万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的意外走红，让这(zhè)个位(wèi)于北(běi)京(jīng)海(hǎi)淀的豪(háo)宅被全国知晓，其背后曾宣(xuān)称要做地产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前(qián)。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次受(shòu)到舆论关注，起因(yīn)中赫集团成了共同(tóng)债务(wù)人被中国信(xìn)达追债，中国信(xìn)达为了收回钱(qián)款不得不将(jiāng)中赫抵押的75套(tào)万柳书院豪宅拍卖。可(kě)问(wèn)题是，这些房子早已售(shòu)出，业主并(bìng)非中赫集(jí)团(tuán)，那(nà)些(xiē)真正斥巨(jù)资购入房产(chǎn)的有钱人十二生肖中张牙舞爪是哪些动物，房子(zi)现在莫名奇妙地被拍卖(mài)，算是(shì)被(bèi)割了(le)！

　　截至发(fā)稿，暂未看到(dào)这些业主的维权信息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候，他(tā)们的姿势都那么优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能(néng)没(méi)你想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收(shōu)割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的(de)尽头是(shì)万柳书院(yuàn)”，但谁都没想到，这个位于海淀核(hé)心区位，名校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有(yǒu)网友发现，中国信达(dá)在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限(xiàn)公司不良债权(quán)转(zhuǎn)让项(xiàng)目”，债权总额(é)高(gāo)达近47亿，该项(xiàng)目(mù)的抵(dǐ)押物中(zhōng)，包括75套万(wàn)柳书(shū)院住(zhù)宅(zhái)。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述不(bù)良债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目的(de)处置主体是中国信达资产管理(lǐ)股份有限公司北京(十二生肖中张牙舞爪是哪些动物jīng)市分公(gōng)司（下称中国信达北分），处(chù)置的是(shì)对北京赫华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司(sī)（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年(nián)1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿(yì)元。中(zhōng)赫集团有限公司是共同债务人。目(mù)前，该项目已有1万(wàn)次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起(qǐ)中国信达北分讨(tǎo)债(zhài)的故事(shì)，但(dàn)实际上，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报(bào)道，万柳(liǔ)书(shū)院总共301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说明这些房子实(shí)际上都是卖出去了的，是有人住(zhù)的。

　　那为什么(me)中国信(xìn)达(dá)的拍卖(mài)页面上又注明这75套(tào)房子是“未出售”的状(zhuàng)态(tài)呢？只能说明这些房子根本没有网签(qiān)，也没有房产证！

　　第一财经的报道(dào)证实了上(shàng)述内容。有(yǒu)豪宅中介(jiè)透露(lù)，中赫(hè)集(jí)团早就把(bǎ)这(zhè)75套房子抵(dǐ)押出去，现在还没资(zī)金解抵(dǐ)押，所以不能网签、没(méi)办房本(běn)。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅(zhái)，最强学(xué)区房，万柳书院的业主(zhǔ)基本都(dōu)是(shì)北京的高端人士，柳传志、丁(dīng)磊等知(zhī)名(míng)商业大佬也(yě)是万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主。另据地(dì)产自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中赫(hè)集团的高管(guǎn)、合作伙(huǒ)伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富(fù)人也(yě)被精准收割了！”

　　不过(guò)，如(rú)果这些业主确实已(yǐ)经(jīng)支(zhī)付价款并实(shí)际(jì)占(zhàn)有，那么，中国(guó)信达转让这(zhè)笔不(bù)良债权(quán)回本的(de)愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债(zhài)主中国信达(dá)。

　　根据(jù)相关法律规定(dìng)，民事(shì)执行(xíng)中，业主(zhǔ)已经(jīng)支付价款并实(shí)际占有，但未办理(lǐ)过户(hù)手续的，如果业主没(méi)有过错，人民法院不(bù)得查封(fēng)、扣押、冻结(jié)，已经查封(fēng)的(de)可以向法(fǎ)院提出执行异(yì)议(yì)申(shēn)请(qǐng)，请求法院解除查封，同时(shí)可以(yǐ)联合起诉开(kāi)发商(shāng)，要求(qiú)退还购房款或(huò)办(bàn)理(lǐ)房产证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此外(wài)，今年(nián)4月，人民法(fǎ)院报公布《最高人民法院关于商品(pǐn)房消费(fèi)者权利(lì)保护问(wèn)题的批复》，以司法解释的方式明确了购房人的优先权：

