文：任泽平团队(duì)　　

　　导(dǎo)读

　　是该取(qǔ)消(xiāo)预售制了。 1月17日召(zhào)开的全国(guó)住房(fáng)和城乡建设工作会议提(tí)出“有条件的可以进行现房销售(shòu)”，不足一个月(yuè)时(shí)间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等(děng)地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商(shāng)品房(fáng)预售制了，用你的钱，建(jiàn)你(nǐ)的房子(zi)，还烂尾了，这是对(duì)购房者的不(bù)公平。以后(hòu)谁(shuí)有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的别(bié)建了(le)，不能把(bǎ)包袱甩给老百姓和社(shè)会，这(zhè)是房地产从大(dà)开发时代步(bù)入高质(zhì)量发展阶段的必然趋势，也是对购房老(lǎo)百姓的(de)最(zuì)大保护。98年房(fáng)改时，全(quán)国缺(quē)房子，开发(fā)商缺钱，预售(shòu)制是(shì)权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开(kāi)发进入(rù)存量时代，对购房民众(zhòng)不公平(píng)的(de)预售(shòu)制已经过时了(le)，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现(xiàn)房销售(shòu)。以后一手(shǒu)交钱，一手交房，天(tiān)经地义。当然二次(cì)房改是(shì)个技术活，兼顾(gù)化(huà)解(jiě)停(tíng)贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场信心(xīn)以及长(zhǎng)效机制，长效机制(zhì)四大(dà)关键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房(fáng)地产税。如(rú)果按照经济规律办事，中国一定能实现房地产软着陆和长期(qī)平(píng)稳健(jiàn)康发(fā)展，跨过(guò)这道关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为(wèi)什么要取(qǔ)消(xiāo)预售制、改为现房销售？大(dà)家想(xiǎng)想，绝(jué)大(dà)部分商品是(shì)一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货，预售(shòu)制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。从个人层(céng)面看，预售制对购房者非常(cháng)不公平，比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购(gòu)房者(zhě)不仅承担银行利息，还(hái)要(yào)承担延迟交房(fáng)、房屋质(zhì)量、房(fáng)产(chǎn)证延期办(bàn)理甚(shèn)至不能交(jiāo)房(fáng)的风险。从(cóng)行业层面看，预(yù)售制助(zhù)推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下(xià)行周(zhōu)期，会(huì)引发资金链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置(zhì)等系列风(fēng)险。取消(xiāo)预售制，改为现房销售，这样有助(zhù)于落(luò)实中央房住不炒(chǎo)精(jīng)神、有助(zhù)于保障购房老百姓权益(yì)、有助于(yú)房企稳(wěn)健发(fā)展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制度(dù)？预售制(zhì)度怎么来的？国外什么情况？简单科普一(yī)下：商品(pǐn)房预售最早源(yuán)于中国香(xiāng)港(gǎng)，俗(sú)称卖楼(lóu)花，卖期房(fáng)，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由(yóu)于商(shāng)品房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中国(guó)香港，引入了商品房预售制度。其实，当(dāng)前世界不少国家存(cún)在预(yù)售(shòu)制。但是(shì)，重点来(lái)了！发达国家一般有严格的监管保障措(cuò)施，开发(fā)商在(zài)项(xiàng)目获得政府批(pī)准后才(cái)可以开始销(xiāo)售，买家在购买期(qī)房后(hòu)并非像(xiàng)中国一样在支付完首付款后(hòu)从银(yín)行一次(cì)性贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余(yú)全部房款，而是根据开发商工(gōng)程(chéng)进度在(zài)完全交房前进(jìn)行分期(qī)支付。所以，预(yù)售制度是需(xū)要(yào)严(yán)格的资金监(jiān)管、分期支付(fù)以及违约处罚措施作为保障的，如果没有这些(xiē)保(bǎo)障措(cuò)施(shī)，一定(dìng)会触发风险，对购房(fáng)民众不(bù)公平，所(suǒ)以不如(rú)借机取消预售(shòu)制度，以后改为现房销售(shòu)。客观讲预售制(zhì)度(dù)有一定(dìng)历史阶(jiē)段性，现在中国住(zhù)房进(jìn)入存量时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需(xū)要配套(tào)房企债(zhài)务重组、复工(gōng)保交(jiāo)楼(lóu)、恢复(fù)市场信心和房地产长效机制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持市场化(huà)改(gǎi)革，中国一定能化解这(zhè)个难题，让房(fáng)地产回归实体经济和(hé)居住属(shǔ)性，安居乐业(yè)。

