近两年火(huǒ)爆的创新产品公募(mù)REITs进入密集分红期(qī)，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs陆续迎来(lái)除息日，公(gōng)募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳(wěn)定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产品，平均(jūn)分红比例接(jiē)近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表(biǎo)示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定(dìng)分红体现(xiàn)出该(gāi)类产品长期投资价值，通过观测(cè)经营活动现金流、可供(gōng)分配(pèi)现(xiàn)金等(děng)指(zhǐ)标，也是观察(chá)REITs项(xiàng)目底层(céng)资产运(yùn)营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意(yì)，与产(chǎn)权类(lèi)项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营权(quán)到期后不再产生现金收益，特许(xǔ)经营权分红(hóng)目前已(yǐ)包含了利润(rùn)分配(pèi)和本金的归还(hái)，在选择投(tóu)资标的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品(pǐn)分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续(xù)迎来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配(pèi)情况尚(shàng)未(wèi)公(gōng)布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金(jīn)额(é)的公募REITs产品(pǐn)中，2022年(nián)全年分配金额占可供分配金额比(bǐ)例平(píng)均(jūn)为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负(fù)责人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有期分红(hóng)收(shōu)益，以及基金份额交易价(jià)格(gé)的变(biàn)化(huà)。基(jī)金(jīn)份额二级(jí)市场(chǎng)价格受到公募REITs资(zī)产运营情况及市场(chǎng)因素的综合影响，较易引起(qǐ)波动。与(yǔ)此(cǐ)相(xiāng)比，基金分(fēn)红预期(qī)则更有规律可循。公募REITs的(de)分红主要来自基础设施资产的经营(yíng)现金流，投资(zī)人通(tōng)过(guò)基金募集材料和信息披露文件，结合行业及市场情况，可以(yǐ)分(fēn)析基(jī)础设施项目的经营业绩，作为进行投资决策的重(zhòng)要(yào)参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级市场价(jià)格变化导致的浮(fú)盈或浮亏，分红作(zuò)为基金(jīn)份(fèn)额持有人实(shí)际获(huò)得的现金收益，对于长期投(tóu)资者更具参(cān)考价社戏主要内容概括及中心思想50字，社戏,的主要内容值。”中金基金相关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运(yùn)营高级副总监李华平也表示，根据《公开募集基(jī)础(chǔ)设(shè)施证券(quàn)投资基金指引（试行）》及(jí)相(xiāng)关法规要求，基础设施基(jī)金应当将(jiāng)90％以上合并(bìng)后(hòu)基金年度可分配金额以现金形式分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的(de)主要特征之一，稳定的分(fēn)红机制(zhì)体(tǐ)现(xiàn)出REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航(háng)基金也认为，从投资角度来看(kàn)，基础设施公(gōng)募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性”双重特(tè)点。二级(jí)市场价格反映这类产(chǎn)品“股性”的一面(miàn)，分(fēn)红(hóng)体现了(le)这(zhè)类产品(pǐn)的“债(zhài)性(xìng)”特点。公募(mù)REITs有强制分红要求，分红类似于债(zhài)券派息，但不等(děng)同于债券的固定利息回(huí)报，而是由可供分配(pèi)现金(jīn)决(jué)定(dìng)。

　　从(cóng)机构投资者(zhě)的角度来看(kàn)，一方(fāng)面是(shì)公募REITs丰富了机构投(tóu)资者的投资(zī)品类，为资产配置多元(yuán)化(huà)提供抓手(shǒu)，具有较强的配(pèi)置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机(jī)构投资者(zhě)稳定(dìng)收益。机构投资者(zhě)公(gōng)募REITs能(néng)够(gòu)通过分红获取相对(duì)于投(tóu)资债(zhài)券相(xiāng)对高的收益性，在(zài)有效控(kòng)制(zhì)风险的(de)前提下(xià)，增(zēng)厚(hòu)资产包(bāo)收(shōu)益，起到投资“压(yā)舱石”的(de)作用。