　　商品房(fáng)消费(fèi)者(zhě)以居(jū)住为目(mù)的购买房(fáng)屋(wū)并已支付全(quán)部价款(kuǎn)，主张其房屋(wū)交付(fù)请求(qiú)权优(yōu)先于建设(shè)工程(chéng)价款优先受偿权、抵押权(quán)以及其他(tā)债权(quán)的(de)，人民法院应当予以支持。只支付了部分价(jià)款的商品(pǐn)房(fáng)消费者，在一审法庭辩论终结前已(yǐ)实际(jì)支付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房(fáng)子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权(quán)，实际上是个烫手山芋(yù)。可能不仅不(bù)能卖(mài)出去回(huí)本(běn)，抵押(yā)的这75套房子，还会(huì)被业主讨回去。

　　中(zhōng)国(guó)信达，将会赔了夫人又(yòu)折(zhé)兵(bīng)？

　　2

　　地(dì)产界的(de)“劳(láo)斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良债(zhài)权转让，可以追(zhuī)溯到(dào)金谷信托踩雷赫华(huá)恒(héng)瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目(mù)前(qián)中国信达已(yǐ)经成为(wèi)赫(hè)华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团(tuán)旗(qí)下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集(jí)团(tuán)、中赫置地等(děng)选择退出了(le)赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际(jì)信托有(yǒu)限责任公司成为了唯一(yī)股东(dōng)，后者由中国信达资产管(guǎn)理股份有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相较其他房企，中赫集团既没有很(hěn)大(dà)规模(mó)，也没(méi)有很高的国民知名度，但却(què)在北京豪宅圈(quān)留下一(yī)个(gè)个(gè)传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为中赫集团(tuán)进入北京的第一个豪宅(zhái)项(xiàng)目(mù)，2011年，中赫置地(dì)推出钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高达(dá)30万/平米的(de)天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发(fā)了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院，更(gèng)是(shì)被誉为(wèi)“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万(wàn)科(kē)等大型知(zhī)名房企手中，抢(qiǎng)下了北京(jīng)万(wàn)柳地块(kuài)，成为北京当年的“双(shuāng)料地(dì)王(wáng)”。很快，万(wàn)柳书院就(jiù)以神(shén)秘高端的(de)姿态杀入市场(chǎng)，无论(lùn十二生肖中张牙舞爪是哪些动物)是一块块从荷兰运(yùn)回来(lái)的灰砖(zhuān)垒(lěi)起(qǐ)来的五米高墙，还是每(měi)棵成本超6万的(de)成年银杏(xìng)树，还是每平米20万元(yuán)的价格，都(dōu)令(lìng)业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院的树(shù)、北平(píng)府的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就可看出其在(zài)北京(jīng)豪宅(zhái)圈(quān)的地位。2014年末(mò)上市的它，对手是(shì)当时(shí)有名(míng)的(de)融创(chuàng)观(guān)澜嘉苑(yuàn)、佳(jiā)兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远超(chāo)过这(zhè)些(xiē)对手(shǒu)。

　　去年，万柳(liǔ)书院一(yī)套300平米的法(fǎ)拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万元/平(píng)米(mǐ)，说(shuō)明万柳书院虽(suī)然(rán)已经(jīng)推出了(le)8年之久，但其依旧在北京(jīng)豪(háo)宅圈(quān)备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开(kāi)发的豪宅，也吸引了不少知名人士(shì)，如知名演(yǎn)员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台七(qī)号院。而柳传(chuán)志、丁磊等(děng)知名商业(yè)大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成功(gōng)奠定(dìng)了中赫(hè)集团的“高端路线”，也(yě)因此，它被外(wài)界贴(tiē)上了，“卖北(běi)京城最(zuì)贵的(de)房，拿北(běi)京(jīng)城最贵的(de)地”，“做地产(chǎn)中(zhōng)的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商光(guāng)环的背后，这个(gè)地(dì)产界“劳斯(sī)莱斯”却(què)多次成为被执行人，被(bèi)执行标的高(gāo)达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为(wèi)履行(xíng)能力(lì)而(ér)拒不履行生(shēng)效法律(lǜ)文书确(què)定义务，中赫(hè)集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑(kēng)了？