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如果取消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不(bù)是五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能(néng)不能兑(duì)现的(de)营销手段(duàn)，而是所见即(jí)所(suǒ)得的(de)过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发(fā)商的建筑质量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商(shāng)业的(de)本质(zhì)是向善(shàn)，是(shì)以客户为中心，房地产也(yě)不能(néng)例外，老百姓(xìng)买房子是天大的事，烂(làn)尾毁三代(dài)，好房幸福一(yī)家人。从这个角(jiǎo)度，取(qǔ)消预售制、实施现房销售是实现老百姓安居乐(lè)业、社会长(zhǎng)治(zhì)久安、行业企业健康发展的重大措施(shī)。在当前(qián)的情况(kuàng)下，取消预售制(zhì)要结(jié)合稳楼市、房地产软着陆、打通金融(róng)支持当(dāng)期(qī)三好生、新(xīn)模式等综合施(shī)策(cè)。

　　作者十(shí)年前在国务(wù)院(yuàn)发展研究中心参与(yǔ)财(cái)税改革方案研究时，对预售(shòu)制、房地产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房(fáng)企(qǐ)杠杆率等进行(xíng)过长期系统的专项研究。（参考(kǎo)后来形(xíng)成的专(zhuān)著《房(fáng)地产周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内(nèi)地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动(dòng)城市化进程(chéng)，但(dàn)背后潜(qián)藏的风险确实存(cún)在(zài)

