nà)么这笔不良债权，实际(jì)上是个(gè)烫手山(shān)芋。可能不仅(jǐn)不能卖(mài)出去回(huí)本，抵押的(de)这75套房子，还(hái)会(huì)被业主讨回去。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫(fū)人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不(bù)良债(zhài)权转(zhuǎn)让(ràng)，可以追(zhuī)溯到金(jīn)谷信(xìn)托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示(shì)，目(mù)前中国信(xìn)达已经成(chéng)为赫华(huá)恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗(qí)下子公司。2019年(nián)4月(yuè)22日(rì)，中赫集团、中赫置地(dì)等选择退出了赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中(zhōng)国金(jīn)谷国际信托有限责任公司(sī)成为了(le)唯一(yī)股(gǔ)东(dōng)，后者(zhě)由中国信达资(zī)产(chǎn)管理股份(fèn)有限公(gōng)司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发(fā)商，相较其(qí)他(tā)房企，中赫集团(tuán)既没有(yǒu)很大规模，也没(méi)有很高的国民知名(míng)度(dù)，但却在(zài)北京豪宅圈留下一个个传(chuán)说(shuō)。

　　如钓鱼(yú)台(tái)七号院，作为中赫集(jí)团(tuán)进入(rù)北京的(de)第一个(gè)豪(háo)宅项目(mù)，2011年，中赫(hè)置(zhì)地推出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万(wàn)/平(píng)米的天(tiān)价，成(chéng)为当时京城(chéng)最(zuì)贵的楼盘，引(yǐn)发了市场强(qiáng)烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被(bèi)誉为(wèi)“北京海(hǎi)淀(diàn)顶(dǐng)端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿(yì)元(yuán)，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大型知名(míng)房企手(shǒu)中，抢下了北(běi)京万(wàn)柳地块，成(chéng)为北(běi)京当(dāng)年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神(shén)秘(mì)高端的姿(zī)态杀(shā)入市场(chǎng)，无(wú)论是一块块从荷兰(lán)运回来的(de)灰砖垒起来的五(wǔ)米高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还是每平(píng)米20万元的价格(gé)，都令业内(nèi)外震(zhèn)撼不(bù)已。

　　“万(wàn)柳的(de)墙、西(xī)宸的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树(shù)、北平府的(de)院(yuàn)儿。”从这(zhè)句顺(shùn)口溜(liū)中，就可看出其在(zài)北(běi)京豪宅圈(quān)的地位(wèi)。2014年末上市的它，对(duì)手是(shì)当(dāng)时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广(guǎng)场(chǎng)、恒大(dà)华府等，现如(rú)今(jīn)，它远远超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平米(mǐ)的(de)法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明(míng)万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)虽然已经推出(chū)了8年之久，但(dàn)其依旧在北京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发(fā)的豪宅，也吸引了(le)不少(shǎo)知名人士，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知名(míng)商(shāng)业大佬则(zé)居住在(zài)万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定了(le)中赫集团的“高端路线”，也因此(cǐ)，它(tā)被外(wài)界贴上了，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿(ná)北京(jīng)城(chéng)最贵的地(dì)”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐(yǐn)藏在(zài)豪宅(zhái)开发商光环的背后，这(zhè)个地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯”却多次成为被执行人，被(bèi)执行标的(de)高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为(wèi)履行能力而(ér)拒不(bù)履行生效法律文书确定义务(wù)，中赫(hè)集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦落到(dào)这个地步(bù)，其(qí)实是有迹可循的。

　　事实(shí)上，早在(zài)今年(nián)年初(chū)“万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)少爷”走红之时，深(shēn)蓝财(cái)经就曾深(shēn)挖出背后的(de)中赫集(jí)团，发现其深陷财(cái)务危机。

　　从知名(míng)豪宅(zhái)的(de)开发商到沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实控人周金辉的(de)人生(shēng)轨迹跟(gēn)着急转直下。而追(zhuī)根溯(sù)源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始(shǐ)了多元化(huà)转型，但转(zhuǎn)型之路并(bìng)不好(hǎo)走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业(yè)务，先后进军能源市场、团购(gòu)网站(zhàn)，但最终都惨(cǎn)淡收场。最终(zhōng)，周金辉将转型的目光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退(tuì)出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国安足球俱乐部(bù)64％股权，成为(wèi)国安(ān)的新东家(jiā)。接着在2021年(nián)6月，中赫集团(tuán)从中(zhōng)信集团手中(zhōng)拿(ná)下(xià)北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北(běi)京国(guó)安俱乐(lè)部全部股(gǔ)权。如果(guǒ)北京国安(ān)的估(gū)值一直没变，那么中赫(hè)集团(tuán)拿下(xià)北京国安，总计花(huā)费了约(yuē)55.5亿(yì)。

　　看到(dào)这里(lǐ)，有人也许会感(gǎn)叹：卖(mài)豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫为(wèi)什么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其(qí)实控人周金辉夫妇将其手中的中(zhōng)赫集团股份(fèn)质(zhì)押陆(lù)续(xù)质(zhì)押，据企查(chá)查显示，目(mù)前中赫集团共(gòng)有11条股权出(chū)质记录。质权(quán)人包括(kuò)海金商(shāng)业保(bǎo)理(lǐ)、北(běi)京建工、山东国(guó)际信托、中融信(xìn)托、中(zhōng)信(xìn)建设等。

　　这与入主北京(jīng)国安的时(shí)间(jiān)完全吻合(hé)。

　　然(rán)而，入(rù)主北(běi)京(jīng)国安后，不仅国安的(de)经营(yíng)状况(kuàng)没有(yǒu)得到改善，中赫集(jí)团(tuán)也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显(xiǎn)示，2020年(nián)，北京国安足球俱(jù)乐部实现营(yíng)业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中(zhōng)赫集(jí)团和周金辉夫妇还在持续质押(yā)手中的中赫集团(tuán)股份，但国安和中赫(hè)的经营(yíng)状况(kuàng)却持续没有好(hǎo)转。

　　不(bù)仅中(zhōng)赫集团被5次列被执行(xíng)人(rén)，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地(dì)、及中(zhōng)赫集(jí)团股东周(zhōu)金辉、李彩霞等共同(tóng)成为(wèi)被(bèi)执行人，执行标(biāo)的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能力(lì)而拒不履行生效法律文书确定义务，上述被执(zhí)行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国(guó)安，目(mù)前幸免于(yú)难。不过在实控人都成为老赖的情况下，被执行10个多亿的北(běi)京国安，又(yòu)如何能(néng)独善其身？

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