　　中赫集团如(rú)今沦落到这个地步(bù)，其(qí)实是(shì)有迹可循的。

　　事实上，早在今年年(nián)初“万(wàn)柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就(jiù)曾深挖出背后的中赫集团，发现(xiàn)其深陷(xiàn)财(cái)务危(wēi)机。

　　从知名(míng)豪(háo)宅的(de)开(kāi)发商到沦为“老赖”，中赫集团实(shí)控(kòng)人周金辉的人(rén)生(shēng)轨迹跟(gēn)着(zhe)急转(zhuǎn)直下。而(ér)追根溯源，这个(gè)转(zhuǎn)折(zhé)点，就在(zài)于收(shōu)购北京(jīng)国安。

　　近十(shí)年来，房(fáng)企纷纷开始了多元化转(zhuǎn)型，但(dàn)转型之路并不好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集团就尝试(shì)过多元化业务，先(xiān)后进军能源市场、团购网站(zhàn)，但最终都(dōu)惨淡收场。最终(zhōng)，周金(jīn)辉将转型的(de)目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与(yǔ)IDG资本(běn)退(tuì)出后，中赫(hè)集团以35.5亿元参(cān)股国(guó)安(ān)足(zú)球俱乐部(bù)64％股权，成为国(guó)安的新(xīn)东家(jiā)。接着在2021年(nián)6月，中赫集团从(cóng)中信集团(tuán)手中拿下北京国安俱乐(lè)部36％股权(quán)，至(zhì)此拿下北(běi)京(jīng)国(guó)安俱(jù)乐部(bù)全(quán)部股权。如果北京国安的(de)估(gū)值一(yī)直没变，那么(me)中赫(hè)集团拿下北京(jīng)国安，总计花费(fèi)了约55.5亿(yì)。

　　看到(dào)这里，有人也许会感叹：卖(mài)豪宅(zhái)真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将其手中(zhōng)的中赫集(jí)团股份质押陆续质押，据企查查显示，目(mù)前中赫集团共有11条(tiáo)股(gǔ)权出(chū)质记(jì)录。质权人包括海金(jīn)商业保理(lǐ)、北京建工、山(shān)东国际信(xìn)托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京(jīng)国安的时间完全(quán)吻合。

　　然(rán)而，入主北(běi)京(jīng)国安后，不仅国安的经营状况没有(yǒu)得到改善(shàn)，中(zhōng)赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所官网信息显示，2020年(nián)，北(běi)京国(guó)安足球俱乐部实现营业(yè)收入1.03亿元(yuán)，净利润(rùn)-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐部资(zī)产总(zǒng)计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金(jīn)压力(lì)，中赫集(jí)团和周金辉夫妇还(hái)在持续质押手中的中赫集(jí)团股份，但国安(ān)和中赫(hè)的经营状况却持续没(méi)有好(hǎo)转。

　　不仅中(zhōng)赫(hè)集团被5次列被(bèi)执(zhí)行人，执行标的高达11亿，北(běi)京国安(ān)也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集(jí)团股(gǔ)东周金辉、李彩霞等(děng)共同成为被执行人，执(zhí)行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行(xíng)能力而拒不(bù)履行生(shēng)效法(fǎ)律文书确定(dìng)义务，上述(shù)被执行人成为“老赖”。只有北京(jīng)国(guó)安，目(mù)前幸免(miǎn)于(yú)难(nán)。不过在实控人都(dōu)成为老赖(lài)的(de)情况下，被执行10个多亿的北京国(guó)安，又如何能独(dú)善其(qí)身(shēn)？

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