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方(fāng)全(quán)程监(jiān)管(guǎn)，交(jiāo)付(fù)时开发(fā)商(shāng)凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房交易(yì)立(lì)法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十(shí)年代在中国香(xiāng)港，楼宇出租是地(dì)产行业盛行的方(fāng)式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问题，分(fēn)层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国香港还未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时(shí)住宅，住房的需(xū)求是相当高，不(bù)过大多数居(jū)民的(de)储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多数以一(yī)整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购(gòu)买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香(xiāng)港地产行业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租资金周转期长等问(wèn)题。针对这一系列(liè)问题，不少地产(chǎn)商开始探求新的方式，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分(fēn)层(céng)出(chū)售。这模式一(yī)经推(tuī)行(xíng)，购买楼宇(yǔ)的市民数量有所增加，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在(zài)分层(céng)出(chū)售的(de)基础上(shàng)，将“按(àn)揭”模式引入(rù)房地产(chǎn)销售，霍(huò)英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模(mó)式(shì)。1953年底(dǐ)霍(huò)英东创办立信置业有限公司，凭借商业(yè)直觉和多年经营(yíng)杂货铺、海上驳运业务(wù)的经验，对于商品流通、资金周转有着(zhe)独(dú)到的见解，在努力寻(xún)求方法加快(kuài)自身资金周转。当时其在购下九龙的一块地(dì)盘后，除了分层出售、还(hái)印发售楼说明(míng)书(shū)，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的地势环境、建筑材料、分层(céng)价(jià)格、订购方法等(děng)。此(cǐ)外(wài)，“卖楼花”是另外一个(gè)亮(liàng)点，即先收取买家的订金，采用(yòng)类似租金的(de)分期付款形式(shì)，等(děng)新楼落成时(shí)，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥有(yǒu)了自己的房产。这种方式减轻了(le)民众购房的资(zī)金(jīn)压力，加速了房屋的(de)建造和销售，也(yě)解(jiě)决了制造商的资金(jīn)问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的(de)举措(cuò)。“预售(shòu)楼花+分(fēn)期付款”的销售模式成为当时中国香港房地产市场的一大(dà)特色(sè)，纵观中国香港房(fáng)地(dì)产市场的改革，“卖楼花(huā)”模式高效率地解决了核心的住(zhù)房(fáng)供不应求的(de)问题，使房(fáng)市发(fā)展(zhǎn)进(jìn)入(rù)新(xīn)阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动了中国香港楼市(shì)几十年繁荣(róng)，但(dàn)期(qī)间也出现过(guò)“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部门不断完善、规范(fàn)化，建(jiàn)立健全的监管(guǎn)机制，促进市场(chǎng)健(jiàn)康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角(jiǎo)咀的一个楼盘(pán)因建(jiàn)筑费用超支停工(gōng)，出现(xiàn)“烂(làn)尾”情况。在(zài)1961年后(hòu)，中国(guó)香港管理部门提升了对于预售(shòu)楼花制度的监管，即要求开发商(shāng)在预售(shòu)前，确保地价款已(yǐ)经全部支付，还要证明自(zì)身(shēn)有资(zī)金(jīn)等能力把项目完成，资金需(xū)放入律师所(suǒ)托管(guǎn)，支取时需律所和(hé)建筑师的(de)核准。为(wèi)了防止开发商、律所(suǒ)、建筑师(shī)等造假，套取(qǔ)监管账户资(zī)金，中国香港要求律(lǜ)师行在银行开设(shè)的信托账户（监管账(zhàng)户）、开发商操(cāo)作等采取全透明(míng)化机(jī)制，且银行的责任上(shàng)升，如出现(xiàn)房屋“烂尾(wěi)”情况(kuàng)，银行将成最大风险方，后续需自身推动项目完工。随着监管(guǎn)体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需(xū)求大、供给(gěi)量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中国内(nèi)地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国内地面临住房需求大和供给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国内地优先发展重(zhòng)工业，强(qiáng)调基础建设，这一导向使(shǐ)前期发展工业化的进程大于城市(shì)化进程(chéng)，唯有解(jiě)决住房基础等城市化(huà)配套问(wèn)题，才能进一步推进城市化。但(dàn)当(dāng)时(shí)推(tuī)行的是“统一管理，统一(yī)分(fēn)配，以租养房”的(de)福利分(fēn)房制度，住(zhù)房市场发展(zhǎn)起步较晚、增(zēng)速较慢，福利分房制(zhì)度(dù)也出(chū)现(xiàn)了分(fēn)配(pèi)不公、效率低、配(pèi)套(tào)差等(děng)问题，因此福利分(fēn)房制(zhì)度(dù)不再适用(yòng)于当时的国情。叠加房地产市(shì)场面临商(shāng)品(pǐn)房(fáng)的需(xū)求量大，而社会缺少大型(xíng)房(fáng)地产开发商，商品房(fáng)供应量小的困境，此(cǐ)时引入(rù)中国香港(gǎng)的(de)“卖楼花”模式(shì)无(wú)疑(yí)是(shì)对内地房地(dì)产(chǎn)市场的(de)一(yī)针强心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步引进中国(guó)香(xiāng)港预售商品(pǐn)房制度，先(xiān)后出台多项文(wén)件，大(dà)力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于进一步深化城镇住房(fáng)制(zhì)度(dù)改革(gé)，加快住房建设的通知》文件，决定停(tíng)止住房无偿实物分(fēn)配，逐步实(shí)行住房分(fēn)配货币化、住房供给商品化、社(shè)会化(huà)的住房新体制，从计划经济下的福利分房转向(xiàng)市场经(jīng)济(jì)的商品房。房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场采用预(yù)售制，允许开发商(shāng)卖期房，解(jiě)决了房企缺少资金和开(kāi)发时(shí)间周期长的(de)两大难题，开发商(shāng)以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动开发(fā)模式，住房供(gōng)应(yīng)速度加快(kuài)。自此中国内地开始房改(gǎi)货(huò)币化(huà)，中(zhōng)国人民银行等多方迅速出台相关的信贷(dài)政策，支持购房者，极大(dà)作用推动了房地产市场的发展。