　　分(fēn)红除了投资收(shōu)益“落袋为安(ān)”外，市场(chǎng)对于未来(lái)分红(hóng)水平的预(yù)期，也是影响REITs基金(jīn)二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市场表现看，截至4月(yuè)21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数(shù)收于975.99 点(diǎn)，年内下跌(diē)7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了(le)2022年年报，部分产品受宏观经(jīng)济(jì)的影响，可(kě)分(fēn)配金额完成率不达预(yù)期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格(gé)波动受多(duō)重(zhòng)因素的影响，投(tóu)资收益是(shì)影响REITs二级(jí)市场价格的主要因素之(zhī)一，而稳定的分红有(yǒu)利于吸引投资者(zhě)参与公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人(rén)也(yě)表示，近期经济预期恢(huī)复(fù)，一方(fāng)面市场热点呈现向股票和债券(quàn)回归(guī)的(de)过(guò)程(chéng)；另(lìng)一方面，基础设施项(xiàng)目的经营业绩相(xiāng)对经(jīng)济活力的(de)改善有一(yī)定的滞(zhì)后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在(zài)分红除权(quán)日(rì)，将对基金份(fèn)额的开盘指导价做调减处理，调(diào)减金额根据单位基金份额的分红金(jīn)额(é)进行(xíng)计算。除权操作是(shì)对分红前后基金份额净(jìng)值变化的修正(zhèng)，使投资人(rén)在基金分(fēn)红前(qián)后(hòu)均可以获得公平的投(tóu)资(zī)机(jī)会。

　　“分红可(kě)增强投资者长期(qī)投资的信心，同时需结(jié)合持有产品的特性，关注二级市(shì)场扰(rǎo)动对整(zhěng)体收益(yì)的(de)影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权分红包括利润分(fēn)配和本金归还

　　普通投资者应了解底层资产情(qíng)况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金(jīn)分红前(qián)提是本(běn)金(jīn)之上的增值部分不同，特(tè)许经营权REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界定为(wèi)“分派”更为准确，分派(pài)的是(shì)本金与增值两个部分，两个部分(fēn)之间(jiān)的比例是(shì)变动的，与现有公(gōng)募(mù)基金分(fēn)红差异(yì)很大，大(dà)多数普(pǔ)通投资者可能把“分派”金(jīn)额误认(rèn)为(wèi)是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同(tóng)年限到(dào)期(qī)后基金价值面临极大(dà)不确定性，这是该(gāi)类投资(zī)者应该注意的情(qíng)况。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主要有特(tè)许经营权类(lèi)和(hé)产(chǎn)权(quán)类(lèi)两大资(zī)产类型(xíng)，持有产权类产品的收益(yì)主要包括每年(nián)的现金分红及资产增值的(de)收(shōu)益(yì)，而社戏主要内容概括及中心思想50字，社戏,的主要内容(ér)持有特许经营(yíng)类(lèi)产品的收益主要(yào)来自项目每年的现(xiàn)金分红。其中，特许经营权类资产的分红包括了利(lì)润分配和本金(jīn)的(de)归还，两者的比率也是变动的，对特许经(jīng)营权类资(zī)产(chǎn)的(de)公募REITs可以(yǐ)内(nèi)部收(shōu)益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投(tóu)资者在选择投资标的时，应了解公募(mù)REITs底层(céng)资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分(fēn)来(lái)看，各类公募(mù)REITs分红因底层资产属性不同而形(xíng)成区别。特(tè)许经(jīng)营权类的(de)公募REITs产品(pǐn)因其(qí)分(fēn)红相(xiāng)当于包含“本金+收益(yì)”，分红(hóng)相对较多，债性偏强(qiáng)。而产权类(lèi)的公募REITs分红主要为(wèi)“收(shōu)益”，更看重底层资(zī)产的价值(zhí)增值，所以相对股(gǔ)性偏(piān)强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属性，对(duì)所选择产品(pǐn)的二级市场价(jià)格和分红有合理预期。