　　引入(rù)中(zhōng)国(guó)香港“卖(mài)楼花”模式后，经调整形成契合中(zhōng)国内地的(de)商(shāng)品房预售制度。预售制的初衷是为(wèi)了缓解房企(qǐ)资金压(yā)力，加快(kuài)城镇住房建设。具体(tǐ)来(lái)说，是指房(fáng)地(dì)产开发企业将正(zhèng)在建设中的房屋预先出售给(gěi)购房者(zhě)，由购房者支付定金或房款的行为。区别于中国(guó)香港，在(zài)中国内地实践过程中(zhōng)，商品房预售流(liú)程为：房地产开(kāi)发商办理预(yù)售许可(kě)证-签(qiān)订(dìng)商品房买卖合同-进行备案登记和预告登记-交付(fù)房屋(wū)。在购房过(guò)程中，购房者需(xū)要一次性(xìng)付清首付款，并采用银行贷款(kuǎn)的(de)形式一(yī)次性付清(qīng)剩余(yú)房(fáng)款，换言之，房屋未建成，开发(fā)商可(kě)能已拿到了全部购(gòu)房(fáng)款，这点与(yǔ)中(zhōng)国香(xiāng)港的按照工程进度付款有所不同。对(duì)中国(guó)内地的开发商而言，预售制商品房也(yě)开启了高(gāo)周转、高(gāo)杠(gāng)杆(gān)的(de)运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推(tuī)动(dòng)城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　作为中国(guó)内地商品房销售的最主要(yào)方(fāng)式，预售制极大(dà)缩短房企现金回笼周期，同时(shí)增加市场商品房(fáng)供应，推动了城镇(zhèn)化(huà)发展进程。预(yù)售制在过去(qù)20多年对中(zhōng)国内地房地产(chǎn)市场的稳(wěn)步发展起到了重要(yào)作用(yòng)，不仅(jǐn)解(jiě)决了房地产市(shì)场快速(sù)发展阶段的资金(jīn)需(xū)求(qiú)，也(yě)提高了居民居住水平，中(zhōng)国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居(jū)，住(zhù)房事业(yè)取得巨大进步(bù)，数(shù)十年(nián)时间走完发达国家几百年城镇(zhèn)化路程(chéng)。改革开放以来，城镇化进程进入快速(sù)发展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城(chéng)市建成区面(miàn)积由7438平方(fāng)公里增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的(de)《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇(zhèn)人(rén)均住房建筑面(miàn)积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为(wèi)中国内地商(shāng)品(pǐn)房(fáng)销售最主(zhǔ)要(yào)方式(shì)，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期房销售面积占总销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积的比重为63％，而(ér)2021年(nián)期房累计(jì)销售面积达15.6亿平(píng)，比重(zhòng)上升至87％。

　　预(yù)售(shòu)制也(yě)推动了(le)中国内(nèi)地房地产行业的发展。中国内(nèi)地房地产(chǎn)历(lì)经(jīng)二十多(duō)年长周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累(lèi)计上涨8.2倍，年(nián)复(fù)合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资完(wán)成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元(yuán)，累计(jì)上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销(xiāo)售(shòu)面积和销售金额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元(yuán)增至18.2万亿(yì)元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业(yè)的(de)快速(sù)发展，房地(dì)产企业从无到有、从国企(qǐ)先行到(dào)民(mín)企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产(chǎn)也(yě)成为拉(lā)动中国内地经济(jì)高增长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠(qú)道，房(fáng)地产(chǎn)带动(dòng)的(de)上下游产业链特别长，高达50多个行业(yè)。2020年(nián)房地产及其产(chǎn)业链占GDP的(de)17.2％（完(wán)全(quán)贡献），其中(zhōng)房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其(qí)中(zhōng)房地产对金融、批(pī)发、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完(wán)全拉(lā)动的投资占全社会固(gù)定(dìng)资产投资的(de)51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占(zhàn)固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道(dào)，从房地产(chǎn)贷款占银(yín)行各项贷款余(yú)额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通道(dào)业(yè)务(wù)，占比超过三分(fēn)之(zhī)一。从房地产(chǎn)融资(zī)存量占社(shè)融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企大面积违(wéi)约，将导致银行不良率(lǜ)大幅(fú)上升。

　　4）从居(jū)民财富(fù)效应渠道，根据(jù)我(wǒ)们的《中国住房(fáng)市值测算报告(gào)》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股(gǔ)债房(fáng)市值(zhí)的比(bǐ)例看(kàn)，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国(guó)的(de)56％、德(dé)国的(de)64％。中国住房(fáng)市值与股债(zhài)房市值的比(bǐ)例(lì)较高，主要是因为住房市值(zhí)高，以及中国(guó)资本市场发(fā)育尚不成熟，直接融资(zī)比(bǐ)例较低，股(gǔ)票、债券市值较(jiào)低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预(yù)售(shòu)制背后潜藏的风险确实存在，当前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人(rén)层面(miàn)看，绝(jué)大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者的单方(fāng)面不(bù)公平制度(dù)，购房老百姓(xìng)几乎(hū)承担了所有商品不(bù)能交付的(de)风险。比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交(jiāo)房等风险。另外，购(gòu)房者和(hé)开发商(shāng)之间的购房合同、购房者和银行的按(àn)揭贷款(kuǎn)合同是两个独立的合同(tóng)关系(xì)，如果开(kāi)发商发生(shēng)违约，购房(fáng)者只能(néng)根(gēn)据(jù)购房合同(tóng)向开发商主张权力，但依旧需(xū)要根据按揭贷款合同按(àn)时向银行(xíng)进行(xíng)贷款(kuǎn)偿还(hái)，因(yīn)此购房者承(chéng)担的风险较(jiào)大(dà)。

　　从行业层面(miàn)看(kàn)，预售制助(zhù)推部(bù)分(fēn)房企(qǐ)过度举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，资金若遇到下行周(zhōu)期(qī)，会引发(fā)资金链断裂、项(xiàng)目搁置等(děng)系列风险，进行影响自身信用(yòng)和(hé)购房者对(duì)行业的(de)信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行(xíng)作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波动或经营不善，出现资金链(liàn)断裂等(děng)一系列问题(tí)，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企(qǐ)通过(guò)与(yǔ)购(gòu)房者签订的预售合同和按(àn)揭合同，已经从(cóng)银(yín)行获得(dé)房款，如果购房者丧失还款(kuǎn)能力或短期不能还款等，则风险完全由银行承担，银行将面临(lín)较大的坏账压力(lì)。

　　从监管角度(dù)看(kàn)，购房者(zhě)的预售监管资金去哪(nǎ)了(le)？楼(lóu)盘(pán)“烂尾(wěi)”，归(guī)根结底两个字那(nà)就是(shì)“没钱(qián)”，即(jí)没钱付(fù)工程款。在2004版的《城市商(shāng)品房(fáng)预售管理办(bàn)法》中明确规定了开发企业预(yù)售(shòu)商品房所得款项(xiàng)应当用于有关的(de)工程建设，商品(pǐn)房预(yù)售款监管(guǎn)的(de)具(jù)体办(bàn)法，由房地(dì)产管理部门制定(dìng)。但多年以来全国并没有(yǒu)统一的预售资金监管规定，各地实行“一城一蜗牛是不是昆虫类策”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管资金(jīn)比例为(wèi)总预售款的(de)15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等(děng)城市则按照项目的建安成本乘以(yǐ)建筑面积或(huò)者(zhě)项目(mù)工程总(zǒng)额报价计算(suàn)重(zhòng)点资金。而事实是，不少购房款(kuǎn)未(wèi)进入监管账户、或进(jìn)入监管账户后被挪用，导致楼盘(pán)没有资金继续(xù)建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被(bèi)迫继续还(hái)款。那么，监管(guǎn)账户资金如何(hé)被(bèi)挪(nuó)走的？实际上，在过去房地产大(dà)开发时代(dài)的高周转背景下，抽调预售款监管账(zhàng)户资金，是(shì)行业(yè)“潜规则”。比(bǐ)如工程(chéng)总承包方，以工程建设名(míng)义，获得监管账户拨付资金，再由工程方将资金(jīn)转给房企，而拨付的工程(chéng)款，远超工程进度所需(xū)。通过这(zhè)些方式套取(qǔ)的资金(jīn)，在(zài)房企各地项目间流动(dòng)，变(biàn)相加杠杆，这样做提供了(le)资金流动性，房企抽(chōu)调资金(jīn)统筹拿地、还款和(hé)楼盘建设，形成(chéng)一种资(zī)金循环高周(zhōu)转模式(shì)，但一定(dìng)程度上把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体(tǐ)来说，国外商(shāng)品房预售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对(duì)于(yú)购房者(zhě)预(yù)付资金，一般设(shè)有定(dìng)金或预付款(kuǎn)保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房者支(zhī)付的预付款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)相对较低，绝大部(bù)分房款在房屋交付(fù)后开始(shǐ)支(zhī)付(fù)；