　　中金基(jī)金相关负责人也认为，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营项(xiàng)目在(zài)经营权(quán)到期后不再能(néng)产生(shēng)现金收(shōu)益，因此将(jiāng)可供(gōng)分配金额的分配(pèi)理(lǐ)解为“分派”比“分红(hóng)”更加准(zhǔn)确。基于(yú)这个特点，剩余经营期限较短的特(tè)许经(jīng)营(yíng)项目，通常具(jù)备(bèi)更高的分(fēn)派率水平。对(duì)于(yú)剩余期限较长的特许经营权项目，即(jí)使分派率相(xiāng)对较(jiào)低，也有(yǒu)足够年限收回本金并(bìng)取得收(shōu)益。

　　中金基(jī)金该负责人提醒投(tóu)资者注意，特许经(jīng)营(yíng)权项目的(de)分(fēn)派金(jīn)额包含了投资本(běn)金，在(zài)不进(jìn)行扩(kuò)募的情况下，基金(jīn)份额(é)单价随着(zhe)分派进度逐年下(xià)降是(shì)正(zhèng)常现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的收(shōu)益(yì)来自项目剩余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与(yǔ)特许经营(yíng)项目相比(bǐ)，产权类(lèi)项目的土地(dì)或建筑的剩余使用年限一般(bān)较长，再加上到期后通过对(duì)建(jiàn)筑的更新改造或补缴土地出(chū)让(ràng)金等(děng)追加投资，有机(jī)会进一步延长经营期限。这(zhè)种类似永续经营的(de)假设反映(yìng)在基础资产的估值上，使产权类REITs具备(bèi)更显著的资产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收益率等(děng)指标

　　评估项目底层资(zī)产运营情况

　　在基金分红(hóng)的时点，多位业内人(rén)士还表示，在产(chǎn)品分红期(qī)，投资者(zhě)可以观测经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金(jīn)、内部收益率(lǜ)等指标(biāo)，来观察和(hé)评估(gū)项目底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中航(háng)基金(jīn)表示，年报指标中，跟现金相关的指标有(yǒu)两个：一是年(nián)报中披露的经营(yíng)活动现(xiàn)金流，二是可供分配(pèi)现(xiàn)金，二(èr)者存在本质性(xìng)区(qū)别(bié)。经营活(huó)动产生的现金净(jìng)流量是指企业经营、筹资、投资(zī)产(chǎn)生的现(xiàn)金流，基于企(qǐ)业本(běn)身经营活动产生；可供分(fēn)配的现(xiàn)金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影响利润表(biǎo)的项目进行调整，加期初现金，最终得到(dào)的账面现金。

　　李华(huá)平也(yě)表示，公募(mù)REITs作为资(zī)产配置新选择，投资价值(zhí)体现在相对股债市场(chǎng)独立的资产(chǎn)配置功(gōng)能，比较适(shì)合长期持(chí)有。建(jiàn)议投(tóu)资者对经营权(quán)类的资产可以更多(duō)关注内部(bù)收益(yì)率(lǜ)的高低，对(duì)产(chǎn)权类的资(zī)产更(gèng)多关注分派率高低。因(yīn)为公募(mù)REITs可分配收益(yì)主要来自底层资产的经营净现金流，所以(yǐ)底(dǐ)层资产运营情况直接影响投资回(huí)报，投资者可(kě)综合考虑原始权益人综合实力(lì)、运营管理机(jī)构实力、公募(mù)基(jī)金管(guǎn)理人实(shí)力(lì)等多重因素来选择投资标的。

　　中信(xìn)证券研报(bào)也(yě)显示，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由于分红(hóng)交易带来的短期(qī)博弈机会仍在(zài)，叠加此前市场接连回调，建议投资者(zhě)关注(zhù)有基本面支撑、填权(quán)效应相对明显、同(tóng)时分红规模较为可(kě)观(guān)的个券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年(nián)及次年的可供(gōng)分配金额预测。投资者可以将REITs的(de)实际(jì)分红(hóng)金额与募集(jí)材料中(zhōng)披露(lù)预测进行比较分析，结(jié)合经济及市场的(de)实(shí)际环境，对基础设施项目的(de)运(yùn)营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行(xíng)判(pàn)断。”中金基金上(shàng)述(shù)负责人(rén)也称。

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