　　3）预付(fù)款支付方式(shì)：预付款一般(bān)以定(dìng)金方式支付，或按工程进度分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两(liǎng)种(zhǒng)方式发放(fàng)按揭贷款，一(yī)是(shì)按工程进度付款，按揭贷(dài)款按照工程进度逐渐发放，购房者开始(shǐ)月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售(shòu)商品房(fáng)提供期房(fáng)烂尾保险，在(zài)商(shāng)品房出现重大(dà)延期(qī)或重大缺陷时，保(bǎo)障购(gòu)房(fáng)者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付质量的保障有两种方式，一是(shì)期房由(yóu)政府或第三方验收合格并提供验收凭证(zhèng)后蜗牛是不是昆虫类，开发商(shāng)凭(píng)验收凭证(zhèng)取得(dé)购房(fáng)者支付的房(fáng)款。二是开发商为购房者提供(gōng)一定的保修期(qī)，通常(cháng)1-5年，保修(xiū)期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全(quán)程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期限内无条(tiáo)件返还(hái)，最低首(shǒu)付比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付，其余(yú)房款交付后按揭还(hái)款，交(jiāo)付前资(zī)金由(yóu)第三(sān)方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及首付(fù)环节，定(dìng)金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低(dī)可低于(yú)3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美国平均首(shǒu)付(fù)比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或首付外(wài)，购(gòu)房(fáng)者在(zài)房屋(wū)交(jiāo)付后通过按揭贷款(kuǎn)支付(fù)剩(shèng)余房款。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防止开发商挪用(yòng)资金，购房者的定金(jīn)及首付(fù)款由(yóu)第三方(fāng)公(gōng)证行(xíng)或产权(quán)保险公(gōng)司的信托账户监管。如果(guǒ)开发(fā)商倒闭(bì)导致楼盘(pán)烂尾(wěi)，购房者资金可通过申请仲裁取回(huí)，且不承担任(rèn)何责任与损失。而(ér)开发商(shāng)在(zài)房屋建设(shè)过(guò)程中的(de)资金全部来自银行，银行根据工程进度(dù)向开发商提供一定比例的贷(dài)款，由于开发商挪用(yòng)资金直(zhí)接损害银行利益，银行有充分动机监管开发(fā)商施工进度(dù)。开发(fā)商在房屋交付时(shí)需取得由政府相关(guān)部门经审查后发放的验收凭证，通(tōng)过(guò)验收凭证(zhèng)向银行(xíng)得到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购(gòu)房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期(qī)房可零首付(fù)购房，房款按建造工(gōng)期进(jìn)度(dù)支付，按揭按工期放款后还贷(dài)，房贷利(lì)率采用固定利率(lǜ)，开发商或购房者可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售(shòu)门(mén)槛方面，德国开发(fā)商在项目(mù)获批后即可(kě)预(yù)售房(fáng)屋。签署(shǔ)购房合同前，购(gòu)房者(zhě)需支付(fù)约2000欧的定金(jīn)并进行预约(yuē)公证，签订合(hé)同(tóng)后定金退(tuì)还。如由(yóu)于任何原因不能购买，定金按(àn)照德国法(fǎ)律全部退(tuì)还。

　　签署购房合(hé)同(tóng)后(hòu)，购房者需支付公证费(fèi)和(hé)土地交易税，分别(bié)为房(fáng)屋售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在(zài)购房款中(zhōng)，属于(yú)购房附(fù)加费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规(guī)定最低首(shǒu)付比(bǐ)例，可(kě)零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面(miàn)，德国也采取按工期支付房款的制度(dù)，一般分(fēn)7笔进行支付，具(jù)体(tǐ)支付节点、比例因项目而(ér)异。一般来说，支(zhī)付(fù)节点可(kě)分为公(gōng)证后、主(zhǔ)体完工(gōng)、内部水暖电(diàn)路完工、窗(chuāng)户(hù)玻璃完工、室(shì)内清洁(jié)及墙面(miàn)完工、地板(bǎn)完工、全部完工，支付比例(lì)可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在(zài)支付房款前申请房贷(dài)，房贷利率采用固定(dìng)利率，银行按施工节奏分(fēn)多次发放贷款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷款给(gěi)予购房者一定使用期限，期限(xiàn)结束后，购房者(zhě)开(kāi)始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险(xiǎn)公司针对期房设计了两种(zhǒng)保险，保险的(de)功能是当房(fáng)屋(wū)出现重(zhòng)大(dà)延期或重大缺陷时，保险公司保(bǎo)证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保险由开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售制设有(yǒu)10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方均(jūn)有一名律师，负(fù)责沟(gōu)通期(qī)房交易中的房产、资金、合同等各个环节，各环节内(nèi)容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置(zhì)了10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，当开发商出现财(cái)务、经(jīng)营问题时，购(gòu)房者10％的定(dìng)金由(yóu)保险(xiǎn)公司赔付(fù)，而超出10％的部(bù)分较(jiào)难追回。

　　首付方(fāng)面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在(zài)合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环节，英国采(cǎi)取按工(gōng)程进度付款(kuǎn)的(de)方式(shì)，但是交房(fáng)前付(fù)款比例相对较(jiào)低(dī)，一般会在合同(tóng)签(qiān)订6-24个月分别(bié)支(zhī)付(fù)两笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项(xiàng)，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房(fáng)后支付(fù)。

　　交(jiāo)付环节，英国规定(dìng)房屋必须经过房产公证(zhèng)公(gōng)司的检(jiǎn)验验收后才能(néng)交(jiāo)付，交付(fù)后(hòu)方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期房(fáng)预(yù)售资金监管极为严格(gé)，资金也由律师监管(guǎn)，在确认工程(chéng)进度、支付相关款(kuǎn)项过程中，由(yóu)买房律(lǜ)师将资金(jīn)转(zhuǎn)给卖(mài)方律师，卖方(fāng)律(lǜ)师转给开发商，即资金在进入开发商(shāng)账户前经过两(liǎng)道关口(kǒu)，有利(lì)于(yú)保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立(lì)法，设置期房预付款(kuǎn)保全(quán)措施(shī)

　　日本期(qī)房交易立法，定(dìng)金超(chāo)5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须完(wán)成“预售房定金保全措施”，交房(fáng)前(qián)付款比例(lì)不超(chāo)房款的20％，开发商(shāng)违约需返(fǎn)还(hái)定价(jià)并赔(péi)偿约10％房(fáng)款，交(jiāo)房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二(èr)战(zhàn)结束后由于房屋供(gōng)给(gěi)严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是(shì)唯一一部规范期房交易的(de)法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购房者(zhě)支(zhī)付定金超过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法律要求开发(fā)商必须完(wán)成(chéng)定金保全(quán)措施才(cái)可预售。什(shén)么是(shì)定金(jīn)保全措施？即买卖双方(fāng)签订购房合同时，开(kāi)发商向金(jīn)融机构或指(zhǐ)定保证机构(gòu)或保(bǎo)险机构签订(dìng)定金(jīn)保证委托(tuō)合同，设置购房者(zhě)定金的保证(zhèng)或保(bǎo)险，并将相(xiāng)应的保(bǎo)证(zhèng)金证(zhèng)明书交付(fù)给购房者。除定金(jīn)外，其(qí)他预先(xiān)支付的(de)购房款也受该措施保护。若开发(fā)商倒闭导(dǎo)致(zhì)期房烂尾(wěi)，购房者可凭保(bǎo)证金证明书向金融机构或保证机构或保险公司兑(duì)付(fù)，同时，开发商(shāng)需向购房者赔付(fù)违约金(jīn)，一般约(yuē)为房价(jià)的10％。

　　房款支付环(huán)节，交(jiāo)房前(qián)只需(xū)支付(fù)最多不超20％的定金(jīn)，签订购房合同后，购房(fáng)者即可(kě)向银行申请贷款(kuǎn)，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余(yú)房款在交房后(hòu)开(kāi)始(shǐ)支付。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金(jīn)由银(yín)行(xíng)监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购(gòu)房者违约可返(fǎn)还(hái)相当于3.75％房款(kuǎn)的订金(jīn)，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进度(dù)支付，所有资(zī)金进银行专门(mén)项目资金账户，交房后满1年保修期后支付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订金支付(fù)环节(jié)，新加坡开(kāi)发(fā)商有统一(yī)的选购权合同(tóng)以及订(dìng)金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款(kuǎn)作(zuò)为(wèi)订金，OTP有(yǒu)效期14天，执(zhí)行OTP则(zé)进一步签订(dìng)购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付(fù)比(bǐ)例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购(gòu)房者向银行申请按(àn)揭(jiē)贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房同样采取(qǔ)按(àn)工程(chéng)进(jìn)度付款的(de)方式(shì)，《发展商条例》对期房付(fù)款(kuǎn)流程做(zuò)了(le)统一详细规定，要求(qiú)所(suǒ)有开发(fā)商遵守，支付节点(diǎn)一般为合同签订后(hòu)、地基完工、框架完工(gōng)、管道门窗等完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工程进度放(fàng)款，月供在此过(guò)程中随着放出贷款的(de)增(zēng)加而增加，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会存入银(yín)行专门的项(xiàng)目资金账户，账户资金提取(qǔ)须与房(fáng)屋建设(shè)有关。房(fáng)屋交付后，购(gòu)房者享受1年的房屋保修期，此(cǐ)后购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短期来(lái)看，当前房地(dì)产到了政策出(chū)手临界点，重点是(shì)保(bǎo)交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和(hé)改善型需求的支持(chí)力度，长短(duǎn)兼顾妥善(shàn)应(yīng)对局部停贷现象，重(zhòng)点是保交楼(lóu)保复工保民生，给予强(qiáng)有(yǒu)力(lì)的金融工具支持。另(lìng)一方面，从(cóng)现在起，对还在正常运转的(de)房企包括民营企业，加大支持力度，由(yóu)优质(zhì)房企(qǐ)牵(qiān)头(tóu)并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金(jīn)融(róng)工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复(fù)杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债(zhài)务、恢复(fù)市场信心(xīn)以及长效机(jī)制。长效机制四大(dà)关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定(dìng)和房地产税。定(dìng)金环节，建立开(kāi)发商违(wéi)约后定(dìng)金保护机制，如将已(yǐ)支付定金冻结(jié)至房屋交(jiāo)付阶段(duàn)，保障购(gòu)房者定金安全。签订合同(tóng)环(huán)节(jié)，鼓励(lì)保险公司介入，为(wèi)房屋(wū)重大延期(qī)以(yǐ)及(jí)重大缺陷(xiàn)等情(qíng)况(kuàng)提供充分(fēn)的(de)保障。余款支付(fù)环节，建立按工(gōng)程(chéng)进度付款机制或交(jiāo)房后(hòu)按(àn)揭贷款机制，充分保(bǎo)护购房者的权益。资金监管环节，引入独立(lì)于(yú)开发商、银行的(de)第三方资金监管机构，或由政府相关(guān)部门直接(jiē)监管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建(jiàn)立商品房保修期制度。保(bǎo)修期内，开发(fā)商应对房屋(wū)质量问(wèn)题全(quán)权负(fù)责、免费维修，购房者在(zài)保修期结(jié)束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房(fáng)预售制(zhì)是大势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺房(fáng)子，开(kāi)发(fā)商缺钱，预(yù)售制是权宜之(zhī)计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发进入(rù)存量(liàng)时(shí)代，对购房(fáng)民众不公平的预售制已经(jīng)过时了，该取消(xiāo)了(le)，改为现房销售。另一方(fāng)面(miàn)，取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的(de)不(bù)是五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭(liáo)乱、不知道(dào)能不能(néng)兑现的营(yíng)销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产(chǎn)品质(zhì)量和诚信，这才是对(duì)购房民(mín)众的最根本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实(shí)现良币驱逐劣(liè)币。

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